국토해양부가 공시한 부동산 실거래가 자료에 의하면, 증여일을 기준으로 비교대상아파트의 매매사례가 유일한 사례이고, 부동산 경기가 하락인 점을 감안할 때 비교대상 아파트 거래가격이 최고조에 달한 시점에 즈음하여 거래가 이루어졌을 가능성을 배제할 수 없으므로 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정하기는 어렵다
국토해양부가 공시한 부동산 실거래가 자료에 의하면, 증여일을 기준으로 비교대상아파트의 매매사례가 유일한 사례이고, 부동산 경기가 하락인 점을 감안할 때 비교대상 아파트 거래가격이 최고조에 달한 시점에 즈음하여 거래가 이루어졌을 가능성을 배제할 수 없으므로 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정하기는 어렵다
사 건 2010구합46111 증여세·양도소득세 및 농어촌특별세 추가경정 처분취소 원고(선정당사자) 민XX 피 고 양천세무서장 변 론 종 결
2011. 6. 23. 판 결 선 고
2011. 7. 7.
1. 피고가 2009. 11. 1. 원고(선정당사자)에 대하여 한 증여세 94,017,220원의 부과처분, 2009. 11. 1. 선정자 민OO에 대하여 한 양도소득세 29,372,970원의 부과처분 및 2009. 12. 8. 선정자 정OO에 대하여 한 농어촌특별세 9,120,490원의 부과처분을 각 취소한다.
2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청구취지 주문과 같다.
2. 이 사건 각 부과 처분의 적법 여부
(1) 중복세무조사에 해당한다는 주장 피고가 원고에 대하여 2008. 9. 3. 증여세 고지전 소명안내문을 발송하여 원고가 승계받은 전세보증금과 대출금 내용을 증빙자료로 소명하도록 요구하였는데, 이는 실질적인 세무조사에 해당한다. 그럼에도 피고는 2009. 8. 31. 원고에게 다시 유사한 취지로 세무조사 사전통지를 하고 2009. 9. 14.경부터 세무조사를 실시하였으므로, 나중에 이루어진 세무조사는 중복조사에 해당하여 위법하다. 따라서 위법한 세무조사에 근거하여 원고등에 대하여 이루어진 이 사건 각 부과처분은 모두 위법하다.
(2) 신의성실의 원칙을 위반하였다는 주장 원고등은 이 사건 쟁점아파트에 대한 증여세 또는 양도소득세 과세표준을 신고하기에 앞서 피고 소속 담당공무원에게 비교아파트의 매매사례가액이 적용될 수 있는지를 문의하였으나 매매사례가 없어 기준시가로 신고하는 것이 적법하다는 통보를 받았고, 또한 세무사를 통해 직접 피고에게 문의한 결과 동일한 내용의 답변을 들은 다음, 기준시가를 이 사건 쟁점아파트의 시가로 평가하여 신고를 마쳤다. 따라서 피고가 당초 원고 등에 대하여 행한 지도 또는 조언과 달리 이 사건 각 부과처분을 한 것은 신의성실의 원칙을 위반한 것으로 위법하다.
(3) 실권의 법리가 적용되어야 한다는 주장 피고는 2008. 9.경 원고에게 이 사건 쟁점아파트에 대한 유사 매매사례가 있음을 통보하면서 관련 소명자료 제출을 요구하여 원고로부터 소명자료를 제출받았음에도, 그로부터 1년이 경과하도록 과세권한을 행사하지 않고 있다가 1년이 경과한 이후에서야 이 사건 각 부과처분을 하였으므로, 이 사건 각 부과처분은 실권의 법리에 적용되어 위법하다.
(4) 이 사건 비교대상아파트 매매사례가액을 적용할 수 없다는 주장 이 사건 쟁점아파트 증여일로부터 5개월 이전에 거래된 이 사건 비교대상아파트는 이 사건 쟁점아파트와 층과 위치 등이 다르고, 또한 이 사건 비교대상아파트가 매매된 시점은 아파트 가격이 급상승한 시기로서 이 사건 쟁점아파트 증여일과 비교하여 가격 변동의 특별한 사정이 있으므로, 이 사건 비교대상아파트의 매매사례가액을 이 사건 쟁점아파트의 시가로 볼 수는 없고, 따라서 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 각 부과처분은 위법하다.
(5) 납부불성실가산세 부과가 위법하다는 주장 원고 등이 피고 소속 담당공무원의 발언을 신뢰하여 기준시가로 과세표준을 신고하였으므로, 원고등으로서는 나중에 다시 납부한 세액에 추가하여 이 사건 각 부과처분이 내려질 것이라고 예상할 수 없었던 점, 피고가 2008. 9.경 평가심의위원회의 자문 결과를 통보받고 원고로부터 소명자료를 제출받았음에도 바로 부과처분을 하지 아니하고 1년이 경과한 이후에야 이 사건 각 부과처분을 한 점 등에 비추어 보면, 원고등에게는 의무이행을 기대하는 것이 무리라고 볼 만한 정당한 사유가 있었다고 할 것이므로, 이 사건 각 부과처분 중 납부불성실가산세 부분은 위법하다.
(1) 이 사건 쟁점아파트와 비교대상아파트의 전용 면적, 층수, 위치 및 기준시가 등을 비교하면 아래 표와 같다.
(2) 피고로부터 자문을 의뢰받은 평가심의위원회는 2008. 8. 27. 회의를 개최하여 아래와 같은 근거로 이 사건 비교대상아파트의 매매사례가액을 이 사건 쟁점아파트의 시가의 범위에 포함시킬 수 있다는 의견을 피고에게 제시하였다.
① 이 사건 쟁점아파트는 주거 전용의 부동산으로 이 사건 비교대상아파트의 매매계약일(2006. 10. 23.)로부터 증여일(2007. 3. 30.)까지 동일성이 유지되고 있으며, 또한 도로의 개설․폐쇄, 생활편의시설의 신축 등 주위환경의 변화가 없다.
② 한국감정원과 OO은행이 제공한 이 사건 쟁점아파트와 같은 단지의 동일한 면적의 아파트에 관한 시세 변동 추이에 비추어 보면, 증여일 무렵 특별한 가격 하락 요인이 없다.
(3) 피고는 2008. 9. 3. 원고에게 ‘원고의 증여세 신고 내용을 검토한 결과, 이 사건 쟁점아파트에 대한 유사 매매사례(8억 9,500만 원)가 확인되므로, 2008. 9. 11.까지 이 사건 쟁점아파트의 전세보증금 반환과 관련한 금융증빙 및 은행 대출금 이자 지급증빙을 소명하고, 만일 소명이 되지 않으면 채무액을 증여재산가액으로 합산하여 과세한다.’는 취지로 통보하였다.
(4) 이에 원고는 2008. 9. 8.경 피고에게 ‘피고가 주장하는 유사 매매사례는 증여일로부터 5개월 이전의 단 1건의 사례에 불과하므로 유사 사례라고 주장하기 어렵다’는 취지의 의견서와 함께 전세보증금 반환 및 은행 대출금 이자 지급에 관한 증빙서류를 제출하였다.
(5) 피고는 2009. 8. 31. 원고에게 조사대상 세목은 증여세, 조사대상기간은 2007. 3. 30., 조사기간은 2009. 9. 14.부터 2009. 10. 23.로 정하여 ‘이 사건 쟁점아파트의 증여가액을 확인하기 위하여 증여 당시 부담부 채무금액 내역 및 현재 부담부 채무 상황, 이 사건 비교대상아파트의 매매일인 2006. 10. 23. 이후 특별한 가격 하락 원인이 없음에도 기준시가인 4억 8,800만 원으로 신고한 경위 등에 관한 자료를 제출해 달라’는 취지의 ‘세무조사 사전통지서’를 송부하였다.
(6) 이후 피고는 원고에 대한 증여세 세무조사 과정에서 아래와 같은 출장 확인조사를 거친 다음, 이 사건 비교대상아파트의 매매사례가액을 이 사건 쟁점부동산의 시가로 볼 수 있다고 판단하였다.
(7) 국토해양부가 2006년 1월부터 2007년 10월까지 공시한 이 사건 쟁점아파트가 속한 단지의 부동산 실거래가 자료는 아래 표와 같다.
(8) 한편, 정부는 서울 강남, 목동 등을 중심으로 부동산 가격이 급등하는 추세가 계속되자 이 사건 비교대상아파트 매매일 이후인 2006. 11. 15. ‘총부채상환비율(DTI) 적용 대상을 수도권 투기과열지구로 확대, 공공택지 주택 12만 5천 가구 추가 공급, 신도시 택지개발 1~2.5년 단축, 공공택지 주택 분양가 25% 인하’ 등을 내용으로 하는 부동산시장 안정화 대책을 발표하였고, 이어 2007. 1. 11. ‘수도권 및 투기과열지구 민간 택지 분양원가 공개, 공공택지 분양원가 공개 항목 61개로 확대’ 등을 내용으로 하는 부동산시장 안정을 위한 제도개편 방안을 발표하였다. 위와 같은 정부의 부동산 대책 발표 이후 이 사건 쟁점아파트가 위치한 서울 양천구 O동 소재 아파트의 매물이 늘어 났고 가격이 상당한 정도 하락하였다는 언론 보도가 다수 있었다. 【인정근거】갑 제2 내지 14호증, 을 제7 내지 13호증의 각 기재 및 영상, 변론 전체의 취지
(1) 중복세무조사에 해당한다는 주장에 대하여 세무조사라 함은 각 세법에 규정하는 질문조사권 또는 질문검사권을 행사하여 납세의무자 등에게 직무상의 필요에 따라 질문을 하고 또 관계서류․장부 기타 물건을 조사하거나 그 제출을 명하는 행위를 의미하고 구 조사사무처리규정(2010. 3. 30. 국세청 훈령 제138호로 개정되기 전의 것) 제2조 제1호 참조, 구 국세기본법(2010. 1. 1. 법률 제9911호로 개정되기 전의 것) 제81조의4, 구 국세기본법 시행령(2010. 2. 18. 대통령령 제22038호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제63조의2, 구 조사사무처리규정 제13조에서 규정하고 있는 중복세무조사금지원칙의 입법취지는 반복적인 세무조사를 허용하게 되면 납세자의 영업의 자유, 프라이버시를 침해할 뿐 아니라 과세관청에 의한 자의적인 세무조사의 위험도 있어 과세관청의 세무조사의 남용을 방지함에 있다. 다만, 질문조사권 또는 질문검사권을 수반하지 아니하고, 자료상혐의자료, 위장가공자료, 범칙조사 파생자료 중 세무조사에 의하지 아니하고 단순한 사실확인만으로 처리할 수 있는 업무 등의 현지확인은 중복세무조사금지원칙에 따라 금지되어야 하는 조사에 해당되지 아니한다고 할 것이다. 그런데 앞서 본 바와 같이 피고가 2008. 9. 3. 원고에게 통지한 증여세 고지 전 소명안내문은 ‘이 사건 쟁점아파트의 전세보증금 반환과 관련한 금융증빙 및 은행 대출금이자 지급증빙을 소명하라’는 취지이므로, 이는 세무조사 여부를 결정하기 위한 전 단계의 단순한 사실확인 행위에 해당될 뿐 중복세무조사금지 규정이 적용되는 세무조사로 보기는 어렵다. 따라서 원고등의 이 부분 주장은 이유 없다.
(2) 신의성실의 원칙을 위반하였다는 주장에 대하여 일반적으로 조세법률관계에서 과세관청의 행위에 대하여 신의성실의 원칙이 적용되기 위해서는, 첫째, 과세관청이 납세자에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해 표명을 하여야 하고, 둘째, 납세자가 과세관청의 견해 표명이 정당하다고 신뢰한 데 대하여 납세자에게 귀책사유가 없어야 하며, 셋째, 납세자가 그 견해 표명을 신뢰하고 이에 따라 무엇인가 행위를 하여야 하고, 넷째, 과세관청이 위 견해 표명에 반하는 처분을 함으로써 납세자의 이익이 침해되는 결과가 초래되어야 한다(대법원 2009. 10. 29. 선고 2007두7741 판결). 그런데 원고등의 주장과 같이 담당 세무공무원이 원고에게 이 사건 쟁점아파트를 기준시가로 평가하여 신고하는 것이 적법하고 달리 비교사례가액이 적용될 여지가 없다고 견해를 표명하였다고 인정할 증거가 없을 뿐만 아니라, 또한 세무공무원과의 상담내용만으로 과세관청이 공적 견해를 표명한 것으로 보기도 어렵다. 따라서 원고등의 이 부분 주장은 이유 없다.
(3) 실권의 법리가 적용되어야 한다는 주장에 대하여 실권 또는 실효의 법리는 법의 일반원리인 신의성실의 원칙에 바탕을 둔 파생원칙으로 그것은 본래 권리행사의 기회가 있음에도 불구하고 권리자가 장기간에 걸쳐 그의 권리를 행사하지 아니하였기 때문에 의무자인 상대방은 이미 그의 권리를 행사하지 아니할 것으로 믿을 만한 정당한 사유가 있게 되거나 행사하지 아니할 것으로 추인케 할 경우에 새삼스럽게 그 권리를 행사하는 것이 신의성실의 원칙에 반하는 결과가 될 때 그 권리행사를 허용하지 않는 것을 의미한다. 그런데 피고가 원고에게 이 사건 쟁점아파트에 대한 유사 매매사례가 있음을 통보하면서 관련 소명자료를 요구하여 원고로부터 소명자료를 제출받고도 1년 동안 과세권한을 행사하지 않았다는 사정만으로는 원고등이 이미 피고가 과세권한을 행사하지 아니할 것으로 믿을 만한 정당한 사유가 있게 되었다거나 이를 추인케 할 만한 사정이 있었다고 보기는 어렵다. 따라서 원고등의 이 부분 주장은 이유 없다.
(4) 이 사건 비교대상아파트의 매매사례가액을 적용할 수 없다는 주장에 대하여 구 상증세법 제60조 제1항은 증여재산 평가기준인 재산의 가액을 상속개시일 현재의 ‘시가’에 의한다고 하면서, 같은 조 제2항에서 ‘시가’의 의미를 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 수용․공매 및 감정 등을 예시함으로써 시가로 인정되는 거래의 대략적인 기준을 제시하고 있다. 그리고 구 상증세법 시행령 제49조 제1항은 모법의 위임에 따라 증여재산의 시가를 평가기준일 전후 3개월 이내의 기간 중 매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매가 있는 경우를 대상 거래로 규정하면서 각 호로서 구체적인 가액의 기준을 예시함으로써 시가산정의 시간적 한계와 그 대상거래를 특정하고 있으며, 다만 그 단서에서 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 시가로 볼 수 있다고 규정하고 있다. 이러한 법령의 규정 내용을 종합해 보면, 이 사건과 같이 증여일 전후 3개월 이내의 기간을 벗어난 시점에서의 유사 매매사례가액을 증여재산의 시가를 인정하기 위해서는 이 사건 쟁점아파트와 비교대상아파트가 면적, 위치 및 용도에 있어 동일하고 이 사건 쟁점아파트의 증여일과 이 사건 비교대상아파트의 매매일 사이에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되어야 할 것이다. 그런데 앞서 본 바에 의하면, 이 사건 쟁점아파트가 비교대상아파트와 면적은 동일하고 층수는 더 고층에 위치하여 조망에 유리한 사정이 있으며, 이 사건 비교대상아파트 매매일로부터 이 사건 쟁점아파트 증여일까지 이 사건 쟁점아파트의 동일성이 유지되고 또한 도로의 개설이나 폐쇄, 생활편의시설의 신축 등 주위환경의 변화가 없고, 나아가 이 사건 쟁점아파트와 같은 단지의 동일한 면적의 아파트에 관한 한국감정원 및 국민은행 시세표에 의하더라도 2006년 10월 매매시점보다 2007년 3월 증여시점의 가격이 다소 우위에 있고, 2006년 11월부터 2007년 3월 증여시점까지는 가액의 변동이 없는 것으로 나타난 사정은 인정된다. 그러나 한편, 앞서 인정한 사실관계에서 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 국토해양부가 공시한 부동산 실거래가 자료에 의하면, 이 사건 쟁점아파트의 증여일을 기준으로 1년 이전인 2006년 4월부터 2007년 12월까지 약 21개월 동안 이 사건 비교대상 아파트의 매매사례가 유일한 사례일 뿐 달리 이 사건 쟁점아파트와 같은 단지의 같은 평형의 다른 아파트 매매 사례가 없었던 점, ② 그런데 위 부동산 실거래가 자료에 의하면, 이 사건 쟁점아파트와 같은 단지의 같은 평형의 아파트에 관하여 2006년 1월 거래된 3층 및 2층 아파트 실거래가가 각 5억 8,000만 원 및 6억 4,000만 원이었고, 2006년 2월 거래된 2층 아파트의 실거래가가 6억 원, 2006년 3월 거래된 아파트의 실거래가가 6억 1,000만 원으로 나타나, 아파트 층수를 고려하더라도 2006년 10월 거래된 이 사건 비교대상아파트(4층)의 실거래가인 8억 9,500만 원과 상당한 차이를 보이는 점, ③ 이 사건 비교대상아파트 매매 이후인 2006. 11. 15. 및 2007. 1. 15. 부동산 시장을 안정시키려는 정부의 부동산 대책이 연이어 발표되었고, 이후 이 사건 쟁점아파트가 위치한 서울 양천구 O동 소재 아파트의 매물이 늘어나고 가격이 상당한 정도 하락하였다는 언론 보도가 다수 있었던 점, ④ 더구나 2007년 1월 이후로는 이 사건 쟁점아파트와 같이 서울 양천구 O동에 위치한 중형 아파트의 경우 실거래가 거의 이루어지지 않았던 것으로 보이는 점 등을 종합해 보면, 2006년 초에 거래된 같은 단지 같은 평형의 아파트보다 무려 2억 5,500만 원에서 3억 1,500만 원까지 높게 거래된 이 사건 비교대상아파트의 매매사례가액은 아파트 거래가격이 최고조에 달한 시점에 즈음 하여 거래가 이루어졌을 가능성을 배제할 수 없으므로, 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서가 적용되기 위한 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정하기는 어렵다. 따라서 이 사건 비교대상아파트의 매매사례가액을 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 이 사건 쟁점아파트의 시가로 판단한 것은 구 상증세법 제60조 제2항에서 정한 합리적인 시가산정방법으로 볼 수 없고, 달리 이 사건에 있어 구 상증세법 제60조 제2항, 구 상증세법 시행령 제49조 제1항에서 규정하고 있는 시가를 인정할 다른 자료가 없다. 그러므로 피고가 이 사건 쟁점아파트에 대한 유사 매매사례가 존재한다고 보아 추가로 이 사건 각 부과처분을 한 것은 위법하므로 취소되어야 한다.
그렇다면, 원고등의 이 사건 청구는 모두 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판결 내용은 붙임과 같습니다.