원고가 공사대금 채무에 갈음하여 대물변제한 미분양 상가건물에 대하여 분양예정가액을 시가로 보아 부가가치세 과세

사 건 2013구합741 부가가치세부과처분취소 원 고 AA종합건설 주식회사 피 고 BB세무서장 변 론 종 결

2013. 7. 25. 판 결 선 고

2013. 9. 26.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2012. 1. 2. 원고에 대하여 한 2006년 제2기분 부가가치세 OOOO원의 부과처분 중 OOOO원을 초과하는 부분을 취소한다.

• 가. 원고는 일반건축공사 및 주택건설업을 하는 시행사로， 2003년 CC건설 주식회사(이하‘CC건설’이라고만 한다)와 사이에， CC건설에 OO시 OO구 OO구 99-5 지하 3층， 지상 20층 1개동(주택 299세대， 상가 14세대) 주상복합건물(이하 ‘이 사건 건물’이 라 한다) 신축공사를 공사대금 OOOO원에 도급하기로 계약을 체결하였다(이하 ‘이 사 건 도급계약’이라 한다).
• 나. CC건설은 2006년경 이 사건 건물 신축공사를 마쳤는데， 이 사건 도급계약상 공사대금 중 OOOO원이 정산되지 않았다. 원고는 2006. 7. 27. 주식회사 DDD자산신탁(이하 ‘DDD신탁’이라 한다)과 사이에， 이 사건 건물 중 미분양 부동산 305세대{주택 291세대， 상가 14세대(상가는 모두 미분양， 이하 ‘이 사건 상가’라 한다)}에 관하여 부동산처분신탁계약(이하 ‘이 사건 신탁계약’이라 한다)을 체결하되， CC건설을 우선수익자로 지정하였으나， 세금계산서를 교부하지 않았다.
• 다. 이에 피고는， 원고가 이 사건 상가에 대하여 CC건설을 우선수익자로 지정하여 이 사건 신탁계약을 체결한 것을 부가가치세법 제1조 제1항 의 ‘재화의 공급’으로 판단하고， 이 사건 상가의 분양예정가액인 OOOO원을 이 사건 상가의 시가로 하되， 그 중 건물가액인 OOOO원을 과세표준으로 하여 2012. 1. 9. 원고에게 2006년 제2기 부가가치세 OOOO원을 경정·고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)
• 라. 원고는 2012. 5. 10. 심판청구를 하였으나， 2012. 10. 31. 기각되었다. [인정근거] 갑 제1， 3， 5호증， 을 제1호증의 각 기재， 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 이 사건 상가의 분양예정가액은 CC건설이 내부적으로 작성한 예상치에 불과하여 구 부가가치세법(2013. 6. 7. 법률 제11873호로 전부 개정되기 전의 것) 제13조 제1항 제2호에서 정한 ‘공급한 재화의 시가’라고 할 수 없고， 이 사건 상가의 분양실적이 없으므로 구 법인세법 시행령(2012. 2. 2. 대통령령 제23589호로 개정되기 전의 것) 제50조 제1항 제2호， 제89조 제2항， 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제3호 에 따라 공시지가에 의하여 시가를 산정하여야 한다. 공시지가에 따른 정당한 결정세액은 OOOO원이므로 이를 초과하는 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 관계 법령 별지. 관계 법령 기재와 같다.
• 다. 인정사실

1. 이 사건 도급계약에서 CC건설은 이 사건 건물의 분양수익에서 공사대금을 우선 변제받고(특약사항 제8조)， 이 사건 건물의 미분양으로 공사대금을 회수하지 못하는 경우 미분양세대 중 CC건설이 지정하는 특정세대에 대하여 원고 명의로 보존등기를 마침과 동시에 CC건설을 수익자로 하는 관리처분신탁 등기를 하고， 미분양세대를 처분하여 공사대금을 회수하기로(특약사항 제9조 제1항 제2호) 약정하였다.

2. CC건설은 2004년경부터 이 사건 건물을 분양하였으나 건물이 완공된 2006년 6월경 분양대금에서 회수하지 못한 공사대금이 OOOO원 정도였다. 이에 원고는 2006. 7. 27. DDD자산신탁과 사이에 미분양분 305세대(주택 291세대 및 상가 14세대)에 대하여 CC건설을 우선수익자로 하는 이 사건 신탁계약을 체결하였다. 이 사건 신탁계약상 미분양분의 처분가격 및 처분조건은 CC건설이 정하고， 원고는 이의를 제기하지 못한다(특약사항 제8조).

3. CC건설은 2006. 5. 31.경 이 사건 건물 신축공사가 완료되자 아파트 분양대금 등을 정산하여 도급계약상 공사대금을 변경하였는데， 상가분양 예정 매출액을 OOOO원으로 산정 하였다.

4. 원고와 CC건설은 미분양분 305세대(이 사건 상가 포함)에 대한 예상분양가액을 이 사건 도급계약에 따른 미지급 공사대금 상당액인 OOOO원 정도로 보고， 이 사건 신탁계약을 통해 미지급 공사대금을 정산하였다. 이후 이 사건 상가를 포함한 미분양 건물의 분양에 따라 추가로 공사대금의 정산이 이루어진 것은 없고， 원고는 2007. 12. 31. CC건설에 이 사건 신탁계약으로 공사대금 정산을 마쳤고， 미분양 부동산의 소유권은 CC건설에 있으므로 빠른 시일 내에 소유권을 이전해가라고 통지하였다.

5. 이 사건 신탁계약 이후 CC건설의 분양 내역은 다음과 같다. (단위: 천 원) 호수 분양예정가 분양가 토지 건물 분양일 토지 건물 101 OOOO OOOO OOOO OOOO OOOO 106 OOOO OOOO OOOO OOOO OOOO [인정근거] 감 제1 내지 4, 6, 7호증, 을 제2 내지 4호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 라. 판단

1. 이 사건 신탁계약은 원고와 CC건설 사이의 이 사건 도급계약 중 특약사항에 따라 공사대금을 미분양 주택 및 상가로 변제한 것이다. 원고가 CC건설에 공사대금 대신 이 사건 상가를 제공한 것은 본래 채무이행인 금전의 이행에 갈음하여 다른 급여를 제공한 민법 제466조 의 대물변제로서， 이 사건 상가를 제공하고 반대급부로 CC건설의 원고에 대한 채권이 소멸한 것이어서 이 사건 상가를 공급하고 그 대가를 금전으로 받았다고 할 수는 없고， 금전 외의 대가를 받은 경우에 해당한다. 따라서 이 사건 신탁계약은 부가가치세법 제6조 제1항 제2호 에서 정한 재화의 공급에 해당한다. 2) 부가가치세법 제13조 제1항 은 부가가치세의 과세표준을 금전 외의 대가를 받는 경우 ‘자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가’로 하고， 부가가치세법 시행령 제50조 는 ‘사업자가 특수관계에 있는 자 외의 자와 당해 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래된 가격’을 부가가치세법 제1항 각 호의 ‘시가’로 보고 있다. 살피건대，① 원고와 CC건설은 이 사건 도급계약 체결시 공사대금을 이 사건 건물의 분양대금에서 충당하기로 약정하였고， 분양예정가액을 기초로 공사대금 정산이 이루어진 점，② 원고와 CC건설은 특수 관계있는 법인이 아니고 시행사와 시공사로서 시행사인 원고의 이익과 시공사인 CC건설의 이익을 고려하여 분양예정가액이 결정된 것으로 보여 그들 사이의 분양예정가액이 객관적으로 부당하다고 볼 사유가 없는 점， ③ 원고는 이 사건 신탁계약으로 이 사건 도급계약과 관련된 CC건설과 원고 사이의 공사대금을 정산하고， 더 이상 지급할 것이 없다고 통보하였고， 실제로 이 사건 도급계약과 관련하여 추가 공사대금 정산이 남아있지 않은 것으로 보이는데， CC건설이 특별한 사유 없이 원고로부터 저렴한 가격으로 이 사건 상가를 대물변제 받고， 공사대금을 포기하였다고 보이지 않는 점，④ 실제로 이루어진 분양계약도 분양예정가액 이상 분양이 이루어지기도 하여 분양예정가액이 터무니없이 부풀려진 것이라고 할 수도 없는 점 등을 고려하면， 원고와 CC건설 사이의 대물변제약정에 기한 대물변제채권가액은 부가가치세법 시행령 제50조 제1항 제1호 에서 정한 제3자간에 일반적으로 거래된 가격으로 시가에 해당한다고 할 것이다. 따라서 이 사건 상가의 분양예정가액을 기초하여 과세표준을 산정한 이 사건 처분은 적법하다.

그렇다면， 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한 다.