특별한 사정이 있는 경우 기준시가 보다 낮게 거래하였다 하여 실제거래가액이 아니라고 할 수 없음

1. 피고가 2007.3.7.원고에 대하여 한 2004년 귀속 양도소득세 117,761,570원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청구취지 주문과 같다.

• 가. 원고는 소외 이○영의 소유이던 서울 ○○구 ○○동 ○○-2 외 2필지상의 ○○가 든아파트 1동 407호(전유부분의 면적 99.11m', 이하‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 진행된 부동산임의경매절차(서울지방법원 95타경3337)에서 1995.5.16.낙찰대금 1억 9,100만 원에 이를 낙찰받아 같은 해 8. 19. 소유권이전등기를 마침으로써 이를 취득하였다. 그 후 원고는 2004.12.27.위 이○영의 처인 소외 방○○에게 이 사건 부 동산을 양도한 다음(등기부상 매매계약일자는 2004.11.20. 소유권이전등기일은 2005.1.25.로 되어 있다), 2005.2.14.피고에게 이 사건 부동산의 양도에 따른 양도소득세 과세표준을 신고하면서 실지거래가액에 따라 이 사건 부동산의 양도가액을 3억 1,000만 원, 취득가액을 1억 9,100만 원으로 하여 그에 따른 양도소득세로 18,381,719원을 납부하였다.
• 나. 그 후 피고는 이 사건 부동산의 실지 양도가액이 기준시가나 매매사례가액에 비하여 현저히 낮고, 원고가 이 사건 부동산의 실지 양도가액에 관한 자료로 제출한 부동산매매계약서상의 매매계약일자가 등기 시에 제출한 검인계약서상의 계약일자와 다르게 기재되어 있는 등 위 부동산매매계약서에 기재된 매매대금 3억 1,000만 원을 실지거래가액으로 인정하기 어렵다는 이유로 이 사건 부동산의 실지거래가액이 불분명한 경우에 해당하는 것으로 보고, 이 사건 부동산과 같은 아파트단지 내 10동 303호의 매매사례가액 6억 1,000만원을 실지 양도가액으로 적용하여, 2007.3.7.원고에게 그에 따라 계산한 양도소득세 117,761,000원을 추가로 경정·고지하는 이 사건 처분을 하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 6 내지 8, 12, 15호증(가지번호 포함), 을 제1호 증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 이 사건 부동산이 기준시가 등에 비하여 다소 낮게 양도되기는 하였으나, 원고가 당초 이 사건 부동산을 취득하게 된 경위나 양도하게 된 경위 및 각 그 상대방과의 친분관계나 금전거래관계, 이 사건 부동산의 취득 후 양도시까지의 거주관계, 이 사건 부동산에 관한 매매계약 후 대금정산관계, 피고가 적용한 매매사례가액이 이 사건 부동산의 실제 시세와 동일 유사성이 없는 아파트에 대한 매매가액으로 이 사건 부동산의 시세를 반영한다고 보기도 어려운 점 등에 비추어 보면, 이 사건 부동산의 실지 양도가액은 당초 원고가 이 사건 부동산의 실지 양도가액에 관한 자료로 제출한 부동산매매계약서(갑 제3호증, 이하 ’이 사건 매매계약서’라 한다)의 기재와 같이 3억 1,000만 원임이 명백하고 그 기재내용이 허위라고 할 수 없음에도, 피고가 단지 이 사건 부동산의 양도가액이 기준시가나 통일 유사성이 없는 매매사례가액에 비하여 낮다는 이유만으로 원고가 제출한 이 사건 매매계약서의 기재가 허위하고 판단하여 한 이 사건 처분은 실질과세의 원칙에 반하는 것으로 위법하다.
• 나. 관계 법령 구 소득세법 제96조 (양도가액) 구 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산) 구 소득세법 제114조 (양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) 구 소득세법 시행령 제176조의2 (추계결정 및 경정)
• 다. 인정사실

(1) 원고는 이 사건 부동산의 양수인인 방○○과 중학교 동창으로 오랜 기간 동안 친분관계를 유지하면서 원고가 남대문 시장에서 수입의류 사업을 할 당시인 1993. 7.경 방○○으로부터 무이자로 5,000만 원을 대여 받거나 그 외에도 방○○으로부터 여러 가지로 도움을 받은 적이 있었는데, 방○○의 남편인 이○영의 사업 실패로 이○영의 명의로 되어 있던 이 사건 부동산에 대한 부동산임의경매절차가 진행되자 그 절차에서 앞서 본 바와 같이 1995.5.16.이 사건 부동산을 1억 9,100만 원에 낙찰받아 같은 해 8. 19. 이에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. 한편 원고는 1998.3.16.경 이 사건 부동산을 담보로 주식회사 ○○은행(이하 ’○○은행’이라 한다)으로부터 5,000만 원 을 대출받으면서 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액을 6,000만 원으로 하는 근저당권설정등기를 하였고, 다시 1998.6.27.채권최고액을 3,600만 원으로 하는 근저당권설정등기를 하였다.

(2) 원고는 이 사건 부동산을 취득한 후에도 따로 주택을 소유하고 있어 이 사건 부동산에서 거주하지 않은 채 방○○과 이 사건 부동산에 관하여 전세(임대차)계약을 체결하고 방○○ 및 그 가족들로 하여금 이 사건 부동산에서 그대로 거주하도록 하면 서 2003.6.30.다시 방○○과 전세계약을 갱선하여 전세보증금을 4,000만 원 증액한 2억 원, 기간을 2년으로 하는 전세계약을 체결하였고, 그에 따라 방○○ 및 그 가족들은 1981.10.16.이 사건 부동산으로 전입한 이래 이 사건 부동산의 취득 및 양도를 전후하여 계속 이 사건 부동산에서 거주하여 오고 있다.

(3) 원고가 2004.11.20.경 방○○과 사이에 이 사건 부동산을 매도하기로 하는 매매계약을 체결한 후 방○○은 2005.1.25.이 사건 부동산에 관하여 소유권이전등기를 하면서 매매대금이 2억 7,000만 원(계약금 5,000만 원은 계약시에, 잔금 2억 2,000 만 원은 2004.12.27지불)으로 되어 있고, 매매계약체결일자가 2004.11.20.로 된 검인계약서를 제출하였고, 그에 따라 이 사건 부동산에 관하여 같은 날 방○○ 명의로 소유권이전등기가 되었다.

(4) 한편, 방○○은 2005.1.25.원고에게 이 사건 부동산에 관하여 근저당권자를 원고, 채권최고액을 6,000만 원으로 하는 근저당권설정등기를 하여 주었었고, 2005.2.1.앞서 원고가 1998.3.16.○○은행으로부터 대출받을 당시 ○○은행 앞으로 설정한 근저당권설정등기의 채무자 명의를 같은 날 확정채무의 면책적인수를 원인으로 하여 자신의 명의로 변경하였는데(1998.6.27.설정된 근저당권설정등기는 2005.1.31.말소되었다), 그 후 원고를 근저당권자로 하는 2005.1.25.자 근저당권설정등기는 2007 5. 4. 해지되어 말소되었고, ○○은행을 근저당권자로 하는 위 근저당권설정등기는 2007.5.25.해지되어 말소되었다.

(5) 피고가 2005. 8.경 이 사건 부동산의 양도에 따른 세무조사를 하면서 이 사건 부동산의 양도와 관련된 자료를 제출할 것을 요구하자, 원고는 방○○과 사이에 계약일자를 2004.12.20.로 하여 원고가 방○○에게 이 사건 부동산을 대금 3억 1,000만 원에 양도하되, 계약금 2억 원은 전제보증금으로 상계처리하고, 원고가 ○○은행으로부터 대출받은 5,000만 원 및 이자금을 포함하여 방○○이 승계하며, 잔금 6,000만 원에 대하여는 잔금지급일에 방○○이 원고 앞으로 이를 채권최고액으로 하는 근저당권설정 등기를 하여 주기로 한다는 내용으로 작성된 매매계약서(이 사건 매매계약서)를 제출 하였다.

(6) 원고와 방○○은 이 사건 부동산의 양도거래 이후에도 여러 차례 금전거래를 하였는데, 방○○은 이 사건 부동산의 양도 후 원고가 자진 신고한 양도소득세 및 주민세 합계 20,219,880원을 대납하여 주었고, 원고가 자신의 매제인 최○하에게 3,000만 원을 지급하여 줄 것을 요구하자 2007.7.9.최○하에게 3,000만 원을 송금하였을 뿐만 아니라 2008. 2.~3.경 원고에게 부과된 세금 등 합계 1,368만 원 상당을 대납하여 주었으며, 한편 원고는 2008. 2.경 방○○으로부터 돈을 빌린 후 2008. 5~6.경에 방○○에 2,000만 원을 변제하여 주었다.

(7) 이 사건 부동산의 기준시가는 2004.4.30.자 고시에 의하면 4억 3,300만 원, 2005.5.2.자 고시에 의하면, 4억 300만 원이고, 국세청이 파악하고 있는 2004. 12.경 의 이 사건 부동산의 일반적인 매매시세는 5억 5,000만 원 ~ 5억 8,000원 정도이며, 한편 이 사건 부동산과 같은 아파트단지 내로서 이 사건 부동산에 비하여 학교 통학이 나 주변 도로 소음의 영향 등에서 비교적 주거여건이 좋은 10동 303호에 대한 2004.9.27.경의 매매사례가액은 6억 1,000만 원이다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5, 9 내지 11, 14 내지 20호증, 을 제2 내 지 5호증의 각 기재, 증인 이○영의 증언, 변론 전체의 취지

• 라. 판단

(1) 양도차익산정의 기준이 되는 실지거래가액은 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미하고(대법원 2006.9.28.선고 2005두2971 판결 등 참조), 구 소득세법 제114조 제5항 에 의하면, 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있으며, 구 소득세법 시행령 제176조 의 2의 규정에 의하면, 그와 같은 사유의 하나로서 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가법인이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우를 들고 있으므로, 이 사건에서 원고가 이 사건 부동산의 양도에 관한 증빙서류로서 피고에게 제출한 이 사건 매매계약서 및 그에 기재된 매매가액이 허위임이 명백한 경우에 해당하는지 여부에 관하여 본다.

(2) 위 인정사실에 의하면, 이 사건 매매계약서에 기재된 이 사건 부동산의 매매가액이 3억 1,000만 원인 반면, 2004.4.30.자 고시에 의한 이 사건 부동산의 기준시가가 4억 3,300만 원, 이 사건 부동산의 양도일 무렵의 일반적인 매매 시세가 5억 5,000 만 원 ~ 5억 8,000만 원, 같은 아파트 단지내 비교대상 아파트의 매매사례가액이 6억 1,000만 원이었으며, 나아가 이 사건 매매계약서의 작성일자가 2004.12.20.로 되어 있는 반면, 이 사건 부동산에 대한 소유권이전등기 당시 제출된 검인계약서상의 매매계약일이 2004.11.20.로 되어 있기는 하나, 위와 같은 사정만으로는 위 인정사실에 나타나는 다음과 같은 사정 즉, ① 원고와 방○○은 중학교 동창관계로 원고가 이 사건 부동산을 취득하기 훨씬 전부터 방○○이 원고에게 사업자금을 대여하여 주는 등 친밀한 관계를 유지하여 왔고, 이 사건 부동산의 양도 이후에도 금전대여 등 경제적 인면은 물론 사적인 친분관계를 계속하여 유지하고 있는 것으로 보이는 점, ② 이 사건 부동산은 원래 방○○의 남편인 이○영의 소유였는데, 원고가 1995. 5.경 경매를 통하여 이를 취득한 이후에도 방○○과 임대차계약을 체결하여 방○○ 및 그 가족으로 하여금 이 사건 부동산에서 거주하도록 함으로써 방○○ 및 그 가족이 1981. 10.경 이 사건 부동산으로 전입한 이래 계속하여 거주하여 오고 있는 아파트인 점, ③ 이 사건 부동산에 관하여 방○○ 앞으로 소유권이전등기가 되면서 이 사건 매매계약서에서 정한 약정대로 원래 원고가 ○○은행 앞으로 설정하여 준 근저당권설정등기의 채무자 명의가 방○○ 명의로 변경되었고, 그 무렵 잔금 등의 지급을 위한 담보로 이 사건 부동산에 관하여 근저당권자를 원고, 채권최고액을 6,000만 원으로 하는 근저당권이 설정되었을 뿐만 아니라 이 사건 부동산의 양도 후 원고와 방○○ 사이의 금전거래관계에 비추어 위 근저당권의 피담보채무액에 상당하는 금액이 사실상 정산된 것으로 보이는 점, ④ 이 사건 매매계약서에 의한 양도가액이 원고와 방○○ 사이의 친분관계나 이 사건 부동산의 취득 및 양도경위, 그 거주관계 등을 감안하면 이 사건 부동산의 기준시가나 일반적인 시세에 비하여 현저히 저렴하다고 단정하기도 어려운 점 등에 비추어 보면, 이 사건 매매계약서 및 그에 기재된 이 사건 부동산의 양도가액 3억 1,000만 원 이 허위임이 명백하여 이를 이 사건 부동산의 실지거래가액이 아니라고 단정하기 어렵고, 오히려 위와 같은 사정에 비추어 원고와 방○○ 사이에서는 이 사건 부동산을 일반적인 시세보다 낮은 가격으로 매매가격을 정하였을 여지가 충분하여 이 사건 매매계약서에 기재된 3억 1,000만 원이 이 사건 부동산의 실지거래가액에 부합할 개연성이 있다고 할 것이다.

(3) 그럼에도 피고가 이 사건 매매계약서 및 그에 기재된 양도가액이 허위임이 명백하다고 판단하여 매매사례가액을 실지거래가액으로 의제하여 한 이 사건 처분은 부적법하다.

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로, 이를 인용하기를 하여 주문과 같이 판결한다.