과세표준 산정시 잘못된 개별공시지가를 적용하였다면 개별공시지가 위법을 다툴수 있음

1. 피고가 2008. 2. 5. 원고들에게 한 상속세 부과처분 중 금 1,550,313,363원을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청구취지 주문 기재와 같다.

• 가. 원고들은 2006. 4. 2. 권☆☆의 사망으로 주식회사 ★★고속 발행의 비상장주식 714,028주, 주식회사 ○○고속 발행의 비상장주식 132,955주를 비롯한 재산을 상속하였다(이하 각 회사를 ‘★★고속’, ‘○○고속’이라 하고, 합하여 ‘소외 회사’라 한다).
• 나. 한편, ★★고속은 ◇◇시 ◎◎구 ●●동 164 잡종지 7,262.6㎡, 같은 동 170-1 잡종지 3,258.8㎡, 같은 동 172 잡종지 4,937.2㎡ 중 4,937.2분의 1,631.2 지분을, ○○고속은 172 토지 중 4,937.2분의 3,306 지분을 각 소유하고 있다(이하 각 토지는 그 지번으로만 특정한다).
• 다. 원고들은 구 상속세 및 증여세법 시행령(2006. 6. 12. 대통령령 제19513호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증법 시행령’이라 한다) 제49조 제1항 제2호 본문에 따라 소외 회사들 소유의 164, 170-1, 172 토지에 관하여 2개의 감정기관(한국감정원, 제일)이 평가한 감정가액 평균액의 합계인 44,433,117,000원을 그 시가 합계로 보고, 구 상증법 시행령 제54조 제1항에 따라 소외 회사들의 각 비상장주식을 26,064,657,612원으로 평가하여 원고들의 상속재산가액을 44,418,876,797원으로 보아서 상속세의 과세표준과 세액을 계산한 다음, 2006. 10. 20. 피고에게 상속세 15,069,037,000원을 신고ㆍ납부하였다.
• 라. 피고는 위 상속세과세표준과 세액의 기초가 된 164, 170-1, 172 토지에 관한 각 감정가액이 위 토지들의 2005년 개별공시지가 합계인 91,951,878,000원의 100분의 80인 73,561,502,000원에 미달하는 경우에 해당한다고 보고, 구 상증법 시행령 제49조 제1항 제2호 단서에 따라 다른 2개의 감정기관(하나글로벌, 두요)에 의뢰하여 감정한 가액 평균액의 합계인 53,113,225,000원을 위 토지들의 시가 합계로 보아서 소외 회사들의 각 비상장주식을 평가하는 등으로 상속세과세표준과 세액을 계산하여, 2008. 2. 5. 원고들에 대하여 상속세 2,820,666,670원을 증액경정ㆍ고지하였다(이하 ’이 사건 처분’이라 한다).
• 마. 한편, 위와 같이 증액경정된 이 사건 처분 중 소외 회사들의 비상장주식 평가와 관련하여 증액경정된 고지세액은 1,270,353,307원이고, 나머지 상속재산과 관련하여 증액경정된 고지세액은 1,550,313,363원이다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 을 제2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고들의 주장(소외 회사들의 비상장주식과 관련하여 증액된 고지세액 부분) 피고는 원고들이 신고한 상속세과세표준과 세액의 기초가 된 이 사건 토지들에 관한 각 감정가액이 위 토지들의 2005년 각 개별공시지가(2005. 1. 1. 기준)의 100분의 80에 미달한다는 것을 전제로, 원고들에 대하여 소외 회사들의 비상장주식과 관련하여 1,270,352,769원의 상속세증액변경처분을 하였는데, 위 토지들의 2005년 각 개별공시지 가결정은 비교표준지를 잘못 선정한 것으로 위법하므로, 이를 기준으로 이 사건 토지들의 감정가액이 2005년 개별공시지가의 100분의 80에 미달한다는 전제에서 한 부과처분은 위 증액분에 한하여 모두 위법하다.
• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 인정사실

(1) 이 사건 토지들의 현황 이 사건 토지들은 상업 및 업무용 부동산이 밀집한 지하철 ◎◎선 오리역 주변의 서쪽 후면에 위치하여 북쪽으로는 동막천, 서쪽으로는 ◎◎ - 수서간 고속화도로, 남쪽으로 농수산물센터로 둘러싸여 위와 같이 형성된 상권이나 주거지역에서 다소 단절된 채 대부분이 소외 회사들의 차고지로, 일부가 차고지 관련 사설이나 모델하우스 등 가설 건축물 등의 부지로 이용되고 있으며, 그 외 현황은 아래 표와 같다.

(2) 이 사건 토지들의 2005년, 2006년, 2007년 개별공시지가와 비교표준지 이 사건 토지들의 2005년, 2006년, 2007년 개별공시지가와 그 산정의 기초가 된 비교표준지 등의 내역은 아래 표와 같다(아래 표 중 156 토지는 ◇◇시 ◎◎구 ●●동 156 대 6,401.6㎡를, 187-9 토지는 ◇◇시 ◎◎구 ●●동 187-9 대 2,121.1㎡를 말한다. 이하 같다).

(3) 위 개별공시지가의 비교표준지가 변경된 경위 (가) 2005년 개별공시지가의 비교표준지로 선정된 156 토지는 이 사건 토지들의 인근 토지로서 용도지역이 일반상업지역이고, 지목이 대지이며, 실제용도가 오피스텔의 부지이고, 북쪽으로는 ◇◇우편집중국, 서쪽으로는 월드쇼핑, 영화관, 한국◆◆◆, 남쪽으로는 □□□□ 등으로 둘러싸여 활성화된 상권의 중심부에 있다. (나) 이 사건 토지들의 2006년 개별공시지가의 비교표준지는 당초 2005년 개별공시지가의 비교표준지와 동일한 156 토지였으나, 원고들이 개별공시지가에 관한 이의신청 기간 동안에 이 사건 토지들의 비교표준지 선정에 잘못이 있다는 이유로 개별공시지가에 관하여 이의신청을 하였고, 위 이의신청이 받아들여져서 그 비교표준지가 164 토지는 168 토지로, 170-1, 172 토지는 모두 187-9 토지로 변경되었다. (다) 이후 2006년 개별공시지가의 비교표준지인 168 토지와 187-9 토지도 이 사건 토지들과 토지특성 등이 유사하다고 단정하기 어렵다고 인정되어 2007년 개별공시지가의 비교표준지를 선정함에 있어서는 이 사건 토지들 중 하나인 172 토지를 표준지에 포함해 이를 비교표준지로 삼게 되었고, 이후 2008년 개별공시지가를 결정할 때도 위 172 토지를 비교표준지로 선정하였다.

(4) 이 법원의 이 사건 토지들에 대한 2005. 1. 1.자 개별공시지가에 대한 감정평가 결과 (가) 제1차 법원감정(■■■감정평가법인에 대한 감정촉탁 및 감정보완촉탁결과)은 164 토지에 관하여는 168 토지를, 170-1, 172 토지에 관하여는 188 토지를 각 비교표준지로 선정하고, 각 비교표준지의 2005. 1. 1.자 공시지가를 기준으로 시점수정과 지역요인 비교, 개별요인 비교를 통해 이 사건 토지들의 2005. 1. 1.자 개별공시지가를 산정하였다. (나) 제2차 법원감정(△△감정평가사사무소에 대한 감정촉탁결과)은 이 사건 토지들에 관하여 모두 172 토지를 비교표준지로 선정하고, 위 표준지의 2007. 1. 1.자 공시지가를 기준으로 시점수정을 거쳐 건설교통부장관이 제공하는 토지가격비준표를 활용하여 표준지와 각 토지의 특성을 조사ㆍ비교하고 가격조정률을 결정한 후 이를 곱하여 이 사건 토지들의 2005. 1. 1.자 개별공시지가를 산정하였다. (다) 제1, 2차 법원감정에 따른 이 사건 토지들의 감정가액 등은 아래와 표와 같다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2 내지 9호증, 을 제4 내지 7호증의 각 기재, 이 법원의 ■■■감정평가법인에 대한 감정촉탁 및 감정보완촉탁결과와 △△감정평가사사무소에 대한 감정촉탁결과, ◇◇시 ◎◎구청장에 대한 사실조회결과, 변론 전체의 취지

• 라. 판단

(1) 이 사건 토지들에 대한 2005년 개별공시지가결정의 적법성에 관하여 (가) 개별공시지가의 결정에 위법이 있는 경우에는 그 자체를 행정소송의 대상이 되 는 행정처분으로 보아 그 위법 여부를 다툴 수 있음은 물론 이를 기초로 과세표준을 산정한 과세처분의 취소를 구하는 조세소송에서도 그 개별공시지가결정의 위법을 독립 된 쟁송사유로 주장할 수 있고 이 경우 당해 과세처분에 돼한 항고소송을 제기하는데에는 행정소송법 제18조 제1항, 국세기본법 제55조 제56조의 각 규정이 정하는 바에 따라 당해 과세처분에 대한 심사 및 심판청구 등의 전심절차를 거침으로써 충분하고, 그 와에 개별공시지가결정 자체에 대한 별도의 전심절차의 이행이 요구되지는 않는다(대법원 1996. 6. 25. 선고 93누17935 판결 등 참조). 한편, 개별공시지가는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(2007. 4. 27. 법률 제8409호로 개정되기 전의 것) 제11조 등의 규정에 의하여 당해 토지와 가장 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지를 선정한 다음 건설교통부장관(현재의 국토해양부장판)이 제공하는 토지가격비준표를 활용하여 비교표준지와 당해 토지의 특성을 조 사 비교하고 가격조정률을 결정한 후 이를 비교표준지의 공시지가에 곱하여 결정되는 가격이므로, 그 가격결정과정에서 비교표준지의 선정, 토지특성의 조사 비교 및 가격조정률의 적용을 잘못하였다면 그 개별공시지가결정은 위법하고(대법원 1994. 3. 11. 선고 93누159 판결 참조), 개별공시지가를 결정하기 위한 비교표준지로는 대상토지의 이용 상황과 가장 유사한 표준지 즉 용도지역, 지목, 토지용도(실제 용도), 주위 환경, 위치 기타 자연적 사회적 조건(지가형성요인)이 가장 유사한 인근 지역 소재 표준지를 선정하여야 한다(대법원 1995. 7. 1l. 선고 95누3442 판결). (나) 이 사건에서, 앞서 본 인정사실에 나타난 다음과 같은 사정, 즉 이 사건 토지들 의 2005년 개별공시지가는 모두 156 토지를 비교표준지로 하여 결정된 가격인데, 156 토지는 이 사건 토지들과 용도지역(일반상업지역)이 동일하지만, 지목이 이 사건 토지 들(잡종지)과는 달리 대지이고, 실제 용도가 이 사건 토지들(자동차정류장 및 가설건축 물 등의 부지)과는 달리 오피스텔의 부지이며, 나아가 156 토지는 역세권의 중심에 있어 상권이 비교적 활성화된 것으로 보이는 반면, 이 사건 토지들은 도로 등의 여건상 상권이 단절되고 주거지 등과의 연계성도 미흡한 것으로 보이는 점, 이와 같이 156 토지가 이 사건 토지들의 토지특성과 유사하다고 단정하기 어려운 것으로 인정되어 2006년 개별공시지가를 결정함에 있어서는 2005년과는 달리 비교표준지를 정하여 164 토지는 168 토지를, 170-1, 172 토지는 모두 187-9 토지를 각 비교표준지로 선정하였고, 위 168 토지와 187-9 토지조차도 이 사건 토지들의 토지특성과 유사하다고 단정하기 어려운 것으로 인정되어 2007년 및 2008년 개별공시지가를 결정함에 있어서는 다시 이 사건 토지들 중 하나인 172 토지를 비교표준지로 선정하기에 이른 점 등에 비추어 보면, 2005년 개별공시지가를 결정함에 있어 비교표준지로 삼은 ◇◇시 ◎◎구 ●●동 156 토지가 이 사건 토지들 인근에 있는 비교표준지 중에서 이 사건 토지들과 이용 상황 및 주위환경 등 토지특성이 유사하다고 단정하기 어렵다 할 것이므로, 이 사건 토지들의 2005년 개별공시지가결정은 비교표준지를 잘못 선정한 것으로 위법하다.

(2) 원고들이 당초 신고한 상속세과세표준과 세액의 기초가 된 이 사건 토지들에 관한 감정가액의 정당성에 관하여 이와 같이 위법한 이 사건 토지들의 2005년 개별공시지가를 기준으로 원고들이 당초 신고한 상속세과세표준과 세액의 기초가 된 위 토지들에 관한 각 감정가액을 비교하여 개별공시지가의 100분의 80에 미달하는지 여부를 판정할 수는 없는 점에다가 앞서 본 인정사실에 나타난 다음과 같은 사정, 즉 제1, 2차 법원감정 모두 평가방법이 위법하다고 볼 만한 사정은 없으나, 제2차 법원감정이 개별공시지가 조사ㆍ산정지침에 더 부합하는 평가방법에 따르고, 이 사건 토지들의 현황을 더 잘 반영하는 등 이 사건 토지들의 개별공시지가를 더 적절하게 산정한 것으로 보이는데, 원고들이 한 감정가액 평균액(44,433,117,000원)이 제2차 법원감정이 산정한 개별공시지가(45,602,870,000원) 의 100분의 80(36,482,296,000원)에 미달하지 않을 뿐만 아니라 피고가 2개의 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액 평균액(53,113,225,000원)의 100분의 80(42,490,580,000원)에도 미달하지 않는 점, 또 원고들이 한 감정가액이 2006년 개별공사지가나 2007년 개별 공시지가의 100분의 80에도 미달하지 않는 점 등을 더하여 보면, 원고될 이 당초 신고 한 상속세과세표준과 세액의 기초가 된 위 토지들에 관한 각 감정가액이 위 토지들의 각 개별공시지가의 100분의 80에 미달한다고 단정할 수 없으므로, 이와 달리 보고 한 이 사건 처분은 위법하다.

(3) 소결론(정당한 세액에 관하여) 따라서, 원고들이 당초 신고한 상속세과세표준과 세액의 기초가 된 위 토지들에 관한 각 감정가액이 위 토지들의 각 개별공시지가의 100분의 80에 미달한다고 보고 다시 위 토지들에 관하여 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액을 토대로 소외 회사들의 비상장주식을 다시 평가하여 상속세의 과세표준과 세액을 계산한 잘못을 바로잡아서 원고들에 대한 정당한 상속세액을 계산하면, 망 권☆☆의 사망으로 인한 원고들에 대한 정당한 상속세는 1,550,313,363원이 되므로, 피고가 2008. 2. 5. 원고들에게 한 상속세 부과처분 중 1,550,313,363원을 초과하는 부분을 취소하기로 한다.

그렇다면, 원고들의 청구는 이유 있으므로 인용한다.