주택이 양도담보로 제공되어 가등기 후 본등기 되고, 이후 근저당권자에 의해 법원 경락된 경우 양도시기

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2008. 1. 2. 원고에 대하여 한 2004년 양도소득세 19,464,000원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2001. 8. 29. 서울 서○구 반○동 46 엠○○아파트 207호(이하 '이 사건 주택'이라고 한다)를 취득하였고, 그 후 이 사건 주택에 관하여 2003. 10. 8. 김○훈 명의의 소유권이전청구권가등기가 경료되었다가 2004. 1. 6. 김○훈 명의의 소유권이천등기가 경료되었다.
• 나. 이에 피고는 2008. 1. 2. 원고에게, 원고가 이 사건 주택을 3년 이상 보유하지 않은 채 김○훈에게 이를 양도하여 1세대 1주택 비과세요건을 충족하지 못하였다는 이유로 2004년 양도소득세 19,464,600원을 부과하는 이 사건 처분을 하였다. [인정근거] 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1호증, 갑 제4호증의 1, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 원고는 2001. 8. 29 취득한 이 사건 주택을 담보로 김○훈으로부터 1억 원을 차용하고서 그에게 이 사건 주택에 관한 소유권이전청구권가등기를 경료하여 주었는데, 그 후 김○훈이 위 대여금채무의 변제기 전에 청산절차를 거치지 않고 임의로 위 가등기 에 기한 본등기를 하여 이 사건 주택에 관한 김○훈 명의의 소유권이전등기는 무효이고, 그 후 이 사건 주택이 아래에서 보는 임의경매절차에서 2005. 3. 28. 경락되었으므로, 원고는 위 경락 당시 이 사건 주택을 3년 이상 보유하였다 할 것이고, 원고가 이 사건 주택을 3년 이상 보유하지 않았음을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다. 나 관계법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

(1) 구 소득세법(2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제89조 제1항 제3호 및 그 위임을 받은 구 소득세법 시행령(2008. 2. 22. 대통령령 제20618호로 개정되기 전의 것) 제154조 제1항은 서울 소재 주택을 양도하는 경우에 주택의 보유기간이 3년 이상이고, 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것을 1세대 1주택의 비과세 요건으로 규정하고 있는바, 원고가 이 사건 주택을 취득한 후 이 사건 주택에서 2년 이상 거주하였다는 점에 관하여는 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 이 사건 주택의 양도가 비과세대상인지 여부는 원고의 이 사건 주택 보유기간이 3년 이상인지 여부에 따라 결정되는데, 원고의 이 사건 주택의 보유기간이 3년 이상인지 여부는 이 사건 주택에 관한 김○훈 명의의 소유권이전등기의 효력 여하에 따라 결정된다 할 것이므로, 아래에서는 이 사건 주택에 관한 김○훈 명의의 소유권이전등기의 효력에 관하여 살펴본다.

(2) 갑 제1, 2호증, 을 제2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 2001. 8. 29. 이 사건 주택을 취득하였고, 같은 날 이 사건 주택에 관하여 채권 최고액 이 2억 1,600만 원으로 된, 2002. 4. 1. 채권최고액이 3,600만 원으로 된 주식회사 조○은행(이하 '조○은행' 이라 한다) 명의의 각 근저당권설정등기 빛 2002. 10. 9. 채권최고액이 9,800만 원으로 된 주식회사 한서상호저축은행(이하 '한서상호저축은행'이라 한다) 명의의 근저당권설정등기가 각 경료된 사실, 원고는 2003. 10. 8. 이 사건 주택 을 담보로 하여 이자는 연 36%, 변제기는 2004. 6. 7.로 하되, 제3자가 담보재산을 가압류 등을 하는 경우 기한이익을 상실하기로 하는 내용으로 약정하고서 김○훈으로부터 1억 원을 차용하고, 같은 날 김○훈에게 이 사건 주택에 관하여 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기를 경료하여 준 사실, 그 후 주식회사 하나은행이 2003. 11. 13. 이 사건 주택을 가압류하였고, 원고와 김○훈은 2003. 12. 16. '원고가 김○훈 에게 이 사건 주택을 매매대금 3억 8000만 원에 매도하고, 김○훈이 조○은행의 위 근 저당권 채무 2억 1,000만 원 및 한서상호저축은행의 위 근저당권 채무 7,000만 원을 승계하며, 원고가 2003. 10. 8. 1억 원을 영수함을 확인하고, 원고가 김○훈에게 이 사 건 주택을 즉시 인도하며, 법적 청산절차는 원고와 김○훈이 쌍방 합의하여 완료됨을 확인하고, 위와 같은 합의사항은 2주일 간의 유예기간을 두고 효력이 발생한다'는 내용으로 합의를 한 사실, 그 후 김○훈이 2004. 1. 6. 이 사건 주택에 관하여 위 가등기에 기하여 본등기를 경료하고, 그 무렵 원고를 상대로 하여 서울중앙지방법원 2004가단 11252호로 이 사건 주택의 명도를 구하는 내용의 소를 제기하여 2004. 11. 10 위 법 원으로부터 전부 승소판결을 선고받았고, 위 판결이 그 무렵 확정된 사실, 한편 위 근 저당권자인 조○은행이 2004. 5.경 이 사건 주택에 관하여 서울중앙지방법원 2004타경 16410호로 임의경매신청을 하여 위 법원으로부터 경매개시결정을 받았고, 위 경매절차에서 손○매가 2005. 3. 28. 이 사건 주택을 경락받은 사실을 인정할 수 있다. 위 인정사실에 의하면, 원고는 이 사건에 주택에 관한 김○훈 명의의 위 담보가 등기가 경료된 후에 하나은행이 이 사건 주택을 가압류 하는 등으로 위 대여금채무의 기한이익을 상실하였다 할 것이고, 이에 원고와 김○훈은 2003. 12. 16. 김○훈의 이 사건 주택에 관한 담보권 설행을 위하여 이 사건 주택을 김○훈에게 귀속시키되, 이 사건 주택의 가액을 3억 8,000만 원으로 평가하여 그 가액에서 위 가등기 당시 이마 이 사건 주택에 대한 선순위로 설정된 위 각 근저당권 채무 합계 2억 8,000만 원과 위 대여금 채무 1억 원을 공제하여 김○훈이 원고에게 지급할 청산금이 없는 것으로 하 고, 청산기간을 같은 날로부터 2주가 경과하는 날까지로 하는 내용으로 청산합의를 하였으며, 이에 기하여 김○훈이 이 사건 주택에 관하여 위 가등기에 기한 본등기를 경료한 것이라 할 것이고, 설사 원고와 김○훈이 청산기간을 원고에게 불리하게 가등기 담보 등에 관한 법률에서 정한 2개월에 미달하는 2주로 정하여 무효이고 그 본등기 역 시 무효라고 하더라도, 지급할 청산금이 없는 경우에 해당하므로 위 청산합의를 한 날 로부터 2개월의 청산기간이 경과하면 무효인 위 본등기는 실체적 법률관계에 부합하는 유효한 등기가 된다 할 것이어서, 특별한 사정이 없는 한 이 사건 주택에 관한 김○훈 명의의 소유권이전등기는 유효하고, 결국 원고가 이 사건 주택을 보유한 기간은 3년 미만에 해당하므로 원고의 위 주장은 이유 없다.

(3) 따라서 원고가 김○훈에게 이 사건 주택을 양도할 당시 이 사건 주택을 3년 이상 보유하지 않았음을 전제로 한 이 사건 처분은 적법하다.

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.