분양대행계약 및 용역 제공에 따른 분양대행 수수료 수익에 대하여 종합소득세 과세는 적법함

사 건 2013구합20936 종합소득세부과처분취소 원 고 김AA 피 고 00세무서장 변 론 종 결

2014. 6. 20. 판 결 선 고

2014. 8. 22.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2012. 3. 2. 원고에 대하여 한 2007 과세연도 종합소득세 166,210,237원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 00시 00구 00동 XXX 소재 AA실업을 1994. 3. 2.부터 운영하였다.
• 나. 피고는 원고에 대한 2006 과세연도 및 2007 과세연도에 대한 개인통합조사를 실시한 결과, 원고가 주식회사 QQQ(이하 ‘QQQ’이라 한다)으로부터 00시 00읍 00리 XXX 소재 QQQ *** 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다) 23평 207세대, 17평 381 세대 합계 588세대 임대아파트를 취득한 후, 원고 명의로 소유권을 이전하지 않고 분양대행업자를 통하여 25,909,152,000원에 분양하였다고 판단하여 원고에 대하여 이 사건 아파트 매매차액에 대하여 2012. 3. 2. 2007 과세연도 종합소득세 766,973,810원(과세표준 441,237,742원, 산출세액 142,733,209원, 가산세 624,378,009원)을 결정․고지하였다(이하 ‘당초처분’이라 한다).
• 다. 원고는 이에 불복하여 2012. 4. 7. 이의신청을 거쳐 2012. 9. 7. 심사청구를 제기하였고, 국세청장은 2012. 12. 3. “이 사건 아파트의 수분양자 등에 대한 조사로 미등기 전매여부를 재조사하여 과세표준 세액을 결정하여야 한다”는 취지로 재조사 결정을하였다.
• 라. 피고는 원고에 대하여 2007 과세연도 개인사업자 통합조사 재조사를 실시한 다음, 2007년 원고의 사업소득을 부동산 매매소득이 아닌 분양대행계약에 의한 분양수수료 소득으로 판단하여, 2013. 5. 16. 당초처분에서 576,345,717원을 감액하여 190,628,093원(과세표준 333,810,693원, 산출세액 105,133,742원, 가산세 85,631,759원, 기납부세액 137,403원)으로 경정결정을 하였다.
• 마. 한편, 피고는 이 사건 소송 계속 중 ① 2007. 3. 분양한 23평형 5세대 분양수수료를 28,050,000원에서 14,025,000원으로 감액하고, ② 공동투자자인 최BB가 대물로 변제받은 이 사건 아파트 100동 000호 정산금액 66,000,000원은 최BB의 소득이므로, 원고의 소득에서 공제하며, ③ 이 사건 공동사업에서 부담한 국민주택기금 이자36,171,172원을 비용으로 추가 공제하여, 24,555,264원을 감액하는 경정결정을 하여,남은 세액은 166,210,237원이 되었다(이하 당초처분에서 위와 같이 모두 감액되고 남은 처분을 ‘이 사건 처분’이라 한다). [인정근거] 다툼이 없는 사실, 을 제1, 2, 3, 9호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 2007. 2. 15. 분양대행계약 이전에 분양된 17평형 2세대 분양수수료 14,000,000원, 23평형 50세대에 대한 분양수수료 280,500,000원은 원고의 분양소득이 아닌 QQQ의 분양소득이다(이하 ‘쟁점 ①이라 한다).
• 나. 피고는 김CC이 분양한 23평형 31세대에 대한 분양수수료 173,910,000원 중 원고에 대한 동업수익 57,970,000원을 원고의 소득으로 보았으나, 이는 김CC이 분양하였으므로 김CC에게 귀속되어야 할 소득이다(이하 ‘쟁점 ②’라 한다).
• 다. 피고는 원고가 QQQ과의 소송에서 지출한 8,033,000원 중 1/3에 해당하는 부분만필요경비로 보아 공제하였으나, 투자금반환소송에서 이 부분은 원고의 단독비용으로 인정되었으므로 전액이 공제되어야 한다(이하 ‘쟁점 ③’이라 한다).

별지와 같다.

• 가. 인정사실

1. 원고는 2006. 6. 2. QQQ으로부터 이 사건 아파트 996세대 중 미분양아파트 23평형 207세대, 17평형 381세대(1차 116세대, 2차 265세대) 총 588세대에 관하여 매수하는 매매계약을 체결하였는데, 그 매매계약은 2차례에 걸쳐 변경되었고, 2007. 1. 23.자 최종 매매계약의 내용은 다음과 같다.

• 가) 1차 매매대금: 3,348,816,000원
• 나) 계약금 300,000,000원
• 다) 17평형 계약이행 보관금: 650,000,000원
• 라) 기분양 및 임대보증금 증감으로 인한 정산금(2007. 1. 23. 현재): 916,200,000원(임대차계약등이 해약됨 등을 이유로 17평형 56,130,000원을 증액하고, 임대보증금 23형평 972,330,000원은 감액한다)
• 마) 중문비 설치비 30,000,000원, 분양수수료 지급분 정산금액 19,870,000원
• 바) 1차 매매대금 최종 정산금 1,472,486,000원을 2007. 2. 15.까지 지급한다.
• 사) 2차 매매대금: 2007. 4. 30.까지 523,014,000원을 지급한다.
• 아) 이 계약 이전에 원고와 QQQ 사이에 약정한 모든 사항은 무효임을 확인한다.

2. 한편, 원고는 2007. 1. 19. 최BB와 사이에 이 사건 아파트 중 일부(1차분 23평형 157세대, 2차분 17평형 265세대)에 대하여 공동으로 매수 및 분양하고 그 수익금을 원고와 최BB가 1:2의 비율로 분배하기로 하는 공동사업약정(이하 ‘이 사건 공동사업’이라 한다)를 체결한 후 QQQ과 사이에 위 2007. 1. 23.자 2차 매매계약을 체결하였다.

3. 원고는 이 사건 공동사업계약 체결일인 2007. 1. 19. 김CC과 사이에 이 사건 아파트 중 23평형 156세대 및 17평형 379세대에 관하여 분양대행수수료를 세대당 660,000원으로 하는 분양대행계약을 체결하였다.

4. 또한, 원고는 금융기관으로부터 대출받지 말고 분양을 통해 이 사건 아파트에 대한 매매대금을 지급해 달라는 QQQ의 요구에 의하여, 2007. 2. 7. 이 사건 공동사업약정에 의한 분양사업을 운영하기 위하여 주식회사 DDDD테크(이하 ‘DDDD테크’라 한다)를 설립한 후, 2007. 2. 15. DDDD테크와 QQQ과 사이에 이 사건 아파트 분양을 대행하고 분양수수료 18억 원을 수수하기로 하는 분양대행계약을 체결하였다.

5. 원고는 “QQQ과의 사이에 2007년 1분기 297,471,000원, 2007년 2분기1,052,778,000원, 2008년 1분기 180,961,000원, 2008년 2분기 634,367,000원 상당의 재화 및 용역 거래가 있었던 것처럼 허위의 매출세금계산서합계표를 제출하였고, 주식회사 EEE건설과의 사이에 2007년 2분기 250,000,000원, 2008년 1분기 181,000,000원, 2008년 2분기 200,000,000원 상당의 재화 및 용역 거래가 있었던 것처럼 허위의 매입처별세금계산서 합계표를 제출하였다”는 범죄사실로, 2010. 12. 10. 서울00지방법원 2010고약00000호로 약식명령을 발령받았고, 위 약식명령은 그 무렵 확정되었다.

6. QQQ과 DDDD테크는 2007. 10. 25. 정산합의서를 작성하였는데, 그 내용은 다음과 같다.

① DDDD테크는 매매물건세대에 대해 발생하는 국민주택기금 이자를 매월 27일에 성실히 납부하기로 하며 이에 대한 모든 책임을 진다.

② DDDD테크는 매매물건세대의 현 임차인의 임대보증금 반환의 책임을 지고 동 건으로 인한 민원을 예방하며, 만일 민원발생시 민, 형사상 모든 책임을 진다.

③ QQQ은 DDDD테크에게 2007. 9.분까지의 전세대 미수임대료 세대별내역을 제공한다.

④ AA실업 추가정산서: QQQ이 AA실업에게 지급할 금액은 별도관리금 잔액 130,013,000원, 회사입금임대료(2006. 10.부터 2007. 2.까지) 75,164,000원 합계 205,177,000원이고, AA실업에서 부담할 금액은 QQQ기납부 기금이자 110,933,00원, 기타 2006. 9.까지 미수임대료 18,913,970원, 미분양관리비(2006. 10.부터 2006. 12.까지의 지급분) 10,739,810원, 광고비 6,100,000원, 회사분양세대 정산금 이자 2,770,000원(=916,200,000원 × 4.6% × 24일/365일), 잔금 지연연체료 6,731,700원, 합계 156,188,680원이다. 결국 QQQ이 AA실업에게 지급하여야 할 금액은 정산 후 48,988,950원이다.

7. 한편, 원고와 최BB는 2007. 11. 1. 이 사건 동업계약의 투자금액회수절차 및 이익금분배 등에 관하여 정산합의서를 작성하였는데, 위 정산합의서에는 투자금액회수절차로서 최BB의 투자금으로 5억 원이, 원고의 투자금으로 “계약금 3억 원, 잔금(3/12) 약 3억 원, AA실업 판매세대 금액, 단, AA실업 판매금액에서 이FF씨에게 받을 17평 대금 160,890,000원을 포함시킨다”라고 각 기재되어 있고, 세금은 원고와 최GG가 공동으로 부담하고, 원고와 최BB의 이익금 분배비율이 1: 2라고 기재되어 있다.

8. 이 사건 공동사업은 2009. 3. 31.경 그 대상인 이 사건 아파트의 분양이 완료되어 종료되었는데, 원고는 QQQ에게 이 사건 아파트를 총 25,174,289,000원에 분양하였다고 실매매가를 보고하였고, 최BB는 원고로부터 이 사건 동업계약에 기한 수익금 중 일부로서 이 사건 아파트 105동 108호를 대물변제로 받은 것을 포함하여 407,950,000원을 지급받았다.

9. 한편, 최BB는 원고를 상대로 투자금반환소송을 제기하여(서울00지방법원 2008가합00000호) 2010. 10. 29. 패소판결을 받았으나, 항소하여 2012. 6. 7. 276,726,944원을 지급받는 일부 승소판결을 선고받았고, 위 판결은 그 무렵 확정되었다(이하 ‘투자금반환소송’이라 한다). [인정근거] 앞서 채택한 증거들, 갑 제1 내지 14호증, 을 제4 내지 8호증의 각 기재

• 나. 판단

1. 쟁점 ①에 대한 판단 앞서 채택한 증거들에 의하면, 원고는 투자금반환소송에서 2006. 6. 2.자 계약에 기한 1차분 23평형 207세대 중 51세대(원고는 이 사건에서는 50세대라고 진술하고 있는 바, 분양이익금이 같은 점 등에 비추어 모두 2007. 2. 15.자 분양대행계약체결 전에 기분양한 23평형을 의미하나, 그 세대수를 착오로 계산한 것으로 보인다)는 이 사건 동업계약 체결 이전에 원고가 경영하던 AA실업에 의하여 분양되었는데, 원고와 최BB는 위 51세대를 원고의 단독 매출로 인정하기로 약정하였으므로 위 51세대에 대한 분양이익금 285,600,000원은 이 사건 공동사업에 기한 이익금의 산정에서 제외되어야 한다고 주장하였고, 투자금반환소송 판결에서는 위 분양이익금 285,600,000원은 원고의 단독수익이고, 2007. 1. 23. 이전에 분양된 17평형 2세대 분양소득 14,000,000원은 이 사건 공동사업의 수익으로 인정된다고 판시한 사실, 원고는 세무조사시 전말서(을 제8호증)에서 “AA실업 판매세대(2007. 1.까지 QQQ에서 기분양한 50세대, 50세대 × 5,600,000원)는 최BB가 2006. 6.부터 원고가 고생했다고 기득권을 인정해준 것이다”라고 진술한 사실, QQQ의 직원이었던 김HH은 2007. 1. 23.자 매매계약을 해지한 사실은 없고, 이 사건 아파트의 원활한 분양을 위하여 2007. 2. 15.자 분양대행계약이 체결되었다고 진술한 사실, DDDD테크와 QQQ사이의 2007. 10. 25.자 작성된 정산합의서에 의하면, 2006. 9. 30.까지의 관리비, 주택기금에 대한 지급이자를 원고가 부담하였고, 2006. 10. 1. 이후 월임대료도 원고가 수취한다고 약정한 사실, 위 정산합의서와 2007. 1. 23.자 매매계약서에 의하면 QQQ이 이미 지급받은 분양대금을 원고의 매매대금에서 감액하기로 약정한 사실을 인정할 수 있는 바, 위 인정사실에 의하면, 2007. 2. 15.자 분양대행계약 체결 이전에도 2007. 1. 23.자 매매계약에 기하여 원고에게 분양권한이 있었고, 원고는 그에 따라 분양한 후 위 분양대금을 원고의 이익으로 귀속시켰다고 봄이 상당하므로, 위 분양대금은 QQQ의 소득이라는 원고의 주장은 이유 없다.

2. 쟁점 ②에 대한 판단 앞서 채택한 증거들에 의하면, 원고는 이 사건 동업계약 체결일인 2007. 1. 19. 김CC과 사이에 이 사건 아파트 중 23평형 156세대 및 17평형 379세대에 관하여 분양대행수수료를 세대당 660,000원으로 하는 분양대행계약을 체결한 사실, 김CC은 23평형 31세대를 분양하였고, 원고는 2007. 4. 11.경 분양수수료 33,800,000원을 김CC에게 지급하기로 약정한 사실, 투자반환소송 판결에서는 위 33,800,000원을 이 사건 공동사업 수익에서 비용으로 인정한 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면, 김CC은 원고와의 2007. 1. 19.자 분양대행계약에 따라 이 사건 아파트 일부를 분양하여 그에 따른 분양대행수수료 33,800,000원을 받았을 뿐이고, 그 금원 역시 비용으로 공제되었으므로, 위 23평형 31세대에 대한 나머지 수수료 수익은 이 사건 공동사업의 수입으로 귀속된다. 따라서 이 부분 수익이 김CC의 수익임을 전제로 하는 원고의 주장은 이유 없다(원고는 또한 김CC에게 분양대행수수료 등으로 151,800,000원을 지급하였으므로 이 사건 공동사업 수입에서 공제되어야 한다는 취지로 주장하나 이를 인정할 증거가 없다).

3. 쟁점 ③에 대한 판단 가) 소득세법 제43조 제1항 은 사업소득이 발생하는 사업을 공동으로 경영하고 그 손익을 분배하는 공동사업[경영에 참여하지 아니하고 출자만 하는 대통령령으로 정하는 출자공동사업자(이하 "출자공동사업자"라 한다)가 있는 공동사업을 포함한다]의 경우에는 해당 사업을 경영하는 장소(이하 "공동사업장"이라 한다)를 1거주자로 보아 공동사업장별로 그 소득금액을 계산하고, 제2항은 제1항에 따라 공동사업에서 발생한 소득금액은 해당 공동사업을 경영하는 각 거주자(출자공동사업자를 포함한다. 이하 "공동사업자"라 한다)간에 약정된 손익분배비율에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 공동사업자별로 분배한다고 각 규정하고 있다.

• 나) 앞서 채택한 증거들에 의하면, 원고는 DDDD테크와 QQQ과의 2007. 2. 7.자 분양대행계약 이후에 발생한 정산금의 합의를 위하여 QQQ과의 사이에 부동산가압류 등의 법률적 분쟁과 관련하여 변호사 비용, 가압류비용, 가압류 해지비용 등의 명목으로 8,033,240원을 지출한 사실, 원고와 최BB는 이 사건 공동사업약정서에 의하여 ‘QQQ과 원고 사이의 매매계약에 따라 발생하는 모든 법적 책임은 원고가 책임지고 해결한다’고 약정한 사실, 투자금반환소송에서 위 비용은 이 사건 공동사업에 따른 비용으로 인정되지 못한 사실을 인정할 수 있다. 위 인정사실에 의하면, 원고 주장의 법률비용은 2007. 2. 7.자 분양대행계약이 체결된 이후에 DDDD테크와 QQQ과 사이에 분양대행계약에 따른 분양수익 정산에 관한 다툼으로 인하여 발생한 것으로서, DDDD테크가 지출하여야 할 비용일 뿐만 아니라, 가사 이를 DDDD테크의 대표이사인 원고가 지출하였다 하더라도 이를 원고와 최BB의 이 사건 공동사업에 대한 필요경비로 보기 어려운 점, 소득세법 제43조 의 규정은 소득의 궁극적인 법적 귀속주체가 누구인지와 상관없이 공동사업장에 대한 과세에 있어서는 공동사업장의 소득창출에 관련되어 있는지 여부를 기준으로 판단하여 필요비용을 산정하여야 하는 점 등에 비추어 보면 위 비용은 이 사건 공동사업에 필요한 비용이라고 보기 어렵고, 따라서 위 비용 전부가 공제되어야 한다는 원고의 주장은 결국 이유 없다.

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.