실지취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하여 환산취득가액 적용하여야 함

사 건 2011구단7680 양도소득세부과처분취소 원 고 장AA 피 고 서초세무서장 변 론 종 결

2012. 6. 15. 판 결 선 고

2012. 7. 13.

1. 피고가 2010. 1. 6. 원고에 대하여 한 2008년 귀속 양도소득세 000원의 부과처분 중 000원을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 1/8은 원고가， 나머지는 피고가 각 부담한다. 청구취지 피고가 2010. 1. 6. 원고에 대하여 한 2008년 귀속 양도소득세 000원의 부과 처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2008. 7. 29. 주식회사 BB부동산신탁(이하 ’BB부동산신탁’이라고 한다)과 사이에 서울 영등포구 OO동0가 000 대지 67.2㎡와 그 지상 000층 건물 146.35㎡ (이하 이를 통틀어 ’이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 부동산처분신탁계약(이하 ’이 사건 신탁계약’이라 한다)을 체결하고， 같은 날 BB부동산신탁 앞으로 신탁등기를 경 료하여 주었는데， 특약으로 정한 사항의 요지는 다음과 같다.

(1) 수탁자가 위탁자에게 아래에서 정한 잔금을 지급 완료한 경우 이 사건 부동산을 처분함에 있어 수탁자가 지정하는 자에게 위탁자의 동의 없이 즉시 소유권을 이전하기로 한다.

(2) 이 사건 부동산의 매매대금을 000원， 계약금 000원 및 중도 금 000원의 지급기일은 이 사건 신탁계약일， 잔금 000원의 지급기일 은 2008. 10. 30.로 정한다.

(3) 위 매매대금은 위탁자 명의의 은행계좌로 위 수탁자가 지정하는 자의 금원으로 수탁자가 입금하는 것을 원칙으로 한다.

(4) 위탁자는 자신의 책임과 비용으로 잔금지급일 전까지 이 사건 부동산의 명도를 완료하여야 한다.

• 나. BB부동산신탁은 원고 명의의 은행계좌로 이 사건 신탁계약 체결일에 위 계약금 및 중도금을， 2008. 12. 5. 위 잔금을 각 입금하였고， 2009. 1. 7. GG생명보험 주 식회사(이하 ’GG생명보험’이라 한다)에 이 사건 부동산에 관하여 2008. 10. 6. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하여 주었다.
• 다. 원고는 이 사건 부동산의 양도와 관련하여 GG생명보험 앞으로의 소유권이전등기일인 2009. 1. 7.을 양도일로 하고， 양도금액은 계약서상의 실지 양도가액인 000원， 취득가액은 환산가액인 000원으로， 임차인에게 지급한 조기 퇴거비용 000원을 필요경비에 산입하여 2009. 2. 26. 양도소득세 000원을 예정신고하고 납부하였다.
• 라. 피고는 원고가 신고한 내용 중 환산취득가액을 부인하고 2001. 7. 25.자 검인계 약서 및 전 소유자 최HH의 부동산양도신고서에 첨부된 매매계약서(이하 이를 통틀어 ’이 사건 검인계약서 등’이라 한다)상 매매대금인 000원을 실지 취득가액으로 하고， 임차인에게 지급한 조기 퇴거비용을 필요경비 부인하며， 2008. 12. 5.을 잔금 청산일이자 양도일로 보아 2010. 1. 6. 원고에게 2008년 귀속 양도소득세를 080 원 추가하는 것으로 경정·고지하는 이 사건 처분을 하였다.
• 마. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2010. 3. 25. 조세심판청구를 제기하였고， 조세 심판원은 2010. 12. 28. 이 사건 처분은 이 사건 부동산의 실제 취득가액이 000원인지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하고， 나머지 청구는 기각한다는 재결을 하였다.
• 바. 피고는 조세심판원의 재결에 따라 실지 취득가액을 확인하였으나， 이 사건 검인 계약서 등 외에 실지 취득가액이 확인되지 아니한다는 이유로 이 사건 처분이 적법하다고 판단하고 이를 원고에게 통지하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실， 갑 제1 내지 5， 7， 9， 10호증， 을 제1， 5， 6호증(이상 각 가 지번호 포함)의 각 기재， 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 요지 이 사건 처분은 다음과 같은 이유로 위법하다.

① 처분신탁계약에 따른 부동산 매매의 특질을 고려할 때，원고의 양도일은 실 매수자인 GG생명보험 앞으로 소유권이전등기가 경료됨으로써 실매수자가 확정된 2009. 1. 7. 이다.

② 이 사건 부동산에 대한 원고의 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우이므로 환산가액에 의하여야 한다. @ 원고가 임차인에게 지급한 조기 퇴거비용 000원을 필요경비에 산입하여야 하고， 이는 취득가액을 환산가액에 의하는 경우에도 마찬가지이다.

• 나. 관계법령 별지 관계법령 기재와 같다.
• 다. 판단

(1) 원고의 ① 주장에 관한 판단 구 소득세법(2009.12.31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것， 이하 같다) 제98조에서 자산의 양도 및 취득의 시기는 대통령령에 위임하고， 구 소득세법 시행령(2009.12.31. 대통령령 제21934호로 개정되기 전의 것， 이하 같다) 제162조는 대금청산일을 양도 및 취득의 시기로 규정하고 있으며 따만 대금청산일이 불분명한 경우 등기접수일， 대금청산 전에 소유권이전등기를 한 경우 소유권이전등기 접수일을 양도 및 취득의 시기로 규정하고 있다. 앞서 본 사실관계에 의하여 알 수 있는 다음의 각 사정， 즉， 이 사건 신탁계약에 의하면， 위탁자인 원고가 계약에서 정한 매매대금의 잔금을 수탁자인 BB부동산신탁 으로부터 수령하게 되면 BB부동산신탁은 원고의 동의 없이 자신이 지정하는 자에게 소유권을 이전할 수 있고， 원고는 그 전까지 이 사건 부동산의 명도를 완료하여야 하며， 매매대금은 BB부동산신탁이 BB부동산신탁이 지정하는 실매수인의 금원으로 원고의 계좌로 송금하도록 되어 있는 점， 원고가 2008. 12. 5. BB부동산신탁으로부터 이 사건 부동산의 양도대금 잔액을 수령할 때 이미 BB부동산신탁은 2008. 10. 6. CC생명보험과 매매계약을 체결한 상태였던 것으로 보이는 점， 결국 이 사건 부동산에 관하여 2009. 1. 7. GG생명보험 앞으로 소유권이전등기가 경료된 점을 종합하면， 원고가 2008. 12. 5. 수령한 잔금은 GG생명보혐의 자금이었던 것으로 봄이 타당하므로 원고가 이 사건 신탁계약을 통하여 GG생명보험에 이 사건 부동산을 양도함에 있어 매매대금의 청산일은 수탁자인 BB부동산신탁으로부터 잔금을 송금받은 2008. 12. 5. 로 봄이 타당하고， 이를 원고의 양도일로 보아야 할 것이다. 원고의 위 주장은 이유 없다.

(2) 원고의 ② 주장에 관한 판단 매매당사자들이 작성하여 시장， 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고， 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 할 것이다(대법원 1992. 11. 24. 선 고 92누282 판결 ， 1993. 4. 9. 선고 93누2353 판결 참조). 이 사건 검인계약서 등에는 매매대금이 000원으로 기재되어 있으나， 앞서 든 증거들과 갑 제8， 12호증， 을 제6， 8호증(이상 각 가지번호 포함)의 각 기재， 이 법원의 영등포농협 양평지점장， 우리은행 수신서비스센터장에 대한 각 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음의 ㉠ 내지 ㉤의 각 사정들을 종합하면， 이 사건 검인계약서 등은 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성된 것으로 보이지 않고， 원고의 실지취득가액은 이를 확인할 수 없는 경우에 해당하며(피고는 이 사건 변론 에서 원고의 실지취득가액이 위 000원과 2001. 7. 27. 다음의 ㉠ 에서 보는 최 HH의 계좌에 입금된 000원을 합한 000원으로 확인된다는 취지의 주장을 한 바 있고， 이는 실지취득가액이 000원으로 인정되지 않을 경우에 대비한 주장으로 보이기는 하나， 을 제10， 11호증의 각 기재만으로는 이를 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 그리고 조세심판원의 재결 주문에 나오는 금액 000원이 원고의 실지취득가액임을 인정할 만한 증거도 부족하다)， 구 소득세 법 제97조 제1항 제1호 나목， 제114조 제7항， 구 소득세법 시행령 제163조 제12항 ， 제176조의2 제3항에서 정한 매매사례가액， 감정가액이 없는 것으로 보이므로 그 다음 순서에 의하여 구 소득세법 시행령 제176조의2 제2항 의 규정에 의한 환산가액에 의하여야 할 것이다. 원고의 위 주장은 이유 있다. ㉠ 이 사건 검인계약서 등에서 중도금 지급기일로 표시된 2010. 8. 10. 전 소유자인 최HH의 우리은행 계좌로 원고가 영등포농협 양평지점에서 발행받은 자기앞수표 액면금 합계 000원이 입금되었는데， 이는 이 사건 부동산의 거래대금으로 보이고， 이 사건 검인계약서 등에 기재된 지급기일 2010. 8. 10.인 중도금 000원을 현저히 넘어서는 금액일 뿐만 아니라 매매대금 000원도 넘어서는 금액이다. 이 사건 검인계약서 등에 계약금과 잔금이 더 표시된 것에 비추어 볼 때， 위 000원 외에도 계약금과 잔금이 더 있었을 것으로 보이며，이 사건 부동산은 근린생활시설이므로 매매대금의 지급에 갈음하여 적지 않은 금액의 임대차보증금반환 채무의 승계가 있었을 가능성도 있다. ㉡ 1992. 12. 30. 이 사건 부동산에 채권최고액 000원의 근저당권이 설정된 바 있는데，이는 2001. 7. 15.자 이 사건 검인계약서 등의 매매대금 보다도 현저 히 높은 금액이다. ㉢ 원고의 취득일 대비 양도일의 이 사건 부동산 기준시가는 218%정도인 반면， 이 사건 검인계약서 등의 매매대금 대비 원고의 실지양도가액은 1，649%에 이른다. ㉣ 이 사건 검인계약서 등의 매매대금은 당시 기준시가보다 낮은 것으로서 전 소유자인 최HH는 기준시가인 000원으로 양도소득 과세표준을 신고하였다. ㉤ 피고는 양도소득세 실지 조사 과쟁 등에서 위 최HH로부터 원고의 실지취득 가액이 이 사건 검인계약서 등의 매매대금이라는 취지의 진술을 얻지 못했는데，조세 심판원에서는 피고의 직원이 최HH의 사위인 이II으로부터 000원에 매매하였다는 취지의 진술을 들은 적이 있음을 주된 근거로 실지취득가액이 000원인지 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다는 결론을 내린 것으로 보인다.

(3) 원고의 ③ 주장에 관한 판단 구 소득세법 제97조 제3항 제2호 ， 구 소득세법 시행령 제163조 제6항 에 의하면， 취득가액을 환산가액으로 하는 경우 필요경비는 환산취득가액 외에 위 제163조 제6항 각 호의 1에 해당하는 소위 ’개산공제(이 사건 부동산의 경우 취득 당시 기준시가의 3/100)’만이 허용될 뿐이고， 실지로 소요된 자본적 지출액， 양도비 등을 입증한다고 하 더라도 이를 필요경비에서 공제할 수 없다고 할 것이다. 원고의 취득가액을 환산가액에 의하는 이상， 원고의 위 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 받아들일 수 없다

(4) 소결 따라서 원고의 취득가액은 구 소득세법 시행령 제176조의2 제2항 제2호 의 방법에 의한 환산가액인 000원이고， 필요경비 개산공제액은 000원 이므로， 별지 세액계산내역과 같이 양도차익은 000원， 결정세액은 000원， 신고불성실가산세는 000원， 납부불성실가산세는 0000원， 총결정세액은 000원이며， 여기에 원고가 신고 납부한 000원을 공제하면 추가로 원고에게 고지되었어야 할 정당한 세액은 피고가 고지한 000원이 아니라 000원이다. 피고의 이 사건 처분 중 000원을 초과하는 부분은 위법하고， 나머지 부분은 적법하다.

그렇다면 원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고，나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.