비교대상 아파트의 매매가를 시가로 보고 과세한 처분은 적법함

사 건 2010구합37575 증여세등부과처분취소 원 고 1.유〇〇 2.염△△ 3.염〇〇 피 고 〇〇세무서장

1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다. 청구취지 피고 〇〇세무서장이 2010. 1. 11. 원고 염AA에게 한 2006년 증여세 154,495,450원 및 원고 유BB에게 한 2006년 증여세 3,408,080원, 피고 삼성세무서장이 2010. 1. 4. 원고 염CC에게 한 2006년 귀속 양도소득세 211,733,250원의 각 과세처분을 모두 취소한다.

• 가. 원고들은 2000. 10. 31. 〇〇시 〇〇구 〇〇동 ◇◇ 102동 1002호(이하 ’이 사건 아파트’라고 한다)의 분양권을 이DD으로부터 매수하여, 2003. 2. 14. 염CC는 75/100, 염AA은 15/100, 유BB은 10/100 지분으로 소유권이전등기를 마쳤다.
• 나. 원고 염CC는 2006. 3. 16. 이 사건 아파트에 대한 자신의 소유지분 75/100 중 70/100을 동생인 원고 염AA에게 7억 원에, 잔여지분 5/100을 제부인 원고 유BB에게 5,000만 원에 양도하는 내용의 매매계약을 체결하였고, 2006. 3. 22. 소유권이전등기를 경료 하였으며, 2006. 5. 31. 양도소득금액을 -26,999,844원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.
• 다. 그런데 피고 삼성세무서장은 2009. 10. 원고 염CC에 대한 양도소득세 조사를 실시하고, 이 사건 매매계약이 특수관계자간 저가양도에 해당하여 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 보아 양도일인 2006. 3. 22.로부터 3개월 이내인 2006. 5. 25. 서울 〇〇구 〇〇동 ◇◇ 101동 1103호(이하 ’이 사건 비교대상 아파트’라고 한다)의 매매가액 21억 8,500만 원을 이 사건 아파트의 시가로 보아 2010. 1. 4. 원고 염CC에게 2006년 귀속 양도소득세 211,733,250원을 부과하였고, 피고 〇〇세무서장은 2010. 1. 11. 원고 염AA에게 2006년 증여세 154,494,450원을, 원고 유BB에게 2006년 증여세 3,408,080원을 각 부과처분(위 처분을 모두 총칭하여 ’이 사건 처분’이라고 한다)하였다.
• 나. 원고들은 2010. 2. 26. 조세심판원에 이 사건 부과처분의 취소를 구하는 심판청구를 하였으나, 2010. 7. 1. 조세심판원으로부터 심판청구를 기각한다는 결정문을 송달받았다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 11호증, 을 제1내지 4, 8호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 이 사건 아파트의 매매일과 이 사건 비교대상 아파트의 매매일 사이에는 기준시가 및 국민은행이 게시하는 아파트 평균시세가 상승하여 가격변동 사유가 존재하고 있으므로 이 사건 비교대상 아파트의 매매가액을 이 사건 아파트의 시가로 볼 수 없고, 이 사건 비교대상 아파트 이외에 이 사건 매매일 전후 3개월 이내에 이루어진 다른 매매 사례가 없으므로 이런 경우 이 사건 아파트의 시가는 기준시가로 보아야 할 것인데, 기준시가에 의하면 이 사건 아파트의 양도가액이 저가로 거래되었다고 볼 수 없으므로 이 사건 비교대상 아파트의 매매가액이 이 사건 아파트의 시가임을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 관련법령 별지 기재와 같다.
• 다. 인정사실

(1) 이 사건 아파트와 이 사건 비교대상 아파트의 기준시가는 고시되기 시작한 2003년부터 2009년까지 기준시가가 동일하고, 면적(203.76㎡)과 위치, 용도가 동일하며, 남향이고, 한강조망이 가능하며, 생활환경, 편의시설 등의 차이가 없다. 기준시가는 다음 표의 기재와 같다.

(2) 2006. 3. 이 사건 아파트에 대한 부동산뱅크지의 시세는 2006. 3. 하한 20억 5,000만 원, 상한 24억 5,000만 원, 2006. 5. 하한 21억 원, 상한 25억 원이며, 국민은행이 게시하는 평균시세는 2006. 3. 20억 2,250만 원, 2006. 5. 21억 7,500만 원이다. [인정근거] 앞서 든 증거들, 갑 제12호증, 을 제6, 7호증의 각 기재

• 라. 판단 양도재산, 증여재산의 평가방법을 규정한 소득세법 시행령 제167조 제5항, 상속세 및 증여세법 제60조, 그 시행령 제49조 등에서 말하는 ’시가’라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 말한다 할 것인바, 부동산의 매매일로부터 약 2개월 후에 비교대상 부동산의 매매가 이루어진 경우 그 매매가액을 그 부동산의 매매일 당시의 시가라고 할 수 있기 위하여는 객관적으로 보아 그 매매가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 하고, 또한 상속개시 당시와 위 매매일 사이에 그 가격의 변동이 없어야 한다. 살피건대, ① 이 사건 아파트와 이 사건 비교대상 아파트는 층의 위치가 10층, 11층으로 비슷하고, 아파트 동이 102동, 101동으로 다를 뿐 같은 단지 내에 속하며, 전용면 적, 위치, 방향, 용도가 동일하고, 한강조망, 생활환경, 편의시설 등에 있어서도 차이가 없으며, 2003. 4. 30.부터 2009. 4. 30.까지 국세청장이 고시한 공동주택 기준시가도 동일하게 변동되고 있는 점, ② 공동주택의 기준시가는 아파트 등을 팔거나, 상속·증여를 할 경우 세금산정의 기준이 되는 가격으로 국세청이 매년 1. 1.을 기준으로 4월경에 주택경기 및 경제정책을 반영하여 상향 또는 하향하여 발표하는 것이므로, 이 사건 아파트와 이 사건 비교대상 아파트 매매일 사이에 2005년도 기준시가보다 높은 2006년도 기준시가가 발표되었다고 하여 가격변동사유가 존재한다고 볼 수는 없는 점, ③ 국민은행이 게시하는 아파트의 평균 시세는 실제 매매사례가 있는 경우에는 이를 참작하나, 그렇지 않은 경우에는 부동산중개업체에서 적정하다고 생각하여 제시하는 가격을 평균하여 산출하고, 이 사건 아파트의 2006. 3.부터 5.무렵 평균시세 또한 실제 매매사례가 아닌 위와 같은 제시가격을 기준으로 산출한 것으로 보이므로, 국민은행이 게시하는 아파트의 평균 시세가 앞서 본 바와 같이 상승한 것으로 되어 있었다고 하더라도 그런 사정만으로는 그 매매가격의 변동이 있었다고 보기 어려운 점, ④ 이 사건 비교대상 아파트 외에 다른 매매사례가 없다고 하여 그 매매가를 이 사건 아파트의 시가로 못 볼 바도 아닌 점 등을 종합하면, 비교대상 아파트의 2006. 5.경 매매가를 이 사건 아파트의 시가로 보고 한 이 사건 처분에 무슨 잘못이 있다고 보기 어려워 원고들의 주장은 모두 이유 없다.

그렇다면 원고들의 청구는 모두 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한 다.