부동산매매업 해당 여부

이 건 이의신청은 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 1971.12.20. 부친으로부터 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 임야 36,992㎡(이하 “쟁점 토지”라 한다)를 증여받아 보유하던 중 2003.11월 쟁점 토지를 분할하여 2003년도에 5필지 2004년도에 12필지를 각각 양도한 후 쟁점토지의 양도에 따른 소득을 양도소득으로 보아 양도소득세를 신고하였다. 조사처인 ○○지방국세청 조사2국은 세무조사에 의해 수입금액 983백만원을 과소 신고한 사실과, 청구인이 쟁점 토지를 분할하여 양도한 것은 양도소득이 아닌, 부동산매매업에 해당한다고 보아 종합소득세 과세표준을 결정하여 처분청인 ○○세무서장에게 과세자료를 통지하였다. 처분청인 ○○세무서장은 조사처의 과세자료에 의해 2003년 귀속 종합소득세23,393천원, 2004년 귀속 종합소득세 206,044천원 합계 229,437천원을 2005.10. 4. 청구인에게 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.11. 2. 이 건 이의신청을 제기하였다.

쟁점 토지는 1971년 부친으로부터 증여받아 30년 이상 보유하여온 토지로 최근의 종합토지세 부담 과중으로 매각하고자 하였으나, 토지의 규모가 커 처분되지 않아 부득이 분할하여 양도한 것이며, 도로개설 등 토지의 개발은 양수받은 건설업자가 자기책임 하에 실시한 것으로 쟁점 토지 분할은 매각의 편의를 위한 것이지 개발을 목적으로 한 것이 아니므로 쟁점 토지 양도에 대해서 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세하는 것은 부당하다.

청구인의 조사 시 작성한 문답서상의 진술내용에 토지의 분할 목적이 토지의 가격을 높이고, 판매행위가 용이하도록 하기 위해 분할한 사실을 인정하고 있고, 양도한 17필지 중 2필지를 매수한 김○○(○○건설)에게 매매한 대금 중 일부를 도로개설비 명목으로 공제한 후 양도하였다고 주장하나, 김○○의 확인서에 의하면 당초계약은 평당 28만원에 하였으나, 도로개설비는 청구인이 지급한다는 조건으로 평당 27만원을 수취한 사실이 확인되고, 계약서 및 지적공부상 나머지 15필지도 청구인이 직접 토지를 분할하고 도로를 개설한 사실로 보아 쟁점 토지를 양도한 것은 부동산매매업에 해당하므로 이 건 과세는 정당하다.

• 가. 쟁점 증여로 인한 취득 후 장기간 보유하던 쟁점 토지를 분할하여 양도한 경우 부동산매매업으로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. 1.~11.(생략)

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

○ 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

○ 소득세법 기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】

① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.

3. 토지를 개발하여 주택지․공업단지․상가․묘지 등으로 분할판매하는 경우 (공유수면매립법 제14조 의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함)

② ~③(생략)

④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지․분합․조성․변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다.

○ 한국표준산업분류상 【부동산 공급업】 직접 개발한 농장․택지․공업용지 등의 토지와 타인에게 도급을 주어 건설한 건물 등을 분양․판매하는 산업활동을 말한다. 구입한 부동산을 임대 또는 운영하지 않고 재판매하는 경우도 여기에 포함된다.

• 다. 사실관계

(1) 청구인은 ’71.12월 부친으로부터 쟁점 토지를 증여받아 보유하고 있다가 ’03년 쟁점 토지를 19필지로 분할하여 그 중 17필지를 ’03년~’04년 중 5회에 걸쳐 양도 후, 양도소득세 신고를 하였으며, 처분청은 청구인에 대한 세무조사에 의해 수입금액 983백만원의 수입금액 신고누락 사실을 확인하였고, 쟁점토지의 분할양도와 수입금액 누락사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다. (2) 소득세법 제19조 (사업소득) 및 같은법 시행령 제34조(부동산매매업의 범위)에서 건축물 자영건설업 및 부동산분양공급업은 부동산매매업으로 사업소득에 속한다고 규정하고 있고, 같은법 기본통칙 19-7(부동산매매업의 업종구분)에서는 토지를 개발하여 주택지․공업단지․상가․묘지 등으로 분할 판매하는 경우 부동산 매매업에 해당한다고 규정하고 있으며, 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지․분합․조성․변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다고 규정하고 있고, 청구인도 쟁점 토지를 분할하여 매각한 것을 인정하고 있으며 토지를 분할 매각함으로서 토지의 효용가치 및 판매 등 일체의 행위가 더 합리적이라는 것을 청구인의 문답서 및 처분청의 심리자료 등에 의하여 확인된다.

(3) 쟁점토지의 토지대장상 분필 및 소유권이전 현황은 다음과 같다. 지번 계약일 분필 등기일 소유권 이전일 면적 (㎡) 양수인 비 고

○○번지 03.12.08. 모번지 04.01.14. 1,653 신○○

○○번지 03.10.30. 본인소유

○○번지 03.12.08. 03.10.30. 03.12.30. 1,620 정○○

○○번지 03.12.08. 03.11.15. 04.01.14. 3,306 박○○

○○번지 03.12.23. 03.11.15. 04.01.14. 1,226 이○○

○○번지 03.09.19. 03.11.15. 04.01.08. 2,055 현○○

○○번지 03.09.19. 03.11.15. 04.01.14. 2,534 현○○

○○번지 03.12.18. 03.11.15. 03.12.30. 1,322 김○○

○○번지 03.10.09. 03.11.15. 03.12.30. 1,322 곽○○

○○번지 03.10.09. 03.11.15. 03.12.30. 1,322 백○○

○○번지 03.11.15. 본인소유

○○번지 03.12.08. 03.11.15. 03.12.30. 661 이○○

○○번지 04.07.14. 03.11.15. 04.08.02. 661 강○○

○○번지 03.09.04. 03.11.15. 04.01.08. 398 김○○

○○번지 03.09.19. 03.11.28. 04.01.08. 1,322 심○○

○○번지 03.12.13. 03.11.28. 04.02.13. 965 박○○

○○번지 03.09.04. 03.11.28. 04.01.08. 9,032 김○○

○○번지 03.11.28. 1,370 도로

○○번지 03.09.19. 03.12.13. 04.01.08. 991 윤○○

○○번지 03.09.19. 03.12.13. 04.01.08. 2,838 김○○

(4) 청구인은 문답서상에 토지분할이 가격을 높이기 위한 것이 아니고 단순히 매매를 용이하도록 하기 위한 것이라고 주장하고 있으나, 분할해서 매각하게 되면 매매도 용이하고, 이에 따른 지가도 상승될 것을 인지하고 있었기에 문답서를 작성한 것이며, 문답서 작성 후 청구인에게 열람시킨 즉시 문답내용에 이상이 없다는 것을 확인하고 자필 서명한 사실이 처분청의 심리자료 등에 의하여 확인된다.

(5) 청구인이 쟁점토지양도에 대해 양도소득세로 신고하였으나, 쟁점 토지를 도로 개설하여 분할양도 하였기에 소득세법 기본통칙 19-7의 부동산 매매업 범위인 『당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오는 일체의 행위에 해당』하므로 부동산매매업으로 과세한 사실이 조사처의 조사종결복명서 등에 의하여 확인된다.

(6) 처분청의 세무조사 시 확인된 실제매매계약서 중 ’03.10. 9. 작성한 매수자 곽○○ 외 8인과 작성한 매매계약서(9건)상의 특약사항에는 “진입도로는 매도자가 8m로 개설하여 도로 편입되는 면적에 매수면적을 해당하는 비율만큼 매수자 전원의 공동소유로 한다”라고 되어있고, ’04. 7.14. 작성한 매수인 강○○ 외 1인과 작성한 매매계약서(2건)에는 “잔액 중 진입도로 개설되면 일천만원을 매도인한테 지불한다”라는 특약사항이 있으며, 매각된 전필지와 접하도록 분필된 도로로서 ○○시 ○○동 ○○번지 1370㎡가 2003.11.28. 분필 등기된 사실이 지적도 및 부동산매매계약서 등에 의하여 확인된다.

(7) 청구인으로부터 택지개발 목적으로 9,430㎡를 취득하고, 이를 여러 필지로 재분할하여 소유하고 있는 건설업자 청구 외 김○○의 확인서에는 당초계약 시 매수하는 토지에 대한 도로는 청구인이 개설하는 조건으로 전체 평당 28만원에 계약을 하였으나, 분할 및 도로개설로 인하여 도로면적 1,216㎡을 제외한 면적 8,214㎡에 대해서만 도로개설비로 평당 1만원을 차감하여 지급하였다고 진술한 사실이 처분청의 심리자료 등에 의하여 확인된다.

(8) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 볼 때, 청구인은 쟁점 토지의 규모가 커 매각의 어려움으로 단순히 토지를 분할하여 매각한 것이고, 도로개설 등 토지의 개발은 양수받은 건설업자가 자기책임 하에 실시한 것으로 개발의 목적이 없었다고 주장하고 있으나, 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 부동산매매업으로 사업소득에 속하는지 아니면 양도소득에 속하는지의 여부는 양도자의 부동산 취득 및 보유 현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하는 것인 바, 청구인이 위에서 본 바와 같이 쟁점 토지를 증여받은 후 이를 17필지로 분할하여 주택용지로 여러 차례 나누어 양도한 사실을 감안하여 볼 때, 쟁점토지의 양도는 수익을 목적으로 계속성 및 반복성이 있는 사업 활동으로 볼 수 있고, 청구인이 쟁점토지에 대하여 분할 및 도로개설 등의 토지개발 행위를 주체적으로 한 것으로 보여져 부동산매매업으로 본 당초처분 정당하여 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점토지양도를 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 이의신청은 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2조의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 처분청의 세무조사시 확인한 실제 매매계약서를 보면, “진입도로는 매도자가 8m로 개설하여 도로 편입되는 면적에 매수면적을 해당하는 비율만큼 매수자 전원의 공동소유로 한다”라는 매도자인 청구인 책임의 도로개설 조건의 특약사항이 있고, 실제 2003.11.28. 매각한 전토지와 인접하게 청구인 명의의 도로가 분필 등기되었으며, 양수받은 건설업자가 자기책임 및 비용 하에 도로개설을 하였다고 청구인이 주장하는 청구 외 김○○의 조사시 확인내용에도 청구인 주장과 다르게 도로개설 비용은 청구인이 부담한 것으로 나타난다. 위와 같이 청구인은 쟁점토지에 대하여 분할 및 도로개설 등의 토지개발 행위를 주체적으로 한 것으로 보여져 부동산매매업으로 본 당초처분 정당하여 청구인주장 받아들이기 어렵다고 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점토지양도를 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.