보유주택의 재고자산 해당여부

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2006. 3. 14. 원고에 대하여 한 2005년도 귀속분 양도소득세 57,871,190원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 1999. 8. 2. ○○시 ○○○구 ○○동 0000-00 대 225.6m² 지상에 철근콘크리트조 평스라브지붕 다가구주택 1층 133.68m², 2층 199.68m², 3층 133.68m²(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)를 신축하여 1999. 8. 27. 소유권보존등기를 마쳤다.
• 나. 원고는 2005. 4. 28. 이 사건 주택을 양도하고, 토지는 기준시가를 기준으로, 건물은 실지거래가액을 기준으로 각 양도차익을 산정하여 2005. 6. 29. 양도소득세 16,766,469원을 신고, 납부하였다.
• 다. 피고는 2006. 3. 14. 이 사건 주택 이외에 3주택을 소유하고 있다는 이유로 원고를 1세대 3주택이상 보유자로 보아 장기보유특별공제를 배제하고 60% 중과세율을 적용하여 양도소득세 57,871,190원을 부과 ․ 고지하는 이 사건 처분을 하였다.
• 라. 원고가 이 사건 처분에 불복하여 2006. 5. 9. 이의신청을 제기하였으나, 2006. 7. 26. 기각결정을 받았고, 2006. 9.20. 심판청구를 하였으나, 2006. 12. 27. 기각결정을 받았다. [인정 근거] 갑 제1호증 내지 갑 제6호증의 2, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 원고는 주택을 신축하여 판매하는 주택신축 판매업자로 이 사건 주택의 양도 당시 소유하고 있던 ○○시 ○○동 0000-0 소재 3층 단독주택 및 근린생활시설(이하 ‘이 사건 제1주택’이라 한다) 및 ○○○시 ○○읍 ○○리 000-0 소재 5층 단독주택 및 근린생활시설(이하 ‘이 사건 제2주택’이라 한다)은 원고가 직접 신축하였으나 부동산 경기의 침체 등으로 판매가 되지 않아 재고자산으로 보유하고 있을 뿐이므로 위 각 주택은 1세대 3주택 판정시 제외되는 재고자산인바, 이를 원고가 보유한 주택수에 포함하여 양도소득세를 중과하는 것은 위법하다.
• 나. 관계 법령

○ 소득세법 제25조 (총수입금액계산의 특례)

② 거주자가 재고자산 또는 임목을 가사용으로 소비하거나 이를 종업원 또는 타인에게 지급한 경우에도 이를 소비 또는 지급한 때의 가액에 상당하는 금액은 그 날이 속하는 연도의 사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 이를 총수입금액에 산입한다.

○ 소득세법 제94조 (양도소득의 범위)

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 (지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물 (건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 다. 인정사실 갑 제7호증의 1 내지 갑 제8호증의 5, 을 제2호증의 1 내지 4의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 아래와 같은 사실을 인정할 수 있다.

(1) 원고는 2001. 12. 21.경 ○○○으로부터 ○○○시 ○○읍 ○○리 000 ○○아파트 000동 0000호를 양수하여 현재까지 보유하고 있다.

(2) 원고는 2002. 7. 8. 이 사건 제1주택을 신축하여 사용승인을 받고, 2003. 7. 13. 원고 명의로 소유권보존등기절차를 마쳤는데, 이 사건 제1주택은 대지면적 254.6m², 연면적 492.72m²의 상가 및 다가구주택으로 구성된 겸용주택이다.

(3) 원고는 2003. 6. 18. 이 사건 제2주택을 신축하여 사용승인 받고, 2003. 6. 26. 원고 명의로 소유권보존등기절차를 마쳤는데, 이 사건 제2주택은 대지면적 222.6m², 연면적 492.1m²의 상가 및 다가구주택으로 구성된 겸용주택이다.

(4) 원고는 이 사건 제1, 제2 주택을 현재까지도 처분하지 않고 회계장부상 재고자산으로 계상하여 두고 있다.

(5) 원고는 2001. 10. 20. ○○○시 ○○읍 ○○리 000-0 대 208.6m² 지상에 지하층 지상 3층 규모의 단독주택을 신축하여 2001. 11. 10. 소유권보존등기를 마친 후 2002. 7. 8.경 ○○○에게 양도하였다.

(6) 원고는 2001. 11. 15. ○○○시 ○○읍 ○○리 000-0 대 208.4m² 지상에 지하 1층, 지상 3층 규모의 단독주택을 신축하여 2001. 12. 3. 소유권보존등기를 마친 후 2002. 3. 27.경 ○○○ 외 1인에게 양도하였다.

(7) 원고는 이 사건 제1주택을 임대하여 임대보증금 120,000,000원, 월 임대료 2,100,000원 이상의 소득을 올리고 있다.

• 라. 판단 주택신축판매업자가 판매 목적으로 신축한 주택이라 할 지라도 상당 기간 동안 다른 목적에 전용함으로써 신축주택을 보유하는 목적이 임대 등 다른 용도로 사용함에 있다고 인정될 경우 이를 재고자산으로 분류하여 양도소득세의 과세대상에서 제외할 수는 없는 것이다(대법원 1992.9.14. 선고 92누8439 판결 참조). 살피건대, 갑 제13호증의 1 내지 갑 제16호증의 8의 각 기재만으로는 원고가 부동산 경기의 급격한 침체로 인하여 이 사건 제1, 제2주택을 현재까지도 매도하지 못하는 불가피한 사정이 있다고 인정하기에 부족하고, 달리 그와 같은 주장을 인정할 만한 아무런 자료가 없고, 오히려, 위에서 살펴본 바와 같이 원고가 보유하고 있는 주택은 순수한 다가구주택이 아니라 상가가 포함되어 있는 겸용주택이라는 사실, 원고가 실제로 이 사건 제1주택의 상가 부분을 임대하여 상당한 임대소득을 올리고 있는 사실, 원고가 이 사건 제1, 제2주택을 신축한지 4,5년이 지난 현재까지도 처분을 하지 않은 채 여전히 임대목적용으로 사용하고 있다는 점 등을 종합하여 보건대, 사회통념상 이 사건 제1, 제2주택을 양도소득세의 과세대상에서 제외되는 재고자산에 해당한다고 보기 어렵고, 피고가 이를 원고가 보유하고 있는 주택수에 포함시켜 이 사건 처분을 한 것은 적법하다.

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.