특수관계자에게 건물을 임대하면서 관리비를 낮게받는 경우 부당행위에 해당됨

1.피고가 2009.3.1.원고에 대하여 한 2006년 귀속 28,377,130원의 종합소득세 부과처분 중 26,853,737원을 초과하는 부분, 2007년 귀속 8,927,570원의 종합소득세 부과처분 중 8,588,179원을 초과하는 부분, 2006년 1기분 4,017,460원의 부가가치세 부과처분 중 3,794,495원을 초과하는 부분, 2006년 2기분 3,856,370원의 부가가치세 부과처분 중 3,496,378원을 초과하는 부분, 2007년 1기분 1,888,480원의 부가가치세 부과처분 중 1,783,950원을 초과하는 부분, 2007년 2기분 301,030원의 부가가치세 부과처분 중 284,367원을 초과하는 부분을 각 취소한다. 2.원고의 각 나머지 청구를 기각한다. 3.소송비용 중 9/10은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. 청구취지 피고가 2009.3.1.원고에 대하여 한 2006년 귀속 28,377,130원, 2007년 귀속 8,927,570원의 각 종합소득세 부과처분 및 2006년 1기분 4,017,460원, 2006년 2기분 3,856,370원, 2007년 1기분 1,888,480원, 2007년 2기분 301,030원의 각 부가가치세 부과처분을 모두 취소한다.

1.처분의 경위 다음의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1,2, 갑 제6호증의 1 내지 6, 을 제1호증의 1,2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 인정할 수 있다.

• 가. 원고는 ○○ ○○구 ○○동 150-28 소재 △△빌딩이라는 상호의 건물(이하‘이 사건 건물’이라 한다)로 부동산임대업을 영위하는 자이다.
• 나. 원고는 2005.12.30.사촌동생인 진AA과 사이에 이 사건 건물의 지하 1층 456.30㎡ 및 지상 8층 437.10㎡을 각 임대차보증금 4억 원, 월 관리비 평당 17,000원, 임대차 기간 2005.12.30.부터 2010.12.29.까지로 정하여 임대하되, 관리비를 진AA이 설립할 예정인 가칭 □□투자 주식회사의 입주시작일로부터 부과하기로 하는 내용의 임대차계약(이하‘이 사건 계약’이라 한다)을 체결하였다.
• 다. 중부지방국세청장은 원고에 대한 개인통합조사를 실시하였다. 그 결과 원고가 진AA에게 이 사건 건물의 지상 8층을 2005.12.30.부터 2006.12.31.까지, 지하 1층을 2005.12.30.부터 2007.7.31.까지 각 임대하였음에도, 진AA이 실제로 입주하지 않았다는 이유로 관리비 상당액의 부가가치세 및 소득세 신고를 누락하였다고 보고, 원고와 특수관계자인 진AA 사이의 위와 같은 행위가 부당행위계산부인의 대상에 해당한다고 보아 피고에게 이를 통보하였다.
• 라. 피고는 지하 1층의 관리비를 월 2,484,000원, 지상 8층의 관리비를 월 2.380.000원으로 보고, 그에 맞추어 2009.3.1.원고에 대하여 2006년 귀속 28,377,130원, 2007년 귀속 8,927,570원의 각 종합소득세, 2006년 1기분 4,017,460원, 2006년 2기분 3,856,370원, 2007년 1기분 1,888,480원, 2007년 2기 301,030원의 각 부가가치세를 각 경정․고지하였다(이하 모두 가리켜‘이 사건 각 처분’이라 한다).
• 마. 원고가 이 사건 각 처분에 불복하여 심판청구를 하였으나, 그 청구가 2009.12.22.기각되었다. 2.처분의 적법 여부
• 가. 원고의 주장 1)이 사건 건물의 다른 임차인들의 경우 실제로 입주하기 전에 내부 인테리어 공사가 필요하나, 진AA이 설립하려고 한 것은 창업투자회사로 사무실 집기만 들여오면 충분하므로, 실제 입주일 이전에 관리비를 지급받을 필요가 없다. 원고가 진AA과 사이에 실제 입주일을 기준으로 관리비를 지급받기로 하여 이 사건 계약을 체결한 것은 진AA의 위 사업목적, 사용계획을 고려할 때 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성이 인정된다. 따라서 원고가 이 사건 계약의 내용에 따라 진AA이 실제로 입주하지 아니하였음을 이유로 관리비를 징수하지 아니한 것을 두고 부당행위라고 할 수 없다. 2)이 사건 계약은 사실 진AA이 실제 입주하는 시점부터 임대용역을 제공하기로 정한 가계약에 불과하다. 실제 입주일부터 임대용역 및 관리용역이 제공되면, 임대용역 및 관리용역의 대가로 관리비를 지급하기로 약정한 것인데, 진AA이 실제로 입주하지 아니하였으므로, 그 용역이 개시되었다고 할 수 없다. 3)가사 원고의 위와 같은 행위가 부당행위라 하더라도, 진AA이 2006.2.16.이 사건 계약의 해지를 제의하고, 원고가 같은 날 이에 동의하여 이 사건 계약이 합의해지 되었다. 따라서 이 사건 각 처분 중 2006.2.16.이후의 부분은 위법하다. 4)가사 2006.2.16.이후의 부분까지 모두 관리비를 누락한 것으로 본다 하더라도, 원고가 2005.11.경부터 이 사건 건물의 관리비를 인하한 이상 피고는 그에 맞추어 관리비의 시가를 산정하였어야 하는데, 인하 이전의 지하 1층의 월 관리비 2,484,000원, 지상 8층의 월 관리비 2,380,000원을 기준으로 종합소득세와 부가가치세를 산정하였다.
• 나. 관계법령 별지 관계법령 기재와 같다.
• 다. 인정사실 다음의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1,2, 을 제2호증, 갑 제5,8,9,10호증(각 가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 인정할 수 있다. 1)이 사건 임대차계약서 중 관리비에 관한 규정을 살펴보면 다음과 같다. 2)원고가 이 사건 건물의 다음 임차인들과 체결한 임대차계약서에는 관리비를 명도약정일부터 계산하는 것으로 되어 있다. 3)진AA은 2006.2.16.원고에게 불경기로 투자를 약속한 일부 투자자들이 자금 투자 약속을 철회하여 사업개시가 좌절되었으므로, 이 사건 계약의 해지를 요청하니 임대차보증금을 반환하여 달라는 내용의 내용증명우편을 발송하여, 그 무렵 원고에게 위 우편물이 도달되었다. 4)원고는 2007.1.5.진AA에게 임대차보증금 4억 원을 반환하고, 2007.7.31.진AA에게 나머지 임대차보증금 4억 원을 반환하였다. 5)원고는 2006년 1기부터 2007년 2기까지 부가가치세를 신고하면서, 진AA에게 2006.12.31.까지 이 사건 건물의 지상 8층을, 2007.7.31.까지 이 사건 건물의 지하 1층을 각 임대한 것으로 신고하였다. 6)원고는 2003.1.경부터 2005.12.경까지 이 사건 건물의 지하 1층 및 지상 8층을 임차한 주식회사 △△에 대하여, 2003.1.부터 2005.10.까지는 지하 1층의 관리비를 월 2,484,000원, 지상 8층의 관리비를 월 2,380,000원(평당 월 18,000원 수준)로 부과하다가, 2005.11.경부터 관리비를 인하하여 지하 1층의 관리비를 월 2,346,510원, 지상 8층의 관리비를 월 2,247,690원(평당 월 17,000원 수준)으로 부과하였다. 7)원고는 2005.11.경 이 사건 건물의 임차인들에 대하여 평당 월 17,000원 수준으로 관리비를 모두 인하하였고, 현재까지 그와 같은 관리비를 부과하고 있다.
• 라. 판단 1)부당행위 여부 위 인정사실 및 이 사건 변론에 나타난 다음과 같은 사정들, 즉①이 사건 계약서 제4조에 따른 관리비의 항목은 이 사건 건물 중 공용에 제공되는 부분의 관리에 필요한 비용으로 되어 있는바, 임대인인 원고의 관리용역은 위 공용부분을 관리하는 업무의 제공이라 할 것이고, 이는 임차인의 공용부분의 실제 사용 여부나 그 사용량과는 무관한 점, ②원고가 특정 임차인에 대하여 실제 입주시작일이 아니라 명도약정일부터 관리비를 부과하는 경우, 그 만큼의 관리비를 원고 스스로 부담하게 되는데 그러한 결과를 초래하는 행위에 경제적 합리성이 있다 보기 어려운 점, ③원고가 특수관계자가 아닌 이 사건 건물의 다른 임차인에 대하여는 실제 입주시작일이 아니라 명도약정일부터 관리비를 부과한 점, ④임대인의 입장에서 임차인의 업종이 창업투자회사라는 이유로 다른 업종의 임차인과 다르게 관리비를 징수한다는 상관행을 인정할 만한 자료가 없는 점 등을 종합하여 보면, 원고가 진AA에 대하여 실제 입주시작일부터 관리비를 부과하는 내용으로 이 사건 건물의 지하 1층 및 지상 8층을 임대한 행위는 부당행위에 해당한다 할 것이므로, 원고의 위 주장은 이유 없다. 2)임대 및 관리 용역의 개시 시점 이 사건 계약서에 가계약서가 아니라 계약서라고 명시되어 있는 점, 앞서 본 이 사건 계약 내용, 그 후 진AA이 원고에게 그에 따라 임대차보증금 8억 원을 지급한 점에 비추어 이 사건 계약을 원고 주장의 가계약으로 볼 수 없고, 앞서 본 바와 같은 관리비의 항목과 관리용역의 성질에 비추어 임대차개시일인 2005.12.30.부터 임대용역이 제공되는 이상 원고의 관리용역도 그에 부수하여 제공되었다 할 것이므로, 원고의 위 주장도 이유 없다. 3)이 사건 계약의 합의해지 여부 원고의 위 주장에 부합하는 갑 제7호증의 1,2의 기재는 믿을 수 없고, 오히려 원고가 2006년 1기부터 2007년 2기까지 부가가치세를 신고하면서, 진AA에게 2006.12.31.까지 이 사건 건물의 지상 8층을, 2007.7.31.까지 이 사건 건물의 지하 1층을 각 임대한 것으로 신고한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 원고의 위 주장도 이유 없다. 4)시가 산정의 타당성 여부 원고가 진AA에 앞서 이 사건 건물의 지하 1층 및 지상 8층을 임차한 주식회사 △△에 대하여, 2003.1.부터 2005.10.까지는 지하 1층의 관리비를 월 2,484,000원, 지상 8층의 관리비를 월 2,380,000원(평당 월 18,000원 수준)로 부과하다가, 2005.11.경부터 관리비를 인하하여 지하 1층의 관리비를 월 2,346,510원, 지상 8층의 관리비를 2,247,690원(평당 월 17,000원 수준)으로 부과한 사실, 2005.11.경부터 현재까지 이 사건 건물의 임차인들에 대하여 평당 월 17,000원 수준으로 관리비를 부과하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같다. 위 인정사실에 비추어 보면, 피고가 이 사건 건물의 지하 1층 관리비 시가를 월 2,484,000원, 지상 8층의 관리비 시가를 월 2,380,000원으로 보고 종합소득세와 부가가치세를 산정한 것은 위법하다 할 것이고, 원고가 2005.11.경부터 부과하고 있는 이 사건 건물의 지하 1층의 관리비 월 2,346,510원, 지상 8층의 관리비 월 2,247,690원(평당 월 17,000원 수준)으로 종합소득세와 부가가치세를 산정함이 상당하다. 5)소결론 이 사건 건물의 지하 1층의 관리비를 월 2,346,510원, 지상 8층의 관리비를 월 2,247,690원(평당 월 17,000원 수준)으로 계산할 경우, 별지 계산표 기재와 같이 감액된 2006년 귀속, 2007년 귀속 각 종합소득세 부과처분 및 2006년 1기분, 2006년 2기분, 2007년 1기분, 2007년 2기분 각 부가가치세 부과처분의 세액이 정당한 세액이 되는바, 이 사건 각 처분 중 이를 초과하는 부분은 취소되어야 한다. 3.결 론 그렇다면, 원고의 이 사건 각 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 각 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.