매매사례가액을 적용하여 시가로 볼 수 있는지 여부

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2006. 1. 3. 원고에 대하여 한 상속세 254,907,260원의 부과처분 중 70,730,040원을 초과하는 부분을 취소한다.

• 가. 원고는 2004. 6. 13. 사망한 원고의 처 ○○○(이하 ‘망인’이라 한다) 소유의 성남시 ○○구 ○○동 6 파크뷰 000동 0000호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 상속받고, 이 사건 아파트의 가액을 분양대금 불입금액인 537,120,405원으로 평가한 후 이 사건 아파트를 포함한 상속재산가액을 3,022,508,986원, 과세표준을 1,418,532,861원으로 하여 2004. 12. 13. 상속세를 신고 ․ 납부하였다.
• 나. 피고는 이 사건 아파트와 면적 등이 유사한 같은 단지 내의 609동 2301호(이하‘매매사례 아파트’라 한다)의 매매사례가액에 의하여 이 사건 아파트의 가액을 1,040,000,000원으로 평가하여 상속재산가액을 3,555,197,637원, 과세표준을 2,072,758,012원으로 하여, 2006. 1. 3. 원고에게 상속세 295,119,260원을 경정고지하였다(위 과세처분 중 아래 라.에서 보는 바와 같이 감액되고 남은 처분을 이하 ‘이 사건처분’이라 한다).
• 다. 원고가 이에 불복하여 2006. 2. 17. 국세심판원에 심판청구를 제기하자, 국세심판원은 2006. 6. 29. 이 사건 아파트의 가액을 상속세 및 증여세법 (이하 ‘상증세법’이라 한다) 제61조 제5항 및 같은 법 시행령 제51조 제2항에 의하여 분양대금 불입금액인 537,120,405원과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 조사하여 이를 합한 금액으로 평가하여 그 과세표준과 세액을 경정한다고 결정하였다.
• 라. 피고는 국세심판원의 결정에 따라 이 사건 아파트의 가액을 950,000,000원으로 평가하여 위 세액을 40,212,000원을 감액한 254,907,260원으로 경정하였다. [인정근거]다툼 없는 사실, 갑-1, 2, 을1-1 내지 3, 을 2-1, 2, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 국세심판원의 결정에 따라 파고는 국민은행에서 발표하는 시세정보자료에 기하여 이 사건 아파트의 프레미엄을 산정한 후 이 사건 아파트의 가액을 950,000,000원(청구원인에 기재된 960,000,000원은 오기로 보인다)으로 하여 이 사건 처분을 하였는 바, 위 자료는 정확한 시세를 반영하는 것이 아니거니와 상증세법에서 규정하고 있는 평가방법이나 자료도 아니어서 이를 근거로 하여 이 사건 아파트에 대한 평가를 할 수 없다. 따라서 이 사건 처분은 위법한 평가방법에 근거하여 이루어진 것이므로 취소되어야 한다. 나.관계법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

(1) ㈎ 상증세법 제61조 제5항은 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리의 잔존기간 ․ 성질 ․ 내용 ․ 거래사황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다’고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제51조 제2항은 ‘법 제61조 제5항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다’고 규정하고 있다. ㈏ 그런데 갑 제1호증의 2, 을 제2호증의 2의 각 개재와 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 아파트는 63평형(전용면적 162.869㎡, 공유면적 47.984㎡)의 규모로서 건축허가일이 2001. 6. 5., 착공일이 2001. 6. 30., 사용승인일이 2004. 7. 1.이고, 2004. 8. 4. 에이치원개발 주식회사 명의로 소유권보존등기가 되었다가 2004. 8. 20. 원고 명의로 바로 소유권이전등기가 되었으며, 원고는 주민등록표등본상 2005. 4. 13. 이 사건 아파트에 전입한 것으로 되어 있으나 2006. 6. 12. 파크뷰 생활지원센터가 발급한 입주확인서에 의하면 2005. 4. 9. 이 사건 아파트는 평가기준일 현재 허가관청으로부터 건축물 사용승인을 받지 않았고, 입주자가 사전입주를 하지도 않았으므로 완성된 아파트로 볼 수 없다고 할 것이어서 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 상증세법 제61조 제5항 및 같은 법 시행령 제51조 제2항에 의하여 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가하여야 할 것이다.

(2) ㈎ 상증세법 제60조 제1항은 ‘상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의한다’고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 ‘제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다’고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제1항은 ‘법 제60조 제2항에서 수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것이라 함은 평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 매매 ․ 감정 ․ 수용 ․경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다) 또는 공매가 있는 경우에는 그 거래가액등에 의하여 확인된는 가액을 말한다’고 규정하고 있다. 살피건데, 상증세법 제60조 제2항의 문언상 기가가 수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것에 한정되는 것은 아니라고 할 것이므로 위 규정의 위임에 의한 같은 법 시행령 제49조 제1항 각 호는 상속재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것에 불과하며, 한편 시가란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성도니 객관적 교환가치를 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액도 포함되는 개념이다(대법원 2001. 8. 21. 선고 2000두5098 판결 등 참조). ㈏ 이 사건에 관하여 보건대, 갑 제1호증의 2, 을 제2호증의 1 내지 5의 각 기재와 변론 전체의 취지를 종합하면, 망인이 평가기준일까지 불입한 이 사건 아파트의 분양대금은 2001. 3. 20.부터 2002. 8. 5.까지 537,120,405원(약정일 이전 납입으로 17,153,595원을 할인받았다)이고, 이 사건 아파트의 분양권에 대한 국세청의 매매실례가액이 고시되지 않은 상황에서 국민은행이 제공한 같은 평형 아파트 분양권의 시세(불입금액과 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액)는 2004. 6. 7. 기준 950,000,000원에서 1,150,000,000원, 2004. 6. 14. 기준 965,000,000원에서 1,135,000,000원, 2004. 6. 21. 기준 965,000,000원에서 1,135,000,000원, 부동산뱅크가 제공한 시세는 2004. 6. 2. 기준 1,054,000,000원에서 1,154,000,000원, 2004. 6. 16. 기준 1,054,000,000원에서 1,154,000,000, 2004. 6. 30. 기준 1,054,000,000원에서 1,154,000,000원, 부동산 114에서 제공한 시세는 2004. 6. 1.부터 같은 달 30.까지 기준 1,148,000,000원에서 1,248,000,000원인 사실을 인정할 수 있는 바, 피고가 이 사건 아파트의 평가기준일 현재의 가액을 950,000,000원으로 평가한 것은 피고가 평가기준일 현재의 불입금액과 각 기관이 제공한 시세를 고려하여 가장 낮은 시세로 평가한 것으로 이러한 가액은 그 당시의 이 사건 아파트에 관한 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 객관적이고 합리적으로 평가된 가액으로서 당시의 시가로 볼 수 있다고 할 것이므로 원고의 위 주장은 이유 없다.

(3) 따라서 이 사건 처분은 적법하다.

그렇다고, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 관계 법령

○ 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다)현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 이하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상성립돈다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ․ 공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 ․ 규모 ․ 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세및증여세법 제61조 【부동산등의 평가】

⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리등의 잔존기간 ․ 성질 ․ 내용 ․ 거래상황등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

○ 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용 ․ 공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간중 매매 ․ 감정 ․ 수용 ․ 경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다)또는 공매(이하 이 항에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다fms 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

○ 상속세및증여세법시행령 제51조 【지상권등의 평가】

② 법 제61조 제5항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다. 다만, 당해 권리에 대하여 소득세법 시행령 제165조 제8항 제3호 의 규정에 의한 가액이 있는 경우엔느 당해 가액에 의한다.