부동산 중개수수료로 인정할 수 있는지 여부

원 고 문○○ 피 고 ○○세무서장 변 론 종 결 2011.1.18. 판 결 선 고 2011.2.9.

1.원고의 청구를 모두 기각한다. 2.소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 원고에게, 2009.12.1.자로 한 2008년 귀속 양도소득세 69,868,990원의 부과처분 및 2010.1.4.자로 한 2009년 귀속 양도소득세 49,661,230원의 부과처분을 모두 취소한다(이 사건 소장의 청구취지 기재 2009.12.4. 및 2010.1.11.은 오기로 보인다).

1.처분의 경위

• 가. 원고는 2008.10.17.경 ○○시 ○○읍 ○○리 52-1 토지 중 916㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 취득하였다. 그 후 원고는 ①2008.12.1.경부터 2008.12.22.경까지 사이에 전AA 등 6인에게 이 사건 토지 중 517㎡를 양도하였고, ②2009.1.내지 2009.3.심BB 등 2인에게 이 사건 토지 중 399㎡를 양도하였다.
• 나. (1)원고는 2009.5.31.경 피고 측에, 위 ①양도와 관련하여 실지거래가액으로 하여 양도가액 148,360,000원, 취득가액 40,961,526원, 필요경비(중개수수료) 104,400,000원으로 하여 양도소득세액을 299,084원으로 산정하여 2008년 귀속 양도소득과세표준 확정신고 및 자진납부를 하였다. (2)또한, 원고는 2009.6.경 피고 측에, 위 ②양도와 관련하여 실지거래가액으로 하여 양도가액 116,881,200원, 취득가액 31,612,474원, 필요경비(중개수수료) 83,281,200원으로 하여 양도소득세액을 0원으로 산정하여 2009년 귀속 양도소득과세표준 예정신고를 하였다.
• 다. 피고는, 원고가 필요경비로 신고한 위 각 중개수수료는 원고와 특수관계에 있는 소외 주식회사 ◇◇디(이하‘소외 회사’라 한다)가 발행한 세금계산서상의 금액에 불과하고 그 금액 또한 과다하여 실제와 다르다는 이유로 원고가 중개수수료로 신고한 위 104,400,000원 중 101,040,300원(나머지 3,359,700원은 필요경비로 인정) 및 위 금 83,281,200원을 필요경비로 인정하지 않고 각 양도소득세액을 산정하고서, 원고에게 2009.12.1.2008년 귀속 양도소득세 69,868,990원 및 2010.1.4.2009년 귀속 양도소득세 49,661,230원을 각 경정․고지하였다(이하 ‘이 사건 각 처분’이라 한다). [인정근거]갑 제3,5호증, 갑 제7호증의 1,2, 을 제1,2호증, 을 제3,4호증의 각 1 내지 3의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 원고는 이 사건 토지를 매도하기 위하여 부동산 컨설팅 업무 등을 하는 소외 회사와 사이에 토지대금 중 평당 28만 원을 초과하는 금액은 분양대행수수료로 지급하기로 하는 토지분양대행용역계약을 체결하였고, 이에 원고는 소외 회사의 분양대행 업무를 통하여 이 사건 토지를 위와 같이 각 양도하고서 소외 회사로부터 이 사건 토지의 총 양도대금 중 평당 28만 원으로 계산한 금액만 지급받았을 뿐, 이를 초과하는 금액은 소외 회사에 분양대행수수료로 지급하였으므로, 원고가 중개수수료로 신고한 위 각 금액은 전액 필요경비로 공제되어야 한다. 따라서 피고가 이와 달리 보고 한 이 사건 각 처분은 실질과세의 원칙에 위배되어 위법하다.
• 나. 관계법령 별지 기재와 같다.
• 다. 인정사실 (1)소외 회사는 2008.4.3.경 부동산 매매 및 분양대행업 등을 목적으로 설립되었고 2009.9.30.경 폐업하였다. 원고는 2008.8.1.소외 회사의 대표자가 되었다. (2)원고와 소외 회사 사이에 작성된 2008.10.20.자 토지 분양대행 용역계약서는, 소외 회사가 이 사건 토지의 분양을 대행하고 토지분양대금 중 평당 28만 원을 초과하는 금액을 분양 대행수수료로 하며 분양대행에 따른 사무실 임대료, 직원급여 및 각종 수당, 통신비, 필지 분할비용 및 기타 경비 일체를 부담하고, 또한 소외 회사는 토지분양대금을 소외 회사의 계좌로 입금 받아 분양대행수수료를 제외한 금액을 원고의 계좌로 즉시 입금하기로 하는 내용으로 되어 있다. (3)원고가 이 사건 토지의 분양대금 중 평당 28만 원으로 계산하여 소외 회사로부터 지급받았다고 주장하는 77,560,000원 상당이 2008.12.2.부터 2009.4.1.까지 사이에 5회에 걸쳐 소외 회사의 은행계좌에서 원고의 은행계좌로 이체되었다. (4)한편, 원고가 제출한 소외 회사의 개인별 사업소득 원천징수 내역상, 이 사건 토지의 분양대행과 관련하여 소외 회사가 이 사건 토지의 소유자인 원고에게 수차례에 걸쳐 판매수당을 지급한 것으로 나타난다. [인정근거]갑 제4,5,28호증, 갑 제19 내지 21호증의 각 3, 갑 제24호증의 1 내지 5의 각 기재, 변론 전체의 취지
• 라. 판단 (1)과세처분의 적법성에 대한 입증책임은 과세관청에 있으므로 과세소득확정의 기초가 되는 필요경비도 원칙적으로 과세관청이 그 입증책임을 부담한다. 그러나 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐만 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 입증의 필요는 납세의무자에게 돌아간다고 할 것이다(대법원 1992.7.28.선고 91누10909 판결 등 참고). (2)이 사건에 관하여 보건대, 위 인정사실에 의하면, 원고는 소외 회사의 대표자로서 소외 회사와 특수관계가 있는 점, 원고가 주장하는 이 사건 토지의 분양대행수수료는 합계 187,681,200원으로 총 양도가액 265,241,200원의 70.76%에 해당하는 과다한 금액으로 통상의 거래관념에 비추어 수긍하기 어려운 점, 원고가 주장하는 위 분양대행수수료를 산정하는 기초가 되는 자료는 대부분 원고 내지 원고와 특수관계에 있는 소외 회사의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청인 피고로서는 조사하기 어렵고, 원고에게는 입증하기 비교적 용이하다고 할 수 있으므로, 원고에게 그 입증책임이 있다고 보는 것이 타당하다. 그러므로 보건대 위 인정사실에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들 즉, ①원고와 소외 회사의 위와 같은 특수한 관계 등에 비추어 보면, 원고와 소외 회사 사이에 이 사건 토지에 관하여 토지분양대행용역계약을 실제로 체결하였다고 보기 어려운 점, ②원고가 제출한 위 토지 분양대행용역계약서, 소외 회사 명의의 세금계산서 및 개인별 사업소득 원천징수 등은 원고가 위와 같이 양도소득과세표준 신고를 하는 과정에서 실제 사실과 다르게 작성되었을 가능성을 배제할 수 없고, 또한 비록 원고가 소외 회사의 대표자라 하더라도, 소외 회사가 원고 소유인 이 사건 토지의 분양대행과 관련하여 원고에게 판매수당을 지급한다는 것은 납득하기 어려워, ③설사 원고가 소외 회사의 은행계좌로 이 사건 토지의 양도대금을 입금 받았다 하더라도, 원고가 소외 회사와의 위와 같은 특수관계를 이용하여 이 사건 토지의 양도 편의를 도모하고자 소외 회사의 은행계좌를 이용하였을 가능성을 배제할 수 없는 점, ④설사 소외 회사가 원고에게 송금한 위 금 77,560,000원이 이 사건 토지의 양도대금이라 하더라도, 원고와 소외 회사 사이의 특수관계 등에 비추어 보면, 위 금원은 소외 회사가 위에서 본 바와 같이 원고 편의를 위하여 양수인들로부터 지급받아 원고에게 송금하기로 한 이 사건 토지 양도대금의 일부일 가능성을 배제할 수 없는 점, ⑤토지양도와 관련하여 분양대행수수료가 거래 경험칙상 그 발생이 명백한 필요경비라고 하기 어려운 점 등을 고려하면, 원고가 이 사건 토지를 양도함에 있어 분양대행수수료로 합계 187,681,200원을 실제로 지출하였다고 하기 어렵고, 갑 제1 내지 4,27,28, 갑 제7 내지 13호증의 각 1,2, 갑 제14,18호증의 각 1 내지 3, 갑 제15내지 17,19 내지 21,26호증의 각 1 내지 4, 갑 제25호증의 1 내지 9의 각 기재 및 증인 조CC의 증언만으로는 이를 인정하기에 부족하며 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고가 이 사건 토지를 양도함에 있어 분양대행수수료로 합계 187,681,200원을 실제로 지출하였다고 인정할 수 없으므로, 이를 필요경비로 공제할 수 없다. 다만, 피고는 위와 같이 2008년 양도소득세액을 산정함에 있어 위 104,400,000원 중 3,359,700원을 필요경비로 인정하였으나, 이는 원고에게 유리한 것이고, 이와 같이 산정한 양도소득세액은 정당한 세액의 범위 내의 것이라고 할 수 있다. 결국, 피고의 이 사건 각 처분은 적법하다. 3.결론 그렇다면, 원고의 청구는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.