검인계약서 매매가액의 인정여부

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다. 청구취지 피고가 2008. 12. 1. 원고에 대하여 한 2007년 귀속 양도소득세 25,849,176원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2003. 1. 10. 소외 김FF로부터 서울 BB구 BB동 794-26, 794-27 지상 5층 아파트(이하, 이 사건 아파트라 한다) 제401호(전용면적 48.13㎡, 이하, 이 사건 주택이라 한다)를 취득하여 보유하다가 2007. 10. 30. 소외 박CC에게 150,000,000원 에 이를 양도하였다.
• 나. 원고는 2007. 12. 10. 피고에게 이 사건 주택의 양도가 1세대 1주택 비과세 대상에 해당한다는 취지로 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 다. 피고는 2008. 12. 1. 원고에게 ‘이 사건 주택의 양도 당시 원고와 동일 세대를 구성하고 있던 원고의 아들 소외 진DD이 인천 중구 GG동 28-21 EE파크빌 502호를 소유하고 있어 위 주택의 양도는 1세대 1주택의 비과세 대상이 아니고, 또한 원고가 위 주택에 관하여 소유권이전등기를 마치면서 첨부한 검인계약서에 매매대금이 45,000,000원으로 기재되어 있어 그 취득가액은 45,000,000원으로 인정함이 타당하다’ 는 이유로, 당초의 비과세 예정신고를 배제하고, 실지 거래가액에 의한 양도가액을 150,000,000원, 취득가액을 45,000,000원으로 하여 산정한 2007년 귀속 양도소득세 29,969,880원을 결정ㆍ고지하는 이 사건 처분을 하였다.
• 라. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2009. 1. 13. 피고에게 이의신청을 제기하였고, 이에 대하여 피고는 2009. 2. 12. 부당무신고 가산세율을 일반무신고 가산세율로 적용하여 이 사건 처분에 의한 양도소득세를 25,849,176원으로 감액하는 감액 경정 처분을 하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증의 각 1, 2, 을 제1 내지 5호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 소외 김FF는 이 사건 아파트의 부지인 서울 BB구 BB동 794-26 외 1필지의 소유자로서 건축업자 이AA과 사이에 이AA이 위 대지 지상에 5층 규모의 아파트를 신축하면 그 공사대금에 대한 대물변제로 신축된 아파트의 4층, 5층의 소유권을 양도하기로 하는 약정을 체결하였으나, 이후 공사대금을 마련하지 못한 이AA을 대신하여 원고, 진HH이 위 공사대금을 투자하게 되었다. 이에 따라 원고, 진HH, 김FF가 이 사건 아파트의 건축주로 되었고, 2002. 10. 5. 위 아파트가 준공됨 에 따라 2003. 1. 10. 위 아파트 중 제401호(이 사건 주택)는 원고에게, 제501호는 진HH의 처인 최KK에게 각각 소유권이전등기가 마쳐졌는데, 당시 원고, 진HH(최KK) 및 김FF는 소유권이전등기의 편의를 위하여 위 각 주택의 매매계약서에 매매대금을 기준시가에 상응하는 45,000,000원으로 기재하게 되었다. 그러므로 이 사건 주택(401호) 및 제501호의 소유권이전등기 당시 검인계약서에 표시된 매매대금 45,000,000원은 소유권이전등기의 편의상 기재된 것으로서 실제 취득가액이 아니고, 실제 취득가액은 알 수 없으므로, 구 소득세법 제114조 제5항 등에 의한 환산가액을 적용하여 이 사건 주택의 취득가액을 산정하여야 한다. 따라서 이와 달리 이 사건 주택의 취득을 위한 소유권이전등기 당시 검인계약서에 표시된 매매대금 45,000,000원을 실지 취득가액으로 인정하여 양도소득세 과세표준 및 세액을 산정한 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 관련법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

(1) 살피건대, 이 사건 주택의 양도 당시 시행되던 구 소득세법(2007. 12. 31. 법률 제8825호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제94조 제1항, 제96조 제1항, 제97조 제1항 제1호 가, 나목에 의하면, 건물의 양도차익은 실지 거래가액에 의하여 산정하여야 하 고, 이와 관련하여 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 겸인을 받은 검인계약서 는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되며, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 한다(대법원 1993. 4. 9. 선고 93누2353 판결 등 참조).

(2) 그런데, 갑 제2호증, 을 제6호증의 3의 각 기재에 의하면, 원고가 2002. 12. 8. 소외 김FF로부터 이 사건 주택을 매수한 후 2003. 1. 10. 소유권이전등기를 마친 사실, 위 소유권이전등기 당시 원고가 첨부한 검인계약서에 의하면, 이 사건 주택의 계약서 작성일은 2002. 12. 8., 매매대금은 45,000,000원 등으로 각 기재되어 있는 사실을 인정할 수 있으므로, 특별한 사정이 없는 한 원고는 2002. 12. 8. 소외 김FF로부터 이 사건 주택을 45,000,000원에 매수하였다고 추정된다 할 것이고, 위 겸인계약서가 실제와 달리 작성되었음은 이를 주장하는 원고가 입증하여야 한다. 그러므로, 원고가 주장하는 바와 같이 이 사건 주택과 이 사건 아파트 제501호가 공사대금의 대물변제로 취득한 부동산으로서 검인계약서는 소유권이전등기의 편의를 위하여 작성한 것에 불과하여 이 사건 주택의 취득가액을 확인하거나 인정할 수 없는지 여부에 관하여 보건대, 갑 제2호증, 을 제4호증의 각 기재에 의하면, 소외 김FF는 이 사건 아파트의 부지인 서울 BB구 BB동 794-26, 794-27의 소유자로서 1998.경 건축업자 이AA과 사이에 이AA이 위 대지들 지상에 5층 규모의 아파트를 신축하면 그 공사대금의 대물변제조로 신축된 아파트 4층, 5층의 소유권을 양도하기로 하는 약정을 체결한 사실, 위 약정 체결 당시 공사대금을 마련할 형편이 되지 못하던 이AA은 원고, 진HH으로부터 공사대금을 투자받기로 하였고, 이에 따라 1998. 10. 17. 건축주를 대지 소유자인 김FF와 공사대금 투자자인 원고, 진HH 공동으로 하여 건축허가를 받은 사실, 그런데, 위 공사가 진행되면서 이AA은 공사대금을 제때에 마련하지 못해 공사가 지연되고, 채권자들에게 고소까지 당하게 되자 위 건축공사의 진행을 원고, 진HH에게 모두 위임하였고, 이에 따라 원고, 진HH은 자신들의 자금을 투자하여 위 건축공사를 마무리하고 2002. 8. 9. 소유권보존등기의 편의를 위하여 김FF 1인 명의로 건축주명의변경절차를 거쳐 2002. 10. 15. 소유권보존등기를 마친 사실, 그 후, 김FF는 위 건축공사에 공사대금을 투자한 원고, 진HH에게 공사대금에 대한 대물변제조로 이 사건 주택 및 위 아파트 제501호의 소유권을 이전해 주기로 하고, 2003. 1. 10. 이 사건 주택은 원고에게, 위 다세대주택 501호는 진HH의 처인 최KK에게 각각 앞서 본 검인계약서와 같은 내용의 매매계약서를 이용해 소유권이전등기를 마친 사실 을 인정할 수 있으나, 나아가 원고 및 진HH이 이 사건 아파트의 공사대금으로 투자 한 금원이 검인계약서에 기재된 45,000,000원을 초과하였는지 여부에 대하여는, 증인 이AA의 증언만으로는 이를 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 별다른 증거가 없다. 오히려, 갑 제2호증, 을 제9호증의 1 내지 5의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 김FF는 앞서 본 바와 같이 2003. 1. 10. 이 사건 주택의 소유권을 원고에게, 이 사건 아파트 중 제501호의 소유권을 최KK에게 각각 이전해 준 후 2003년 귀속 종합소득세 신고를 하면서 위 각 주택의 주택신축판매 관련 총 수입금액을 검인계약서에 기재된 각각의 매매대금 45,000,000원의 합계 90,000,000원으로 기재한 사실, 위 아파트 중 제501호의 소유권을 취득한 최KK가 2006. 3. 24. 소외 이MM에게 위 주택을 양도한 후 양도소득세 예정신고 납부를 하면서 위 주택의 취득가액을 검인계약서에 나오는 45,000,000원으로 하였다는 사실 등을 인정할 수 있을 뿐이다.

(3) 따라서, 이 사건 주택의 취득 당시의 실지 거래가액을 소유권이전등기 당시 제출된 검인 매매계약서에 기재된 45,000,000원으로 하여 양도소득세를 산정한 피고의 이 사건 처분은 적법하고, 원고의 주장은 이유 없다.

그렇다면, 이 사건 처분의 취소를 구하는 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 한다.