주택 등 교환으로 인한 양도가액을 실거래가액으로 볼 수 있는지 여부

1. 피고 ○○세무서장이 2005. 3. 2. 원고 황○○에 대하여 한 2003년 귀속 양도소득세 92,053,720원의 부과처분 중 7,765,856원을 초과하는 부분과, 피고 △△세무서장이 2005. 2. 1. 원고 박○○에 대하여 한 2003년 귀속 양도소득세 85,541,810원의 부과 처분 중 50,080,613원을 초과하는 부분을 각 취소한다.

2. 원고들의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 원고 황○○과 피고 ○○세무서장 사이에 생긴 부분은 그 중 10%는 원고 황○○이, 나머지는 피고 ○○세무서장이 각 부담하고, 원고 박○○과 피고 △△세무서장 사이에 생긴 부분은 그 중 60%는 원고 박○○이, 나머지는 피고 △△세무서장이 각 부담한다. 청구취지 피고 ○○세무서장이 2005. 3. 2. 원고 황○○에 대하여 한 2003년 귀속 양도소득세 92,053,720원의 부과처분과 피고 △△세무서장이 2005. 2. 1. 원고 박○○에 대하여 한 2003년 귀속 양도소득세 85,541,810원의 부과처분을 각 취소한다.

• 가. 원고들과 윤○○은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○빌라 ○○동(3세대)의 구분소유자들로서, 원고 황○○은 ○○동 1호를, 원고 박○○은 2동 ○○호를, 윤○○은 ○○동 3호를 각 취득하여 소유하고 있었다.
• 나. 원고들과 윤○○을 비롯한 ○○빌라 ○○개동 47세대의 소유자들은 2001. 12.경 ○○빌라 ○○동 전체에 대하여 재건축사업을 시행하고자 하였으나 위 ○○이 재건축 요건에 저촉되어 위 재건축사업을 그대로 시행할 수 없게 되자, 2002. 3.경 위 ○○동을 인근의 같은 동 △△번지 △△빌라와 상호교환하는 방법을 통해 위 ○○동의 구분소유자인 원고들과 윤○○을 위 재건축사업에 참여시키고 원고들과 윤○○이 위 재건축사업에 제공하는 출자분은 기존의 위 ○○동 각 세대로 인정해 주기로 한 다음 2002. 8. 23. ○○구청장으로부터 ○○빌라 재건축조합의 설립인가를 받았는데, 이후 위 ○○동 ○○호는 2002. 9. 12. 박○○에게 양도되었다.
• 다. 그리하여 원고들과 박○○은 ○○빌라 재건축조합장이 입회한 자리에서 △△빌라의 구분소유자들인 손○○ 등과 사이에 위 ○○동 3세대와 △△빌라 8세대를 별도의 대금 지급 없이 맞교환하기로 하는 계약(이하 ‘이 사건 교환계약’이라 한다)을 체결한 후, 이에 따라 2003. 6. 4. △△빌라에 관하여 그 소유권이전등기를 경료받고, 같은 달 28. 위 ○○동 건물을 철거한 뒤 같은 달 30. 위 ○○동 대지에 관하여 손○○ 등의 명의로 소유권이전등기를 경료하였다.
• 라. 그 후 원고들은 이 사건 교환계약에 따른 양도소득과세표준 확정신고를 함에 있어, 원고 황○○은 위 ○○동 1호의 양도가 소득세법(2003. 12. 30. 법률 제7006호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제89조 제3호에서 정한 1세대 1주택의 양도로서 양도소득의 비과세대상이라는 내용으로 신고하였고, 원고 박○○은 위 ○○동 2호의 경우 그 대지만을 양도한 것이라며 기준시가에 의하여 대지부분만의 세액(18,952,718원)을 신고하였다.
• 마. 이에 피고들은 소득세법 제98조, 위 법 시행령(2003. 12. 30. 대통령령 제18173호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제162조 제1항에 의하여 위 ○○동 1호 및 2호(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)의 양도시기가 2003. 6. 4.이라는 전제하에 위 양도 당시 이 사건 주택의 건물이 철거되지 않은 상태였던 만큼 원고들은 이 사건 주택의 대지만을 양도한 것이 아니라 건물까지 포함한 이 사건 주택 전부를 양도한 것이며 또한 이 사건 주택은 실지양도가액이 각 1,060,432,000원으로서 소득세법 제89조 제3호, 위 법 시행령 제156조 제1항에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당한다는 이유로 실지거래가액을 적용하여 이 사건 주택의 양도차익을 산정한 다음, 피고 ○○세무서장은 2005. 3. 2. 원고 황○○에게 2003년 귀속 양도소득세 92,053,720원을 부과하고, 피고 △△세무서장은 2005. 2. 1. 원고 박○○에 대하여 2003년 귀속 양도소득세 85,541,810원을 부과하는 이 사건 처분을 하였다.
• 바. 한편 ○○빌라 재건축조합은 2003. 6. 21. ○○구청장으로부터 재건축사업계획승인을 받았고, 2003. 4. 30. 고시된 이 사건 주택의 세대별 기준시가는 7억 2,000만 원이었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑3, 4, 을1, 3 내지 7, 변론 전체의 취지

• 가. 당사자의 주장 피고가 이 사건 처분사유와 관계법령의 규정을 들어 이 사건 처분이 적법하다고 주장함에 대하여, 원고들은 다음과 같은 이유로 이 사건 처분이 위법하다고 다툰다.

① 원고들이 이 사건 주택을 ○○빌라와 교환한 것은 단순히 △△빌라 재건축조합의 설립인가와 사업계획승인을 받기 위한 것일 뿐 그 과정에서 어떠한 경제적인 이익이 발생하거나 현금 거래가 이루어진 바 없으므로, 이는 양도소득세 부과대상인 자산의 양도에 해당하지 아니한다.

② 가사 그렇지 않다 하더라도, 이 사건 교환계약은 2003. 6. 30. 이 사건 주택의 대지부분에 관하여 손○○ 등 명의의 소유권이전등기가 경료됨으로써 완결되었으므로 이를 양도시기로 보아야 할 것인데, 이 사건 주택은 이미 2003. 6. 28. 건물부분이 철거된 상태였던 만큼, 위 양도 당시 원고들은 이 사건 주택의 건물 및 대지 전부를 양도한 것이 아니라 이 사건 주택의 대지부분만을 양도한 것이다.

③ 또한 이 사건 주택의 교환이 건물과 대지를 모두 양도한 것이라 하더라도, 이는 시가감정이 없는 단순한 교환에 불과하여 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 기준시가를 적용하여 양도차익을 산정하여야 한다.

• 나. 관계법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

(1) 원고의 첫 번째 주장에 대하여 소득세법 제88조 제1항 은 양도소득세의 과세대상이 되는 양도에 대하여 ‘자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다’고 규정하고 있으므로, 교환에 의한 자산의 이전은 유상이전으로서 양도소득세 과세대상이 되는 양도에 해당하고, 이 사건 주택의 교환이 ○○빌라 재건축조합의 설립인가 등 위 재건축사업을 추진하기 위한 목적에서 별도의 현금 거래 없이 이루어졌다는 등의 사정만으로 이를 실질적인 교환에 해당하지 않는다고 할 수는 없다. 따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.

(2) 원고의 두 번째 주장에 대하여 소득세법 제98조, 위 법 시행령 제162조 제1항에 의하면 자산의 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날이라고 규정하고 있는바, 교환의 경우에는 그 대가인 교환대상 목적물에 대한 실질적인 처분권을 취득한 것으로 인정되는 때에 대금의 청산이 이루어진 것으로 보아야 할 것이므로(대법원 1996. 1. 23. 선고 95누7475 판결 등), 이 사건 교환에 있어서의 양도시기는 원고들이 △△빌라에 관한 소유권이전등기를 경료받은 2003. 6. 4.이라고 보아야 할 것이다. 따라서 이 사건 주택은 2003. 6. 4. 건물과 대지가 모두 양도된 것이므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 위 주장 역시 이유 없다.

(3) 원고의 세 번째 주장에 대하여 살피건대, ○○빌라 재건축조합은 2002. 8. 24. 위 재건축사업의 시공사로 ○○건설을 선정하고, ○○건설은 기존 ○○빌라에 대한 감정평가를 실시하여 이 사건 주택의 보상가액을 각 1,060,432,000원으로 책정한 사실, 원고들은 위 재건축사업시행 후 서초○○아파트 ○○동 ○○호 및 ○○호를 각 분양받은 사실, 당시 ○○빌라 재건축조합은 이 사건 주택을 각 1,060,432,000원으로 평가하고 원고들로 하여금 위 서초○○아파트의 각 분양금액에서 위 평가액을 공제한 금액을 추가분담금으로 납입하게 한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 을3, 8에 의하여 인정할 수 있고, 한편 피고들이 위 평가액 1,060,432,000원을 이 사건 주택의 각 실지양도가액으로 인정하여 이 사건 처분을 하였음은 앞서 인정한 바와 같다. 그러나 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 할 것이지만, 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 할 것이다(대법원 1999. 11. 26. 선고 98두19841 판결 등). 위에서 인정한 바와 같이 원고들은 이 사건 주택을 △△빌라와 단순히 맞교환 하였을 뿐 그 과정에서 이 사건 주택과 △△빌라에 대한 시가감정이나 그에 따른 별도의 현금 지급 등 정산절차를 거치지 아니하였으므로 이 사건 주택의 교환은 실지양도가액을 파악할 수 없는 경우에 해당한다고 할 것이고, 피고들이 위 교환에 따른 실지 양도가액으로 본 위 1,060,432,000원은 원고들과 ○○빌라 재건축조합 사이에서 원고들이 이 사건 주택을 위 조합에 출자하였음을 전제로 한 보상가액의 평가액에 불과하며, 이 사건 주택에 관하여 소득세법 제114조 제5항, 위 법 시행령 제176조의2 제3항 제1, 2호 소정의 매매사례가액, 감정가액이 존재한다고 볼 자료도 없는 이상, 결국 이 사건 주택의 교환에 따른 양도차익은 기준시가에 의하여 산정되어야 할 것이다. 따라서 원고들의 위 주장은 이유 있다.

(4) 정당한 세액의 산정 나아가 이 사건 처분에 의하여 원고들에게 부과되어야 할 정당한 세액에 관하여 보건대, 을9에 의하면 위 세액이 원고 황○○의 경우 7,765,856원, 원고 박○○의 경우 50,080,613원으로 각 계산됨을 알 수 있으므로, 결국 피고들의 이 사건 처분은 위 각 금액 법위 내에서 적법하고 이를 초과하는 부분은 위법하다 할 것이다.

그렇다면 피고 ○○세무서장의 원고 황○○에 대한 위 양도소득세 92,053,720원의 부과처분 중 7,765,856원을 초과하는 부분과 △△세무서장의 원고 박○○에 대한 위 양도소득세 85,541,810원의 부과처분 중 50,080,613원을 초과하는 부분은 각 취소되어야 할 것이므로, 원고들의 청구를 일부 인용한다. 관계법령 ■ 소득세법(2003. 12. 30. 법률 제7006호로 개정되기 전의 것) 88조 【양도의 정의】

① 제4조 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. <이하 생략> 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 일세대 일주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 "장기보유특별공제액"이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의3 내지 제2호의8의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다. <각호 생략>

③ 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96호 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 제100조 【양도차익의 산정 】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제5항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제5항의 규정에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.<이하 생략>

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. ■ 소득세법 시행령(2003. 12. 30. 대통령령 제18173호로 개정되기 전의 것) 제156조 【고가주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 "가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. 제160조 【고가주택에 대한 양도차익등의 계산】

① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 법 제95조제1항의 규정에 의한 양도차익 × (양도가액 － 6억원) ÷ 양도가액

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 법 제95조제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 ×(양도가액 － 6억원) ÷양도가액 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. 제176조 의2【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × (취득당시의 기준시가 ÷ 양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가))

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액