공공용지 편입된 음식점과 주변토지의 수용이 부동산매매업으로 볼 수 있는지 여부

1. 피고가 2007.3.15. 원고에 대하여 한 2005년 귀속 종합소득세 1,222,391,198원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청구취지 주문과 같다.

1.처분의 경위

• 가. 중부지방국세청장은 2006.12.경 원고의 부동산 취득자금 출처조사를 하는 과정에서, 원고가 2003.4.15.과 2004.8.9. ○○시 ○동 262-○외 5필지의 토지와 지상 건물(이하‘이 사건 부동산’이라 한다)을 1,335,000,000원에 취득하여 공익사업(서울~춘천간 민자고속도로)을 위한 수용절차에 의해 2005.2.3.부터 2005.9.9.까지 3차에 걸쳐 4,879,488,000원을 받고 양도하는 등 2003.4.15.부터 2005.9.9.까지 7건의 부동산을 취득하고 그 중 5건의 부동산을 양도한 양태 등으로 보아 원고가 부동산 매매업을 영위하였다고 판단하여 피고에게 과세자료로 통보하였다.
• 나. 이에 피고는 2007.3.15. 원고에 대하여 2005년 귀속 종합소득세로 1,375,118,480원(= 본세 1,267,616,473원 + 가산세 337,624,092원 - 기납부세액 230,122,077원, 10원 미만 버림)을 결정·고지하였다.
• 다. 원고가 위 부과처분에 불복하여 2007.6.11. 제기한 심판청구에 대하여, 국세심판원은 2007.11.1. 원고가 매매한 부동산 중 ○○시 ○동 262-○ 대 109㎡, 같은 동 262-○○ 잡종지 99㎡, 같은 동 262-○○ 대 89㎡ 에는 주택 25.11㎡, 기타 건물 224.49㎡와 오작교가 있었던 사실이 인정되고, 디들 부동산으로 부동산임대업이나 음식점업을 영위하기 위하면서 수입금액을 신고해 온 점을 볼 때, 위 각 부동산(이하‘심판인용 부동산’이라 한다)은 음식점업을 영위하기 위하여 취득한 것으로 봄이 사회통념에 부합한다는 이유로 심판인용 부동산을 부동산매매업 범위에서 제외하여 과세표준과 세액을 경정하라는 취지의 결정을 하였다.
• 라. 피고는 국세심판원의 결정 취지에 따라 원고에 대한 2005년 귀속 종합소득세액을 1,222,391,198원(= 본세 1,054,799,149원 + 가산세 288,431,148원 - 기납부세액 120,893,099원)으로 감액하였다(감액되고 남은 1,222,391,198원의 종합소득세 부과처분을 이하‘이 사건 처분’이라 한다) [인정 근거] 갑 제1,3,4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 이 사건 부동산 중 심판인용 부동산을 제외한 나머지 부동산(이하‘쟁점 부동산’이라 한다)은 심판인용 부동산과 바로 인접해 있는 토지들로서 음식점 운영을 위한 주차장 부지 등의 용도로 사용할 목적으로 심판인용 부동산과 일괄하여 매수한 것이지 매매에 의한 수익을 얻을 목적으로 매수한 것이 아니고, 이 사건 부동산을 양도한 것도 원고의 의사와 무관하에 공공용지 편입으로 수용당하게 된 것이다. 또한 원고가 2003.4.15.부터 2005.9.9.까지 사이에 매매한 다른 부동산들은 대부분 상당 기간 보유하면서 부동산 임대업을 영위하다가 처분한 것들로서 원고가 부동산매매업을 하였다는 근거가 될 수 없다. 그럼에도 불구하고 원고가 부동산매매업의 일환으로 쟁점 부동산을 양도하였다는 전제에서 한 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 관련법령 소득세법 제19조 (사업소득) 소득세법 시행령 제34조 (부동산매매업의 범위)
• 다. 인정사실 (1)이 사건 부동산의 취득 및 처분 내역은 아래와 같다. <표 생략>

(2) 원고는 2003.4.15. 이 사건 부동산 중 ①~⑥을 전소유자 장○영으로부터 일괄하여 매수, 취득하였는데, 매매계약을 체결할 당시 ④번 건물에는 ‘BIG4레포츠’와 ‘애견센타’라는 상호로 각 임차인들이 영업을 하고 있어서 원고의 위 임차임들과의 임대차 계약을 승계하기로 약정하고, 2003년부터 임대사업자로 등록하여 부가가치세를 신고·납부해 왔다.

(3) 원고는 2004.3.경 위 임차인들의 채무불이행을 이유로 임대차계약을 해지한 후 ④번 건물에서‘물레방아’라는 상호의 음식점을 직접 운영하기로 하고, 2004.4.경부터 건물 내부 수리공사를 시작으로 외부에 대형 물레방아, 오작교 등의 조형물을 설치하는 등 4개월간의 준비를 마치고 2004.8.17.○○시장으로부터 영업허가를 받아 음식점 영업을 하였다.

(4) 원고의 음식점 개업준비가 거의 끝나갈 무렵이던 2004.7.2. 서울지방국토관리청의 도로구역 결정고시에 의하여 이 사건 부동산이 공공용지에 편입되었다

(5) 원고는 2004.7.1. ⑦번 토지의 소유자였던 우○길, 안○선과 사이에 위 토지를 135,000,000원에 매수하는 계약을 체결하고 2004.8.10. 소유권이전등기를 경료하였다.

(6) 이 사건 부동산의 위치는 별지 도면 기재와 같고, 심판인용 부동산은 도로와 접하고 있지 않아 물레방아 음식점에서 도로에 출입하기 위해서 반드시 ○○시 ○동 262-○ 토지(이하에서는 지번만 표기한다)나 262-○○토지를 통과해야 했다.

(7) 이 사건 토지는 서울과 양평을 와가는 길목에 위치하여 서울, 하남, 양평 등지에서 위 음식점을 찾아오는 손님들은 대부분 자가용 승용차를 이용하기 때문에 주차장의 확보가 필수적이었고, 별지 도면 기재와 같이 좌, 우에 한 개씩 있는 출입구를 통하여 들어온 손님들은 262-○ 토지 또는 262-24 토지에 승용차를 주차시키고 물레방아 음식점을 이용하였다.

(8) 원고가 2003.4.15.부터 2005.9.9.까지 사이에 이 사건 부동산 외에 매매한 부동산의 내역은 아래와 같으며, 그 중 ○○시 ○○○ 동 소재 부동산은 이 사건 부동산이 수용된 후 새로 음식점을 경영하기 위하여, 수용 후 1년 내에 대체 취득하는 부동산이 수용된 후 새로 음식점을 경영하기 위하여, 수용 후 1년 내에 대체 취득하는 부동산에 대하여는 취득세와 등록세를 부과하지 않는다는 세제상 특례의 적용을 받아 매입한 토지이고, ○○○시 ○○동 소재 아파트 구입시부터 처분시까지 원고가 실제로 거주하였다. [인정근거] 갑 제2, 6~9호증, 제10호증의 1~8, 제11~19호증, 제20호증의 1~3, 제21호증, 제22호증의 1,2, 을 제1호증, 제2~4호증의 각 1,2, 제5호증, 제6,7호증의 각 1,2, 제8호증의 1~6, 제9~14호증, 제15호증의 1,2의 각 기재 및 영상, 변론 전체의 취지

• 라. 판단 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 하나, 부동산매매업을 영위하는자가 거래한 부동산이라고 하더라도 당해 부동산을 취득한 목적이 다른 사업의 운영에 이용하거 자신의 거주를 목적으로 하는 등 매매가의 차이를 이용하여 수익을 얻고자 하는 것이 아니라고 인정되는 경우에는 그 부동산의 양도로 인하여 얻은 소득이 사업소득에 해당한다고 할 수 없다. 앞서 인정한 사실과 이 사건 변론에 나타난 아래의 제반 사정에 비추어 보면, 쟁점 부동산은 매매를 통한 수익이 아니라 음식점 운영 및 부동산 임대사업을 영위할 목적으로 취득하였다가 공공용지에 편입됨으로써 부득이하게 매도하였다고 인정되므로, 쟁점 부동산의 양도차익을 산업소득으로 보고 한 이 사건 처분은 위법하다.

(1) 원고는 이 사건 부동산을 취득한 후 아무런 사용, 수익을 하지 않고 보유만 하고 있다거나 단순히 타에 임대만 하고 있었던 것이 아니라 스스로 적지 않은 비용을 투자하여 음식점을 개업하고 영업을 하였다.

(2) 원고가 운영한 물레방아 음식점의 위치와 주변 여건상 주차장을 갖추지 않은 상태에서는 영업이 불가능하고, 쟁점 부동산 중 262-○ 토지와 262-○○ 토지는 실제로 물레방아 음식점의 주차장으로 이용되었다

(3) 심판인용 부동산과 쟁점 부동산(262-○○ 토지 제외)은 동일인의 소유에 속한 인접한 토지여서 원고가 이를 일과하여 매수하는 것은 불가피하였을 것으로 보이고, 심판인용 부동산으로부터 도로에 출입하기 위한 통로 또는 주차장으로 사용되었음이 명백한 쟁점 부동산을 심판인용 부동산과 분리하여 부동산매매업의 대상에 해당한다고 볼 아무런 근거가 없다.

(4) 쟁점 부동산 중 262-○○ 토지는 다른 부동산들과 달리 당초 음식점 운영을 위하여 매수한 것도 아니고 취득시기도 1년 이상 차이가 나기는 하나, 원고가 음식점을 운영하고 있는 토지와 인접하여 있는 토지로서 마침 적당한 가격에 매물로 나왔기에 장래 음식점 운영에 이용할 수 있을 것으로 기대하고 매수하였다는 원고의 주장을 수승 할 수 있고, 매매계약 체결일이 도로구역 결정고시일 전이어서 매매차익을 노리고 매수하였다고 보기 어렵다.

(5) 원고가 이 사건 부동산 외에 다른 부동산들을 거래한 내역을 보면 5건 중 1건은 실제로 거주한 아파트이고, 1건은 이 사건 부동산이 수용되는 바람에 대체토지로서 구입한 것이며, 1건은 3년 가까이 보유하고 있는 토지이고, 나머지 2건이 2년 남짓 보유하다가 처분한 부동산인데, 이 정도의 정황만으로 부동산매매업을 영위하고 있다고 단정하기도 어렵다.

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.