재건축으로 감소된 주택부수토지의 실지거래가액은 공사대금에서 추가분담금을 공제한 금액으로 봄이 타당함

사 건 2011구단29161 양도소득세등부과처분취소 원 고 김AA 외5명 피 고 OO세무서장 외3명 변 론 종 결

2013. 1. 11. 판 결 선 고

2013. 2. 15.

1. 원고들의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다. 청구취지 피고들이 별지 기재와 같이 원고들에 대하여 한 각 2006년 귀속 양도소득세 부과처분 을 각 취소한다.

• 가. 원고들은 서울 강남구 OO동 000 OO빌라 5세대의 소유자들(원고 정BB와 원고 전CCC는 1세대를 1/2씩 공유)이었던 사람들인데， 같은 빌라 다른 소유자 3인과 함께 2006. 6. 15.경부터 DD공영 주식회사(이하 ’소외 회사’라 한다)를 시행사로 하여 20세대 미만의 재건축사업을 추진하였으며， 2008. 12. 1. 재건축으로 감소된 주택부수 토지 지분(이하 ’이 사건 토지’라 한다)에 관하여 양도가액을 기준시가에 의하여 계산 하여 양도소득세를 신고·납부하였다.
• 나. 피고들은 서울지방국세청장으로부터 이 사건 토지가 구 소득세법 제104조의2 제1항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산이므로 실지거래가액에 의하여 양도소득금액 을 계산하여야 하고 세대별 재건축공사원가에서 재건축분담금을 차감한 가액을 실지거 래가액으로 하여 양도소득세를 부과하라는 통보를 받고 이를 근거로 원고들에게 별지 기재와 같은 2006년 귀속 양도소득세 부과처분을 하였다(이하 ’이 사건 각 부과처분'이라 한다). [인정근거] 다툼 없는 사실， 갑 제1， 3， 10호증， 을 제2， 3호증(이상 각 가지번호 포함) 의 각 기재， 변론 전체의 취지

• 가. 원고들의 주장 요지 원고들이 보유하던 이 사건 토지의 감소를 양도로 보는 것은 타당하나， 그 양도가액은 원고들이 작성한 바 있는 대물변제계약서(을 제1호증의 1 내지 5)에 기재된 채무액으로서 피고가 실지거래가액으로 본 금액이 아니다. 위 대물변제계약서는 소외 회사 가 그에 날인을 하지 않으면 입주를 허용할 수 없다고 하여 어쩔 수 없이 작성한 것으로서 그 내용은 사실과 다르기 때문이다. 따라서 이 사건 토지의 양도가액은 그 실지 거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하고 소외 회사가 2006년 위 빌라 00호를 매 입한 사례가 있으므로 이를 매매사례가액으로 하여 양도가액을 재산정하거나 원고들이 당초 신고한 기준시가를 양도가액으로 산정하여야 한다.
• 나. 판단 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제3， 9， 10호증， 을 제1호증(이상 각 가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음의 각 사정을 종합하면，이 사건 토지의 양도가액은 위 대물변제계약서에 기재된 채무액(즉， 대물변제가액)으로 봄이 타당하고 갑 제5， 8호증의 각 기재만으로는 위 인정을 뒤집기에 부족하므로 이와 다른 전제에 선 원고들의 주장은 이유 없고 피고들의 이 사건 각 부과처분은 적법하다.

① 통상 연립주택의 소유자들이 재건축을 함에 있어 주택소유자들은 부지를 제공하고 시행회사는 그의 책임으로 공사비 등을 투자하여 연립주택을 신축하되 신축주택 1세대씩은 기존 소유자들에게 제공하고 잔여 주택은 시행회사가 처분하기로 하는 내용의 계약을 체결한 경우， 기존의 연립주택 소유자들은 추가분담금을 제외한 공사대금을 부담하지 않는 이익을 얻는 대신 보유하던 주택부수토지의 지분이 감소하게 되는 손실을 보는 것이므로 기존 소유자들과 시행회사 사이에 별다른 약정이 없는 경우에도 일응 주택부수토지의 지분 감소에 대하여 대가관계에 있는 것은 각 세대의 재건축에 소요된 공사대금에서 추가분담금을 공제한 금액이라고 할 수 있다.

② 이 사건도 위 사례와 별반 다를 것이 없는데， 원고들이 그 작성 사실 자체는 인정하고 있는 위 대물변제계약서는 2008. 9.경 재건축사업의 마무리 단계에서 작성된 것이기는 하나， 2006. 7.경 분담금 합의이행각서 작성 시 산정된 총 공사예정원가 000원을 기준으로 하여 공사예정원가를 세대별로 안분한 후 추가분담금을 차감하는 방식으로 대물변제가액을 정한 것이므로 위에서 본 바와 같은 실질 관계에도 부합하는 것이다.

③ 그리고 위와 같은 대물변제가액은 2006. 9.경 재건축공사 착공 당시에도 산정 가능한 금액으로 보인다.

그렇다면 원고들의 청구는 모두 이유 없어 이를 기각한다.