조기 임대차계약 해지에 따라 보증금을 초과하여 지급받는 금액의 기타소득 여부

1. 피고가 2007. 12. 10. 원고에게 한 2003년 귀속 종합소득세 563,762,622원의 부과처분 중 291,979,170원을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 50%는 원고가,50%는 피고가 각 부담한다. 청구취지 피고가 2007. 12. 10. 원고에게 한 2003년 귀속 종합소득세 563,762,622원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2002. 5. 24. 강●●과 사이에 서울 ☆☆☆구 ☆☆☆동3가 9-11 외 1필지 지상 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 1층과 2층(이하 ‘이 사건 사업장’이라 한다) 을 임대차보증금 3억 원, 월세 2,500만 원에 임대차기간을 2002. 5. 3.부터 60개월로 정하여 임차하였다(이하 ’이 사건 계약’이라 한다).
• 나. 원고는 2002. 5. 25.경 원고의 형인 김★★으로 하여금 이 사건 사업장에 대한 인 테리어공사를 마치게 한 다음(이하 ‘이 사건 공사’라 한다) 2002. 7. 9.부터 이 사건 사업장에서 ‘○○미장’이라는 상호로 미용업을 영위하였다.
• 다. 이후 강●●으로부터 이 사건 건물과 부지의 소유권을 취득한 주식회사 ◎◎◎종합건설(이하 ‘소외 회사’라 한다)은 이 사건 건물을 철거하고 그 부지에 새로이 건물을 신축하기 위하여 2003. 5.경 원고에게 이 사건 사업장의 명도를 요구하였다.
• 라. 원고는 2003. 5. 15. 소외 회사와 사이에 원고가 2003. 6. 30.까지 소외 회사에 이 사건 사업장을 명도하되, 소외 회사가 원고에게 이 사건 임대차보증금 3억 원을 포함 하여 20억 8,800만 원을 지급하기로 약정하였다(이하 ‘이 사건 약정’이라 한다).
• 마. 원고는 2003. 5. 15.부터 2003. 6. 30.까지 사이에 소외 회사로부터 이 사건 약정에 따라 20억 8,800만 원(이하 ‘이 사건 약정금’이라 한다)을 지급받았으나, 2003년 귀속분 종합소득세를 신고할 때에는 20억 8,800만 원을 수입금액으로 신고하지 않았다.
• 바. 한편, 원고는 2003년 귀속 종합소득세로 33,516,840원을 납부하였으나, 피고는 원고의 신고를 토대로 과세표준과 세액을 일부 경정하여 원고에 대하여 2003년 귀속 종합소득세 6,968,763원을 결정ㆍ고지하였다.
• 사. 이후 피고는 이 사건 약정금 20억 8,800만 원 중 이 사건 임대차보증금 3억 원 을 제외한 나머지 17억 8,800만 원이 소득세법 제21조 제1항 제10호 에 정한 기타소득 인 ‘계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받은 위약금과 손해배상금’에 해당한다고 보고 이를 2003년 귀속분 종합소득세의 총수입금액에 산입한 다음 2007. 12. 10. 원고에 대하여 2003년 귀속 종합소득세 1,013,188,240원을 추가로 결정ㆍ고지하였다(이하 ‘이 사건 당초 처분’이라 한다).
• 아. 원고는 이 사건 당초 처분에 불복하여 2008. 5. 6. 조세심판청구를 하였는데, 조세 심판원은 2009. 4. 20. 이 사건 약정금 20억 8,800만 원에서 임대차보증금 3억 원을 공제한 17억 8,800만 원을 기타소득으로 보되, 김★★에게 지급한 인테리어공사비 7억 9,210만 원과 원고의 직원들에게 지급한 위로금 2,890만 원을 합한 8억 2,100만 원을 필요경비로 공제하는 것으로 과세표준과 세액을 경정하라는 취지의 결정을 하였다.
• 자. 피고는 위 조세심판원의 결정에 따라 과세표준과 세액을 경정하여 이 사건 당초 처분의 세액에서 449,425,618원을 감액하여 2009. 5. 8. 원고에 대하여 2003년 귀속 종합소득세 563,762,622원을 경정ㆍ고지하였다(이하 위와 같이 변경된 처분을 ‘이 사건 처분’이라 한다). [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5, 7호증, 을 제1, 2, 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장

(1) 원고가 2003. 10. 25. 김★★에게 지급한 4억 원 원고는 김★★에게 인테리어공사비로 12억 원을 지급하였는데, 위 4억 원도 위 12억 원에 포함되어 있다. 조세심판원은 위 4억 원을 제외한 7억 9,210만 원만을 인테리어공사비로 인정하여 과세표준에서 제외하였다. 원고가 2003. 10. 25. 김★★에게 지급한 4억 원도 인테리어공사비로 인정되어 과세표준에서 제외되어야 한다.

(2) 원고가 권리금 명목으로 지급한 4억 7,700만 원 원고는 이 사건 사업장을 대체할 새로운 사업장을 구하기 위해 새로운 건물에 대한 임차권을 양수하면서 종전의 임차인들에게 권리금으로 4억 7,700만 원(이하 ‘이 사건 권리금’이라 한다)을 지급하였는데, 이 사건 약정금 20억 8,800만 원에는 새로운 사업장을 구하는데 드는 비용인 이 사건 권리금도 포함되어 있다. 따라서, 위 4억 7,700만 원은 원고가 입은 현실적인 손해를 전보하기 위하여 소외 회사가 원고에게 지급한 손해배상금으로서 가타소득에서 제외되어야 한다.

• 나. 판단

(1) 첫 번째 주장에 관하여 (가) 인정사실

1. 원고는 2002. 5. 25.경 김★★에게 이 사건 사업장의 인테리어공사를 도급 주었는데, 김★★이 공사를 진행하는 중 이 사건 건물의 천장이 무너져서 재시공을 하게 되어 공사기간이 2002. 5. 25.경부터 2002. 7. 30.까지 65일이 걸렸다.

2. 원고는 2003. 10. 25. 김★★에게 4억 원을 지급한 것을 비롯하여 2003. 9. 9.부 터 2004. 4. 7.까지 김★★에게 11억 9,210만 원을 지급하였다.

3. 김★★은 2003. 10. 31.부터 2003. 11. 7.까지 서울 ◆◆구 ◇동 607-4 지상의 다세대주택 6채를 구입하였는데, 2003. 10. 25.자로 원고로부터 받은 4억 원을 위 다세대주택의 구입대금으로 사용하였다.

4. 원고의 재무제표상 사업용 고정자산은 1,200만 원으로 기재되어 있다.

5. 김★★은 서울 □□구 ■동 412-67에서 1999. 4. 12.부터 2003. 12. 31.까지 ‘△△목공’이라는 상호로 목공업을 영위한 간이과세자인데, 이 사건 공사로 인한 매출에 대해 부가가치세를 신고하지 않았고, 위 사업기간에 신고한 매출액이 500만 원에 불과하다.

6. 국토해양부가 2009. 8. 31. 발표한 공동주택 기본형 건축비에 따르면, 2009. 9. 1.을 기준으로 한 대표적인 주택사업의 건축비는 3.3㎡당 4,706,000원으로 계산된다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제4, 10, 13, 14, 15호증, 을 제7 내지 12호증의 각 기 재 및 영상, 변론 전체의 취지 (나) 판단 원고는 공사비가 12억 원이라고 주장하면서 그 근거로 도급계약서(갑 제8호증), 견적서(갑 제9호증), 김★★의 확인서(갑 제11호증)를 제출하고 있으나 앞서 본 인정사실과 앞서 든 증거에 의하여 알 수 있는 아래와 같은 사정을 종합하여 보면, 갑 제8, 9, 11호증의 기재는 믿을 수 없고, 나아가 증인 김▲▲, 조▽▽의 증언, 갑 제6호증의 기재를 비롯한 다른 증거만으로는 원고가 2003. 10. 25. 김★★에게 지급한 4억 원이 이 사건 인테리어공사비로 지급된 것이라고 단정할 수 없으며, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.

① 원고가 이 법원에 제출한 공사비 견적서(갑 제9호증)에는 작성일자가 2002. 5. 10.로 기재되어 있는 반면, 원고가 이의신청시 피고에 제출한 공사비 견적서(을 제3호 증)에는 작성일자가 2002. 7. 25.로 기재되어 있어서 각 견적서가 언제 작성된 것인지 도 알 수 없고, 원고는 김★★이 하도급업체로부터 받은 견적서와 같이 객관적인 제3자가 작성한 자료는 전혀 제출하지 못하고 있는 것에 비추어 보면 그 내용의 신빙성에 도 의문이 있다.

② 만약 원고가 2003. 10. 25.자로 김★★에게 지급한 4억 원이 인테리어공사비라면, 하도급에 의하여 공사를 진행한 김★★으로서는 사업기간 동안의 매출금액과 사업 규모 등에 비추어 볼 때 특별한 사정이 없는 한 위 4억 원을 하도급업자들의 공사대금 이나 이 사건 공사를 위해 고용한 인부들의 노무비 등으로 지급하였을 것으로 보이는 데, 앞서 본 바와 같이 김★★은 위 4억 원을 주택구입에 사용한 것으로 보아서 원고의 주장의 신빙성에 의문이 있다.

③ 도급계약서(갑 제8호증)에는 공사기간이 2002. 5. 25.부터 2002. 7. 30.까지 65일 간이고, 공사면적이 150평으로 3.3㎡당 공사금액이 800만 원 정도인데, 그 공사기간은 건물이 붕괴되어 재시공한데다 12억 원이 소요된 공사로 보기에는 지나치게 짧을 뿐만 아니라 공사대금이 비록 재시공비용까지 포함된 것이라고 하더라도 주택을 신축하기 위한 건축비가 470만 원 정도인 것에 비추어 보면 그 총액이 지나치게 높아서 그 계약서의 기재 내용을 그대로 믿기는 어렵다.

④ 또한 도급계약서(갑 제8호증)는 앞서 본 바와 같이 공사금액 산정의 기초가 된 견적서를 믿기 어려운 만큼 위 계약서에 따른 공사금액도 쉽게 믿기 어렵다.

⑤ 원고 스스로 재무제표상 사업용 고정자산이 1,200만 원에 불과하다고 기장하고 있는데, 이는 이 사건 공사로 인해 든 비용이 12억 원이라는 주장에 비추어 보면 지나치게 낮은 금액으로 원고의 주장과 부합하지 않는다.

(2) 두 번째 주장에 관하여 (가) 인정사실

1. 원고는 2003. 5. 15. 서울 ☆☆☆구 ☆☆☆동 3가 9-4 지상 건물의 1층 점포를 임대차보증금 1억 200만 원, 월세 800만 원에 임차하여 의류매장을 운영하던 임차인 백인으로부터 위 점포에 관한 임차권을 권리금 3억 7,300만 원에 양수하였다.

2. 또 원고는 2003. 5. 16. 위 건물 2층 점포를 임대차보증금 2,100만 원, 월세 250만 원에 임차하여 커피숍을 운영하던 임차인 최정희로부터 위 건물 2층 점포에 관한 임차권을 권리금 1억400만 원에 양수하였다.

3. 한편, 원고는 소외 회사가 이 사건 사업장을 대체할 새로운 사업장으로 위 건물의 1, 2층 점포를 소개하면서 임차권의 양수시 지급할 권리금도 소외 회사가 부담하겠다고 약정하여 백임, 최정희로부터 임차권을 양수하게 된 것이다.

4. 이 사건 약정금 20억 8,800만 원에는 이 사건 권리금 4억 7,700만 원이 포함되었으나, 소외 회사와 원고는 이 사건 약정에 따른 약정서(갑 제7호증)에는 이 사건 권리금을 세부내역으로 구분하여 기재하지는 않았다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제16 내지 21호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 (나) 판단 소득세법 제21조 제1항 제10호 에 정한 기타소득인 ’계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받은 위약금과 손해배상금’이라 함은 본래 계약의 내용이 되는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전인 경우에는 ’기타소득’에 해당한다고 할 것이나 임차인이 입은 현실적인 손해를 전보하기 위하여 지급된 손해배상금인 경우에는 ’기타소득’에 해당하지 않는다고 보는 것이 상당하다(대법원 2004. 4. 9. 선고 2002 두3942 판결 참조). 앞서 본 인정사실에 나타난 다음과 같은 사정, 즉 소외 회사가 원고와 사이에 소외 회사의 사유로 이 사건 계약을 해제하면서 원고에게 이 사건 사업장을 대체할 새로운 사업장을 소개하고 이를 구하는데 드는 비용인 이 사건 권리금도 전보하여 주기로 약정한 것으로 보이는 점, 미용업을 하는 원고로서는 위 임차권의 양수로 인하여 의류매장이나 커피숍을 운영하던 종전 임차인의 영업상 시설물이나 종전 임차인의 영업상 거래관계로 인한 이익 등을 전혀 이전받거나 향유하지 못함에도, 원고가 소외 회사의 사정으로 이 사건 계약을 합의해제하면서 새로운 사업장을 조기에 취득하기 위하여 부득이 종전 임차인들에게 이 사건 권리금을 지급한 점 등을 고려하면, 이 사건 권리금은 소외 회사가 원고에게 이 사건 계약을 합의해제하면서 손해배상금 명목으로 지급한 금원으로 봄이 상당하므로, 이 사건 권리금 4억 7,700만 원은 2003년도 귀속 종합소득세의 과세표준에서 제외되어야 한다. 따라서, 원고의 위 주장은 이유 있다.

(3) 정당한 세액에 관하여 원고가 2003. 10. 25. 김★★에게 지급한 4억 원은 원고에 대한 2003년 귀속 종합소득세의 과세표준에서 제외하지 않고, 이 사건 권리금 4억 7,700만 원은 그 과세표준에서 제외하여 정당한 세액을 계산하면(별지 2003년 귀속 종합소득세 계산표 참조), 원고에 대한 2003년 귀속 종합소득세의 정당한 고지세액은 291,979,170원이 되므로, 피고가 2007. 12. 10. 원고에게 한 2003년 귀속 종합소득세 563,762,622원의 부과처분 중 정당한 고지세액인 291,979,170원을 초과하는 부분은 취소되어야 한다.

그렇다면, 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각한다.