증여일로부터 6개월 전에 평가된 감정가액을 증여일 현재 시가로 판단한 것은 적법함

사 건 2012구단7342 양도소득세부과처분취소 원 고 홍AA 외1명 피 고 강동세무서장 외1명 변 론 종 결

2012. 9. 12. 판 결 선 고

2012. 10. 31.

1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다. 청구취지 피고 강동세무서장이 2011. 6. 9. 원고 홍AA에 대하여 한 양도소득세 000원， 피고 동안양세무서장이 2011. 3. 11. 원고 이용에 대하여 한 양도소득세 000원의 부과처분을 각 취소한다.

• 가. 원고들은 별지 목록 기재 부동산(이하 ’이 사건 부동산’)의 각 2분의 1 지분을 소유한 공유자들로 2008. 7.경 의료법인 KK의료재단(당시 명칭은 의료법인 KK의원， 이하 ’KK의료재단’)에 이 사건 부동산을 출연하기로 약속하고， 2009. 1. 6. 최종적으로 증여계약서를 작성한 다음 2009. 1. 15. KK의료재단에 증여를 원인으로 한 공유자 전원지분이전등기를 마쳤다. KK의료재단은 위 증여일 원고들로부터 원고들이 이 사건 부동산을 담보로 대출받은 채무 ，000원(이하 ’이 사건 채무’)을 인수했고 대환절차에 의한 방법으로 전액 변제했다.
• 나. 역삼세무서장은 KK의료재단에 대한 부담부증여 기획점검을 하면서， 서울지방 국세청 평가심의위원회(이하 ’평가심의위원회’)에 원고들이 2008. 7. 10. BBBB 감정평 가법인으로부터 받은 이 사건 부동산에 대한 감정평가액 000원(이하 ’이 사건 감정가액’)을 시가로 볼 수 있는지 여부를 자문 의뢰했고， 평가심의위원회가 이 사건 감정가액을 이 사건 부동산의 시가로 봄이 상당하다는 취지로 통지를 하자， 역삼세무서장은 위 증여등기 경료일 현재 이 사건 부동산의 가액을 000원으로 보 아 KK의료법인이 원고들로부터 인수한 채무액 각 000원(= 000원) 을 원고들의 양도가액으로 하여 피고들에게 과세자료를 통보했다.
• 다. 피고 강동세무서장은 위 통보에 따라 원고 홍AA의 부담부증여에 따른 양도가액이 000원이라는 이유로 원고 홍AA에게 양도소득세 000원을 과세예고 통지했는데， 과세전적부심사에서 원고 홍AA의 주장을 일부 인용하여，2011. 6. 9. 원고 홍AA에게 양도소득세 000원을 부과하는 처분(이하 ’제1부과처분’)을 했다.
• 라. 피고 동안양세무서장은 2011. 3. 11. 위와 같은 이유로 원고 이B에게 양도소득세 000원을 부과하는 처분(이하 ’제2부과처분’)을 했다.
• 마. 원고 홍AA는 2011. 6. 24. 심판청구를 제기했으나 2011. 12. 20. 기각 결정을 받았고， 원고 이B은 2011. 3. 29. 심판청구를 제기했는데 2011. 12. 20. 취득가액 부분에 대한 재조사결정이 내려져 조사가 이루어져 피고 동안양세무서장은 2012. 2. 17. 이 사건 제2부과처분 중 양도소득세 000원을 감액경정해 최종 부과처분금액은 000원이다(이하에서 편의상， 제2부과처분 중 이와 같이 경정되고 남은 000원의 양도소득세 부과처분을 ’제2처분’이라 한다). 그 후 피고 강동세무서장도 취득가액과 관련해 이 사건 제1부과처분에 관해 감액경정을 해서 2012. 6. 28. 이 사건 제1부과처분 중 양도소득세 000원을 감액경정해 최종 부과처분금액은 000원이다(이하에서 편의상， 제1부과처분 중 이와 같이 경정되고 남은 000원의 양도소득세 부과처분을 ’제1처분’이라 한다). [인정근거] 다툼 없는 사실， 갑 제1 내지 3호증， 을 제1， 5호증(각 가지번호 포함)， 변론 전체의 취지

• 가. 원고들 주장 요지 이 사건 감정가액은 평가내용 및 감정목적 등에 비춰 이 사건 부동산의 적정한 교환가격을 반영한 것으로 볼 수 없을 뿐만 아니라， 그 평가시점인 2008. 7. 9.과 이 사건 부동산의 증여일인 2009. 1. 15. 사이에 가격변동이 있었음이 분명하므로 위 증여일 의 시가로 볼 수 없다. 따라서 이 사건 감정가액이 이 사건 부동산의 시가임을 전제로 하는 제1， 2처분은 모두 위법하다.’
• 나. 관련 법령: 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

(1) 상속세 및 증여세법(2010. 1. 1. 법률 제9916호로 개정되기 전의 것， 이하 '법’) 제60조 제1항은 증여재산 평가기준인 재산의 가액을 상속개시일 현재의 ’시가’에 의한 다고 하면서， 같은 조 제2항에서 ’시가’의 의미를 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 수용·공매 및 감정 등을 예시함으로써 시가로 인정되는 거래의 대략적인 기준을 제시하고 있다. 그리고 구 상속세 및 증여세법 시행령(2009. 2. 4. 대통령령 제21292호로 개정되기 전의 것， 이하 ’시행령’) 제49조 제1항은 모법의 위임에 따라 증여재산의 시가를 평가기준일 전후 3개월 이내의 기간 중 매매， 감정， 수용， 경매 또는 공매(이하 ’매매 등’)가 있는 경우를 대상 거래로 규정하면서 각 호로서 구체적인 가액의 기준을 예시함으로써 시가산정의 시간적 한계 와 그 대상거래를 특정하고 있으며， 다만 그 단서에서 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 주식발행회사의 경영상태， 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의 위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가로 볼 수 있다고 규정하고 있다. 이러한 법령의 규정 내용을 종합해 보면， 이 사건과 같이 증여일 전후 3개월 이내의 기간을 벗어난 시점에 감정기관이 평가한 이 사건 감정가액을 증여재산인 이 사건 부 동산의 시가로 인정하기 위해서는 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정돼야 한다.

(2) 인정사실 (가) 원고들은 2008. 7.경 자신이 이사장으로 있었거나 현재 이사장으로 있는 KK의료재단을 위하여 이 사건 부동산 및 관련 의료장비 등을 부담부증여의 형태로 KK의료재단에 출연하겠다는 취지의 각서를 작성했고， 위 출연과 함께 이 사건 채무는 중 앙의료법인이 인수하도록 하고자 했다. 그런데 관련 행정지침이 의료법인에게 출연하는 경우 담보등기 등이 경료되지 않는 재산의 출연만 허가하고 있어， 부득이 이 사건 부동산에 설정된 저당권의 피담보채무를 원고들의 신용대출금으로 변제함과 동시에， KK의료재단이 이 사건 부동산에 근저당권을 설정하여 대출받은 차입금으로 재차 위 신용대출금을 상환하고자 했다. (나) 의료법인의 경우 기본재산을 담보로 제공하는 경우 지방자치단체장에게 허가를 받아야 하고 당해 재산의 평가액의 2분의 1의 한도에서 담보제공이 허가되는데， 원 고들과 KK의료재단은 위와 같은 상환계획에 따른 담보제공을 위하여 원고들이 부동 산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인인 BBB 감정평가법인에 감정을 의뢰하고， 하나은행에 이 사건 부동산을 담보로 제공하면서 감정평가서(이하 ’이 사건 감정평가서’)를 제출했다. (다) 이 사건 감정평가서상의 감정가액평가서 작성일은 2008. 7. 10.(가격기준일은 2008. 7. 9.)로， 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 및 감정평가에 관한 규칙 기타 감정평가이론 및 실무 등에 의거 평가했음이 명기돼 있으며， 이 사건 부동산은 구분건물로 위치와 입지조건， 주변환경， 효율성과 배후지의 상태， 건물의 구조와 용재， 층과 향， 시공 및 관리상태， 부대설비와 현 이용상황 등을 참작하고 인근지역내 유사 건물의 거래가격수준 등을 비교해 토지지분과 건물을 일괄한 비준가격으로 평가했음이 또한 명기돼 있다. 이 사건 감정평가서의 ’구분건물(상가)평가요항표’(제8면)의 기재사항이 아래 표와 같은 바 이 사건 건물의 상황， 토지상황， 입지조건 등을 밝히고 있다. (라) 그 후 원고들은 2009. 1. 15. KK의료재단에 2009. 1. 6.자 증여계약을 원인으로 해 소유권이전등기를 마쳤고， KK의료재단은 같은 날 채권최고액 000원， 근저당권자 주식회사 하나은행으로 한 근저당권을 설정한 후 이 사건 채무를 대환절차 에 의한 방법으로 변제했다. (마) KK의료재단의 보통재산목록에 이 사건 부동산은 000원으로 계상됐고， KK의료재단의 의료법인 기본재산처분허가 신청내용상 이 사건 부동산에 대한 금액이 000원으로 되어 있다. 또한 KK의료재단의 2009년 귀속 재무제표상에도 이 사건 부동산은 000원으로 계상돼 있다. (바) 이 사건 감정평가서 작성일인 2008. 7. 10.부터 평가기준일 즉 증여일인 2009. 1.15.까지 기간 중 이 사건 부동산은 일반상업지역 내 업무시설로 계속 사용되는 등 재산의 형태， 이용 상황， 주변의 환경변화는 없었다. 이 사건 부동산의 개별공시지가 (서울 강남구 OO동 000 개별공시지가)는 아래 표와 같은바， 2008. 1. 1. 기준으로 ㎡당 000원 이었는데 2009. 1. 1. 기준으로 ㎡당 000원으로 000원 하락했는데(변동율은 약 0.5%)， 2008년 하반기는 리먼브라더스 사태와 마국발 서브프라임 모기지 사태 등 글로벌 금융위기가 발생한 시기였다. [인정근거] 다툼 없는 사실， 갑 제4 내지 9호증， 을 제2 내지 4호증， 변론 전체의 취지

(3) 판단 위 인정사실에 나타난 사정들， 즉

1. 이 사건 감정평가서 작성일인 2008. 7. 10.(가격 평가시점 2008. 7. 9.)은 평가기준일인 이 사건 부동산의 증여일 2009. 1. 15.로부터 약 6개월 전에 평가된 것인 점，

2. 이 사건 감정평가서상에 이 사건 부동산은 토지지분과 건물을 일괄한 비준가격으로 평가됐고 이 사건 부동산의 위치， 교통상황， 주위환경， 건물상황 및 토지상황 등이 고려됐는바 이 사건 부동산이 집합건물인 점을 감안할 때 이 사건 감정평가서는 평가의 객관성 및 합리성을 확보한 것으로 보이는 점，

3. 대출기관인 주식회사 하나은행은 이 사건 감정평가서에 근거해 대출을 실행한 점，

4. KK의료 재단도 이 사건 감정가액을 이 사건 부동산의 가액으로 하여 기본재산의 처분(담보제공)을 신청했고 재무제표에도 이 사건 감정가액을 토대로 반영한 점，

5. 위 기간 동안 이 사건 부동산의 재산의 형태， 이용 상황， 주변의 환경변화는 없었던 점，

6. 2008년도 의 개별공시지가에 비해 2009년의 개별공시지가는 0.5% 정도 하락한 것에 불과한 점 등에 비춰 볼 때， 비록 2008년 하반기에 세계적인 금융위기의 여파로 국내 부동산 시장에 영향이 있었다는 사정이나 갑 제10 내지 15호증(각 가지번호 포함)의 각 기재만 으로는 이 사건 감정평가서 작성일로부터 평가기준일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 있다고 볼 수 없고 또한 이 사건 감정가액은 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액으로 볼 수 있으므로 시행령 제49조 제1항 단서에 의해 이 사건 감정가 액을 이 사건 부동산의 시가로 판단한 것은 법 제60조 제2항에서 정한 합리적인 시가 산정방법으로 볼 수 있다. 따라서 원고들의 위 주장은 이유 없고， 이 사건 감정가액을 이 사건 부동산의 시가 로 보아 한 제1， 2처분은 모두 적법하다.

원고들의 청구를 모두 기각한다.