분양권 매도를 의뢰하면서 의뢰가액을 초과하여 받은 금액이 중개사에게 귀속된 경우

1. 피고가 2007. 5. 1. 원고에게 한 양도소득세 32,447,520원의 부과처분 중 12,799,180 원을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 1/3은 원고가 2/3는 피고가 각 부담한다. 청구취지 피고가 2007. 5. 1. 원고에게 한 양도소득세 32,447,520원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2001. 8. 30. 부천시 원미구 ○동 517-4 토지 222.1㎡의 택지분양권(이하 ‘이 사건 분양권’)을 149,850,000원에 분양받아 계약금 14,985,000원을 납부한 상태에서 2001. 11. 29. 김★★에게 양도하였다.
• 나. 원고는 2001. 12. 8. 피고에게 양도소득과세표준 예정신고를 하면서 기납부 분양 계약금에 해당하는 14,985,000원에 양도하여 양도차익이 없다고 신고하였다.
• 다. 피고는 2007. 5. 1., 원고가 김★★로부터 프리미엄 41,100,000원을 합한 56,085,000원을 받고 이 사건 분양권을 양도하였다는 이유로 양도차익을 41,100,000원 으로 산정한 후 그에 따른 양도소득세 32,447,520원을 부과하여 고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’). [인정근거] 다툼 없는 사실, 을1, 2호증(가지 번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 원고는 프리미엄 20.000.000원에 이 사건 분양권의 매도를 의뢰하였을 뿐인데 매도의뢰를 받은 ◇◇부동산 공인중개사 등이 원고 몰래 프리미엄 41,100,000원에 매도하고 원고에게는 프리미엄 20,000,000원을 전달하였다. 따라서, 분양계약금 14,985,000원에 프리미엄 20,000,000원을 합한 34,985,000원이 이 사건 분양권의 양도가액이다. 그 양도가액에서 취득가액 14,985,000원과 중개수수료 3,000,000원 및 실비용 485,000 원을 공제한 16,515,000원이 양도차익이다. 따라서 양도차익을 41,100,000원으로 보고 한 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 관계법령 별지 관계법령 기재와 같다.
• 다. 인정사실

(1) 원고는 2001. 9. 30.경 ◇◇부동산 중개보조원인 견◎◎에게 이 사건 분양권의 매도를 의뢰하면서 프리미엄으로 20,000,000원을 받아주되 20,000,000원을 초과하여 받는 프리미엄은 ◇◇부동산 공인중개사 등이 가져갈 수 있도록 하였다.

(2) 2001. 11. 8.경 원고를 중개ㆍ대리한 견◎◎는 김★★를 중개ㆍ대리한 ◆◆부동 산의 공인중개사와 사이에 이 사건 부동산에 관하여 매매대금을 56,085,000원(기납부 분양계약금 14,985,000원, 프리미엄 41,100,000원, 나머지 미분양대금은 김★★가 승계) 으로 정하여 매매계약을 체결하였다.

(3) 매매대금 56,085,000원 중 31,500,000원(2001. 11. 8.경 4,000,000원, 2001. 11. 29.경 27,500,000원)은 원고에게 전달되었고, 나머지 24,585,000원(중개수수료 3,000,000원, ◇◇부동산이 지출한 비용 485,000원, 초과 프리미엄 21,100,000원)은 ◇◇부동산 공인중개사와 중개보조원 및 ◆◆부동산의 공인중개사 등이 나누어 가졌다. [인정근거] 갑1, 3, 4, 5호증(가지 번호 포함)의 각 기재, 증인 견◎◎의 증언, 변론 전체의 취지

• 라. 판단

(1) 양도가액 위 인정사실에 의하면, 원고의 위임에 따라 견◎◎가 원고를 적법하게 대리하여 이 사건 분양권에 대한 매매계약을 체결하였으므로 이 사건 분양권에 대한 매매대금으로 지급된 56,085,000원은 모두 매도인인 원고에게 귀속되었다고 해야 한다. 따라서 이 사건 분양권의 양도가액은 56,085,000원이다.

(2) 필요경비 (가) 이 사건 분양권의 취득가액은 14,985,000원이고 이는 필요경비에 해당한다. (나) 중개수수료 3,000,000원과 ◇◇부동산이 지출한 비용에 대한 지급금 485,000원에 대하여 본다. 이 돈은 이 사건 분양권을 양도하기 위하여 지출된 비용이므로 소득세법 제97조 제1항 제4호, 구 소득세법 시행령(2007. 2. 28. 대통령령 제19890호로 개정되기 전의 것) 제163조 제5항 제1호에서 정한 필요비용에 해당한다. (다) 원고가 ◇◇부동산 등에게 지급한 초과 프리미엄 21,100,000원에 대하여 본다. 이는 공인중개사가 프리미엄 20,000,000원을 덧붙인 가격에 이 사건 분양권의 매매를 성사시켜 주는 것에 대한 보수라고 보이므로 공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률에서 정한 중개수수료 이외에 추가로 지급하기로 한 중개수수료라 고 보인다. 이것이 중개수수료에 해당되는 이상 그 금액이 법정 중개수수료의 금액을 초과한다거나 매매대금에서 상당한 비중을 차지하고 있다고 하더라도 그 금액 전체가 필요경비에 해당한다(대법원 1985. 10. 22. 선고 85누322 판결 등 참조). (라) 따라서, 취득가액을 포함한 필요경비는 합계금 39,570,000원이다.

(3) 정당한 세액의 계산 이 사건 분양권의 양도차익은 16,515,000원(양도가액 56,085,000원 - 필요경비 39,570,000원)이다. 이에 따라 산출한 양도소득세는 별지 세액계산서 기재와 같이 12,799,180원이 된다.

그렇다면, 이 사건 처분 중 위 정당한 세액인 12,799,180원을 초과하는 부분은 위법하므로 원고의 이 사건 청구는 위 정당한 세액인 12,799,180원을 초과하는 범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각한다.