필요경비로 공제되는 적법한 중개수수료 여부

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다. 청 구 취 지 피고가 2005. 10. 12.(소장기재 청구취지 상 2005. 10. 10.은 오기로 보인다) 원고에 대하여 한 2003년도 귀속 양도소득세 108,592,630원의 부과처분 중 55,312,630원을 초과하는 부분의 처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2003. 5. 23.경 임○○와 사이에 그 소유인 ○○시 ○○동 ○○○-○ 소재 대지 147,1㎡와 지상 건물 255㎡(이하 ‘이 사건 제1부동산’이라 한다)를 매매대금 2억원으로 하는 매매계약을 체결하였는데, 계약금 1,000만원은 계약 당일 지급하였고, 중도금과 잔금 합계 1억 9,000만원은 2003. 6. 초순경 지급하였다. 이어 원고는 2003. 6. 6. 이○○와 사이에 그 소유인 ○○시 ○○동 ○○○-○ 소재 대지 117.5㎡(이하 ‘이 사건 제2부동산’이라 한다)를 매매대금을 5억2,370만원으로 하되, 계약금 5,000만원은 계약당일 지급하고, 중도금 2억원은 2003. 7. 5.에, 잔금 2억7,370원은 2003. 7. 30.에 각 지급하기로 하는 매매계약을 체결하였다. 그런데 자금이 없던 원고는 친구인 박○○으로부터 투자받은 금원으로 위 각 계약금 합계 6,000만원을 지급하였다. 이 과정에서 원고는 임☆☆로 하여금 이 사건 제1, 2부동산의 소유자 파악, 각 소유자들에게 매도 권유, 매매계약 체결에의 입회, 매매대금의 지급 등을 하도록 하는 등 임☆☆의 도움을 받았다.
• 나. 그런데 원고는 이 사건 제2부동산의 중도금과 잔금을 지급하지 못하자 최○○에게 도움을 청하게 되었고, 이에 최○○은 자신이 근무하는 금용건설 주식회사 대표이사인 김○에게 이 사건 제1, 2 부동산 위에 빌라를 지어 분양하면 좋겠다고 제의하여 이를 믿은 김○과 사이에 2006. 6. 11. 이 사건 제1, 2부동산을 총 8억8,000만원에 매도하되, 계약금 2억원은 계약과 동시에 지급하고, 중도금 3억원은 2003. 7. 5. 지급하며, 잔금 3억8,000만원은 2003. 7. 30. 지급하되, 다만 잔금 중 1,000만원은 이 사건 제1부동산의 지상 건물을 완전히 철거한 후 지급하기로 하는 매매계약을 체결하였는데, 원고는 매수인인 김○으로부터 약정일자보다 빠른 2003. 7. 23.경 중도금과 잔금을 모두 지급받았고 위 금원으로 이○○에게 중도금과 잔대금을 지급하였다.
• 다. 원고는 이 사건 부동산에 대하여 원고의 명의로의 소유권이전등기를 경료하지 않은 채 곧바로 이 사건 제1부동산에 대하여는 전 소유자인 임○○로부터 2003. 6. 13.김○ 명의로 소유권이전등기를 경료 하였고, 이 사건 제2부동산에 대하여도 이○○로부터 2003. 7. 15. 김○에게로 소유권 이전등기를 각 경료 하였다.
• 라. 원고는 김○에게 위와 같이 이 사건 제1, 2부동산을 전매하면서 자신도 전 소유자로부터 매매대금인 8억 8,000만원에 약간 못 미치는 금액으로 매수하였다는 허위계약서를 보여 주면서 매매계약을 체결하였는데, 매매계약 체결 장소에는 이 사건 제1,2 부동산의 매수를 김○에게 권유한 최○○도 있었다. 그 후 이 사건 제1, 2부동산을정당한 가격에 구입하였다고 믿은 김○은 이 사건 제1, 2부동산 지상에 빌라를 신축하였으나 애초부터 땅 값이 차지하는 원가가 높아 분양비용이 높게 책정되게 되어 분양이 잘되지 않아 회사가 부도 위기를 맞는 등 사업상 어려움을 겪었다.
• 마. 한편 원고는 이 사건 제1, 2부동산 전매 이후 전소유자인 이○○의 양도 소득세 550만원 상당을 원고가 스스로 대납하여 주었으며, 이 사건 제1, 2 부동산을 김○에게 양도한 다음 최○○에게 수고비로 2,500만원을 지급하기도 하였는데, 최○○은 그와 같은 금원을 지급받은 사실을 이 사건 제1, 2부동산의 매수인인 김○에게 숨겼다.
• 바. 피고는 원고가 이 사건 부동산을 미등기 양도한데 대하여 양도가액 880,000,000원, 취득가액 723,700,000원, 건물 철거비 10,000,000원을 필요경비로 인정하여 양도차익을 146,300,000원으로 산정하여 2005. 10. 12. 원고에게 2003년 귀속 양도소득세 108,592,630원을 결정.고지하는 이 사건 처분을 하였다. [인정근거: 갑1 내지 3호증, 을1호증, 을2호증의 1 내지 5, 을3호증의 1, 2, 5의 각 기재, 증인 최○○, 임☆☆의 각 증언, 변론 전체의 취지]

• 가. 당사자들의 주장 피고는 이 사건 처분이 위 처분사유와 관계법령에 따라 적법하게 이루어진 것이라고 주장함에 대하여, 원고는 아래에서 보는 합계 8,880만원의 비용을 필요경비로 인정하지 아니한 이 사건 처분은 위법하다고 다툰다. 즉 원고는 이 사건 제1, 2 부동산의 취득 및 양도과정에서 발생한 소개비로 임☆☆에게 1,900만원, 최○○에게 2,500만원, 박○○에게 3,000만원을 지급하였으며, 이 사건 제1부동산 위의 건물 철거비가 실제로는 2,000만원이 소요되었으나 필요경비로 1,000만원 만 인정받았을 뿐이며, 이 사건 제2부동산의 전소유자인 이○○를 대신하여 양도소득세 480만원을 대납하여 주어 합계 8,880만원의 필요경비를 지출하였다고 주장한다.
• 나. 관계법령

○소득세법제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해자신이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

○소득세법시행령제163조 【양도자산의 필요경비】

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서..양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것..이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

• 다. 판단

(1) 소개비 주장에 대한 판단 필요경비에 산입되는 소개비란 당해 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용, 즉 당해 자산을 양도하기 위하여 지출할 수밖에 없었던 비용을 의미한다고 할 것인바, (가) 먼저 임☆☆와 박○○에게 원고 주장과 같이 각 소개비를 주었다는 점에 대하여 을2호증의 2, 4, 을3호증의 1, 2, 5의 각 기재 및 증인 임☆☆의 증언에 비추어 갑4, 5, 8호증의 각 기재만으로 이를 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 아무런 증거가 없다. (나) 나아가 원고가 최○○에게 2,500만원을 지급한 사실은 인정되나 위 금원이 필요경비에 산입되는 소개비인지에 대하여 보건대, 앞서 인정한 사실에 의하여 인정되는 다음과 같은 점, 자금이 없었던 원고가 이 사건 제1, 2부동산을 매수한 다음 단기간 내에 이를 다시 매수가격을 속이면서까지 미등기 전매한 점, 이 과정에서 임☆☆와 최 기용의 도움을 받은 점, 이 사건 제1, 2부동산 거래가 완료 된 다음 최○○이 위와 같은 금원을 지급받은 사실을 매수인인 김○에게 숨긴 점, 증인 최○○은 이 법정에서 원고가 이 사건 제1, 2 부동산의 매매를 알선 하면 소개비로 3,000만원을 최○○에게 지급하기로 약속한 적은 없고, 다만 애초 원고가 동업을 하여 집을 지은 다음 이익이 남으면 3,000만원을 지급하기로 하였는데, 최○○이 소개하여 준 김○이 혼자서 이 사건 1, 2부동산에 집을 짓겠다고 하여 그에 대한 수고비로 2,500만원을 받았다고 증언하고 있어, 원고와 최○○ 사이에 이 사건 제1, 2부동산의 매도를 알선하는 대가로 소개비를 지급하기로 하는 “약정”이 있었다고 보기 어려운 점, 원고 스스로도이 사건 소장에서 최○○이 미등기 전매를 주선하였다고 주장하고 있는 점에 이 사건 제1, 2 부동산을 김○이 매수하게 된 경위, 그 후의 정황을 더하여 보면, 원고가 위 최○○에게지급한 위 금원의 성격은 소개비가 아니라 일종의 미등기 전매이익의 분배라고 볼 여지가 있기에 갑 7호증의 1, 2의 각 기재만으로 원고가 위 최○○에게 지급한 2,500만원이 필요경비에 산입되는 소개비라고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 아무런 증거가 없다.

(2) 철거비 주장에 대한 판단 살피건대, 원고의 주장과 같이 필요경비로 인정된 1,000만원 이외에 추가로 1,000만원을 철거비로 지출하였다는 점에 대하여 이를 인정할 아무런 증거가 없다.

(3) 양도소득세 대납비용에 대한 판단 원고 주장과 같이 전소유자인 이○○의 양도소득세를 원고가 대납하였다고 하더라도 이는 부동산의 양수인인 원고가 미등기 전매를 은폐하기 위한 대가로 스스로 납부하였다고 보이므로 이는 필요경비에 해당하지 아니한다고 할 것이다.(대법원 1991. 11.26. 선고 91누1844판결 참조)

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유가 없으므로 이를 기각하기로 한다.