주택의 거래가액에서 임차보증금 채무를 인수한 것으로 보는 것이 합리적임

사 건 2013구합1850 증여세부과처분취소 원 고 신AA 피 고 동작세무서장 변 론 종 결

2013. 8. 22. 판 결 선 고

2013. 10. 24.

1. 피고가 2012. 2. 1. 원고에게 한 증여세 OOOO원(가산세 OOOO원 포함)의 부과처분 중 OOOO원(가산세 OOOO원 포함)을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 50%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2012. 2. 1. 원고에게 한 증여세 OOOO원(가산세 OOOO원 포함)의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2009. 2. 11. OO시 OO구 OO동1가 144-1 4층 401호 철근콘크리트구조 100.33㎡(이하 '이 사건 주택'이라 한다)에 관하여 소유권이전등기를 마쳤고, 등기부등본상 이 사건 주택의 거래가액은 OOOO원이다.
• 나. 피고는, 원고의 어머니인 구BB에 대한 양도소득세 세무조사를 하면서, 원고가 원고의 할머니인 배CC으로부터 이 사건 주택의 취득자금을 증여받아 이 사건 주택을 취득한 것으로 판단하고, 이 사건 주택의 등기부등본상 거래가액인 OOOO원을 증여재산가액으로 하여, 2012. 2. 6. 원고에게 2009. 3. 13.자 1) 증여에 대한 증여세 OOOO원(가산세 OOOO원 포함)을 결정·고지하였다.
• 다. 원고는 이에 불복하여 2012. 8. 22. 조세심판원에 심판청구를 하였으나 2012. 12. 26. 기각결정을 받았다. [인정근거] 갑 제5, 6호증, 을 제4, 5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 구BB은 2006년경 이 사건 주택을 취득하여 2007. 12. 31. 김DD에게 이 사건 주택을 실제로는 OOOO원에 매도하였으나 김DD의 요구로 소유권 이전등기시 계약서상의 매도가액을 OOOO원으로 한 것이고, 김DD이 매매계약의 취소를 요구하여 배CC이 OOOO원(= OOOO원-전세보증금 OOOO원)을 김DD에게 지급하고 원고 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 즉 이 사건 주택의 거래가액은 OOOO원이고, 이 사건 주택과 관련된 임차보증금반환채무 OOOO원(=황EE OOOO원+한FF OOOO원)을 원고가 인수하였으므로 이는 공제되어야 하고, 여기에서 증여공제 OOOO원을 제외하면 결국 과세소득이 없어 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 판단

1. 이 사건 주택의 거래가액 을 제2 내지 5호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하면, ① 원고의 어머니인 구BB은 이GG로부터 이 사건 주택을 매수하였으나, 미등기 상태로 노HH에게 이를 매도하였고, 노HH의 계약해지 요구에 따라 계약을 해지하고 김DD에게 이 사건 주택을 재차 매도한 후 김DD에게 소유권이전등기를 마쳐 준 사실, ② 그런데 김DD도 계약해지를 요구하여, 구BB은 김DD과 계약을 해지하고, 원고의 할머니인 배CC에게 이 사건 주택을 매도하였으며, 이후 원고에게 소유권 이전등기가 된 사실, <표> 판결문 페이지3 참조

③ 노HH는 2007년 귀속 양도소득세 신고시 양도가액 OOOO원, 취득가액 OOOO원으로 신고한 사실, ④ 한편, 이 사건 주택과 관련하여, 2007. 1. 1. 국토해양부 공동주택 공시가격은 OOOO원이고, 2009. 1. 1. 국토해양부 공동주택 공시가격은 OOOO원인 사실을 인정할 수 있다. 살피건대, 위 인정사실에 비추어 이 사건 주택의 매수가격은 등기부상 거래가액인 OOOO원이 라고 봄이 상당하다. 원고의 주장에 관하여 보건대, 구BB이 2007. 11. 19. 김DD에게 이 사건 주택을 OOOO원에 매도하였다는 부동산매매계약서(갑 제1호증)는 부동산중개인도 없고, 원고가 승계하였다고 주장하는 임차인 황EE에 대한 임차보증금 반환채무와 관련한 아무런 언급도 없으며, 구BB이 김DD으로 지급받은 금융자료 등 객관적인 증거가 없고, 원고가 주장하는 매수가액은 이 사건 주택의 공시가격에도 미치지 못하여, 그대로 믿기 어렵고, 달리 이 사건 주택의 거래가액을 OOOO원으로 인정할 만한 아무런 증거가 없다.

2. 임차보증금 채무의 존부

• 가) 갑 제2호증의 기재에 변론 전체의 취지를 더하면, ① 황EE은 2006. 2. 13. 이GG로부터 이 사건 주택(113.83㎡, 방3개, 주방, 화장실, 거실)을 보증금 OOOO원, 존속기간 2006. 2. 27.부터 2008. 2. 26.까지로 정하여 임차하기로 임대차계약을 체결하고, 2006. 3. 10. 확정일자를 받고, 전입신고까지 마친 사실, ② 한편 황EE은 2012. 10. 31. 현재에도 이 사건 주택에 전입신고가 계속 유지되고 있는 사실을 인정할 수 있다(을 제6호증은 갑 제2호증과 동일하고, 임대인란에 원고 이름만 기재되어 있다. 그런데 을 제6호증의 임대인란 도장이 이GG의 것이고, 대리인 서II의 도장 옆에 서II 기재가 없는 점, 위 계약서는 팩스로 받은 점 등을 고려하면, 갑 제2호증이 원본으로 보이고, 을 제6호증은 추후에 원고 이름만 가필된 것으로 보인다). 살피건대, 구BB이 2006년 6월경 이 사건 주택을 매수하기 이전에 황EE이 임대차계약을 체결하기는 하였으나, 확정일자나 전입신고 등에 비춰 황EE은 2006. 2. 13.경부터 현재까지 이 사건 주택에서 임차인으로 거주하고 있는 것으로 보인다. 즉, 임차인이 있는 경우 주택 거래가액에서 임차보증금을 공제하고 나머지만 매도인에게 지급하는 것이 일반적인 거래 관행이어서 원고도 이 사건 주택의 거래가액에서 임차보증금 채무를 인수하고 이를 공제한 나머지만 전 소유자에게 지급하고 이 사건 주택을 매수 하였다고 보는 것이 합리적인바, 황EE의 임대차계약이 사실로 인정되는 이상 원고가 이 사건 주택을 매수하기 위하여 배CC으로부터 증여받은 증여가액은 이 사건 주택의 거래가액 OOOO원에서 임차보증금 OOOO원을 공제한 OOOO원이라고 봄이 상당하다.
• 나) 한FF에 대한 임차보증금반환채무 OOOO원이 존재하는지 본다. 갑 제4호증의 기재에 변론 전체의 취지를 더하면, 한FF은 2010. 5. 14. 원고에게 'OO시 OO구 OO동 1가 144-1 401호(402) 지목 대 면적 236.40㎡ 구조 철근콘크리트 다세 용도, 다세대주택 면적 455.32㎡ 임대할 부분 401호(402) 면적 38m"를 전세보증금 OOOO원에 임대기간 2008. 1. 16.부터 2010. 1. 15.(24개월)로 한다고 전세계약을 체결하였는데, 계약기간이 만료되었으므로 2010. 6. 14.까지 보증금 OOOO원을 반환하라'는 취지로 내용증명을 보냈고, 2012. 2. 2. 원고를 상대로 서울중앙지방법원 2012차4748호로 임차보증금 OOOO원의 지급을 구하는 지급명령을 받았고 위 지급명령이 그 무렵 확정된 사실, 한편, 내용증명이나 지급명령상 한FF의 주소는 모두 OO시 OO구 OO동1가 144-1, 402호인 사실을 인정할 수 있다. 살피건대, 이 사건 주택은 등기부상 면적이 100.33㎡(황EE의 임대차 계약서는 표제부 1층 면적 113.83㎡로 표시)로 한FF이 임차한 면적과 일치하지 않고, 앞서 본 바와 같이 황EE이 이 사건 주택을 임차하고 있는데, 한FF이 동일한 임차목적물을 재차 임차하는 것이 납득이 가지 않으며(원고는 임차인이 두 명인 사유에 관하여 아무런 주장·입증을 하지 않고 있다), 한FF의 주소에 비춰 한FF은 402호를 임차한 것 같은데, 이 사건 주택인 401호와 한FF이 임차한 402호가 동일한지 그 중 일부인지 아무런 자료가 없는바, 위 각 증거만으로는 배JJ이 이 사건 주택에 관하여 한FF에게도 OOOO원의 임차보증금 반환채무를 부담하였고, 이 사건 주택을 양수한 원고가 위 채무까지 인수하였다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 따라서 원고의 주장 중 황EE에 대한 임차보증금 OOOO원 반환채무에 한하여 이유 있다.

3. 이 사건 주택의 거래가액인 OOOO원에서 황EE에 대한 임차보증금 반환채무 OOOO원 및 OOOO원의 인적공제를 공제하면 과세표준은 OOOO원 이고, 정당한 세액은 다음과 같이 OOOO원(가산세 OOOO원 포함)이 된다.

그렇다면, 원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 1)

2009. 2. 11.의 오기로 보임