양도부동산의 실제취득가액

원고 허○○ 피고 용산세무서장

1.원고의 청구를 기각한다. 2.소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2008.5.7.원고에 대하여 한 2002년도 귀속 양도소득세 93,404,220원의 부과처분을 취소한다.

1.처분의 경위

• 가. 원고는 2001.7.13.경 ○○ ○○구 ○○동 144-17 대지 및 그 지상주택(이하‘이 사건 부동산’이라 한다)을 허AA로부터 취득하여 이를 소유하다가, 2002.3.20.경 박BB에게 이 사건 부동산을 양도(이하‘이 사건 양도’라 한다)하였다.
• 나. 원고는 2002.3.22.경 피고에게 양도가액과 취득가액을 실지거래가액으로 하여 양도가액을 5억 1,500만 원, 취득가액을 4억 8,000만 원으로 하여 양도차익을 계산하고서 양도소득세를 4,903,895원으로 사전신고한 후에 이를 자진납부하였다.
• 다. 그 후 양수인 박BB이 이 사건 부동산을 양도하고서 양도소득세 신고를 하면서 이 사건 부동산 매입가격을 6억 4,500만 원으로 신고를 함에 따라 이 사건 양도가액이 6억 4,500만 원으로 밝혀졌다.
• 라. 이에 피고는 양도가액을 6억 4,500만 원, 취득가액을 4억 8,000만 원으로 하여 양도차액을 산정하고서 2008.5.7.원고에게 2002년 귀속 양도소득세를 93,404,220원으로 경정․고지하는 이 사건 부과처분을 하였다. [인정근거]갑 제1호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2.처분의 적법 여부
• 가. 원고의 주장 원고는 허AA로부터 이 사건 부동산을 5억 9,800만 원에 매수하였으나 그 당시 관행에 따라 매매대금을 실제보다 낮은 4억 8,000만 원으로 기재한 매매계약서를 작성하였을 뿐이므로, 이 사건 양도차액은 실제 취득가액인 5억 9,800만 원으로 하여 산정되어야 함에도, 피고가 이와 달리 이 사건 부동산의 취득가액이 4억 8,000만 원임을 전제로 한 이 사건 부과처분은 실질과세의 원칙에 반하여 위법하다.
• 나. 관련법령 별지 기재와 같다.
• 다. 인정사실 (1)이 사건 부동산 중 주택(이하‘이 사건 주택’이라 한다)은 지하 1층, 지상 3층 및 옥탑(13.92㎡)으로 이루어진 다가구 주택으로, 그 지하 1층 및 지하1․2층에는 각 2가구씩, 지상 3층에는 1가구가 설치되어 있다. (2)원고가 이 사건 부동산을 취득하기 전까지 매도인인 허AA은 그의 가족과 함께 이 사건 주택의 3층과 옥탑에서 거주하면서 이 사건 주택 지하 1층부터 지상 2층까지 총 6가구를 박CC, 박DD, 홍EE, 김FF, 윤GG, 신HH에게 임대하였다. (3)허AA은 이 사건 부동산 매도와 관련하여 이 사건 부동산이 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하여 양도소득세를 납부하지 않았다. (4)원고는 이 사건 양도와 관련하여 피고에게 위와 같이 양도소득세과세표준을 신고하면서 취득가액과 관련하여 매매대금이 4억 8,000만 원이고, 이 사건 부동산과 관련하여 농협에 대한 근저당권채무 1,300만 원과 임대차보증금반환채무 2억 5,900만 원이 있다는 취지로 기재된 부동산매매계약서 1장(갑 제3호증, 이하‘제1 매매계약서’라고 한다)을 제출하였다. 그 후 원고는 이 사건 부과처분에 대한 이의신청을 하면서 취득가액과 관련하여 매매대금이 5억 9,800만 원이고, 이 사건 부동산과 관련하여 농협에 대한 근저당권채무 1,300만 원과 임대차보증금반환채무 3억 9,900만 원이 있다는 취지로 기재된 매매계약서 1장(갑 제4호증, 이하‘제2 매매계약서’라고 한다)을 제출하였다. (5)허AA이 작성한 2008.6.20.자 거래사실확인서에는 이 사건 부동산의 매매대금이 5억 9.800만 원이되, 그 중 일부를 원고가 임대차보증금채무 3억 9,900만 원과 농협에 대한 근저당권채무 1,300만 원을 인수함으로써 그 지급에 갈음하였다는 취지로 기재되어 있다. (6)허AA은 2000.8.28.부터 2001.3.20.까지 사이에 수회에 걸쳐 원고측으로부터 이 사건 부동산의 매매대금 중 1억 8,600만 원을 지급받았다. (7)원고는 이 사건 부과처분에 대한 이의신청 등을 하면서 피고측에게, 허AA과 박II가 2000.10.3.이 사건 주택의 옥탑에 대하여 임대차보증금을 3,000만 원으로 하여 임대차계약을 체결하였다는 내용의 임대차계약서 1장(갑 제8호증의 1) 및 허AA과 허JJ가 1999.11.5.이 사건 주택의 일부에 대하여 임대차보증금을 1억 원으로 하여 임대차계약을 체결하였다는 내용의 임대차계약서 1장(갑 제8호증의 5)을 제출하였다. 한편, 허JJ는 이 사건 주택을 주소지로 하여 전입신고를 한 적이 없다. [인정근거]갑 제3 내지 6호증, 갑 제7,8호증의 각 1 내지 8, 을 제4호증의 각 기재, 증인 허AA의 일부 증언, 변론 전체의 취지
• 라. 판단 위에서 본 바에 의하면, 허AA은 이 사건 부동산이 1세대 1주택 비과세대상에 해당하여 원고 주장과 같이 단지 이 사건 부동산을 매도하기 위하여 실제 매매대금보다 적은 금액을 기재한 허위 매매계약서를 작성할 필요가 없었고, 원고가 이 사건 부동산을 취득할 당시 이 사건 주택에는 허AA 가족 및 박CC 등 6인의 임차인들이 거주하고 있어 추가로 임대할 부분이 남아 있지 않았기 때문에 허AA이 박II와 허JJ에게 이 사건 주택의 일부를 위와 같이 실제로 임대하였다고 할 수 없으므로 박II 및 허JJ의 위 각 임대차보증금이 이 사건 부동산의 매매대금에 포함된다고 할 수 없으며, 위에서 본 이 사건 부동산의 임대차관계․대출금채무액 및 원고가 허AA에게 현금으로 지급한 매매금액․원고가 애초에 이 사건 양도소득세를 신고하면서 제1 매매계약서를 제출한 점 등에 비추어 보면 제1 매매계약서가 진실에 부합한다고 할 수 있으므로, 원고는 이 사건 부동산을 매매대금 4억 8,000만 워에 매수하였다고 할 수 있고, 갑 제 4 내지 6호증, 갑 제7,8호증의 각 1 내지 8의 각 기재 및 증인 허AA의 증언만으로는 이를 뒤집기에 부족하며 달리 반증이 없으므로 원고의 위 주장은 이유 없다. 따라서 원고가 이 사건 부동산을 4억 8,000만 원에 취득하였음을 전제로 한 피고의 이 사건 부과처분은 적법하다.