양도부동산의 실제 취득가액

1.피고가 2007.8.13.원고에 대하여 한 양도소득세 247,909,416원의 부과처분을 취소한다. 2.소송비용은 피고가 부담한다. 청구취지 주문과 같다.

1.처분의 경위

• 가. 원고는 1998.11.16.취득한 ○○ ○○구 ○○동 778의 2 다세대 주택 101호(이하,‘이 사건 부동산’이라 한다)를 2003.11.10.양도하고 양도소득세 과세표준 신고를 하지 아니하였다.
• 나. 피고는, 이 사건 부동산이 고가주택으로 실지거래가액을 기준으로 양도소득세를 산정함이 상당하다고 본 후 실지양도가액을 1,240,000,000원, 실지취득가액을 350,000,000원으로 보고 2007.8.13.원고에게 2003.귀속 양도소득세 389,997,440원을 부과․고지하는 처분을 하였다.
• 다. 위 부과처분에 대하여 원고가 이의 신청을 한 결과 피고는 2007.11.26.원고가 이 사건 부동산을 증여로 취득한 것으로 보고 이 사건 부동산의 취득가액을 기준시가에 의한 증여재산가액인 430,324,300원으로 보고 위 양도소득세액 중 34,733,308원을 감액하는 결정을 하였고, 이후 원고가 제기한 국세심판절차에서 조세심판원은 2008.12.12.원고의 이 사건 부동산 취득은 증여가 아닌 매매로 인한 것이고, 그 취득가액은 검인계약서에 기재된 350,000,000원이 아닌 660,000,000원이므로, 위 금액을 기준으로 과세표준 및 세액을 경정한다는 취지의 결정을 하여 위 양도소득세액 중 107,354,716원이 감액 경정되었다(이하, 위 감액되고 남은 양도소득세 247,909,416원(389,997,440원 - 34,733,308원 - 107,354,716원)의 부과처분을 ‘이 사건 처분’이라 한다). [인정근거]갑 제1호증, 을 제1호증, 을 제2호증의 1,2의 각 기재, 변론 전체의 취지 2.이 사건 처분의 적법 여부
• 가. 원고의 주장 이 사건 부동산은 원고가 전남편 전AA으로부터 1,400,000,000원에 매수하였다가 1,240,000,000원에 양도한 것인바, 이 사건 부동산의 양도에 따른 양도소득세를 계산함에 있어 취득가액 1,400,000,000원을 기준으로 양도차익을 산정할 경우 양도차익이 없어 이와 달리 양도차익이 있다는 점을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하고, 만약 위 취득가액을 인정할 수 없다면, 취득가액을 알 수 없는 경우에 해당하는 것으로 보아 양도가액을 기준으로 환산취득가액을 산정하여 양도차익을 산정하거나, 전AA으로부터의 양도를 매매가 아닌 증여로 보아 소득세법 제97조 가 정한 배우자 이월과세 규정을 적용하여 전AA의 이 사건 처분 중 새로 산정한 취득가액을 기준으로 하여 산정한 양도소득세액을 초과하는 부분은 위법하여 취소되어야 한다.
• 나. 판단 (1)원고가 이 사건 부동산을 전AA으로부터 1,400,000,000원에 매수한 것이 인정된다면, 그 취득가액은 위 인정의 이 사건 부동산의 양도가액 1,240,000,000원보다 더 높아 양도차익이 없게 되어, 양도차익이 있음을 전제로 한 이 사건 처분 전부가 위법하게 되므로, 이 부분에 대하여 먼저 살펴본다. (2)갑 제1,4 내지 9호증, 갑 제12,13호증, 을 제3호증의 각 기재, 증인 전AA의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, 다음의 각 사실을 인정할 수 있다. (가)원고는 1997.3.14.전AA과 혼인하였다가 2000.4.1.이혼하였고, 이 사건 부동산에 관하여 1998.5.30.원고 명의로 1998.4.30.매매계약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기가 경료되었다가 1998.11.16.원고 앞으로 소유권이전등기가 경료되었으며, 위 소유권이전등기 무렵 제출된 검인계약서에는 이 사건 부동산의 매매대금 350,000,000원으로 기재되어 있었다. (나)이 사건 부동산에 대하여 1998.10.19.채권자 문BB, 채무자 전AA, 채권액 60,000,000원인 가압류등기가 되었다가 1998.12.1.말소되었고, 1997.2.14.채권자 △△은행, 채무자 정CC, 채권최고액 300,000,000원인 근저당권설정등기가 경료되었다가 2000.2.10.말소되었고, 1997.10.17.채권자 ◇◇은행, 채무자 전AA, 채권최고액 240,000,000원인 근저당권설정등기가 경료되었다가 2001.2.14.말소되었다. (다)원고는 위 검인계약서는 그 당시 거래 관행에 따라 매매대금을 낮추어 작성한 것으로서 실제로는 매매대금이 1,400,000,000원이고, 그 매매대금은 계약금 350,000,000원을 실제로 지급하였고, 중도금은 950,000,000원 중 450,000,000원은 기존에 전AA에게 가지고 있었던 대여금채권으로 충당하고, 나머지는 △△은행의 위 근저당권 피보전채권 300,000,000원과 위 ◇◇은행의 근정당권 피보전채권 200,000,000원을 채무인수하였고, 잔대금 100,000,000원은 전AA이 대표이사로 있던 주식회사 □□□물 명의로 중소기업은행으로부터 차입한 100,000,000원의 채무를 인수하였다고 주장하면서, 그 증빙자료로 부동산중개업자 없이 작성된 1,400,000,000원짜리 부동산매매계약서(갑 제3호증), 계약금으로 받은 350,000,000원 중 100,000,000원을 이혼위자료로 받았다는 취지의 전AA의 전처 신DD의 사실확인증(갑 제5호증), 1996.11.15.‘함 2억 5천만 원 入’1997.4.1.‘함 200,000,000원 入’1998.4.30.‘함 ○○동 3억 5천만 원 入’신DD 1억 송금‘이라고 기재된 전AA의 노트(갑 제6,9호증), 전AA 명의의 1996.11.14.자 250,000,000원짜리 약속어음(갑 제7호증)과 1997.4.1.자 200,000,000원짜리 차용증(갑 제8호증)을 제출하였다. (라)피고는 이 사건 양도소득세를 계산하면서, 위 등기부의 기재 내용 및 원고의 주장 내용에 기초하여 원고가 인수하였다고 주장하는 2개의 근저당권의 피담보채권액 500,000,000원, 위 가압류의 피보전채권 변제액 60,000,000원, 주식회사 □□□물 명의의 채무변제액 100,000,000원을 합한 660,000,000원만을 이 사건 부동산의 취득가액으로 계산하였다. (3)위 인정사실에 의하여 인정되는 다음과 같은 점 즉,①피고가 인정한 이 사건 부동산의 취득가액 660,000,000원은 원고가 실제로 지급한 돈을 확인한 것이 아니라 등기부등본 등 자료와 원고 주장 내용을 참작하여 지급되었을 것으로 인정되는 최소한의 금액만을 인정한 것으로서 실제 이 사건 부동산의 취득가액과 차이가 있을 가능성이 높은 점,②이 사건 부동산의 취득 당시 원고와 전AA이 부부 사이였으나 두 사람의 결혼생활이 길지 않았고 부부 사이에서는 통상 이루어지지 않는 부동산에 대한 가등기를 하는 등 행위를 하여 두 사람 사이에 채권채무 관계가 있었을 가능성이 많아 보이는 점 등에 비추어보면, 남편으로부터 이 사건 부동산을 매수하였다는 원고의 주장이 허위라고 단정하기는 어려운 점,③위 1,400,000,000원짜리 매매계약서가 부동산 중개인 없이 당사자 사이에서만 작성되었다고는 하나 그 당시 원고와 전AA이 부부 사이였다는 점 등에 비추어보면 부동산중개인이 없었다는 이유만으로 위 매매계약서가 실제 계약 내용과 달리 허위로 작성되었다고 단정하기는 어려운 점,④원고와 피고 사이에 매매대금으로 인정할 수 있는지에 대하여 다툼이 있는 부분은 계약금 350,000,000원과 중도금으로 충당되었다고 주장되는 450,000,000원의 채무인바, 계약금 350,000,000원 부분(이중 60,000,000원은 가압류 피담보채권이 변제되었다는 이유로 피고가 매매대금으로 인정하고 있다)과 전AA이 원고에 대하여 기존에 부담하고 있었다는 450,000,000원 채무 부분에 대한 입증자료인 전AA의 노트가 내용이나 형태 등에 비추어 그 기재 내용이 신빙성이 있다고 보이는 점,⑤그 외 전AA의 약속어음, 차용증, 진술 및 신DD의 사실확인서가 원고 주장 내용과 부합되는 점 등 여러 사정에 비추어 보면, 원고는 이 사건 부동산을 원고 주장과 같은 내용으로 전AA으로부터 1,400,000,000원에 취득한 사실이 인정된다. (4)이와 같이 이 사건 부동산의 취득가액이 1,400,000,000원으로 인정된다면, 이는 이 사건 부동산의 양도가액 1,240,000,000원보다 많아 양도차액은 없게 된다. 따라서, 이 사건 처분은 양도차익이 없음에도 불고하고 양도차익이 있음을 전제로 하여 이루어진 것으로서 부적법하다.

그렇다면, 이 사건 처분은 부적법하여 이를 취소함이 상당함으로, 원고의 청구를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.