상속건물 평가액이 기준시가보다 낮다하여 기준시가로 평가한 처분의 당부

1. 피고가 2004. 11. 10. 원고에 대하여 한 1,889,076,926원의 상속세 부과처분 중 1,249,275,985원을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청구취지 주문과 같다(원고는 청구취지에서 국세심판결정 후 감액경정된 상속세 1,889,076,926원에서 자진납부한 상속세 1,039,687,139원을 공제한 849,389,787원을 부과처분으로 보고 그 중 정당한 세액이라고 주장하는 209,588,846원을 초과하는 부분의 취소를 구하나, 감액경정의 경우 감액 후 남은 금액 전체인 1,889,076,926원을 당초 상속세가 부과된 일자의 처분으로 보아야 하고, 원고가 849,389,787원의 상속세 부과처분 중 209,588,846원을 초과하는 부분의 취소를 구하고 있는 점에 비추어 실질적으로 639,800,941원(= 849,389,787원 - 209,588,846원)을 한도로 취소를 구하고 있는 것으로 볼 수 있으므로, 원고의 청구취지를 주문과 같은 것으로 본다.)

• 가. 원고의 어머니 김○○가 2001. 12. 3. 사망하여 상속이 개시되자 원고는 2002. 5. 31. 총 상속재산을 5,195,184,471원으로, 공과금 등 채무를 876,854,400원으로, 과세표준을 3,252,706,714원으로 하여 1,039,687,139원의 상속세를 신고ㆍ납부했다.
• 나. 원고를 포함한 상속인들의 상속재산에는 서울 성북구 ○○동 ○○○-2 대 1,254㎡, ○○○-2 대 612㎡와 위 양 지상 건물 3,562.29㎡(“이 사건 부동산”)가 있는데, 상속인들은 이 사건 부동산을 상속개시일로부터 6개월 이내인 2002. 3. 18. 대금 3,450,000,000원에 양도했다고 하여 이 사건 부동산의 재산가액을 3,450,000,000원으로 신고했고, 이 사건 부동산 3~4층에 설치된 볼링장 시설물(“이 사건 볼링장”)의 재산가액을 ‘0’원으로 신고했으며, 피상속인이 이 사건 부동산을 임대하고서 받은 임대차보증금(“이 사건 보증금”)의 합계가 810,000,000원이라며 이를 상속채무로 신고했다.
• 다. 서울지방국세청장은 2003. 8. 21.부터 2003. 11. 20.까지 피상속인에 대하여 상속세 조사를 했는데, ① 원고가 신고한 이 사건 부동산의 재산가액은 감정가액보다 무려 11억여 원이나 과소하여 진실한 가액으로 볼 수 없으므로 이 사건 부동산의 재산가액을 기준시가에 의해 4,410,978,220원으로 평가해야 하며, ② 이 사건 볼링장은 피상속인 장부에 275,000,000원으로 기재되어 있으므로 재산가액을 275,000,000원으로 평가해야 하고, ③ 이 사건 보증금과 관련하여, 피상속인은 이 사건 부동산 1층을 ○○토탈 전○○에게 임대하고 30,000,000원의 보증금을, 2층을 ○○정보처리학원 윤○○대관에게 임대하고 30,000,000원의 보증금을 받았음에도, 원고는 1층의 보증금을 50,000,000원으로, 2층의 보증금을 100,000,000원으로 신고함으로써 원고가 90,000,000원을 과다하게 상속채무로 공제했음을 피고에게 통보했고, 피고는 2004. 11. 10. 위 통보내용을 반영하여 원고의 총 상속세를 별지 1 세액계산표 “당초처분”과 같이 2,081,694,681원으로 결정한 후 그 중 원고가 자진납부한 1,039,687,139원을 차감한 1,042,007,542원을 원고에게 추가로 부과했다.
• 라. 원고는 위 부과처분에 불복하여 2004. 12. 7. 국세심판원에 심판청구를 제기했고, 국세심판원이 2005. 11. 7. 이 사건 볼링장은 감가상각이 이미 종료하여 그 가액을 '0'원으로 평가해야 한다고 결정하여 피고는 2005. 11. 29. 이를 상속재산에서 제외하고 원고의 총 상속세를 별지 1 세액계산표 “이 사건 처분”과 같이 1,889,076,926원으로 감액경정했다(이하 감액된 상속세 1,889,076,926원의 부과처분을 “이 사건 처분”이라고 한다.). [인정 근거] 갑 1호증, 갑 2호증의 1, 2, 을 1호증의 1, 2, 을 2호증의 1~4의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장

(1) 이 사건 부동산의 실제 매매가액인 3,450,000,000원은 이 사건 부동산의 시가에 해당하므로, 피고가 이 사건 부동산의 매매가액이 기준시가보다 낮다는 이유로 이 사건 부동산의 재산가액을 위 거래가액이 아닌 상속세 및 증여세법(‘상증법’) 제61조 제1항에 규정된 보충적 평가방법에 따라 기준시가로 평가하여 상속세를 부과한 것은 위법하다.

(2) 상속개시 당시 윤○○(○○정보처리학원)의 임대차보증금이 100,000,000원이고, 전○○(○○토탈)의 임대차보증금이 50,000,000원이었는데, 2002. 3. 18. 이 사건 부동산을 양도할 때 위 보증금채무를 양수인이 인수했고, 그 후 양수인이 2002. 5. 14. 윤○○에게 미납월세금 34,000,000원을 제외한 66,000,000원과 2002. 9. 6. 전○○(○○토탈)에게 50,000,000원을 반환했으므로, 피고가 윤○○이나 전○○의 소득세 신고서 또는 부가가치세 신고서만 인정하여 이 사건 보증금 총 810,000,000원 중 90,00,000원을 상속채무에서 부인한 것은 위법하다.

• 나. 관계법령 별지 2기재와 같다.
• 다. 판단

(1) 이 사건 부동산의 매매가액을 시가로 볼 수 있는지 여부 갑 4호증, 을 2호증의 1, 4, 을 3호증의 1, 2, 을 4호증의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 매수인이 소지하고 있는 매매계약서에는 중도금란에 설정금액 인수 대체라는 기재가 있으나 매도인이 소지하고 있는 매매계약서에는 그러한 기재가 없고, 각 매매계약서상의 특약사항이 표시된 위치가 서로 다른 사실, 매수인이 매매계약일로부터 1주일 후인 2002. 3. 16. 은행대출을 받으면서 이 사건 부동산의 시가에 관한 감정을 한 결과 그 평가액이 4,575,061,800원이었던 사실, 원고의 상속세 신고를 도와준 최○○가 상속인이 매매계약 체결시 계약금 2억 원을 받고 중도금은 없으며 잔금 3,265,000,000원을 현금으로 받았다고 진술하고 있고, 원고 자신도 계약과 동시에 계약금 200,000,000원을 받았고 중도금 400,000,000원을 받았으나 정확한 일자는 기억하지 못하며 잔금 2,850,000,000원은 소유권이전등기와 동시에 받았다고 진술하고 있는 반면, 매수수인인 이○○은 계약금 200,000,000원을 현금으로 지급했고, 중도금 400,000,000원은 근저당권부채무 400,000,000원을 인수하는 것으로 했으며, 잔금은 2002. 3. 18. 전세보증금을 공제하고 현금으로 2,474,000,000원을 지급했다고 진술하고 있는 사실을 인정할 수 있으나, 한편 갑 3호증의 1-3, 갑 4호증의 1, 2, 갑 6호증의 1, 2, 갑 7호증의 1, 갑 8, 9호증, 갑 10호증의 1, 갑 13, 15호증, 갑 16호증의 1, 2 을 3호증의 1, 2의 각 기재, 증인 추○○의 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 망 김○○는 이 사건 부동산을 관리하기 어려워 생전에 35억 원 정도에 팔려고 했으나 적당한 매수인이 나타나지 않아 팔지 못한 채 사망했고, 상속인들은 협의 끝에 원고와 원고의 동생인 계○○가 2분의 1씩 공동상속하기로 하여 2002. 1. 23. 협의분할에 의한 상속등기를 마친 사실, 매수인 중 한사람인 유○○의 남편 추○○은 ○○○○은행 ○○역 지점장으로 근무하고 있었는데, 고객인 이○○이 2002. 2. 중순경 추○○을 찾아와 이 사건 부동산이 35억 원 정도에 나와 이를 매입하려고 하는데 이 사건 부동산을 담보로 20억 원 정도를 대출해 줄 수 있느냐고 문의했고, 추○○은 이○○에게 이미 30억 원이 대출되어 있어 추가 대출이 곤란하다고 하면서 이 사건 부동산을 매수할 사람이 있는지 알아봐 줄 테니 이 사건 부동산에 관한 등기부등본, 도시계획확인원, 건축물대장 등 관련서류를 놓고 가라고 한 사실, 추○○이 이○○으로부터 팩스로 송부받은 매물 정보에는 저당권설정 ○○은행 540,000,000원(실제 350,000,000원), 임대수익금 14,200,000원, 임대보증금 760,000,000원, 매매예정가 3,500,000,000원, 실투자금액 2,740,000,000원으로 기재되어 있던 사실, 추○○이 다른 고객 이○○에게 이 사건 부동산을 살 의사가 있는지 물어보자 이○○은 추○○과 같이 이 사건 부동산을 사자고 제의했고, 추○○과 이성석이 이 사건 부동산을 직접 보고 나서 35억 원 정도면 시세보다 높은 것 같지 않다고 판단하고 매수하기로 했으나, 원고가 이 사건 부동산을 ○○대학교에 기부할 예정이라고 하여 거래가 성립되지 못했는데, 계○○의 반대로 ○○대학교에 기부하는 것이 어렵게 되자 원고는 추○○에게 이 사건 부동산을 팔기로 하고 임대보증금을 포함한 총 매매대금으로 35억 원을 주장했고, 추○○ 등은 33억 원 정도를 주장하다가 절충 끝에 총 매매대금을 3,450,000,000원으로 결정한 사실, 추○○ 등은 원고와 직접 매매계약을 체결했기 때문에 보통의 경우와 달리 중개인이 없었고, 매도인 중 한사람인 계○○가 미국 시민권자로서 하와이에 거주하고 있어 그러한 경우 매매에 따른 소유권이전등기에 필요한 서류의 준비 때문에 법무사인 김○○에게 자문을 구하던 중 김○○가 매매계약체결 당시 참석하여 매매계약서를 작성하고 입회인으로 서명 날인을 하게 되었으며, 그러한 이유로 보통의 중개인들이 사용하는 매매계약서의 복사용지를 사용하지 아니한 채 매도인과 매수인의 보관용 매매계약서를 따로따로 작성하게 되었고, 그 과정에서 내용은 같으나 특약사항의 위치 등이 약간 다르게 기제되었으며, 김○○가 바쁜 나머지 서두르다가 매도인용 매매계약서의 중도금란의 끝에 설정금액 인수대체라는 기재를 빠뜨린 사실, 원고는 이 사건 매매계약체결일인 보증금(근저당 설정금액)을 인수함으로써 지급한 것으로 했으며, 나머지 잔금은 2층의 ○○정보처리학원 윤○○이 2001. 4.의 월임대료 300만 원 중 100만 원을 내지 않고 2001. 5.부터 임대료를 미납하고 있어 2002. 3.까지의 미납임대료를 34,000,000원으로 계산하고 그 금액을 임대보증금 1억 원에서 공제하기로 합의한 결과 잔금에서 공제할 임대보증금이 376,000,000원(= ○○은행 보증금을 제외한 나머지 보증금 410,000,000원 - 34,000,000원)이 되어 소유권이전등기에 필요한 서류를 넘겨준 2002. 3. 18.에 2,474,000,000원(= 2,850,000,000원 - 376,000,000원)을 받은 사실, 원고와 최○○가 결국 총 매매대금을 3,450,000,000으로 진술한 것에 비추어 보면, 이들의 진술 취지는 정산내역을 구체적으로 밝히지 아니한 채 원고가 매매계약서 대로 매매대금을 모두 지급받은 사실을 확인한다는 의미로 해석할 수 있고, 특히 최○○는 이 사건 부동산의 매매과정에는 전혀 관여하지 아니하여 그 매매대금을 지급내역을 잘 알지 못한 상태여서 원고의 상속세 신고를 도와준 것에 불과하여 세무조사를 나온 공무원에게 원고가 말한대로 매매대금을 모두 지급받은 사실을 확인하여 준 과정에서 매매잔금도 틀리게 진술한 사실, 이○○은 2003. 10. 6. 세무조사과정에서 총 매매대금 3,450,000,000원의 지급내역을 원고가 주장하는 내용과 동일하게 진술하고 있는 사실, 이 사건 부동산의 토지인 서울 성북구 ○○동 ○○○의2, 위 같은 동 ○○○의 2에 대한 1㎡당 개별공시지가는 2000. 1. 1.에 1,660,000원, 2001. 1. 1.에 1,650,000원 2002. 1. 1.에 1,670,000원으로서 수년 동안 거의 변동이 없었던 사실을 인정할 수 있으므로, 위 인정사실에 비추어 보면 이 사건 부동산의 총 매매대금은 3,450,000,000원이고, 거래경위, 거래 당사자의 관계 등에 비추어 위 매매대금이 객관적으로 부당하다고 인정되지 않으므로 위 매매대금은 이 사건 부동산의 시가로 볼 수 있고, 앞서 인정한 사실만으로는 피고가 주장하는 것처럼 위 매매대금 3,450,000,000원이 허위라고 볼 수 없다.

(2) 이 사건 부동산에 관하여 810,000,000원의 보증금채무가 있엇는지 여부 을 5호증 1, 2, 을 6호증의 1-3의 각 기재에 의하면, 피상속인이 2002. 1. 25. 신고한 2001년 2기분 부가가치세 신고서에 의하면 1층의 ○○토탈 전○○로부터 임대보증금 30,000,000원을 받은 것으로 기재되어 있고, 전○○와 강○○ 사이에 2001. 9. 24. 작성된 포괄사업양도, 양수계약서에 임대보증금이 30,000,000원으로 기재되어 있으며, 강○○이 2001. 12. 31. 국세청에 종합소득세 신고를 하면서 임대보증금을 30,000,000원으로 신고한 사실, 피상속인이 2001년 1기분 부가가치세를 신고할 때 2층의 ○○정보처리학원 윤○○으로부터 임대보증금 30,000,000원을 받은 것으로 신고했고, ○○정보처리학원의 2001. 12. 31. 현재의 대차대조표상에 임대보증금이 30,000,000원으로 기재되어있는 사실을 인정할 수 있으나, 한편 갑 4호증의 1, 2, 갑 호증의 1, 2, 갑 6호증의 1, 2, 갑 11, 12호증, 을 2호증의 4의 각 기재, 증인 추○○의 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 전○○는 1996.경부터 이 사건 건물의 1층에서 ○○토탈이라는 상호로 영업을 했는데, 망 김○○는 2001. 11. 30. 전○○와 보증금 50,000,000원, 월세 2,000,000원으로 임대차계약을 갱신했고, 전○○가 강○○과 포괄사업 양도양수계약서를 작성한 것은 망 김○○가 임대보증금 50,000,000원으로 인상하기 전인 사실, 망 김○○나 원고 등은 전○○ 이외에 강○○등과 임대차계약을 체결한 적이 없고, 이 사건 부동산의 매매계약 체결 시까지 전○○가 영업을 계속하고 있었던 사실, 망 김○○가 윤○○과 임대보증금을 1억 원으로 인상한 것은 2000. 10. 16. 부터이고, 망 김○○는 2001년 2기분 부가가치세 신고를 하면서 윤○○의 임대보증금 총 임대차보증금을 810,000,000원으로, 그 중 전○○의 임대보증금을 50,000,000원, 윤대관의 보증금을 100,000,000원으로 확인하고, 주식회사 한국○○토탈 전○○의 날인과 ○○정보처리학원 정○○의 확인 서명을 받은 사실, 매수인이 2002. 3. 16. 은행대출을 받으면서 이 사건 부동산의 시가에 관한 감정을 할 당시에도 총 임대차보증금을 810,000,000원으로, 그 중 전○○에 대한 보증금을 50,000,000원으로, 윤○○에 대한 보증금을 100,000,000원으로 진술한 사실, 매수인들은 임대차보증금으로 2002. 5. 14. 윤○○에게 미납 월세금을 공제한 66,000,000원을, 2002. 9. 6. 전○○에게 보증금 50,000,000원을 반환하고, 해당 건물 부분을 인도받은 사실을 인정할 수 있으므로, 위 인정사실에 비추어 보면 전○○에 대한 보증금은 50,000,000원으로, 윤○○에 대한 보증금은 100,000,000원으로 볼 수 있고, 앞서 인정한 사실만으로는 피고가 주장하는 것처럼 전○○와 윤○○의 임대차보증금이 각 30,000,000원이었다고 볼 수 없다.

(3) 정당한 세액 나아가 정당한 세액에 관하여 보면, 별지 1기재 세액계산표의 ‘정당한 세액’란 기재와 같이 총 상속세액은 1,246,999,819원이므로, 이 사건 처분 중 1,246,999,819원을 초과하는 부분은 위법하므로 취소되어야 하는데, 별지 1기재 세액계산표의 ‘이 사건 처분’란 총결정세액이 1,889,076,926이어서 정당한 세액‘ 1,246,999,819원을 공제하면 642,077,107원의 취소를 구할 수 있고, 그 범위 내에서 구하는 원고의 청구취지{ 고는 849,389,787원의 상속세 부과처분 중 209,588,846원을 초과하는 부분의 취소를 구하므로 실질적으로 639,800,941원(= 849,389,787원 - 209,588,846원)을 한도로 취소를 구하고 있다.}에 따라 1,889,076,926원의 상속세 부과처분 중 1,249,275,985원(= 1,889,076,926원 - 639,800,941원)을 초과하는 부분을 취소하기로 한다.

그렇다면, 피고의 이 사건 처분은 위법하므로 그 취소를 구하는 원고의 청구는 이유있어 이를 받아들인다.