주택부분과 비주택부분의 가액이 구분되지 않는 경우 구분 방법

1. 피고가 2008. 10. 1. 원고에게 한 2007년도 양도소득세 19,401,830원의 부과처분 중 19,144,373원을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2008. 10. 1. 원고에게 한 2007년도 양도소득세 19,401,830원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 1987. 8. 6. 서울 HH구 HH동 1626-8 대지 286.7㎡(이하 ‘이 사건 토 지’)을, 1988. 5. 27. 별지 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’)을 각 취득하여 보유하다가 2007. 6. 15. 이 사건 토지 및 건물을 매매대금 20억 원에 양도하였다. 양도 당시 이 사건 건물 중 지상 4층 138.89㎡ 및 5층 76.28㎡의 합계 215.17㎡는 주택(이하 ‘주택 부분’)이었고 나머지 부분은 점포 및 사무실 등 주택이 아니었는데(이하 ‘비주택 부분’), 이 사건 토지와 건물 및 이 사건 건물 중 주택 부분과 비주택 부분의 양도가액을 구분 하지 아니한 채 전체 매매대금을 20억 원으로 정하여 양도가 이루어졌다.
• 나. 원고는 2007. 8.경 양도소득세 신고를 하였다. 양도가액은 실지거래가액으로 하 되 ①주택 부분과 이 사건 토지 중 주택 부분에 부수한 토지(89.6㎡) 및 ②비주택 부분과 이 사건 토지 중 비주택 부분에 부수한 토지(197.1㎡)로 나누어 매매대금 20억 원을 아래 〈기준시가〉표 ‘원고 신고’ 내용과 같은 기준시가의 비율로 안분계산하여 ①의 양도가액을 597,702,416원(= 매매대금 2,000,000,000원 × ①의 기준시가 455,420,052원/ ①, ②의 기준시가 합계 1,523,902,330원)으로, ②의 양도가액을 1,402,297,584원(= 매매대금 2,000,000,000원 × ②의 기준시가 1,068,482,278원/①, ②의 기준시가 합계 1,523,902,330원)으로 각 산출하였다. 취득가액은 환산가액으로 산출하였다. 그리하여 @에 대하여는 1세대 1주택으로 비과세되는 것으로 하고,cz)에 대하여는 양도소득세를 193,968,232원으로 산출한 뒤 그 중 분납 1회분 양도소득세 96,980,000원을 자진납부 하였다.
• 다. 원고가 ②에 대한 분납 2회분 양도소득세를 납부하지 않자 피고는 예정신고납부세액 공제를 감액하는 등 ②에 대한 미납 양도소득세를 107,755,558원으로 경정하였다.
• 라. 피고는 2008. 10. 1. 원고가 양도가액을 산출한 기준에 잘못이 있다고 보고 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서 제1호, 소득세법 제99조 제1항 제1호 에 따라 아래 〈기준시가〉표 ‘피고 이 사건 처분’과 같은 기준시가의 비율로 안분계산하여 ②의 양도가액을 1,503,518,747원(= 매매대금 2,000,000,000원 × ②의 기준시가 1,059,922,320원/①, ②의 기준시가 합계 1,409,922,320원)으로, 취득가액은 환산가액으로 산출한 다음 이를 기초로 ②에 대한 양도소득세 19,401,830원을 추가로 경정하여 고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’). [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑1 내지 6호증, 을1, 2호증(가지 번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서 제1호, 소득세법 제99조 제1항 제1호 는 토지와 건물의 가액을 나누는 기준을 정하는 조항이므로 주택 부분과 비주택 부분을 나누는 이 사건에는 적용할 수 없다. 또한 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서 제1호, 소득세법 제99조 제1항 제1호 를 적용하는 경우 고시하는 기관과 방법이 다른 여러 기준시가가 적용되는 불합리가 발생한다. 따라서, 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제4항 단서 제1호, 소득세법 제99조 제1항 제1호 를 적용하여 한 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 관계법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

(1) 조세법규의 해석은 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는다. 다만 이와 같이 엄격해석의 원칙을 견지하더라도 조세법률주의가 지향하는 법적안정성 및 예측가능성을 해치지 않는 범위 내에서 입법의 동기, 취지 및 목적과 사회통념에 따른 목적론적 해석을 하는 것은 불가피하고 또한 필요하다. 과세요건이나 비과세요건 등의 경우에는 조세법률주의의 원칙상 조세법규를 엄격하게 해석하여야 할 것이지만, 과세요건은 명확하고 단지 그 계산방법이 명확하지 않거나 존재하지 않는 경우에는 목적론적 해석을 하여도 법적안정성 및 예측가능성이나 납세자의 이익을 크게 해친다고 보이지 않는다.

(2) 이 사건의 경우처럼 주택 부분과 비주택 부분으로 구성된 건물을 양도하였으나 주택 부분과 비주택 부분의 가액이 구분되지 않는 경우에 그 가액을 구분하는 방법에 대하여 소득세법 등에서 규정하고 있지 않다. 따라서 어떤 방식으로든지 그 가액을 구분하여야 하는데, 토지와 건물을 함께 양도하였으나 그 가액이 구분되지 않는 경우에 토지와 건물의 가액을 구분하는 방법을 규정하고 있는 소득세법 제100조 제2항, 소득세법 시행령 제166조 제6항, 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서 제1호, 소득세법 제99조 제1항 제1호 의 규정을 유추적용하여 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분하여 양도가액을 산출하는 것이 합리적이라고 보인다. 또한 그와 같이 유추적용하더라도 과세요건은 명확하고 단지 그 계산방법이 명확하지 않거나 존재하지 않는 경우에 하는 유추적용이므로 이러한 유추적용으로 인하여 법적안정성 및 예측가능성이나 납세자의 이익을 크게 해치지 않는다고 보인다. 이와 같은 사정을 종합하면 이 사건에서 매매대금 20억 원을 ①주택 부분 및 이에 부수한 토지 및 ②비주택 부분 및 이에 부수한 토지의 양도가액으로 구분함에 있어 위 규정들을 유추적용할 수 있다.

(3) 위 규정들을 유추적용하는 경우 소득세법 제99조 제1항 제1호 의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분하여 양도가액을 산출하여야 한다. 그런데, 소득세법 제99조 제1항 제1호 각목은 자산의 종류에 따라 기준시가를 적절히 파악할 수 있도록 구분하여 규정하고 있으므로 위 규정들을 유추적용하는 이상 양도가액을 구분하여야 하는 각 자산의 기준시가는 소득세법 제99조 제1항 제1호 의 각목의 규정에 따라 파악 하여야 하고 각목의 기준을 임의로 바꾸어 사용하는 것은 적절하지 않다고 보인다. 따라서, 이 사건의 주택 부분과 이에 부수한 토지의 기준시가는 소득세법 제99조 제1항 제1호 라목에 의하여야 하고 원고의 주장처럼 가목과 나목 의할 수는 없다. (4) 소득세법 제99조 제1항 제1호 에 의하면 ①주택 부분 및 이에 부수한 토지는 일괄하여 개별주택가격(소득세법 제99조 제1항 제1호 라목)을, ②비주택 부분 및 이에 부 수한 토지는 건물 기준시가(소득세법 제99조 제1항 제1호 나목)와 개별공시지가(소득세법 제99조 제1항 제l호 가목)의 합계액을 각 적용하여야 한다. 갑7호증의 2의 기재에 의하면, ①주택 부분 및 이에 부수한 토지의 양도일 무렵의 고시된 개별주택가격(소득세법 제99조 제1항 제1호 라목)은 350,000,000원이다. 양도일 무렵 국세청장에 의하여 고시된 ②비주택 부분의 건물의 가액은 349,000원1㎡인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 앞서 본 사실관계에 의하면 그 면적은 500.62바{지층 다방 93.81㎡ 1층 중 점포 107.09㎡, 2층, 3층 사무실 각 138.89㎡ 및 1층 주차장 31.8㎡ 중 비주택 부분의 면적과 주택 부분의 면적의 비율로 안분한 21.94㎡(= 478.68㎡/693.85㎡ × 31.8㎡)의 합계} 이므로 이에 의하여 산정한 ②비주택 부분의 건물의 가액은 174,716,380원(= 500.62㎡ × 349,000원1㎡)이 된다. 갑7호증의 1의 기재에 의하면, 이 사건 토지의 양도일 무렵의 고시된 개별공시지가는 4,530,000원/㎡이므로 ②비주택 부분에 부수한 토지(197.1㎡)의 개별공시지가는 892,863,000원(= 4,530,000원 × 197.1)이 된다. 그러므로, 매매대금 20억 원을 위 기준시가의 비율로 안분계산하면 ②비주택 부분 및 이에 부수한 토지의 양도가액은 1,506,200,492원(= 2,000,000,000원 × ②의 기준시가 1,067,579,380원/①, ②의 기준시가 합계 1,417,579,380원)이 된다. 이에 따라 산출된 양도소득세는 별지 세액 계산서와 같이 19,144,373원이 되므로 결국 피고의 이 사건 처분 중 위 금액의 범위 내에서 한 부분은 적법하고 그 금액을 초과하는 부분은 부적법하다.

원고의 청구 중 정당한 세액 19,144,373원을 초과하는 부분의 취소를 구하는 부분은 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각한다.