주택 수리공사비를 필요경비로 인정하여 양도차익에서 공제해야 되는지 여부

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송 비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2006. 2. 1. 원고에 대하여 한 2003년도 귀속 양도소득세 47,176,990원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2002. 4. 4. ○○ ○○구 ○○동 ○○-○○ 대지 225.7㎡와 그 지상 건물(이하 ‘이 사건 주택’이라고 한다)을 579,000,000원에 취득하여 2003. 4. 8. 설○○에게 750,000,000원에 양도하고, 이 사건 주택의 양도가액 및 취득가액을 기준시가로 하여 양도차익을 산정하고 양도소득과세표준 예정신고를 한 뒤 그 세액 705,890원을 납부하였다.
• 나. 피고는 2005. 9. 22.부터 9. 30.까지 이 사건 주택의 양도소득세를 실지조사하고, 원고가 1세대3주택자로 이 사건 주택의 양도는 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택을 양도한 경우에 해당한다는 이유로, 구 소득세법(2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제96조 제1항 7호, 제97조 제1항 제1호 (가)목 단서, 구 소득세법시행령(2003. 12. 30. 대통령령 제18173호로 개정되기 전의 것) 제162조의2 제5항에 따라 이 사건 주택의 양도가액과 취득가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정하고 필요경비로 이 사건 주택의 취득세 7,400,000원, 등록세 11,100,000원, 매수 및 매도 중개수수료 등 소유권이전 관련비용 12,761,300원 합계 31,261,300원을 공제하여(을1, 2호증) 2006. 2. 1. 원고에 대하여 2003년도 귀속 양도소득세 47,176,990원을 경정 ․ 고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라고 한다). [인정근거] 다툼없는 사실, 갑1호증의 기재

• 가. 원고의 주장 이 사건 처분은 다음과 같은 사유로 위법하다. 첫째, 원고는 이 사건 주택을 취득한 뒤, 이 사건 주택의 축대부분이 상당히 손상되었고, 화장실, 상하수도시설, 배관시설이 매우 낡아 누수되는 부분이 있어서, 공사업자 이○○에게 140,000,000원을 주어 2002. 4. 1.경부터 2003. 3.경까지 이 사건 주택의 지반보강공사, 축대보수공사, 화장실전면보수공사, 방수공사 및 가구별 리모델링공사 등 종합수리공사(이하 ‘이 사건 수리공사’라고 한다)를 하게 하였으므로, 이 사건 수리공사비 140,000,000원은 필요경비로서 이 사건 주택의 양도차익에서 공제되어야 함에도 불구하고, 이와 달리 이 사건 수리공사비를 필요경비로 공제하지 아니한 이 사건 처분은 위법하다. 둘째, 원고는 매도중개수수료 3,000,000원 등 합계 31,261,300원을 필요경비로 지출하였으므로, 이를 양도차익에서 공제하여야 함에도 불구하고, 이와 달리 이를 필요경비로 공제하지 아니한 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 관계법령

○ 소득세법(2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

7. 기타 당해 자산의 종류 ․ 보유기간 ․ 보유수(수) ․ 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

○ 소득세법(2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

○ 소득세법 시행령 제67조 【즉시상각의 의제】

② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물 ․ 기계 ․ 설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가가 없는 것의 복구

○ 소득세법 시행령 제162조의2 【양도가액】

⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. (2003. 12. 30. 대통령령 제18173호로 개정되기 전의 것)

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2006. 9. 22. 대통령령 제19687호로 개정되기 전의 것)

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

3. 양도자산의 용도변경 ․ 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (끝)

• 다. 판단

(1) 첫째 주장에 관하여 과세처분의 적법성에 대한 입증책임은 과세관청에게 있으므로 과세소득확정의 기초가 되는 필요경비도 원칙적으로 과세관청이 그 입증책임을 부담하나, 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐만 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증하게 하는 것이 합리적일 경우에는 입증의 필요를 납세의무자에게 돌려야 할 것인바(대법원 1992. 7. 28. 선고 91누10909 판결, 대법원 1998. 5. 26. 선고 98두2263 판결 등 참조), 주택의 수리공사비와 같은 사항은 과세관청인 피고로서는 조사하기 어렵고 원고에게는 입증하기 용이한 것이므로 원고에게 그 입증의 필요가 있다고 보는 것이 타당하다. 그런데 원고의 주장사실에 부합하는 갑7 내지 20호증, 갑22호증(각 가지번호를 포함한다)의 각 기재 및 영상은, 원고는 이 사건 처분의 취소를 구하는 심사청구를 제기하기 전 공사대금이 70,000,000원인 공사도급계약서와, 거래금액이 115,100,000원으로 된 이○○ 작성의 거래명세서를 피고에게 제출하였던 점(갑2호증의 2), 원고는 이 사건 수리공사 시점인 2002. 10. 29.부터 2003. 2. 7. 사이에 도리어 이 사건 수리공사를 하였다는 이○○으로부터 합계 57,460,000원을 송금받기도 한 점(갑7호증의 4 내지 9), 이○○은 원고가 이 사건 수리공사를 하였다고 주장하는 시점과 겹치는 2002. 7. 5.부터 2003. 5. 10. 사이에 일식업을, 2003. 2. 10.부터는 통신장비도매업을 각 운영한 것으로 사업자등록이 되어 있는 점(을3호증), 이 사건 수리공사비 중 일부로 설○○이 원고를 대신하여 2003. 4. 29. 이○○에게 지급하였다는 30,650,000원은 갑11호증의 6의 문언에 비추어 보면 전세보증금의 반환을 위하여 지급된 것으로 보일 뿐 이 사건 수리공사비의 일부로 지급된 것으로는 보이지 않는 점(갑11호증의 6) 등에 비추어 믿기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 주장은 이유 없다.

(2) 둘째 주장에 관하여 피고가 이 사건 처분을 함에 있어 이미 원고가 주장하는 매도중개수수료 등 합계 31,261,300원을 필요경비로 공제하였음은 앞서 본 바와 같으므로, 원고의 위 주장도 이유 없다.

(3) 원고는 위와 같은 주장 외에도 이 사건 주택의 양도가액인 750,000,000원에는 에어콘 등의 물품대금이 포함되어 있어 이 사건 주택의 실지거래가액은 750,000,000원에 미치지 못한다는 취지의 주장도 하나, 이 사건 주택의 실지거래가액이 750,000,000원임은 갑6호증의 기재에 의하여 충분히 인정할 수 있으므로, 위와 같은 취지의 주장 역시 이유 없다.

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없다.