당사자의 의사와 계약체결 경위 등에 비추어 보면, 실제로 월세를 수수하기로 합의한 것임

사 건 2011구합26336 부가가치세등부과처분취소 원 고 김XX 피 고 서초세무서장 변 론 종 결

2011. 12. 16. 판 결 선 고

2012. 1. 13.

1. 원고의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2010. 9. 7. 원고에 대하여 한 2005년 2기분 3,828,280원, 2006년 1기분 3,669,450원, 2006년 2기분 3,542,670원, 2007년 1기분 4,090,940원, 2007년 2기분 1,946,490원의 각 부가가치세 부과처분 및 2005년 귀속 20,978,880원, 2006년 귀속 18,911,430원, 2007년 귀속 12,310,750원의 각 종합소득세 부과처분을 모두 취소한다.

다음의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 을 제1호증의 1~8, 을 제6, 7, 8호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 인정할 수 있다.

• 가. 원고는 서울 서초구 서초동 1000-2 소재 XX빌딩에서 부동산임대업을 영위하고 있는 자이다.
• 나. 피고는 2010. 5. 17.부터 2010. 6. 4.까지 부가가치세 조사를 실시한 결과, 원고가 위 XX빌딩 지층 101호(이하 ‘쟁점사업장’이라 한다)를 최MM에게 임대하여 2005. 7.부터 2007. 10.까지 매월 260만원, 합계 7,280만원(이하 ‘쟁점금액’이라 한다)의 임대수입을 얻고도 이를 신고하지 아니한 사실을 확인하고, 2010. 9. 7. 청구취지 기재 각 부가가치세 및 종합소득세 부과처분(이하 ‘이 사건 각 처분‘이라 한다)을 하였다.
• 다. 원고는 이 사건 각 처분에 불복하여 2010. 11. 12. 이의신청을 제기하였으나 2010. 12. 13. 그 신청이 기각되었다. 원고는 다시 2011. 3. 4. 조세심판을 청구하였으나, 조세심판원은 2011. 5. 12. 그 청구를 기각하였다.

• 가. 원고의 주장 원고는 2004. 4. 30. 최MM과 쟁점사업장을 전세보증금 1억 2,000만원으로 정하여 임대하기로 하는 채권적 전세계약을 체결하였다. 그런데 최MM이 잔금지급일이 지나도록 잔금 중 일부인 9,000만원을 지급하지 못하여, 위 전세계약과 별개로 원고가 최MM에게 이자 월 2%, 변제기 전세기간 만료일로 정하여 9,000만원을 대여하기로 하는 소비대차계약을 체결하고, 최MM에게 이자 명목으로 쟁점금액을 지급받았다. 그럼에도 피고는 쟁점금액을 차임 명목의 부동산 임대소득으로 보아 이 사건 각 처분을 하였다. 따라서 피고의 사실관계 오인에 터 잡은 이 사건 각 처분은 위법하다.
• 나. 관계법령 별지 관계법령 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 인정사실 다음의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제4, 5, 6, 9호증, 을 제4, 5호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 인정할 수 있다.

○ 원고와 최MM이 2004. 4. 30. 작성한 것으로 되어 있는 부동산임대차계약서(갑 제4호증)에는, 원고가 최MM에게 쟁점사업장을 보증금 1억2천만원, 계약기간 2004. 5. 20.부터 2005. 5. 19.까지 차임은 없는 것으로 정하여 임대하되, 최MM이 원고에게 계약시 계약금 300만원을, 2004. 5. 3. 중도금 1,200만원을, 2004. 5. 20. 잔금 1억 500만원을 각 지불하는 것으로 기재되어 있다. 계약서 잔금란에는 잔금을 9,000만원으로 기재하였다가 1억 500만 원으로 정정한 것으로 되어 있다.

○ 최MM이 2004. 4. 30. 원고에게 작성하여 준 것으로 되어 있는 영수증(갑 제6호증)에는, 최MM이 원고로부터 9,000만 원을 ‘2푼 이자’에 쟁점사업장의 ‘전세보증금 일부 반환금조’로 영수한 것으로 기재되어 있다.

○ 공인중개사 문RR이 2010. 10. 28. 작성한 것으로 되어 있는 확인서(갑 제5호증)에는, ‘2004. 4. 30. 쟁점사업장을 최MM에게 임대 중개시 전세금 1억 2,000만원(계약금 3,000만원)에 합의하였으나 최MM이 세입일에 잔금 9,000만원을 지불하지 못하게 되면, 잔금 9,000만원에 대하여 최MM이 원고에게 월 2%로 임차료가 아닌 이자로 지급하기로 하고, 전세보증금 9,000만원을 돌려받는 영수증(월 2%의 이자를 수수하기로 명기)을 사무실에서 3인 합의 하에 작성한 사실이 있으며, 부동산임대계약서와 영수증은 본인이 작성하였음을 확인한다’고 기재되어 있다.

○ 최MM이 2009. 12. 10. 국세공무원에게 작성해 준 확인서(을 제4호증)에는, 임차 물건 ‘쟁점사업장’, 임차기간 ‘2004. 7.-2007. 10.’, 보증금 ‘3,000만원’, 월세 ‘2004. 6.-2004. 11. 190만원, 2004. 12. - 3005. 2. 220만원, 2005. 3. -2007. 10. 260만원’, 보증금 및 월세 지급방법 ‘보증금은 사무실에서 현금으로 지급하고 월세는 계좌이체하였다. 계약상 위 월세 지급금액과 계좌이체 금액의 차이는 보증금에서 차감하였다. 퇴거시 1,000만원을 윤CC에게서 받았다.’라고 기재되어 있다.

○ 최MM이 원고 명의의 국민은행 계좌로 계좌이체한 내역은 다음과 같다. [다음 표 생략]

2. 판단 쟁점금액이 차임인지 또는 이자인지는 실질과세의 원칙상 단순히 계약서의 내용이나 형식에만 의존할 것이 아니라, 당사자의 의사와 계약체결의 경위, 거래의 경과 등 거래의 전체과정을 실질적으로 파악하여 판단하여야 할 것이다. 그런데 위 인정사실에 비추어 인정할 수 있는 다음과 같은 사정을 종합하면, 원고와 최MM은 이 사건 임대차계약 당시부터 보증금을 3,000만 원으로 정하면서 차임을 수수하기로 합의하였고, 이에 따라 원고가 쟁점금액을 차임으로 얻었다고 봄이 상당하다. 따라서 이와 같은 전제에서 이루어진 이 부분 각 처분은 실질과세의 원칙에 부합하는 것으로서 적법하고, 이와 다른 전제에 선 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

○ 최MM이 잔금지급일인 2004. 5. 20.까지 잔금 일부인 9,000만원을 지급하지 못하여 비로소 별개의 소비대차계약을 체결하였다는 원고의 주장과 달리, 이 사건 임대차계약일인 2004. 4. 30.에 이미 보증금 중 3,000만원만 지급되고 나머지 9,000만원은 실제로 지급되지 못할 것을 예상하여 이 사건 영수증까지 작성되었다. 잔금지급기일까지 기다리지도 않고 계약일에 앞으로 임차인이 지급하지 못할 것으로 보이는 잔금의 액수를 특정하여 미리 별도의 영수증까지 작성한다는 것은 이례적이다.

○ 이 사건 임대차계약서에는 계약금 300만원, 중도금 1,200만원, 잔금 1억 500만원으로 기재되어 있으나, 문RR이 작성한 확인서에는 원고와 최MM이 2004. 4. 30. 이 사건 임대차계약의 계약금을 3,000만원, 잔금을 9,000만원으로 정하였다고 기재되어 있어 내용이 서로 부합하지 않는다. 실제 지급된 보증금이 3,000만원에 불과한 점, 9,000만원은 이 사건 영수증을 통해 명목상으로만 오고 간 것으로 되어 있을 뿐인 점 등에 비추어 볼 때, 당초부터 실제 지급될 보증금은 3,000만원으로 정하여졌다고 보인다.

○ 원고의 주장대로라면 최MM이 원고에게 이자 명목으로 지급할 돈은 월 180만원(9,000만원 × 월 2%)이다. 그러나 이는 최MM이 원고에게 계좌이체한 내역에 부합하지 않는다. 오히려 최MM이 원고에게 계좌이체한 내역이 최MM이 작성한 확인서의 내용에 부합하는 점, 기록상 최MM이 허위 진술을 할 만한 사정이 엿보이지 않는 점 등에 비추어 볼 때 최MM의 진술에 신빙성이 있다고 보인다.

○ 결국 당초부터 원고와 최MM은 명목상으로만 보증금을 1억 2,000만원으로 정한 것처럼 이 사건 임대차계약서와 영수증을 작성하였다고 보일 뿐, 보증금을 1억 2,000만원으로 정하고 미지급 보증금 9,000만 원에대하여 이자를 수수한다는 진정한 합의는 없었다고 보인다.

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.