신고한 감정평가방법에 오류가 있는 경우 시가로 인정할 수 없음

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2007. 8. 10. 원고에 대하여 한 법인세 1,973,172,990원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 원고의 대표이사 박AA이 2005. 5. 20. 사망함에 따라 위 망 박AA 소유의 서울 강남구 역삼동 604-7 대 3,173.1㎡(이하, ‘이 사건 토지’라고 한다)를 사인증여 받은 후, 이 사건 토지에 대하여 BB감정평가법인과 KKK감정평가법인이 각각 평가한 가액의 평균액인 12,628,938,000원{=(13,327,020,000+ 11,930,856,000)÷2, 이하 ‘이 사건 선고평가액’이라고 한다}을 익금에 산입하여 2006. 3. 31. 2005 사업연도 법인세를 신고하였다.
• 나. 그러나 원고는 이 사건 신고평가액이 이 사건 토지의 공사가격인 20,085,723,000원의 100분의 80에 미달한다는 사유로 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제1항 제2호 단서에 따라 이를 시가로 인정하지 아니하고, EE감정평가법인과 DD감정평가법인에 다시 감정을 의뢰하여 각각 평가한 가액의 평균액인 19,022,734,500원{ =(19,133,793,000원 + 18,911,676,000원) ÷ 2, 이하, ‘이 사건 재평가액’이라고 한다}을 이 사건 토지의 가액으로 적용한 후, 이 사건 신고평가액과 이 사건 재평가액의 차액인 6,393,796,500원에서 이 사 건 토지에 관한 임대차보증금 채무 60,000,000원을 차감한 6,333,796,500원을 익금산입하여 2007. 8. 10. 원고에게 법인세 1,973,172,990원을 추가로 부과ㆍ고지하였다(이하, ‘이 사건 부과처분’이라 한다). [인정근거] 다툼이 없는 사실, 갑 1 내지 7, 13, 14호증(각 가지번포 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지

2. 이 사건 부과처분의 적법 여부

• 가. 원고의 주장

(1) 원고는 영리법인이므로 이 사건 토지의 취득가액의 평가는 법인세법을 우선 적용하여야 하는바, 법인세법에서는 그 시가 산정 방법에 관하여 근거규정을 두고 있지 아니하여 신고납부한 가액을 과세관청이 임의로 정정할 수 없는 것이므로, 이 사건 신고평가액이 공시가격의 100분의 80에 미달한다는 이유로상속세 및 증여세법제60조 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호 단서를 적용하여 이 사건 재평가액으로 이 사건 토지의 시가를 산정한 것은 조세법정주의에 반하는 것이다.

(2) 이 사건 신고평가액은 이 사건 토지의 이용현황, 제한상황을 적정하게 반영하였는데 반하여, 이 사건 재평가액은 이 사건 토지의 이용현황, 제한상황 등을 전혀 반영하지 않았을 뿐만 아니라 아무런 근거 없이 10% 증액 보정한 것으로서 이 사건 토지의 시가라고 볼 수 없다.

• 나. 관계법령 별지 기재와 같다.
• 다. 인정사실

(1) 원고 소유의 CC관광호텔 건물(이하, ‘CC호텔’이라고 한다)은 1982. 7. 6. 소유권보존등기된 건물로서 그 건축물대장과 건물등기부등본에는 이 사건 토지(3,173.1㎡)와 같은 동 605-1 토지(2,311.1㎡), 같은 동 604-11 토지(1,882㎡) 합계 7,366.2㎡가 위 CC호텔의 부지로 되어 있고, 이 사건 토지는 원고가 이를 사인증여로 취득하기 이전에 이미 호텔부지로 이용되고 있었다.

(2) 이 사건 토지의 지상 부분은 CC호텔의 주출입구 및 마당, 주차장 부지로 사용되고 있고, 이 사건 대지 지하 355㎡에는 CC호텔 지하 1층 및 지하 2층이 들어서 있으며, 이 사건 토지의 북쪽 끝부분 147.6㎡는 법면을 이루고 있다.

(3) 원고가 당초 법인세 신고시에 수증재산가액의 산정자료로 삼은, ① BB감정평가 법인의 감정평가서에는 그 평가목적을 자산평가로, 평가방법을 비교표준지의 공시지가를 기준으로 평가하였다고 기재되어 있을 뿐, 비교표준지가 어떤 토지이고 그 용도지역이나 지목, 이용 상황이 이 사건 토지와 어떻게 통일 내지 유사한지에 관한 아무런 기재가 없고, 이 사건 토지와 지역 및 개별요인의 비교분석도 되어 있지 않으며, 다만 현황 이용상태 및 타인 점유부분을 감안하여 평가하였다고 되어 있다. ② KKK감정평가법인의 감정평가서에는 그 평가목적을 매매참고를 위한 자산평가로, 같은 동 605-6 대 477.6㎡를 비교표준지로 선정한 후 지역요인 및 개별요인 비교를 거쳐 이 사건 토지의 유용성은 CC호텔에 화체된 상태이므로 단독으로 사용, 수익을 할 수 없는 상태인바, 이를 감안하여 기타요인으로 30%의 감가율을 적용하여 평가하였다고 되어 있다.

(4) 피고가 이 사건 부과처분시 수증재산가액의 산정자료로 삼은 DD감정평가법인과 EE감정평가법인의 감정평가서에는 이 사건 토지가 다른 CC호텔 부지와 용도상 불가분의 관계에 있다는 이유로 일단지로 평가한 것으로 되어 있고, 표준지공시지가 및 인근지가와의 가격 균형, 인근 유사토지의 평가선례 등을 고려하여 기타요인으로 10%를 증액 보정한 것으로 되어 있다.

(5) 망 박AA의 사망일인 2005. 5. 20. 현재 이 사건 토지의 공시가격은 20,085,723,000원(=6,330,000원 X 3,173.1㎡)이다. [인정근거] 다툼이 없는 사실, 앞서 든 각 증거, 갑 8 내지 12, 18 내지 23호증, 변론 전체의 취지

• 라. 판단 (1) 상속세 및 증여세법 제1조 제1항 제1호, 제3조 제1항의 규정에 따르면, 국내에 주소를 둔 거주자가 사망한 경우에는 상속개시일 현재 거주자의 모든 상속재산(피상속인의 사망으로 인하여 효력이 생기는 증여재산 포함)에 대하여 상속세를 부과하되, 유증을 받는 자가 영리법인인 경우에는 당해 영리법인이 납부할 상속세를 면제하도록 되어 있고, 법인세법 제15조 제1항, 제41조 제1항 제3호, 구 법인세법 시행령(2009. 2. 4.대통령령 제21302호로 개정되기 전의 것, 이하, ‘구 법인세법 시행령’이라고만 한다) 제11조 제5호, 제72조 제1항 제5호는 무상으로 받은 자산의 취득 당시의 시가를 당해 법인의 수익으로 하도록 되어 있다. 한편, 법인세법 시행령 제11조 제5호 에 정한 ‘무상으로 받은 자산의 가액’은 취득 당시의 정상가액에 의하여야 하고, 여기서 정상가액이라 함은 그 교환가치인 시가를 의미하는 것이어서 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 가리키지만 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있는 것이며, 그렇게 하여서도 그 시가의 산정이 어려운 경우에는 보충 적으로 그 시가에 갈음하여 객관적이고 합리적인 방법에 따라 그 가액을 평가하여야 한다. 이 경우 법인세법 시행령 제89조 제2항 을 유추적용하여상속세 및 증여세법제61조 내지 제64조, 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 내지 제63조의 규정에 따라 그 가액을 평가할 수 있다(대법원 2007. 12. 13. 선고 2005두14257 판결 등 참조). 그런데 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제50조 제6항에 의하면, 토지의 시가를 산정하기 어려운 경우, 그 평가는 평가기준일 현재 고시되어 있는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가로 하도록 되어 있다.

(2) 먼저, 이 사건 신고평가액을 이 사건 토지의 시가로 볼 수 있는지 보건대, 이 사건 신고평가액은 공사가격의 62.8%에 불과한 점, BB감정평가법인의 감정가액은 앞서 본 바와 같이 비교표준지의 선정 및 지역 및 개별요인 평가를 누락하는 등 평가방법 상으로 위법한 점, BB감정평가법인 및 KKK감정평가법인의 각 감정평가서는 이 사건 토지가 실질적으로 원고 소유의 CC호텔의 부지로 사용되고 있다는 이유를 들어 30%의 감가율을 적용하고 있으나, 이 사건 토지는 원래 CC호텔의 부지로서 그 이용 현황은 대지이므로 그 대지상에 건물이 존재하고 있다거나 그 부속토지로 사용되고 있다는 것만으로 주위 토지에 비하여 낮은 가격으로 평가하여야 할 만한 객관적인 사정이 있다고 볼 수 없고, 위와 같은 건물의 존재로 인하여 토지 소유권의 행사가 저해될 가능성이 존재한다고 하더라도 소유권에 기한 방해배제청구권 등을 행사하여 원상회복을 구하거나 사적 거래를 통하여 소유자를 일치시키는 방법 등으로 해소할 수 있는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 신고평가액을 이 사건 토지에 대한 적정한 교환가치를 반영한 시가로 볼 수 없다.

(3) 반면 이 사건 재평가액의 기초가 된 DD감정평가법인과 EE감정평가법인의 감정서에서 이 사건 토지상에 어떠한 이용제한 상황도 존재하지 아니함을 전제로 평가한 것은 앞서 살펴본 바와 같이 적절하다고 할 것이고, 표준지 공시지가 및 인근지가와의 가격균형, 언근 유사토지의 평가선례 등을 종합적으로 고려한 결과 기타요인으로 10% 증액 보정을 하였다고 하여도 이는 공시가격에도 미달하는 금액이므로 위와 같은 평가가 부당하다고 볼 수는 없으며, 달리 위 감정평가결과에 평가방법상의 오류가 있다고 보이지 아니하므로, 이 사건 재평가액은 객관적이고 합리적인 감정평가에 기초한 것으로서 법인세법 시행령 제11조 제5호, 제72조 제1항 제5호에 따른 이 사건 토지의 취득 당시의 시가로 볼 수 있는 감정평가액에 해당한다(만일 이 사건 재평가액을 토대로 이 사건 토지의 시가를 산정할 수 없다고 하여도, 달리 시가로 볼 만한 자료가 없는 이상, 결국 시가의 산정이 어려운 경우로서 법인세법 시행령 제89조 제2항, 상속세 및 증여 세법 제61조 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제50조 제6항을 유추적용하여 평가기준일 현재 고시되어 있는 개별공시지가에 의하여 산정하여야 할 것이나, 이 사건 토지의 공시가격이 이 사건 부과처분이 기초로 삼은 이 사건 재평가액을 상회하고 있으므로, 이 사건 부과처분의 세액이 정당한 세액을 초과하지 아니하게 됨은 명백하다).

(4) 따라서, 이 사건 재평가액을 기초로 원고에게 법인세를 부과한 피고의 이 사건 부과처분은 적법하고, 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 이유 없다.

그렇다면, 이 사건 부과처분의 취소를 구하는 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각한다.