합산배제 의무임대기간은 임대사업자 등록 후 임대한 기간을 기준으로 산정함

사 건 2011구합21577 종합부동산세등 부과처분취소 청구의 소 원 고 주식회사 XX투자회사 피 고 강남세무서장 변 론 종 결

2011. 9. 23. 판 결 선 고

2011. 10. 19.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2010. 1. 8. 원고에 대하여 한, 2005년 귀속분 종합부동산세 33,981,310원, 농어촌특별세 6,796,260원, 2006년 귀속분 종합부동산세 306,201,140원, 농어촌특별세 61,240,230원의 각 부과처분을 모두 취소한다.

• 가. 원고는 2001. 12. 21. 부동산투자회사법에 의해 설립된 부동산 구조조정 전문회사로서 2002. 1. 2. 주식회사 XX항공(이하 ’XX항공’이라 한다)으로부터 XX항공이 종업원 사택으로 사용하던 부산 동래구 XX동 15-5 OO아파트 78세대, 부산 북구 △△동 00-0 △△아파트 100세대, 김해시 AA동 121-2 △△아파트 936세대 합계 1,114세대(이하 ’이 사건 주택’이라 한다)를 매수하고, 같은 날 XX항공에게 이 사건 주택을 임대기간 5년으로 정하여 임대하였다.
• 나. 그 후 원고는 2002. 1. 8. 서울특별시 강남구청장에게 구 임대주택법(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것, 이하 ’구 임대주택법’이라 한다) 제6조에 따라 임대사업자 등록을 한 후 이 사건 주택을 계속 임대하여 오다가 2005년 및 2006년 귀속 종합부동산세 신고시 구 종합부동산세법(2005. 12. 31. 법률 제7836호로 개정되기 전의 것, 이하 ’구 종합부동산세법’이라 한다) 제7조 제2항 제1호, 구 종합부동산세법 시행령(2005. 12. 31. 대통령령 제19253호로 개정되기 전의 것, 이하 ’구 종합부동산세법 시행령’이라 한다) 제3조 제1항 제3호, 제5항1)에 따라 이 사건 주택이 종합부동산세 과세표준 합산에서 제외되는 임대주택(이하 ’합산배제 임대주택’이라 한다)에 해당한다고 보아 합산배제 신청을 하고 이 사건 주택을 과세표준에서 제외하여 산정한 종합부동산세를 납부하였다.
• 다. 그런데 원고가 임대사업자 등록을 한 후 5년이 경과하기 직전인 2007. 1. 3. XX항공에게 이 사건 주택을 다시 매도한 사실이 밝혀지자, 피고는 이 사건 주택이 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제3호 에서 규정하는 합산배제 임대주택 요건 중 5년의 임대기간 요건을 충족하지 못하였다고 보고, 2010. 1. 8. 원고에게 2005년 귀속 분 종합부동산세 33,981,310원, 농어촌특별세 6,796,260원, 2006년 귀속분 종합부동산세 306,201,140원, 농어촌특별세 61,240,230원을 각 경정·고지(이하 ’이 사건 처분’ 이라 한다)하였다.
• 라. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2010. 1. 20. 피고에게 이의신청을 하였으나 피고는 2010. 2. 9. 기각결정을 하였고, 2010. 3. 26. 조세심판원에 다시 심판청구를 제기 하였으나 조세심판원은 2011. 4. 12. 기각결정을 하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 을 제1 내지 4호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 구 종합부동산세법 등 관계법령을 합목적적으로 해석해 보면 합산배제 임대주택의 요건 중 하나로 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제3호 나목에서 규정하고 있는 의무임대기간 5년의 기산일은 실제 임대를 개시한 날로 볼 것이지 형식적으로 임대사업자 등록을 한 날로 볼 것은 아닌바, 원고는 2002. 1. 2. 이 사건 주택을 임대한 후 5년이 경과한 2007. 1. 3. 이 사건 주택을 매도하였으므로 위 5년의 의무임대기간 요건을 충족하였다.
• 나. 관계법령 별지 관계법령 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하고, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2004. 5. 28. 선고 2003두7392 판결 등 참조)

2. 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 인정한 사실관계에 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 구 임대 주택법 제6조 의 규정에 의하여 임대사업자로 등록하기 이전에 임대주택을 임대하였다고 하더라도 그 기간은 구 종합부동산세볍 시행령 제3조 제1항 제3호 나목에서 규정하고 있는 5년의 의무임대기간에 포함된다고 볼 수 없다고 봄이 상당하고 그렇다면 원고는 2002. 1. 2.부터 2007. 1. 3.까지 5년 넘게 XX항공에게 이 사건 주택을 임대하였으나 2002.' 1. 8. 비로소 임대사업자로 등록을 한 이상 임대사업자로 등록을 한 후 이 사건 주택을 임대한 기간이 위 5년의 의무임대기간을 충족하지 못하였음이 역수상 명백하므로, 이 사건 주택은 종합부동산세 과세대상에서 제외되는 합산배제 임대주택에 해당한다고 볼 수 없다. 따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.

• 가) 우선 구 종합부동산세법 제7조 제2항 제1호 에는 ’구 임대 주택법 제6조 의 규정에 의하여 임대사업자가 임대사업용으로 등록한 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택’을 종합부동산세 과세대상에서 제외되는 합산배제 임대주택으로 규정하고 있고, 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제3호 에는 구 종합부동산세법 제7조 제2항 제1호 에서 말하는 대통령령이 정하는 주택의 하나로 ’임대사업자(구 임대 주택법 제6조 의 규정에 의하여 등록한 임대사업자를 말한다, 이하 임대사업자라 한다)의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 시가표준액이 3억 원 이하일 것(가목) 및 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것(나목)의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우의 그 주택’을 들면서, 같은 조 제4항에는 위 나목의 규정에 의한 5년의 의무임대기간의 기산점을 ’임대사업자로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날’ 이라고 명시하고 있는바, 위 각 조항의 내용을 문리적으로 보더라도 합산배제 임대주택의 요건 중 하나로 규정하고 있는 5년의 의무임대기간은 구 임대 주택법 제6조 의 규정에 의하여 등록하여 임대사업자의 자격을 갖춘 상태에서 임대주택을 임대한 기간을 기준으로 산정하는 것으로 해석될 뿐 구 임대주택법상 임대사업자의 자격을 갖추지 않은 상태에서 임대주택을 임대한 기간까지 포함하여 산정하는 것으로 해석되지는 않고, 이는 위 각 조항에 부합하는 임대주택이 종합부동산세 과세대상에서 제외되는 특혜를 받게 되는 것이므로 그 요건을 판단함에 있어서 더욱 엄격하게 해석해야 한다는 점에 서 더욱 그러하다.
• 나) 반면 대통령령이 정하는 일정 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장·군수 또는 구청장에게 임대사업자 등록을 신청할 수 있고 임대사업자로 등록하게 되면 종합부동산세 비과세 등 각종 세제해택을 부여받는 대신에, 임대주택의 매각제한, 임대조건의 신고, 임대주택의 관리 등 구 임대주택법상의 각종 제한을 받게 되고 구 임대주택법상의 각종 의무조항을 위반한 경우에는 임대사업자의 등록이 말소될 뿐 아니라 일정한 경우에는 형사처벌까지 받는 것을 예정하고 있는바(구 임대 주택법 제6, 11, 12, 16, 17, 22, 23조), 이와 같이 구 임대주택법상 임대사업자로 등록을 하게 되면 관계법령상의 각종 세제혜택과 규제를 동시에 받는 임대사업자로서의 자격을 부여받는 다는 점에서 임대사업자의 등록은 단순한 요식행위라고 볼 것은 아니고, 원고 주장과 같이 임대사업자 등록을 하지 않은 상태에서 임대주택을 임대한 기간도 5년의 의무임대기간에 포함하되 임대사업자 등록은 임대기간과는 별개로 종합부동산세 과세기준일까지 마치면 족한 것으로 해석한다면, 오히려 구 임대주택법에 따라 임대주택을 임대 하여 각종 세제혜택을 받고자 하는 자로 하여금 임대사업이자 등록 신청을 의도적으로 늦춤으로써 구 임대주택법상의 각종 제한 규정을 상당기간 회피할 수 있는 길을 열어 주게 되어 부당하다.
• 다) 한편 원고는 이 사건 주택을 양도하기 직전에 과세관청에 이 사건 주택의 실제 임대개시일과 임대사업자 등록일을 밝히면서 임대기간의 기산점에 대하여 질의하였고, 이에 과세관청은 ’2002. 1. 2. 임대를 개시하였으므로 그 날로부터 기산하여 5년이 되는 2007. 1. 1.까지 임대를 하여야 한다’는 취지로 회신하였으나, 원고의 구체적 질의내용을 보면 ’2002. 1. 2.부터 임대를 개시하여 과세기준일(매년 6월 1일) 단위로 5개의 과세기준일이 경과되는 2006. 6. 1. 이후까지만 임대를 하면 족하다는 견해(갑설)와 2002. 1. 2.부터 임대를 개시하였으므로 그 날로부터 기산하여 5년이 되는 2007. 1. 1.까지 임대를 하여야 한다는 견해(을설)’로 구분하여 질의한 것으로서 이는 임대기간을 과세기간 단위로 계산하는 것인지 아니면 역법에 의하여 계산하는 것인지에 대한 질의이지 임대사업자 등록 이전에 임대를 한 경우 그 기간도 의무임대기간으로 포함할 것인가에 대한 질의는 아니므로, 위 질의에 대한 회신내용만으로 과세관청이 임대사업이자 등록 여부에 관계없이 실제 임대기간을 기준으로 의무임대기간을 산정 하는 견해를 표명하였다고 볼 수도 없다.

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.