부동산 검인계약서를 실지거래계약서로 인정할 수 있음

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다. 청구취지 피고가 2008. 10. 1. 원고에 대하여 한 2004년 귀속 양도소득세 60,415,570원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 화성시 **읍 ○○리 산 315-5 임야 9,916㎡는 1999. 10. 21. 산 114-1 토지 로 등록전환 된 후 같은 날 산 114-3 임야 550㎡, 산 114-4 임야 1657㎡, 산 114-5 임야 539㎡, 산 114-10 임야 860㎡, 산 114-11 임야 530㎡(이하, 산 114-3, 4, 5, 10, 11의 5필지 토지를 이 사건 부동산이라 한다)를 포함한 산 114-1 내지 13의 13필지 토지로 분할되었다.
• 나. 원고는 1988. 9. 27. 소외 여○○로부터 위 ○○리 산 315-5 임야 9,916㎡를 1 억 8,000만 원에 취득하여 보유하다가 2004. 6. 28. 소외 신☆☆에게 이 사건 부동산을 양도하였다.
• 다. 원고는 2004. 9. 30. 이 사건 부동산의 양도가액과 취득가액을 실지거래가액으로 하여 양도가액은 120,000,000원으로 하고, 취득가액은 이 사건 부동산을 포함한 남 양리 산 315-5 임야 9,916㎡(약 3000평)를 평당 6만 원 합계 1억 8,000만 원에 매수하였음을 전제로 면적비율에 의하여 산출한 7,500만 원{= 180,000,000원 x 1,250평 / 3,000평}으로 하여 양도소득세 과세표준 예정신고를 하였으며, 그에 따른 양도소득세 4,981,500원을 납부하였다.
• 라. 피고는 2008. 10. 1. 양도소득세 과소신고 여부에 대한 조사를 거쳐 이 사건 부 동산의 취득가액은 원고가 신고한 실지 거래가액이 적정한 것으로 인정하였으나, 양도가액은 위 부동산의 양수인이 사후에 취득가액으로 신고한 271,000,000원으로 인정하여 양도차익을 산정한 후 원고에게 2004년분 귀속 양도소득세 60,415,570원을 추가로 결정하여 고지하는 이 사건 처분을 하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 6, 7호증, 갑 제9호증의 1 내지 3, 을 제1호 증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 원고는 2004. 6. 28. 신☆☆에게 이 사건 부동산을 120,000,000원에 양도하고 양도소득세 예정신고 납부를 하면서 그 증빙서류로 실제 부동산매매계약서, 약속어음 공정증서, 확인서 등을 제출하였다. 그럼에도 이 사건 부동산의 양도 당시의 실지 거래가액을 양수인이 사후에 취득가액으로 신고한 271,000,000원으로 적용하여 양도소득세 과세표준 및 세액을 경정한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 관련법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

(1) 살피건대, 이 사건 부동산의 양도 당시 시행되던 구 소득세법(2004. 12. 31. 법률 제7289호로 개정되기 전의 것)에 의하면, 토지의 양도로 인한 양도차익은 기준시가에 의하여 산정하는 것이 원칙이지만, 양도자가 확정신고 기한까지 증빙서류와 함께 실지 거래가액에 의하여 신고하는 경우 등의 예외적인 경우에는 실지 거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다(구 소득세법 제96조 제1항 본문, 단서 제6호, 제97조 제1항 제1호 가목). 그리고 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 할 것이다 (대법원 1993. 4. 9. 선고 93누2353 판결 등 참조).

(2) 그런데, 갑 제3호증, 갑 제5호증의 1, 갑 제8호증, 갑 제10 내지 12호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 2004. 9. 30. 양도소득 과세표준 예정신고, 납부를 할 당시 및 이후 2008. 5.경 진행된 양도소득세 과소신고 여부에 대한 조사 절차에서 이 사건 부동산을 120,000,000원에 소외 신☆☆에게 양도하였다는 취지의 부동산매매계약서와 인감증명서(갑 제5호증의 1), 소외 신☆☆의 남편 홍지전이 2004. 6. 28. 원고에게 지급기일 2004. 12. 31. 등으로 정해 발행한 액면금 120,000,000원의 약속어음 1장(갑 제3호증), 소유권이전등기를 의뢰 받아 처리한 법무사 사무소의 사무장 임●●의 확인서(갑 제8호증)를 각각 제출하고, 이 사건 소 제기 후 최고서(갑 제10호 증), 거래내역서(갑 제11호증), 공탁통지서(갑 제12호증) 등을 추가로 제출한 사실을 인정할 수 있다. 그러나 다른 한편, 갑 제4호증, 갑 제5호증의 2, 갑 제6호증, 갑 제9호증의 1 내지 3, 을 제2 내지 5호증(가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정 되는 다음과 같은 사정들 즉, ① 원고와 소외 신☆☆이 2004. 7. 5. 화성시장으로부터 이 사건 부동산의 양도에 관한 토지거래허가를 받을 당시 매매대금을 271,000,000원으로 정한 2004. 7. 13.자 부동산매매계약서(갑 제4호증, 갑 제5호증의 2)를 첨부하였는데, 여기에는 원고 및 신☆☆의 인감도장이 날인되어 있었을 뿐만 아니라, 부동산 매도용 인감증명서도 첨부되어 있었고, 위와 같은 서류들은 소유권이전등기 당시에 등기서류로도 제출되었다는 점, ② 원고는 실제 매매대금이 120,000,000원에 불과하였으나 토지거래허가의 편의를 위하여 매매대금을 공시지가 상당언 271,000,000원으로 기재해 토지거래허가를 받게 되었다고 주장하나, 시가는 통상 공시지가보다 높으므로 이 사건 부동산의 양도 당시 시가는 271,000,000원 이상이라고 보임에도 소외 신☆☆이 시가보다 낮은 가격에 원고로부터 위 부동산을 매수할 만한 사정이 엿보이지 않는다는 점, ③ 소외 신☆☆이 2004. 6. 28. 원고로부터 이 사건 부동산을 양수한 후 위 부동산을 다시 양도하고 양도소득세 예정신고 납부를 하면서 취득가액을 271,000,000원으로 신고하였다는 점, ④ 원고는 2004. 6. 28. 소외 신☆☆에게 이 사건 부동산을 120,000,000원에 양도하고, 그 매매대금의 지급을 담보하기 위하여 신☆☆의 남편 홍 지전으로부터 발행일 2004. 6. 28., 지급기일 2004. 12. 31. 등으로 정한 액면금 120,000,000원의 약속어음 1장을 교부받았다는 취지로 주장하나, 통상 계약 당일 매매대금 중 일부가 계약금으로 수수되는 점에 비추어 위 약속어음 액면금 120,000,000원 이 원고가 주장하는 매매대금과 일치한다는 것이 이례적이라는 점, ⑤ 나머지 최고서, 거래내역서, 공탁통지서 등의 내용도 2008. 5.경 진행된 양도소득세 과소신고 여부에 대한 조사절차 이후에 원고와 소외 신☆☆ 사이에 이루어진 것이거나, 위 부동산의 양도에 관한 일부 금융자료에 불과하여 이들만으로는 원고 주장과 같은 실지 거래가액을 인정하기에 부족하다는 점 등에 비추어 보면, 앞서 설시한 갑호증들의 각 기재만으로는 이 사건 부동산의 양도 당시의 실지 거래가액이 검인계약서에 나오는 271,000,000 원이 아니라 120,000,000원이라고 인정하기에는 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

(3) 따라서 이 사건 부동산의 양도 당시의 실지 거래가액을 양수인이 확인하고 토지거래허가 및 소유권이전등기 당시 제출된 검인 매매계약서에 기재된 271,000,000원으로 하여 양도소득세를 산정한 피고의 이 사건 처분은 적법하고, 원고의 주장은 이유 없다.

그렇다면, 이 사건 처분의 취소를 구하는 원고의 청구는 받아들일 수 없어 이를 기각하기로 한다.