대법원 판례 양도소득세

공부상 사무실이 사실상 주거용으로 사용되어 1세대1주택 비과세에 해당하는지 여부

사건번호 서울행정법원-2006-구단-5840 선고일 2007.05.31

요 지

양도 당시 이 사건 건물 1, 2, 3층이 실제 주거용으로 사용되고 있었다고 인정하기는 어렵고, 오히려 위 건물부분은 그 공부상 용도인 근린생활시설로 이용되고 있었다고 봄이 상당함

상세내용

주문

1. 이 사건 소 중 피고가 2005. 4. 1. 원고에 대하여 한 양도소득세 부과처분에 대하여 18,437,400원을 초과하여 취소를 구하는 부분을 각하한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2005. 4. 1.(2006. 10. 11.자 소변경신청서에 기재된 2005. 4. 7.은 오기로 보인다) 원고에 대하여 한 양도소득세 83,289,757원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 1986. 4. 9. 서울 ○○구 ○○동 000-00 대 168.4m²(이하 ‘이 사건 부수토지’라 한다)를 매매로 취득하고, 그 후 1986. 8. 19.경 위 토지상에 별지 건물목록 기재건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 하고, 이 사건 부수토지를 포함하여 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 신축 ․ 취득하여, 이 사건 건물 중 4층 주택 83.92m² 부분에서 거주해 오고 있었다.
나. 2004. 6. 9. 이 사건 부수토지에 관하여 주식회사 ○○○○은행(이하 ‘○○○○은행’이라 한다) 명의로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 경료되고, 2004. 6. 10. 이사건 건물이 철거되었다.
다. 원고는 그 후 2004. 8. 31.경 피고에게 이 사건 부동산이 2004. 6. 8. 양도되었다고 하면서 양도소득세 예정신고를 함에 있어, 먼저 1세대 1주택으로서 비과세 대상에 해당하는 위 4층 주택 부분은 그 부수토지를 포함하여 세액 산정 대상에서 제외하고 그 나머지 부분에 대해서만 양도소득세를 신고하였는데, 이 사건 건물의 소재지가 구 소득세법(2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제96조 제1항 제6호의2 소정의 부동산가격 급등지역에 해당하여 그 양도가액과 취득가액을 실지거래 가액에 의해 신고해야 함에도 불구하고, 건물부분의 가액을 부수토지의 가액과 따로 분리하여 기준시가로 산정하는 등의 방식을 취함으로써 양도가액을 584,498,515원으로, 취득가액을 272,605,716원으로 각 산정한 후 그에 따른 양도소득세로 58,367,120원을 신고 ․ 납부하였다(실제로 10원이 미납되었으나 이는 무시하기로 한다).
라. 이에 대하여 피고는 2005. 4. 1. 위 과세 대상 건물부분 및 부수토지 모두의 양도가액을 실지거래가액인 764,434,762원으로, 취득가액을 실지거래가액인 379,377,665원으로 각 산정한 다음 그에 따라 산정된 총결정세액 76,804,522원에서 기납부세액 58,367,120원을 공제한 18,437,400원을 2004년 귀속 양도소득세로 경정 ․ 고지하는 이 사건 처분을 하였다. [인정근거] 갑 제1, 3, 7, 12호증, 을 제1, 3, 14호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 소의 적법 여부

원고는 피고가 2005. 4. 1. 자신에게 83,289,757원의 양도소득세를 부과하는 처분을 하였음을 전제로 하여 그 취소를 구하고 있으나, 피고가 2005. 4. 1. 이 사건 양도에 따른 총결정세액 76,804,522원에서 원고의 양도소득세 신고에 의해 확정된 기납부세액을 제외한 나머지 18,437,400원을 경정 ․ 부과하였음은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 소 중 피고가 2005. 4. 1. 원고에 대하여 한 양도소득세 부과처분에 대하여 18,437,400원을 초과하여 취소를 구하는 부분은 존재하지 아니하는 처분의 취소를 구하는 것으로서 부적법하다.

3. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

(1) 원고는 2004. 6. 9. 재건축을 위해 이 사건 부수토지에 관하여 ○○○○은행에게 신탁등기만을 경료해 준 일이 있을 뿐 2004년도에 이 사건 부동산을 양도한 일이 없음에도 불구하고 그 양도가 있었음을 전제로 하여 한 이 사건 처분은 위법하다.

(2) 원고는 이 사건 건물 중 건축물대장상 소매점으로 되어 있는 1층 83.92m² 부분을 2000. 7. 15.경 이후로 ○○○에게 주택을 임대하였고, 건축물대장상 사무실로 되어 있는 2층 83.92m² 부분을 ○○○에게 임대하여 ○○○이 1999. 6. 2.경부터 2003. 6. 11.경까지 주택으로 사용하다가 이사하여 그 이후로는 공실로 되어 있었으며, 건축물대장상 사무실로 되어 있는 3층 83.92m² 부분 역시 1986. 8. 14. 이후로 주택으로 임대하였고, 그 임차인 중 1인 ○○○가 1999. 9. 12.경부터 2003. 6. 9.경까지 이를 일시 사업장으로 사용하기는 하였으나 2003. 6. 9.경 폐업하고 2004년경까지 이를 주택으로 사용하고 있었으므로, 이 사건 건물 중 2층 내지 3층은 그 공부상 용도에도 불구하고 실제 용도가 주택이었고, 원고가 거주한 4층 부분의 면적까지 포함하면 그 면적이 335.68m²로서 이 사건 건물 중 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 넓고, 구 소득세법 제89조 제3호, 구 소득세법 시행령(2005. 12. 31. 대통령령 제19254호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제154조 제3항에 의하면 이러한 경우 이 사건 부동산은 그 전부가 모두 1세대 1주택에 해당되어 비과세 대상에 해당함에도 불구하고 이와 달리 보아 한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령 별지 관련법령 기재와 같다.
다. 판단

(1) 위 가.(1)의 주장에 대한 판단 양도소득세의 과세대상이 되는 양도란 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다 할 것이다. 살피건대, 갑 제7, 8, 12호증, 을 제4, 16 내지 20호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 2003. 4. 5. 주식회사 ○○○○○○과의 사이에 이 사건 부동산을 918,000,000원에 매도하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하였던 사실, 그 후 원고에게 2003. 6. 2. ○○○○ 주식회사 명의로 91,800,000원, 2003. 7. 3. 및 2003. 10. 7. 주식회사 ○○○○○○ 명의로 45,900,000원 및 100,000,000원, 2004. 3. 5. 주식회사 ○○○○○○(이하 ‘○○○○○○’이라 한다)명의로 367,200,000원이 각 송금되어 합계 604,900,00원이 지급되고, 원고가 2004. 6. 8. 매수인측으로부터 잔액인 313,100,000원을 지급받으면서 이 사건 부동산에 대한 매매잔금을 영수함으로써 매매대금이 완불되었다는 내용의 영수증을 작성 ․ 교부하였던 사실, 그 다음날인 2004. 6. 9. 원고, ○○○○○○, ○○○○○○사이에 위탁자를 원고로, 수익자를 ○○○○○○으로, 수탁자를 ○○○○○○으로 하여, 원고는 이 사건 부수토지를 ○○○○○○에게 신탁하고, 신탁에 따른 수익은 ○○○○○○에게 귀속되며, ○○○○○○은 신탁등기와 동시에 ○○○○○○에게 여신체무에 대한 담보로 수익권에 대한 근질권을 설정해 주고, ○○○○○○과 ○○○○○○은 상호 합의가 있으면 이 사건 부수토지를 처분할 수 있고 그에 대하여 원고는 민, 형사상 아무런 이의를 제기하지 아니한다는 내용의 신탁계약이 체결된 사실, 같은 날 위 신탁을 원인으로 하여 앞서 본 바와 같이 이 사건 부수토지에 관하여 ○○○○○○ 명의의 소유권이전등기가 경료되고, ○○○○○○이 ○○○○○○과의 협의하에 그 다음날인 2004. 6. 10. 앞서 본 바와 같이 이 사건 건물을 철거한 사실을 인정할 수 있는바, 위와 같이 원고가 당초 매매계약에 따른 매매대금을 모두 지급받은 점, 원고가 매매대금 수령 직후 ○○○○○○, ○○○○○○과의 사이에 그 수익자를 ○○○○○○으로 한 신탁계약을 체결하고 이를 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하여 주었으며, 신탁계약에서 ○○○○○○과 ○○○○○○의 상호 합의가 있으면 원고의 의사와 무관하게 이 사건 부수토지를 처분할 수 있도록 하였고, 그 다음날 이 사건 건물이 철거된 점, 원고 스스로도 잔금 수령일인 2004. 6. 8.에 이 사건 부동산의 양도가 있었다고 하여 2004. 8. 31.경 피고에게 양도소득세 예정신고를 하였던 점 등에 비추어 보면, 위 매매대금의 완불 무렵에 원고가 ○○○○○○에게 이 사건 부동산을 사실상 유상으로 이전하였다고 봄이 상당하다. 따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.

(2) 위 가.(2)의 주장에 대한 판단 이 사건 건물 1, 2, 3층의 건축물대장상 용도가 소매점 및 사무실인 사실은 앞서 본 바와 같은바, 원고가 위 양도 당시 위 각 건물부분을 공부상 용도와 달리 주택으로 임대하고 있었다는 점에 부합하는 듯한 증거로는 갑 제4호증, 갑 제5호증의 1, 2, 3, 갑 제6호증의 1, 2, 갑 제13, 14호증,갑 제18호증의 1, 2, 3호증의 각 기재, 증인 ○○○의 증인이 있다. 그러나 한편 갑 제4호증, 갑 제5호증의 1, 갑 제6호증의 1, 을 제5호증의 1 내지 10, 을 제6호증의 1내지 6, 을 제7호증의 1 내지 9, 을 제10 내지 13호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 최종 임차인이라고 주장하는 ○○○, ○○○, ○○○의 경우 모두 임차기간의 전부 또는 일부 기간 동안 ○○○○, ○○○○○○, ○○○○○○○, ○○○○, ○○○○○○○ 등의 상호로 사업자등록을 하여 제조업 등을 영위하였고, 이 사건 건물의 일부에 관하여 각각 임대차계약을 체결하면서 건물의 용도를 근린생활시설 및 주택(○○○의 경우), 사무실(○○○의 경우)로 표시하거나 용도를 표시하지 아니하였던(○○○의 경우) 사실, ○○○, ○○○의 경우에는 이 사건 부동산에 전입신고를 한 바 없었고, ○○○의 경우 1999. 6. 2.부터 2003. 6. 11.까지 전입신고를 한 바 있기는 하였으나 위 2층을 사업장으로 한 사업자등록을 한 후 이를 사업장으로 사용하였고, 이 사건 부동산의 양도가 있기 훨씬 이전인 2003. 6. 11.경 퇴거하였던 사실, ○○○ 역시 이 사건 건물의 3층을 사업장으로 한 사업자등록을 한 후 이를 사업장으로 사용하다가 2003. 6. 9.경 폐업하였고, 위 폐업 이후로 위 건물부분이 공실 상태로 남아 있었던 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 비추어 보면 앞서 본 증거들만으로 이 사건 부동산의 양도 당시 이 사건 건물 1, 2, 3층이 실제 주거용으로 사용되고 있었다고 인정하기는 어렵고, 오히려 위 건물부분은 그 공부상 용도인 근린생활시설로 이용되고 있었다고 봄이 상당하다. 따라서 원고의 위 주장이 역시 이유 없다.

4. 결론

그렇다면, 이 사건 소 중 피고가 2005. 4. 1. 원고에 대하여 한 양도소득세 부과처분에 대하여 18,437,400원을 초과하여 취소를 구하는 부분은 부적법하므로 이를 각하하고, 원고에게 18,437,400원의 양도소득세를 경정 ․ 부과한 이 사건 처분은 적법하므로 그 취소를 구하는 원고의 청구는 이유 없이 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 건물 목록 서울 ○○구 ○○동 000-00 철근콘크리트조, 연와조 슬래브즙 지하 1층, 지상 4층 근린생활시설 및 주택 지층 대중음식점 123.04m² 1층 소매점 83.92m² 2층 사무실 83.92m² 3층 사무실 83.92m² 4층 주택 83.92m² 옥탑 10.2m². 끝.