부동산임대차 계약과 관련한 실제임대료가 얼마인지 여부

1. 피고가 2009. 10. 1. 원고에 대하여 한, 2004년 2기분 부가가치세 2,180,170원, 2005년 1기분 부가가치세 12,666,430원, 2005년 2기분 부가가치세 12,244,900원, 2006년 1기분 부가가치세 11,830,250원, 2006년 2기분 부가가치세 11,408,720원, 2007년 1기분 부가가치세 14,048,610원, 2007년 2기분 부가가치세 10,414,980원, 2008년 1기분 부가가치세 10,096,320원, 2008년 2기분 부가가치세 9,774,150원, 2009년 1기분 부가가치세 9,453,730원의 각 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청구취지 주문과 같다.

• 가. 원고는 2002. 4. 10.부터 서울 중구 C동 2가 52-10에 있는 지상 2층 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 사업장으로 하여 부동산임대업을 영위한 사업자로, 2004. 11. 8. 윤BB에게 이 사건 건물을 임대한 후, 2004. 11.분부터 2007. 6.분까지의 임대료는 월 2,000만 원(부가가치세 별도), 2007. 7.분부터 2009. 6.분까지의 임대료는 월 2,300만 원(부가가치세 별도)임을 전제로 해당 기간의 임대수입에 관하여 부가가치세 신고를 하였다.
• 나. 피고는 원고와 윤BB 사이의 2004. 12. 13.자 제소전 화해조서(서울중앙지방법원 2004자2792호 건물명도 사건)의 화해조항에 이 사건 건물에 관한 임대료가 월 3,600만 원으로 기재되어 있는 것을 확인한 후, 원고가 윤BB으로부터 월 3,600만 원의 임대료를 지급받고도 그 중 일부를 누락하여 위 가.항과 같이 신고하였다고 보아, 2009. 10. 1. 원고에 대하여 주문 제1항 기재와 같이 각 부가가치세를 경정ㆍ고지하였다(이하 위 각 부가가치세 부과처분을 통틀어 ’이 사건 처분’이라 한다).
• 다. 원고는 이에 불복하여 2009. 11. 3. 국세청장에게 심사청구를 하였으나, 2009. 12. 7. 위 심사청구가 기각되었다. [인정근거: 다툼 없는 사실, 갑 3 내지 5호증, 을 1호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지]

• 가. 원고의 주장 원고는 윤BB과 사이에 체결한 임대차계약의 종료에 따른 이 사건 건물의 명도 의무를 윤BB이 이행하지 않을 경우, 원상회복 및 손해배상금의 지급 등을 담보하기 위하여 실제보다 높은 임대료로 제소전 화해를 하였을 뿐, 윤BB으로부터 지급받은 임대료 중 일부를 누락하여 신고한 사실이 없으므로, 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 관계법령 별지 기재와 같다.
• 다. 인정사실

(1) 원고는 2004. 11. 8. 윤BB과 사이에, 이 사건 건물에 관하여 임대보증금 5억 원, 임대료 월 2,000만 원(부가가치세 별도), 임대차기간 2006. 11. 7.까지로 정한 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였고, 그 후 2007. 6. 3. 임대료를 월 2,300만 원(부가가치세 별도)으로 증액하고, 임대차기간을 2009. 6. 8.까지로 정한 임대차계약(이하 ‘제2차 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.

(2) 원고는 이 사건 임대차계약 체결 당시 윤BB에게 이전 임차인(황CC)과 사이에 명도와 관련한 분쟁으로 많은 어려움을 겪었다며, 향후 그러한 분쟁을 방지하기 위하 여 임대료를 실제보다 높은 3,600만 원으로 한 제소전 화해조서를 작성하자고 제안하였다. 윤BB은 이 사건 건물의 임대료가 시세에 비하여 10~15% 가량 저렴하고, 임대료를 제때에 지급하면 아무런 문제가 없을 것이라 생각하여 원고의 제안을 받아들였으며, 원고에게 제소전 화해신청을 할 때 임대차계약기간을 3년으로 해달라고 요청하였다.

(3) 그 후 윤BB은, 원고가 이 사건 임대차계약의 내용과 달리 월 임대료를 3,600만 원으로, 임대차기간을 2004. 11. 8.부터 2007. 11. 7.까지로 하여 법원에 제소전 화해를 신청하는 데에 동의한다는 내용의 화해조서동의서를 작성하였는데, 위 화해조서동의서에는 원고가 윤BB에게 제소전 화해조서에 기한 임대료를 청구할 수 없고, 법원에 제출하는 용도로만 화해조서동의서를 사용할 것을 약정하는 내용이 기재되어 있다.

(4) 원고의 신청에 따라 2004. 12. 13. 원고와 윤BB 사이에 제소전 화해(서울중앙지방법원 2004가합2792)가 이루어졌는데, 제소전 화해조서(이하 ‘이 사건 화해조서’라 한다)의 화해조항 내용은 아래와 같다.

① 윤BB은 임대기간(원고는 윤BB의 요청에 따라 제소전 화해신청서에 임대차 기간을 3년으로 기재하였다) 만료, 해지 등의 사유로 계약 종료시 원고에게 이 사건 건물을 명도하고, 원고로부터 연체차임, 제세공과금을 공제한 보증금 잔액을 수령한다.

② 윤BB은 원고에게 이 사건 건물의 명도 완료시까지 매월 10일에 3,600만 원을 차임으로 지급한다. 만약, 윤BB이 이를 위반할 경우 월차임의 1%에 해당하는 연체료를 가산하여 지급하고,2회 이상 연체할 경우 원고는 임대차계약을 해지할 수 있다.

③ 윤BB은 원고의 서면동의 없이 이 사건 건물에 대한 용도나 구조 등의 변경, 부속물의 설치, 임차권 및 보증금의 전부 또는 일부의 양도, 전매 및 담보제공을 하지 못하며 임대차 목적 외의 용도에 사용할 수 없다. 이를 위반할 경우 원고가 임대차계약을 해지할 수 있다.

④ 윤BB은 이 사건 건물의 보존이나 사용편익을 위하여 원고의 동의를 얻어 부속한 물건을 제외하고 어떠한 명목의 시설비, 권리금 등을 청구하지 아니하고, 이 사건 건물을 원상회복한 후 원고에게 명도한다.

(5) 윤BB은 원고에게 이 사건 임대차계약 및 제2차 임대차계약에 따라 2004. 12.경부터 2007. 6.경까지 임대료로 월 2,200만 원(부가가치세 포함)을, 2007. 7.경부터 2009. 7.경까지 임대료로 월 2,530만 원(부가가치세 포함)을 원고의 은행계좌에 송금하는 방법으로 지급하였고(2004. 12.경부터 2006. 5.경까지는 누나인 윤EE 명의로 송금하였다), 2009. 9. 11. 원고로부터 임대보증금 5억 원을 반환받았다. [인정근거: 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 3호증, 갑 6호증의 1, 2, 갑 7호증, 갑 8호증의 1 내지 7, 갑 9호증의 1 내지 25, 갑 10호증의 1 내지 6, 갑 11, 15호증의 각 기재, 증인 윤BB의 증언, 변론 전체의 취지]

• 라. 판단 위 인정사실에 의하면, 원고는 이 사건 임대차계약과 관련하여 향후 임차인인 윤BB과 사이에 발생할 수 있는 이 사건 건물의 명도와 관련한 분쟁을 방지하고 윤BB에게 이 사건 화해조서상의 의무이행을 심리적으로 강제하기 위하여 윤BB의 동의를 얻어 실제보다 높게 임대료를 기재하여 제소전 화해신청을 하였음을 알 수 있으므로, 원고가 윤BB으로부터 이 사건 건물에 관한 임대료로 월 3,600만 원을 지급받고도 그 중 일부를 누락하여 부가가치세를 신고하였음을 전제로 한 피고의 이 사건 처분은 위법하다(제소전 화해는 판결과 동일한 효력이 있고 집행력이 있다는 점, 원고가 이전 임차인인 김DD으로부터 이 사건 건물에 관한 임대료를 지급받음에 있어 일부는 은행계좌로, 나머지는 현금으로 지급받았다는 점, 공인중개사의 중개 없이 이 사건 임대차계약 및 제2차 임대차계약이 체결되었다는 점 등 피고가 주장하는 사정들만으로, 이 사건 건물의 임대료가 월 3,600만 원이었다고 단정하기 어렵다).

원고의 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 한다.