특별한 사정이 없는 한 양도인과 양수인이 모두 확인한 가액이 당초취득 부동산의 취득당시 실지거래가액이라고 할 것임

사 건 2012구단25098 양도소득세부과처분취소 원 고 김AA 피 고 강남세무서장 변 론 종 결

2013. 9. 6. 판 결 선 고

2013. 10. 11.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2012. 2. 1. 원고에 대하여 한 2010년 귀속 양도소득세 OOOO원(가산세 포함) 부과처분을 취소한다는 판결.

• 가. 원고는 2001. 4. 10.경 소외 송BB으로부터 OO시 OO구 OO동 1689-1 대 560.5㎡ 및 그 지상 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 6층 건물 1,436.26㎡ (이하 위 토지 및 건물을 ‘당초취득 부동산’이라고 한다)를 취득하였고, 당초취득 토지로부터 분할된 OO시 OO구 OO동 1689-7 대 128.8㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)가 2010. 7. 21. 서울특별시에 공공용지 협의취득으로 수용되었다.
• 나. 원고는 2010. 12. 30. 이 사건 토지의 양도에 관하여 양도가액 OOOO원, 환산취득가액 OOOO원으로 하여 양도소득세 OOOO원을 신고, 납부하였다.
• 다. 그러나 서울지방국세청장은 피고에 대한 종합감사 과정에서 당초취득 부동산을 원고에게 양도한 송BB에 대한 2001년 양도소득세 조사 결과 원고가 당초취득 부동산을 OOOO원에 취득한 사실을 확인하였다며 원고에 대한 양도소득세를 경정, 고지하도록 지시하였고, 피고는 2012. 2. 1. 원고에게 이 사건 토지의 취득가액을 실지취득가액 OOOO원으로 하여 양도소득세 OOOO원(가산세 포함)을 경정, 고지하였다.
• 라. 원고는 이에 불복하여 2012. 5. 10 국세청장에게 심사청구를 제기하였으나, 2012. 7. 20. 기각되었다. 【인정근거】 다툼 없는 사실, 갑2 내지 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

원고는 송BB으로부터 당초취득 부동산을 OOOO원에 매수하였지만, 송BB의 요구로 매매대금 OOOO원으로 기재된 계약서를 폐기하였고, 송BB이 2010. 6. 28.경 사망하였으며, 금융거래정보는 보관기간 경과로 폐기되는 등 이 사건 토지의 실지거래가액을 확인할 수 있는 계약서, 영수증 기타 증빙자료 등이 존재하지 아니하므로, 환산가액을 취득가액으로 인정하여야 한다. 또한, ① 피고가 당초취득 부동산의 실지취득가액으로 인정한 OOOO원은 취득 당시 주변 다른 부동산의 시가는 물론 공시지가보다도 훨씬 낮은 가격인 점, ② OOOO원의 인정근거가 된 원고가 작성한 확인서(을3호증)에는 매매대금 OOOO원의 지급방법으로 계약금은 2000. 1. 10. OOOO원을 지급하였고, 중도금은 CCC신용금고 부채 OOOO원과 임대보증금 반환채무 OOOO원을 인수하는 것으로 하며, 잔금 OOOO원을 지급한 것으로 기재되어 있으나, 계약금이 매매대금 OOOO원의 1.6% 밖에 되지 않는 것은 매우 이례적이고, CCC신용금고가 당초취득 부동산에 설정한 근저당권 채권최고액이 OOOO원이므로 금융거래 관행상 실제 채무액은 이 사건 확인서에 기재된 OOOO원 보다 많은 OOOO원으로 추정되며, 원고가 2000년 1기 부가가치세 신고를 한 임대보증금 채무는 이 사건 확인서에 기재된 OOOO원보다 많은 OOOO원인 사실들에 비추어 위 확인서의 기재를 믿기 어려운 점, ③ 원고가 부채와 임대보증금을 제외한 나머지 금액을 수표 OOOO원과 현금 OOOO원으로 지급한 점, ④ 원고가 당초취득 부동산을 취득할 당시 취득세와 등록세의 과세표준도 기준시가를 기준으로 한 점 등에 비추어 보면, 위 확인서에 기재된 OOOO원을 당초취득 부동산의 실지거래가액이라고 볼 수 없다.

• 가. 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목은 ‘취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우’에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 한다고 규정하고 있다.
• 나. 이 사건에 관하여 보건대, 당초취득 부동산에 관한 매매계약서가 제출된 바는 없지만, 중부지방국세청장이 2001년 실시한 송BB에 대한 세무조사 당시 송BB이 작성한 문답서 내용(을2호증)과 원고가 작성한 확인서(을3호증, 이하 ‘이 사건 확인서’라고 한다)의 내용에 따르면 양도인인 송BB과 양수인인 원고가 모두 당초취득 부동산의 양도가액이 OOOO원임을 확인하였는바, 특별한 사정이 없는 한 당시 양도인과 양수인이 모두 확인한 OOOO원이 당초취득 부동산의 취득당시 실지거래가액이라고 할 것이다. 원고는 자신이 작성한 이 사건 확인서 내용에도 불구하고 당초취득 부동산의 취득가액이 OOOO원이 아니라고 주장하나, ① 양도차익의 산정에 있어서 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미하므로 단순히 기준시가나 주변 건물의 시세보다 실지거래가액이 낮다는 사정만으로 원고가 작성한 확인서와 달리 당초취득 부동산의 취득가액이 OOOO원이 아니라고 할 수 없고, ② 계약금의 액수가 매매대금의 10%에 미치지 못한다고 하여 곧바로 이 사건 확인서가 허위라고 할 수 없을 뿐만 아니라, 근저당권의 피담보채무나 임대차보증금반환채무는 일부 변제나 월차임의 연체 등 다른 사정으로 채무가 변동될 가능성이 있어 원고가 주장하는 사정만으로는 이 사건 확인서의 신빙성에 방해가 될 수 없으며, ③ 나아가 갑5호증 의 1 내지 6의 각 기재만으로는 원고가 송BB에게 인수하는 채무를 공제한 나머지 잔금 OOOO원을 자기앞 수표와 현금으로 지급하였다는 사실을 인정하기에 부족하고 달리 증거가 없고, ④ 취득세, 등록세와 양도세는 과세표준이 다르므로 기준시가를 기준으로 취득세, 등록세를 납부하였다고 하여 양도소득세도 기준시가에 의하여 세액을 산출하여야 한다고 할 수 없다.
• 다. 따라서 이 사건 토지의 취득가액을 환산가액에 의하여야 한다는 원고의 주장은 이유 없다.

그러므로 원고의 청구는 이유 없어 기각한다.