비사업용 토지의 경우 양도가액에서 장기보유특별공제액을 공제하지 않음

사 건 2013구단22508 양도소득세부과처분취소 원 고 최○○ 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2014. 03. 06. 판 결 선 고

2014. 03. 20.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2012. 7. 10. 원고에게 한 2010년 귀속 양도소득세 447,119,130원의 부과처분중 126,172,926원을 초과하는 부분을 취소한다.

• 가. 원고는 1970. 2. 17. 서울 ○○구 ○○동 746-26 대 622.6㎡(이하 ‘이 사건 토지’)를 협의분할에 의한 재산상속으로 취득하여 1999. 3. 29. 그 지상에 상가 임대 목적으로 지하 1층, 지상 3층, 연면적 892.64㎡의 제2종 근린생활시설(이하 ‘이 사건 건물’) 신축을 위한 건축허가를 받았는데, 2005. 12.경 인테리어 공사를 제외하고 95%의 공정률로 완공이 임박한 단계였으나 인접지인 ○○동 746-24 소재 건물(이하 ‘이 사건 분쟁건물’)이 이 사건 토지 약 3.5평을 침범하고 있어 그 철거 등이 지연된 상태에서 일부 주차장 설치 등을 마무리하지 못한 채 건축물 사용승인을 받지 못하였다.
• 나. 원고는 2005. 12. 이후로 이 사건 건물의 임대를 시도하였으나, 2007. 10. 23. 주식회사 AAA에게 위 건물 3층 사무실을 2개월간 임대한 외에는 건축물 사용승인 미비 등 문제로 원만한 임대 진행에 어려움을 겪자 2010. 7. 12. 이 사건 건물 철거와 건축허가 취소 등을 조건으로 BBB, CCC에게 이 사건 토지와 건물 일체를 매매대금 4,200,000,000원에 매도하였고, 2010. 10. 31. 피고에게 위 토지 및 건물에 관한 양도소득세로 1,261,938,398원을 신고ㆍ납부하였다가 이 사건 토지가 소득세법령상 ‘주택을 소유하지 아니하는 1세대가 소유하는 1필지의 나지’로서 사업용 토지에 해당한다고 주장하며 장기보유 특별공제액을 적용하여 산출한 양도소득세 감액 경정청구를 하였다.
• 다. 피고는 2012. 7. 10. 이 사건 토지가 비사업용 토지에 해당한다는 이유로 장기보유 특별공제의 적용을 배제하고 2010년 귀속 양도소득세로 447,119,130원을 부과하는 경정ㆍ고지처분(이하 ‘이 사건 처분’)을 하였다.
• 라. 원고가 2012. 10. 12. 이에 불복하여 심판청구를 하자, 조세심판원은 2013. 6. 10. 피고에게 이 사건 토지가 사업용 토지인지 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하라는 취지의 일부 인용결정을 하였고, 피고는 2013. 8. 21. 원고에게 위 결정에 따른 조사 결과 이 사건 처분이 정당하다는 내용의 통지를 하였다. 【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1호증 내지 제15호증(가지번호 포함, 이하 같다), 을 제5호증 내지 제8호증, 을 제11호증 내지 제13호증, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장

(1) 원고가 이 사건 건물의 주차장 문제로 준공검사를 받지 못함으로써 그 부지인이 사건 토지를 어느 용도로도 사용되지 않은 상태로 양도한 것이므로, 위 토지는 1세대 무주택자인 원고가 주택을 신축할 수 있는 나지로서 소득세법령상 비사업용 토지 제외 사유에 해당한다.

(2) 원고가 2002. 10. 20.경 이 사건 건물의 골조공사에 착수한 후 2005. 12.경부터는 이 사건 분쟁 건물과의 경계 침범 및 철거 시비로 나머지 공사를 진행하지 못하게 되어 정당한 사유로 건설을 중단한 사정이 있었으므로, 소득세법상 ‘토지의 취득 후 법령에 의해 사용이 금지되거나 그 밖의 부득이한 사유가 있는 경우’에 해당하여 비사업용 토지에서 제외되어야 한다.

(3) 그렇다면 이 사건 토지 및 건물에 대한 양도차익에 사업용 토지로서의 장기보유 특별공제를 적용하여 과세표준 및 정당한 세액을 산출하면, 이 사건 처분 중320,946,204원에 해당하는 부분은 위법하여 취소되어야 한다.

• 나. 관련 법령 소득세법 제95조 에 의하면, 자산의 보유기간이 3년 이상이더라도 비사업용 토지의경우 양도소득금액을 산출할 때 양도가액에서 장기보유 특별공제액을 공제하지 않는다. 여기서 ‘비사업용 토지’란, 소득세법 제104조의3 제1항 제4호 에서 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지로서 ①지방세법또는 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지, ②지방세법제106조 제1항에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지, ③ 토지의 이용 상황, 관계 법률의 의무 이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다고 규정하고 있고, 시행령 제168조의11 제1항 제13호, 시행규칙 제83조의4 제16항에서 이는 주택을 소유하지 않는 1세대가 소유하는 1필지의 나지(제1호 내지 제12호에 해당하지 아니하는 토지로서 어느 용도로도 사용되고 있지 아니한 토지를 말한다)로서 법령의 규정에 따라 주택의 신축이 금지 또는 제한되는 지역에 소재하지 아니하고, 그 지목이 대지이거나 실질적으로 주택을 신축할 수 있는 660㎡ 이내의 토지라고 규정한다. 한편 소득세법 제104조의3 제2항 에서는 토지 취득 후 법률에 따른 사용 금지나 그밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있을 경우 비사업용 토지로 보지 않을 수 있다고 규정하면서, 시행령 제168조의14 제1항 제4호 및 시행규칙 제83조의5 제1항 제5호에서 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 부득이한 사유에 해당하는 토지를 비사업용 토지로 보지 않도록 하고, 그 중 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 토지로서 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)은 비사업용 토지 판정에 관한 기간으로 보지 않도록 규정하고 있다.
• 다. 판단

(1) 우선 이 사건 토지가 주택을 소유하지 않는 1세대가 소유하는 1필지의 나지로서 비사업용 토지 제외 사유에 해당하는지에 대하여 본다. 앞서 본 각 증거에 의하면 원고가 이 사건 토지 양도 당시 1세대 무주택자에 해당하는 사실은 인정되나, 다음 사정에 비추어 보면 위 토지를 소득세법령이 정하는 ‘나지’로서 비사업용 토지 제외 사유로 보기는 어렵다. (가) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는데, 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과제도는 개인이 실수요에 따라 생산적인 용도로 사용하지 않고 재산증식 수단으로 보유하다가 양도하는 토지를 비사업용 토지로 분류하여 양도소득세를 중과함으로써 토지에 대한 투기수요를 억제하는 데 그 입법목적이 있고(대법원 2012. 10. 25. 선고 2010두17281 판결 참조), 따라서 소득세법령에서 개별적으로 열거하고 있는 비사업용 토지 제외 사유에 대하여도 마찬가지의 해석 법리가 적용되어야 한다. (나) 소득세법에서 비사업용 토지의 적용 제외 항목으로 드는 ‘거주 또는 사업과직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지’에 관하여 소득세법 시행령에서는 ‘사업’과 관련한 토지로 제168조의11 제1항 제1호부터 제12호까지를, ‘거주’와 관련한 토지로 제13호를 각 열거하고 있고, ‘거주’ 관련 토지에 대하여는 그 지상에 주택의 신축이 가능한지 여부가 주된 판단의 기준이 되는 것으로 보인다. (다) 따라서 위 제13호에서 말하는 ‘나지’는 주택 신축 가능성에 주안점을 둔 것으로 단순히 위 제1호 내지 제12호에 해당하지 않는다는 요건 외에 어느 용도로도 사용되고 있지 아니한 토지로서 실질적으로 주택을 신축할 수 있는 토지일 것을 요한다고 봐야 하는데, 원고가 상가 임대 목적으로 지하 1층, 지상 3층, 연면적 892.64㎡ 규모의 이 사건 건물을 신축하여 일부 주차장 설치 미비를 들어 건축물 사용승인을 받지 못한 외에는 2005. 12. 이후로 사실상 완공한 상태였고, 이후 실제 일부 상가 임대가 이루어지기도 한 점 등에 비추어, 단지 이 사건 건물에 관한 사용승인이 없었다거나 ‘건물’본래의 용도로 사용하지 못하였다는 사정만으로 이 사건 토지를 어느 용도로도 사용되고 있지 않은 나지로서 실질적으로 주택을 신축할 수 있는 상태의 토지 또는 거주와 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유 있는 토지로 볼 수는 없다. (라) 사전적으로 나지 혹은 나대지란 건축물이 정착되지 않은 토지를 전제로 하고, 과거 구 소득세법 시행령에서 나대지에 재무부령 또는 총리령이 정하는 무허가건축물이 정착되어 있는 것을 포함한다고 명시하는 등 명문 규정을 둔 경우와는 달리, 위 소득세법 시행령 제168조의11 제1항 제13호 에서는 ‘제1호 내지 제12호에 해당하지 아니하는 토지로서 어느 용도로도 사용되고 있지 아니한 토지’를 나지로 규정하고 있을 뿐이므로, 문언적 의미를 넘어 건축물 사용승인을 받지 않은 건물이 정착되어 있는 토지도 나지에 포함된다고 해석할 근거가 없다.

(2) 다음으로 이 사건 토지가 부득이한 사유로 비사업용 토지의 적용에서 제외될 만한 기간이 있었는지에 대하여 본다. 토지의 취득 당시에는 토지 사용상 아무런 제한이 없어 이를 사업에 사용하고자하였으나 토지 취득 후 소유자의 책임질 수 없는 사유로 인한 사정변경으로 그 토지를 사용할 수 없었던 경우에는 해당 기간 동안 비사업용 토지로 취급하지 않겠다는 것이 앞서 본 소득세법령의 취지라고 봄이 상당한데, 이 사건 건물이 사실상 완공상태에 있었고 이 사건 토지 중 분쟁 면적은 3.5평에 불과하며, 원고가 건물의 완공 직전 단계에서 5년 가까이 이와 관련된 별다른 적극적 조치를 취하지 않은 채 상가 임대를 시도했던 사정 등 이 사건 건물에 관한 공사진행 내역과 정도, 이 사건 분쟁 건물 소유자와의 철거 논의 과정 등에 비추어 보면, 원고가 2005. 12.경부터 위 분쟁 건물의 철거 지연 등으로 일부 주차장 공사를 마무리하지 못하였다는 것만으로는 천재지변이나 민원의 발생 기타 원고가 책임질 수 없는 정당한 사유로 건설을 중단한 것으로 보기 어렵고, 달리 그와 같이 볼 만한 증거가 없다.

(3) 그렇다면, 같은 논지에서 장기보유 특별공제를 적용하지 않은 이 사건 처분은적법하고, 위 특별공제가 적용됨을 전제로 한 세액 계산에 관하여는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 원고 주장은 이유 없다.

원고 청구는 이유 없어 이를 기각한다.