토지의 취득 당시 현황인 도로로 감정평가한 것은 시가로 볼 수 있음

사 건 2013구단16251 양도소득세부과처분취소 원 고 이○○ 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2016. 03. 30. 판 결 선 고

2016. 04. 20.

1. 피고가 2012. 7. 16. 원고에 대하여 한 2009년 양도소득세 000,000,000원의 부과처분 중 000,000,000원을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 5분의 3은 원고가 부담하고, 나머지는 피고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2012. 7. 16. 원고에 대하여 한 2009년 양도소득세 000,000,000원의 부과처분 중 00,000,000원을 초과하는 부분을 취소한다.

• 가. 이 사건 취득

1. 원고의 망 고조부 이○○은 일제강점기에 ○○○시 ○○읍 ○○리 000-0 도로 000㎡, 같은 리 000-2 도로 000㎡(이하 통틀어 ‘이 사건 토지’라 한다)를 사정받아 그 소유권을 원시취득하였다. 그 후 망 이AA이 망 이○○을 단독상속하고, 원고의 아버지 망 이BB가 망 이AA을 단독상속하였다. 망 이BB는 2003. 1. 16. 사망하였다.

2. 원고는 2007. 2. 25. ○○○지방법원에 대한민국을 상대로 이 사건 토지와 ○○○시 ○○읍 ○○리 000-1 철도용지 000㎡에 관한 대한민국 명의의 소유권보존등기의 말소를 구하는 소를 제기하고, 소송계속 중이던 2007. 5. 1. 망 이BB의 나머지 공동 상속인들과 사이에 이 사건 토지를 원고의 단독소유로 하는 상속재산 분할협의를 하였다(위 상속재산 분할협의에 따라 원고는 망 이BB의 사망일인 2003. 1. 16.에 소급하여 이 사건 토지의 소유권을 상속받게 되었는데, 이하에서 이를 ‘이 사건 취득’이라 한다).

3. 위 사건에서 2008. 3. 20. ‘피고는 원고에게 이 사건 토지에 관하여 소유권보존등기의 말소등기절차를 이행한다. 원고의 나머지 청구를 포기한다.‘는 내용의 화해권고 결정이 확정되었다.

4. 원고는 그 무렵 이 사건 토지에 관하여 대한민국 명의의 소유권보존등기를 말소하고, 2008. 6. 9. 원고 명의로 소유권보존등기를 마쳤다.

5. 한편, 이 사건 토지는 망 이○○의 원시취득 당시에는 ‘전’으로 사용되었으나, 그 후 1912년경 경춘철도건설사업 부지로 편입된 이래 이 사건 취득 당시까지 ‘도로’로 사용되었다.

• 나. 이 사건 양도

1. 원고는 이 사건 토지에 관하여 2009. 11. 25. 대한민국과 사이에 협의취득금액을 000,000,000원으로 하는 협의취득계약을 하고, 같은 날 대한민국으로부터 위 금액을 지급받고, 소유권이전등기를 마쳐주었다(이하 ‘이 사건 양도’라 한다).

2. 대한민국은 위 협의취득 당시 이 사건 토지가 경춘철도건설사업 부지로 편입되었으나, 보상금이 지급되지 아니한 토지로서 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙(2015. 4. 28. 국토교통부령 제197호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 토지보상법 시행규칙‘이라 하고, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 ’토지보상법‘이라 한다) 제25조 제1항의 미불용지에 해당한다고 보고, 위 편입 당시 현황인 ‘전’을 기준으로 한 감정평가금액에 따라 협의취득금액을 산정하였다.

• 다. 이 사건 처분

1. 한편 원고는 2010. 4. 6. 피고에게 이 사건 토지가 조세특례제한법 제69조 에서 정한 자경농지에 해당한다는 이유로 이 사건 양도소득세에 관한 감면신청을 하였다.

2. 그런데 ○○지방국세청장은 2012. 3. 15. 피고에게 이 사건 토지가 이 사건 양도 당시 ‘도로’로 사용되고 있었으므로 조세특례제한법 제69조 가 정한 자경농지에 해당한다고 볼 수 없다는 이유로 이 사건 양도소득세에 관한 감면 여부를 재검토할 것을 지시하였다.

3. 피고는 2012. 7. 16. 이 사건 토지의 취득가액을 00,000,000원, 양도가액을 000,000,000원(협의취득대금), 양도차익을 000,000,000원으로 보고, 원고에 대하여 양도소득세 000,000,000원(가산세 00,000,000원 포함)을 부과하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

4. 피고는 이 사건 토지가 상속받은 재산으로서 그 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당한다고 보고, 원고의 취득가액을 구 소득세법(2009. 6. 9. 법률 제9763로 개정되기 전의 것) 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 구 소득세법 시행령(2009. 6. 9. 대통령령 제21528호로 개정되기 전의 것) 제163조 제9항 본문, 구 상속세 및 증여세법(2003. 12. 30. 법률 제7010호로 개정되기 전의 것) 제60조, 제61조 제1항 제1호, 구 상속세 및 증여세법 시행령(2003. 9. 29. 대통령령 제18108호로 개정되기 전의 것) 제50조 제1항에 따라 ○○○세무서장이 ○○감정평가법인과 ○○감정원에 의뢰하여 받은 감정가액을 고려하여 개별공시지가로 평가한 금액으로 위와 같이 산정하였다.

5. 원고는 2012. 8. 30. 피고의 위 취득가액 산정 방법이 위법하다고 보고 이 사건 처분에 관하여 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 2013. 6. 19. 기각되었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 7호증, 을 제1, 6호증(이상 가지번호 있는 것은 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장

1. 이 사건 토지의 취득가액은 개별공시지가로 평가한 금액이 아니라 공신력 있는 감정기관이 이 사건 취득 당시를 기준 시점으로 하여 평가한 감정결과에 따라 산정되어야 한다.

2. 또한 이 사건 양도 당시 이 사건 토지의 현황을 ‘전’으로 보아 협의취득금액을 정하였으므로, 위 취득가액 산정을 위한 감정평가도 ‘전’ 현황을 기준으로 이루어져야 한다.

3. 이 사건 토지에 관하여 이 사건 취득 당시 ‘전’ 현황을 기준으로 한 감정평가액은 000,000,000원이고, 이에 따르면 원고가 납부하여야 할 양도소득세액은 00,000,000원이므로, 이 사건 처분 중 00,000,000원을 초과하는 부분은 위법하다.

• 나. 관계법령 별지 ‘관계법령’ 기재와 같다.
• 다. 판단 상속받은 재산의 양도에 따른 양도소득세를 부과함에 있어, 과세관청이 비록 당해 자산의 상속 당시 시가를 평가하기 어렵다는 이유로 당해 자산의 취득가액을 개별공시지가로 평가하여 과세처분을 하였다고 하더라도, 그 과세처분 취소소송의 사실심 변론 종결시까지 당해 자산의 상속 당시 시가가 입증된 때에는 그 시가를 기준으로 정당한 양도차익과 세액을 산출한 다음 과세처분의 세액이 정당한 세액을 초과하는지 여부를 판단하여야 한다. 여기서 '시가'라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 '시가'로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다(대법원 2010. 9. 30. 선고 2010두8751 판결 등). 한편, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제31조 의 위임을 받은 감정평가에 관한 규칙 제6조는 현황평가의 원칙이라는 제목으로 제1항에서 “감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다.”라고 하여 규정하고 있으므로, 위 공신력 있는 감정기관의 감정은 다른 특별한 사정이 없는 한 당해 자산의 상속 당시 현황을 기준으로 하여 이루어져야 할 것이다. 이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 토지가 이 사건 취득 당시 도로로 이용되고 있었음은 앞서 본 바와 같은바, 이 법원 감정인 최○○은 이 사건 토지의 그 당시 도로현황을 기준으로 한 가액을 00,000,000원으로 평가하였고, 이와 같은 감정평가액은 이 사건 토지의 시가를 적정한 비교표준지를 선정하고 지가변동률․당해 부동산의 위치․형상․환경․이용 상황 등을 참작하여 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 것으로서 이 사건 토지의 객관적 교환가격을 적정하게 반영한 시가로 볼 수 있다. 이에 대하여 원고는, 이 사건 양도 당시 이 사건 토지의 현황을 ‘전’으로 보아 협의 취득금액을 정한 이상 원고의 취득가액 산정을 위한 감정평가도 ‘전’ 현황을 기준으로 이루어져야 한다고 주장한다. 그러므로 살피건대, 미불용지 보상에 관한 구 토지보상법 시행규칙 제25조 의 입법 취지는 공익사업에 필요한 토지를 수용함으로 인하여 그 토지의 소유자가 입게 된 손실에 대한 보상액의 산정은 수용재결 당시의 현황을 기준으로 삼아야 하는 것이 원칙이나, 종전에 시행된 공익사업에서 시행자가 적법한 절차를 취하지 아니하여 정당한 보상금이 지급되지 아니한 채 공익사업의 부지로 편입되어 버린 미보상용지는 용도가 공익사업의 부지로 제한되어 거래가격이 아예 형성되지 못하거나 상당히 감가되는 것이 보통이어서 그 후의 공익사업 시행자가 이와 같은 미보상용지를 뒤늦게 취득하면서 토지보상법 제67조 소정의 가격시점에 있어서의 이용상황인 공익사업의 부지로만 평가하여 손실보상액을 산정한다면, 이는 토지보상법이 정한 ‘적정가격’의 보상이라고 볼 수 없으므로, 이와 같은 부당한 결과를 구제하기 위하여 종전에 시행된 공익사업의 부지로 편입됨으로써 거래가격을 평가하기 어렵게 된 미보상용지에 대하여는 특별히 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가함으로써 그 ‘적정가격’으로 손실보상을 한다는 데에 있는바(대법원 1992. 11. 10. 선고 92누4833 판결 참조), 이러한 입법취지를 고려하면, 종전에 시행된 공익사업에서 시행자가 적법한 절차를 취하지 아니하여 정당한 보상금이 지급되지 아니한 채 공익사업의 부지로 편입되어 버린 미보상용지를 상속받은 토지 소유자가 새로운 공익사업 시행을 위하여 사업시행자와 사이에 당해 토지에 관하여 사법상 계약인 협의취득계약을 체결할 때에 구 토지보상법 시행규칙 제25조 의 취지를 고려하여 해당 토지가 종전 공익사업 부지로 편입될 당시의 현황에 따라 협의취득가액을 산정할 수 있겠으나 더 나아가 그 협의취득에 따른 양도소득세 부과와 관련하여 취득가액을 산정할 때에도 상속을 원인으로 하는 취득 당시 현황이 아닌 종전 공익사업 부지로 편입될 당시의 현황에 따라 토지의 시가를 산정할 것은 아니라고 할 것이다(원고도 이 사건 토지를 ‘도로’ 현황 가액으로 상속받은 것으로 보아 별도로 상속세 신고납부를 하지 아니한 것으로 보인다). 따라서 이와 다른 전제에 서 있는 원고의 주장은 이유 없다. 따라서 이 사건 토지의 취득가액은 00,000,000원이라고 할 것이고, 그 취득가액이 00,000,000원일 때 원고가 납부하여야 할 양도소득세액이 000,000,000원임은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 이 사건 처분 중 000,000,000원을 초과하는 부분은 위법하여 취소되어야 한다.

원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.