투기지역 지정전에 잔금을 지급받아 양수자에게 대여한 경우 양도시기

1. 피고가 2007.1.31. 원고에 대하여 한 양도소득세 162,380,280우너의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청구취지 주문과 같다.

• 가. 원고는 ○○시 ○○구 ○○동 산 134-○ 임야 4,165㎡, 같은 동 303-○ 대 222㎡, 같은동 303-○ 전 76㎡(이하 위3필지의 토지를‘이 사건 토지’라 한다)를 ○○○○○주식회사 (2003.7.12. 변경 전 상호: ○○건설 주식회사), 주식회사 ○○걸선 및 ○○삽업개발 주식회사(이하 위 3개 법인을 통칭하여‘매수회사들’이라 한다)에게 각 20/30, 7/30, 3/30의 각 지분을 양도하고, 양도시기를 2004.8.24.로 하여 양도가액을 기준시가로 산정한 다음 양도소득세 신고기한이 지난 2005.11.24. 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 피고는 이 사건 토지의 양도시기를 그 소재지역이 부동산투기지역으로 지정된 2004.8.25. 이후인 2006.4.20.로 보아 양도가액을 실지가액으로 산정하여 2007.1.2. 원고에게 2006년 귀속 양도소득세 162,380,280원을 경정·고지하는 이 사건 처분을 하였다.
• 다. 원고는 이에 불복하여 2007.3.16. 국세심판원장에게 심판청구를 하였는데, 국세 심판원장은 2007.6.29. 위 심판청구를 기각하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1~3, 을1, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 원고는 이 사건 토지가 부동산투기지역으로 지정되기 이전인 2004.8.24. 매매대금 전액을 지급받았는바, 이 사건 부동산의 양도시기는 위 매매대금의 청산일인 2004.8.24. 이므로 양도가액을 기준시가로 산정하여야 함에도 그 양도시기를 2006.4.20.로 보고 양도가액을 실거래가액으로 산정하여서 한 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 관계법령 소득세법 제98조 소득세법 제96조
• 다. 인정사실

(1) 원고는 2002.11.8. 매수회사들과 사이에 이 사건 토지에 대하여 대금을 1,521,126,000원으로 하되, 계약금 152,112,000원에 대하여는 2002.11.8., 중도금 608,451,000원에 대하여는 사업승인 후 1개월 이내, 자금 760,563,000원에 대하여는 중도금 지급 후 5개월 이내(다만, 지장물 미철거 및 세입자 등의 이주지연으로 토지사용이 곤란한 경우에는 동 시기만큼 순연)로 각 지급기일을 정하여 각 매매계약을 체결하였다(다만, 위 대금의 액수는 매수회사들의 합계이고, 각 매수회사들의 해당금액은 앞서 본 지분비율에 의한 계산금액이다)

(2) 매수회사들은 공동으로 택지개발 및 아파트 건축분양사업을 영위하고자 원고 등 500여 명으로부터 이 사건 토지 소재지 일대의 토지를 매수하였는데, 그 토지의 매수업무 등의 처리를 주식회사 ○○○피(뒤에 ○○건설 주식회사 합병됨) 및 ○○걸설 등이 매수회사들의 것을 일관하여 지급하는 방법으로 하였다.

(3) 한편, 원고는 매수회사들의 요청에 따라 2002.11.14. 이 사건 토지에 관하여 ○○○○신탁 주식회사(이하‘○○○신탁’이라 한다) 명의로 소유권이전의 신탁등기를 마쳐 주었고, 계약금 및 중도금을 약정기일에 모두 지급받았다.

(4) 그 후 이 사건 토지의 소재지가 2002.11.20. 토지거래허가지역으로 지정되어 토지거래허가를 받지 못한 상태에서, 2004.8.경에 이르러 이 사건 토지 소재지에 대한 부동산투기지역의 지정이 예고되자, 원고 등 매도인들의 양도소득세가 당초보다 증가 될 것이 명백함에도 당초의 매매계약서에 그 증가분에 대한 분담사항을 약정해 두지 아니한 것이 문제로 대두되었다. 매수회사들은 위 도시개발사업을 원활하게 진행하고자 잔금지급시기의 변경에 관련된 계약 내용의 변경에 관한 매도인들의 요구를 수요하여 매도인들과 사이에 계약 내용을 변경하기로 합의하였는데, 그 무렵 원고와의 사이에서 잔금 사정을 고려하여 원고가 잔금을 지급받은 다음 매수회사들에 대여하기로 약정하고, 위 잔금지급기일의 변경과 함께 계약날짜를 당초 계약일인 2002.11.18.로 소급하여 기재한 매매계약서를 재작성 하였다.

(5) 한편, 원고는 2004.8.24. 매수회사들로부터 위 잔금 760,563,000원을 지급받은 다음, 매수회사들에게 위 잔금에 대하여 변제기한을 ‘○○식사구역 도시개발 사업지의 연하는 것으로 정하여 금전소비대차계약을 체결하고, 즉시 매수회사들에게 위 잔금 760,563,000원을 대여하였다.

(6) 매수회사들은 2004.8.24. 위 잔금지급액을 선급금계정으로 처리하고 위 차입금을 보통예금으로 전표 처리하여 보조원장에 기장하였으며, 이 사건 토지에 관하여 2004.8.24.로부터 30일 이내에 취득세를 납부하였고, 2005년부터 재산세를 납부하였다.

(7) 그 후 2005.8.30. 토지개발계획에 이어 2006.5.11. 개발사업실시계획이 각 승인되자, 원고와 매수회사들은 2006.7.경 이 사건 토지에 대한 토지거래허가를 받고, 2006.7.14. 대한토지신탁 명의의 신탁등기를 원고읨 의로 환원하지 않은 채 매수회사들의 각 명의로 소유권이전등기를 마쳤다가 같은 날 다시 대한토지신탁 명의로 신탁등기를 마쳤다.

(8) 원고는 매수회사들로부터 위 대여금 중 2005.11.11. 7억 원, 2006.4.20. 60,563,000원 각 지급받아 합계 760,563,000원을 모두 지급받았다. [채택증거] 갑4-1~6, 갑5-1~3, 갑6, 갑7·8 1~3 갑9, 갑 10-1~5, 갑13-1·2, 증인 노○완(일부), 이 법원의 디에스○○○ 주식회사에 대한 사실조회결과(일부)

• 라. 판단 앞서 본 사실 및 이 사건 변론에 나타난 다음과 같은 사정 즉, ① 원고와 매수회사 등은 당초 도시개발사업의 승인시기가 불투명하여 중도금 및 잔금의 지급기일을 확정하지 못한 채 사업승인일과 결부시켜 정해 두었다가 이 사건 토지 소재지의 부동산투기지역 지정 예고로 양도소득세가 예기치 않게 증가될 것으로 예상되자 잔금지급기일을 변경하되, 원고가 지급받은 잔금을 매수회사들의 자금사정을 고열하여 대여하기로 약정하고 그에 따라 원고가 매수회사들로부터 잔금을 지급받아 즉시 대여한 후 다시 변제를 받은 것인바, 이와 같은 잔금의 지급방식에 대하여 당사자들의 약정과 그에 따른 이행에 있어 잔금의 지급시기와 대여금의 대여기시가 매우 근접한 시기에 이루었다는 사정만으로는 이들 약정이 형식적인 것에 불과하다고 보아 부인할 만한 특별한 사는 사정만으로는 이들 약정이 형식적인 것에 불과하다고 보아 부인할 만한 특별한 사정이 있는 것으로 보이지 않는 점(위와 같은 변경계약에 의하여 원고가 양도소득세를 절세하고 잔금을 당초 계약에 의한 것보다 미리 받게 되는 등 상당한 이익을 얻는 입장에 있었다는 점에 비추어 보면, 위 금전소비대차가 이자부이었는지 여부는 이들 약정의 형식 및 실질을 해석하는 데에 결론을 달리하게 되는 결정적인 근거가 되지 않는다), ② 매수회사들이 위 잔금 지급 후에 이 사건 토지의 매수에 따른 취득세와 재산세 등을 모두 납부하여 실질적인 소유자로서 지위에서 행위를 해왔을 뿐 아니라, 원고는 매수회사들의 요청에 따라 당초 계약 후 곧바로 대한토지신착에 이 사건 토지를 신탁하여 토지 소유자로서 별다른 권리행사를 할 수 없었던 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 토지에 관한 매매대금의 잔금청산일은 원고가 잔금을 대여하고 그 대여금을 최종적으로 지급받은 2006.4.20.이 아니라 당초 잔금을 지급받은 2004.8.24.이라고 할 것이므로 이 사건 토지의 양도시기가 부동산투기지역 지정일 이후라는 전제에서 한 이 사건 처분은 위법하다.

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.