간주임대료 계산시 건물기준시가에 의한 건물신축비의 적수 공제가 적법 여부

1.원고의 청구를 기각한다. 2.소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2006. 2. 1. 원고에 대하여 한 1998년 귀속 종합소득세 5,455,816원, 1999년 귀속 종합소득세 5,610,828원, 2000년 귀속 종합소득세 2,452,412원의 각 부과처분을 취소한다(소장 기재 처분일자 2006. 4..25.은 오기로 보인다).

1. 처분의 경위 다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1, 2호증, 을1호증의 1, 2, 을2호증의 1, 2, 을3호증의 1, 2, 을4, 5, 6호증, 을11호증의 1의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이을 인정할 수 있다.

• 가. 원고는 1996. 11. 2.경 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대 243㎡ 지상에 대세대주택 11세대(이하 토지 및 다세대주택을 ‘이 사건 부동산’이라고 한다)를 신축하여 그때부터 그 중 10세대를 임대하여 오다가 2002. 7. 19.경 이 사건 부동산을 양도하였다.
• 나. 원고가 이 사건 부동산에 대한 임대소득을 신고하지 아니하자,피고는 2006. 2. 1. 원고에 대하여 아래의 <표 1>에 기재되어 있는 ‘② 건설비 상당액 적수’를 차감하지 아니하고 임대보증금 적수만을 고려하여 계산한 임대소득을 기준으로 1998년 귀속 종합소득세 7,464,340원, 1999귀속 종합소득세 7,547,730원, 2000년 귀속 종합소득세 4,059,200원의 부과처분을 하였다.
• 다. 이에 원고는 2006. 4 14. 임대용 부동산에 대한 임대수입(간주임대료)을 계산함에 있어서 구 소득세법 시행령(2000. 12.29. 대통령령 제17032호로 개정되기 전의 것 이하 같다) 제53조 제2항에 따라 원고가 실제 지출한 건물신축비(설계감리비, 건물도급공사비, 직접공사비)를 건설비 상당액으로 한 임대수입금액을 계산하여 임대소득을 산정하여야 한다고 주장하면서 심판청구를 제기하였고, 피고는 2006. 4 25. 직권으로<표 1>의 기재와 같이 임대 다세대주택의 공유면적 118.46㎡를 제외한 전유면적 410.2㎡와 구 소득세법 시행령 제53조 제3항 에 따라 이사건 주택에 대한 ‘2006년도 기준의 1996년 신축건물의 기준시가인 310,000/㎡’를 기준으로 하여 건설비 상당액 적수 46,414,300,000원(=410.2X310,000X365)을 적용하여 계산한 임대소득을 기준으로 1998년 귀속 종합소득세 5,455,816원, 199년 귀속 종합소득세 5,610,828원, 2000년 귀속 2,452,412원으로 감액경정하였다(이하 위와 같이 감액된 2006. 2. 1.자 부과 처분을 이 사건 처분‘이라고 한다). <표 1> 2006. 4. 25.자 종합소득세 계산 내역 종합소득세 계산 내역 (공유면적 배제) 단위당 기준시가: 310,000원/㎡, 전유면적: 410.2㎡ 구분 1998년도 1999년도 2000년도

① 임대보증금 적수 200,741,000,000 184,392,000,000 186,408,000,000

② 건설비 상당액 적수 46,414,130,000 46,414,130,000 46,414,130,000

③ 차감 적수(①-②) 154,326,870,000 137,977,870,000 139,993,870,000

④ 이자율 9% 7.5% 7.5%

⑤ 간주임대료(③X④÷365) 38,053,201 28,351,617 28,765,864

⑥ 월세임대수입 360,000 1440,000 2,880,000

⑦ 임대수입합계(⑤+⑥) 38,413,201 28,351,617 31,645,864

⑧ 임대수입합계(⑦X45%) 17,285,940 13,406,228 14,240,639

⑨ 근로소득금액 38,600,000 32,820,000 3,720,000

⑩ 소득금액합계(⑧+⑨) 55,885,940 46,226,228 17,960,639

⑪ 소득공제 8,490,000 10,439,000 6,600,000

⑫ 과세표준(⑩-⑪) 47,395,940 35,787,228 11,360,639

⑬ 세율 30% 20% 20%

⑭ 산출세액(⑫X⑬) 9,218,782 6,157,446 1,272,128

⑮ 세액공제 600,000 600,000 159,900

⑯ 결정세액(⑭-⑮) 8,618,782 5,557,446 1,112,228

⑰ 신고불성실가산세 839,356 501,863 254,425

⑱ 납부불성실가산세 419,678 2,559,650 1,085,760

⑲ 가산세합계(⑰+⑱) 1,259,034 3.101.513 1,340,185

⑳ 총결정세액(⑯+⑲) 9,877,816 8,658,959 2,452,413 (21)원천징수세액 4,422,000 3,048,130 (22)차갑징수세액(⑳-(21) 5,455,816 5,610,829 2,452,413

• 가. 원고의 주장

① 원고는 위 임대주택 신축과 관련하여 설계비 16,000,000원, 도급공사비 410,800,000원, 직접공사비 143,404,217원 합게 570,204,217원의 건설비를 실제로 지출 하였는데, 피고는 총수입금액을 계산함에 있어서 건설비 상당액을 원고가 실제로 지출한 금액이 아닌 신축당시의 기순시가에 의하여 추계하였고, ② 건설비 상당액 적수를 상정함에 있어서도 공유면적을 포함하여야 함에도 불구하고 공유면적을 제외하고 전유면적만으로 산정하였다. 따라서 이 사전 처분은 위법하다.

• 나. 관계법령 별지 ‘관계법령’ 기재와 같다.
• 다. 판단

(1) 추계의 적법 여부 (가) 구 소득세법(2000. 12. 29. 법률 제6292호로 개정되기 전의 것) 제80조 제3항은 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 하되, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다고 규정하고 있고, 구 소득세법 시행령 제143조 제1항 은 추계조사할 수 있는 경우로서, 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우(제1호), 기장의 내용이 시설규모∙종업원수∙원자재∙상품 또는 제품의 시가∙각종 요금 등에 비추어 허위임이 명백한 경우(제2호), 기장의 내용이 원자재 사용량∙전력 사용량 기타 조업상황에 비추어 허위임이 명백한 경우(제3호)를 들고 있다. 위 각 규정을 종합하여 보면, 소득세의 과세표준과 세액은 실지조사방법에 따라 밝혀진 실액에 의하여 결정하는 것이 원칙이고, 추계조사방법에 의하여 이를 결정 또는 경정하려면 납세자의 장부나 증빙서류 등이 없거나 그 중요부분이 미비 또는 허위로 기재되어 신뢰성이 없고 달리 과세관청이 그 소득의 실액을 밝힐 수 있는 방법이 없는 때에 한하여 허용되는 것이라고 할 것이다. (나) 이사건에 관하여 보건대, 갑3 내지 14호증의 각 기재에 의하면 원고는 실제 건설비 지축액에 대한 증빙자료로서 공사도급계약서, 시설공사 내역서, 영수증, 입금표. 거래명세표, 무통장 입금증(5매 합계 35,017,000원), 세금계산서(11,442,925원) 등을 제시하고 있는 사실을 이정할 수 있는바, 위 인정사실에 나타나는 아래의 점들, 즉 원고가 제출한 증빙자료 중 비교적 객관성과 신뢰성이 담보되는 무통장 입금증, 세금계산서는 원고 주장의 전체 건설비 상당액 570,204,217원 중 합계 46,459,925원에 불과하고 영수증, 입금표, 거래명세표만으로는 건설비의 지급 여부가 명확히 확인되지는 않는 점, 이 사건 신푹공사의 건설비가 원고가 주장하근 것처럼 570,204,217원이라면 공사의 도급, 자금의 조달, 지출 등과 관련된 자료가 상당수 종재하여야 할 터인데 원고가 그와 같은 자료를 제출하지 못하는 점, 원고가 제출한 다른 자료만으로는 전체적인 건축공정과 관련하여 합리적으로 지출액의 정당성을 따지기는 어려워 보이는 점 등에 비추어 보면, 원고가 제출한 증빙자료만으로는 간주임대료 산정을 위한 건설비 상당액을 계산할 수는 없다고 할 것이므로, 구 소득세법 제80조 제3항, 구 소득세법 시행령 제143조 제1항 제1호 에서 추계사유로 규정하고 있는 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우에 해당한다고 할 것이다. 그러므로 이점을 다투는 원고의 주장은 받아들일 수 없다.

(2) 공유면적 포함 여부 (가) 구 소득세법 시행규칙(2002. 4. 13. 재정경제부령 제259호로 개정되기 전의 것) 제23조 제2항 제2호에는, 건설비 상당액을 ‘임대용 부동산의 매입∙건설비X임대면적/건축물의 연면적’의 산식에 따라 계산하도록 규정되어 있다 (나) 그런데 위 전체 건축물의 연면적에는 건물의 주차장이나 기계실 등 공유면적도 포함되는 점, 당해 건물에 권리를 가지는 자는 각 공유부분에 대하여도 사용, 수익 할 수 있는 권리를 가지고 있고 임대인도 임대면적비율에 상응하는 공유면적도 보증금을 받고 임대한 것으로 보는 것이 타당한 점, 나아가 간주임대료 산정에 있어서 보증금의 적수에서 건설비 상당액의 적수가 차감되므로 공유면적의 보증금에 상응하는 건설비 상당액을 차감하여 주는 것이공평한 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 건설비 상당액 적수를 산정함에 있어서 공유면적 118.46㎡를 포함하여야 할 것이다. 따라서 이 점을 다투는 원고의 주장은 이유 있다.

(3) 기준시가 산정 관련 (가) 구 소득세법 시행령 제53조 제3항 은 임대용 부동산의 건설비 상당액의 적수를 취득당시의 소득세법 제99조 에 규정하는 기준시가에 의하여 계산하도록 규정하고 있고, 구 소득세법(1999. 12. 28. 법륙 제5994호로 개정되기 전의 것)제99조 제1항 제1호 나목은 건물의 기준시가는 대통령령이 정하는 과세시가표준액에 의하도록 규정하고 있으며, 구 소득세법 시행령(1996. 12. 31. 대통령령 제15138호 개정되기 전의것) 제164조 제3항은 “대통령령이 정하는 과세시가표준액에 의한 가액”이라 함은 지방세법 시행령 제80조 의 2에 규정한 시가표준액에 의한 가액을 의미한다고 규정하고 있으므로, 이사건 건물의 신축년도인 1996년도를 기준으로 한 과세시가표준액(기준시가)을 기준으로 하여야 할 것이다. (나) 이사건에 관하여 보건대, 피고는 2006년도를 기준으로 한 1996년 신축건물의 기준시가인 310,000원/㎡를 적용하였는바, 을10호증의 1의 기재에 의하면 이사건 건물의 신축년도인 1996년도를 기준으로 한 1998~2000년 적용 과세시가표준액(기준시가)은 134,000원/㎡인 사실을 인정할 수 있으므로, 피고의 기준시가 적용에 잘못이 있다고 할 것이다.

(4) 정당한 세액의 계산 살피건대, 건설비 상당액을 산정함에 있어서 공유면적 118.46㎡을 추가로 임대면적에 포함하고, 기준시가를 134,000원/㎡ 적용하여 세액을 계산하면 아래의 <표 2>와 같이 된다. <표 2> 정당한 종합소득세 계산 내역 종합소득세 계산 내역 (공유면적 배제) 단위당 기준시가: 310,000원/㎡, 전유면적: 410.2㎡ 구분 1998년도 1999년도 2000년도

① 임대보증금 적수 200,741,000,000 184,392,000,000 186,408,000,000

② 건설비 상당액 적수 25,856,760,600 25,856,760,600 25,856,760,600

③ 차감 적수(①-②) 174,884,239,400 158,535,239,400 160,551,239,400

④ 이자율 9% 7.5% 7.5%

⑤ 간주임대료(③X④÷365) 43,122,141 32,757,734 32,989,981

⑥ 월세임대수입 360,000 1,440,000 2,880,000

⑦ 임대수입합계(⑤+⑥) 43,482,141 34,015,734 35,869,981

⑧ 임대수입합계(⑦X45%) 19,566,964 15.307.080 16,141,491

⑨ 근로소득금액 38,600,000 32,820,000 3,720,000

⑩ 소득금액합계(⑧+⑨) 58,166,964 48,127,080 19,861,491

⑪ 소득공제 8,490,000 10,439,000 6,600,000

⑫ 과세표준(⑩-⑪) 49,676,964 37,688,080 13,261,491

⑬ 세율 30% 20% 20%

⑭ 산출세액(⑫X⑬) 9,903,089 6,537,616 1,652,298

⑮ 세액공제 600,000 600,000 159,900

⑯ 결정세액(⑭-⑮) 9,303,089 5,937,616 1,492,398

⑰ 신고불성실가산세 666,266 697,897 330,460

⑱ 납부불성실가산세 488,109 2.993.508 1.273.762

⑲ 가산세합계(⑰+⑱) 1,154,375 3,691,405 1,604,222

⑳ 총결정세액(⑯+⑲) 10,457,464 9,629,021 3,096,620 (21)원천징수세액 4,422,000 3,048,130 (22)차갑징수세액(⑳-(21) 6,035,464 6,580,891 3,096,620

(5) 소결론 그런데 위 <표 2>에서 보는 바와 같이 원고에 대한 정당한 1998 ~ 2000년도 종합소득세(1998년 귀속 종합소득세 6,035,464원, 1999년 귀속 종합소득세 6,580,891원,2000년 귀속 종합소득세 3,096,620원)는 이 사건 처분보다 그 금액이 많으므로, 이 사건 처분은 비록 건설비 상당액의 적수를 계산함에 있어서 공유면적을 포함시키지 아니하고 기준시가 적용에 있어서 공유면적을 포함시키지 아니하고 기준시가 적용에 있어서 잘못이 있다고 하더라도, 위법하지는 않다고 할 것이다.

그렇다고 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [서울고등법원2007누22995 (2008.03.25)]

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 및 항 소 취 지 제1심 판결을 취소한다. 피고가 2006. 2. 1. 원고에 대하여 한 1998년 귀속 종합소득세 5,455,816원, 1999년 귀속 종합소득세 5,610,828원, 2000년 귀속 종합소득세 2,452,412원의 각 부과처분을 취소한다.

이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는, 당심에서 추가 제출된 증거로서 간주임대료 산정을 위한 건설비 상당액 계산과 관련하여 원고가 주장하는 실제 건설비의 정당성을 따지기에 부족한 갑 제19, 21, 22호증의 각 기재를 배척하는 것 외에는 제1심 판결문의 이유 기재와 같으므로 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 에 의하여 그대로 인용한다. 그렇다면, 제1심 판결은 정당하므로 피고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.