쟁점부동산의 검인계약서를 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부

이 건 이의신청은 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

• 가. 청구인이 ○○ ○○구 ○○동 28, 28-24 소재 대지 834.9㎡(이하 “쟁점토지”라 함) 및 건물 3,042.08㎡를 63억원에 양도하고 실지 거래가액으로 양도소득세를 신고․ 납부하면 서, 쟁점토지 및 건물의 취득시 실지거래가액을 확인할 수 없다 하여 환 산가액으로 신고한데 대하여

○○지방국세청장이 실지조사를 한 결과 쟁점토지의 장부가액 930,000천원과 건물 의 장부 상 잔액 856,313천원, 합계 1,786,313천원을 취득당시 실지거래가액으로 보아 2004년 귀속 분 양도소득세 360,515천원을 과세예고하는 세무조사 결과를 통지하였

• 다. 나. 청구인은 ○○지방국세청장에게 과세전적부심사청구를 하였고, 동 심리과정 에서 1989.

10. 19.자 부동산매매계약서(1989.10.20 ○○구청장 검인, 토지매매대금 941,767천원, 이하 “쟁점검인계약서”라 함) 가 확인되어 재조사 결정되자, 과세전적 부심사청구 결정에 따라 재조사 착수하여 쟁점검인계약서상 토지 매매대금 941,767천원은 쟁점 토지의 취득시 한국감정원 감정가액, 인근 부동산 공인중개사의 당시 시가 확인 및 청구인의 대차대조표상 장부가액과 그 금액의 크기가 유사하고, 청구인이 쟁점 검인계약서상 금액이 취 득가액과 상이하다는 반증을 제시하지 못하자 위 검인계약서상 가액을 쟁점토지의 취득가액으 로 하는 세무조사결과를 관할세무서장인 처분청에 통지하였다.

• 다. 처분청은 2006. 6. 1. ○○지방국세청장의 조사결정내용에 따라 373,208,390원의 양도소득세를 결정고지하였고, 청구인은 이에 불복하여 2006. 7. 12. 이 건 이의신청을 청구하였다.

• 가. 처분청이 제시한 쟁점 검인계약서는 계약금 및 중도금에 대하여는 지급액 및 지 급일자가 기재되어 있지 않고, 매매계약서 작성일인 1989. 10. 19.에 매매대금 전액을 잔금으로 지급하는 것으로 기재되어 있어 객관성이 결여된 매매계약서에 해당할 뿐 아니라, 검인계약서는 원계약서가 아니라 등기시 취득세를 계산하기 위하여 작성되는 것으로 통상 등기비용의 절감 등을 이유로 저가로 작성되는 것이 관행이므로 검인계약서상의 가액을 실지거래가액으로 볼 수 없다.
• 나. 청구인은 조사 당시 양도자를 통해 쟁점 검인계약서에 대한 진위 여부를 조사해 줄 것으로 요구하였으나 이에 대한 조사 확인을 거부하여 쟁점 검인계약서의 진위 여부가 확인되지 아니하였을 뿐 아니라 당초 양도자들도 검인계약서의 작성 및 거래 가액에 대하여 부인하고 있어 이를 근거로 취득 당시의 실지거래가액으로 결정한 것 은 부당하다.

• 가. 쟁점 검인계약서는 매매 당사자, 대상부동산, 매매대금 등이 명시되어 있고 매매 당사자들의 서명 날인이 있어 매매계약서의 요건을 갖추고 있고, 검인계약서상의 거래가액이 실지거래가액으로 인정된 대법원 판례(92누282 등)와 국세청 유권해석(서면4팀-864)가 있어 청구인의 주장은 이유없다.
• 나. 청구인은 전 양도자들이 검인계약서를 부인하고 있다고 주장하나, 조사관서 에 제출 한 전 양도자들의 확인서에 의하면, 쟁점토지의 매매계약서를 보관하고 있 지 않으며, 양도 금액이 얼마인지 기억이 없다고 답변하였을 뿐 거래가액을 부인한 것이 아니고, 기 제 출받은 확인서가 있어 재차 진위여부를 확인할 필요가 없었

• 가. 쟁 점 쟁점 부동산의 검인계약서를 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부 를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 등

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호(토지․건물) 및 제2호(부동산에 관한 권리 등)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1 항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없 는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

○ 소득세법시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약 서․영 수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격 공 시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가 에서 ”감정평가법인“이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백 한 경우

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가.

○ 예 규【서면4팀-864, 2005.6.1】 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정 이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정하는 것임

○ 대법원 판례【92누282, 1992.11.24】 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정 이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실 제와 달리 적성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 할 것임

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인이 ○○ ○○ ○○ 28, 28-24 소재 대지 834.9㎡ 및 건물 3,042.08㎡를 63억원에 양도하고 실지 거래가액으로 양도소득세를 신고․납부하면서, 쟁점토지 및 건물의 취득가액을 확인할 수 없다 하여 환산가액으로 신고한데 대하여 ○○ 지방국세청장의 실 지조사 결과 청구인이 종합소득세 신고시 제출한 대차대조표상의 장부가액(쟁점토지 930,000천원, 건물 856,313천원)을 취득 당시 실지거래가액 으로 보아 2004년 귀속분 양도소득세 360,515천원을 과세예고하 는 세무조사 결과 를 통지하였다. 청구인이 이에 대해 과세전적부심사를 청구하여 심리하던 중

1989. 10. 19.자 부동산매매계약서(매매대금 941,767천원) 가 확인되어 재조사 결정하자 조사관서는 재조사에 착수한 결과 검 인계약서상 매매대금 941,767천원은 쟁점 토지의 취득시 평가한 한 국감정원 감정가액, 인근 부동산 공인중개사의 당시 시가 확인 및 청구인의 대차대조표상 장부가액과 그 금액의 크기가 유사하고, 청구인이 달리 취득가액에 대한 객관적인 반증 을 제시하지 못하자 쟁점검인계약서 기재금액(941,767천원)을 쟁점토지의 취득가액으로 하는 세무조사결과를 처분청에 통지하였고, 처 분청은 2006. 6. 1. ○○지방국세청장의 조사결정내용에 따라 373,208,390원의 양도소득세를 결정고지하였다. 이상의 내용은 조사관서의 결정결의서, 청구인의 종합소득세 신고서, 검인계약 서 등에 의해 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점토지를 1989. 10. 20. 청구외 ○○○, ○○○ 형재로부터 매입 한 후 1991. 2. 9. 쟁점토지 위에 건물을 신축한 후 부동산임대업을 위하다 2004. 3. 5. 쟁점토지와 건물을 63억원에 양도하고 2004. 5. 31. 양도소득세를 신고․납부하면서 쟁점토지와 건물의 취득가액을 확인할 수 없다 하여 기준시가로 환산한 가액 3,024백만원을 취득가액으로 하여 신고한 사실과 ○○ 지방국세청장이 당초 조사시 복식부기의무자인 청구인이 1991년부터 2003년까 지 종합소득세 신고시 제출한 부속서류인 대차대조표상의 쟁점토지 및 건물의 장부가액(토지 930백만원, 건 물 856백만원)을 취득가액으로 하여 과세예고통지하였음 이 양도소득세 신고서, 조사관서 의 결정결의서 및 국세통합전산망 등에 의하여 확인된다.

(3) 조사관서에서 재조사하여 쟁점토지의 취득가액으로 결정한 쟁점 검인계약서 는 전 소 유자

○]○○과 ○○○을 매도자로 하여 1989. 10. 19. 각각 작성된 것으로 1989. 10. 20.자 ○

○구청장의 검인이 있으며, 구체적인 계약내 용은 다음과 같다.. 부동산의 표시

○○시 ○○구 ○○동 28

○○시 ○○구 ○○동8-24 면 적 대 349㎡ 대 548.9㎡ 매 도 인

○○○

○○○ 매도가액 393,672천원 548,095천원 약정내용

1989. 10. 19. 전액 지급

1989. 10. 19. 전액 지급 계 약 일

1989. 10. 19

1989. 10. 19.

(4) 1989. 10. 23. 청구인이 쟁점토지를 담보목적(청구인의 대표로 있는 (주)○○○ 의 ○○ 은행 채무담보)으로 평가의뢰하여 한국감정원에서 감평평가한 감정평가가액은 아래 와 같다. 소재지 지번 지목 면적 감정가액 공부 사정 단가 금액

○○구 ○○동 28 대 349㎡ 349㎡ 1,080천원 376,920천원

○○구 ○○동 28-4 대 485.9㎡ 485.9㎡ 1,210천원 587,939천원 합 계 834.9㎡ 834.9㎡ 964,859천원

(5) 청구인은 검인계약서 매매대금이 실지와 달리 작성되었다는 증빙으로 “확인자는 쟁점 토 지의 취득 당시 청구인이 대 표이사로 있는 (주)○○○의 상무로서 자금의 전달 등 계 약에 관여하였으며, 당시 평당 590여만원, 총거래가액 15억원으로 흥정하였으 나, 매수자의 요청으로 14억8천만원으로 거래가 이루어졌다”는 내용의 청 구외 ○○○의 거래 사실확인서를 제출하였다. (6) 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정 이 없는 한 당사자 사이의 매매계약서 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계 약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 하는 것이나(대법 92누282, 1992. 11.24), 청구인은 14억8천만원에 거래되었다는 청구외 ○○○의 거래 사실확인서만 제시할 뿐 검인계약서가 사실과 달리 작성되었다는 객관적인 자료 의 제시가 없을 뿐 아 니라, 검인계약서상의 취득가액 941백만원이 청구인이 종합소득 세 신고시 제출한 장부가격 930백만원 및 청구인이 한국감정원에 의뢰하여 평가한 감 정가격 964백만원과 유사한 가격인 점으로 보아 쟁점 검인계약서는 실제와 달리작성된 것으로 보이지 않으므로 처분청의 처분은 정당한 것으로 판단된다.

이 건 이의신청은 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1 항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.