임대가액 산정의 적정성 당부

이 건 이의신청은 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

처분청은 청구인이 본인 소유의 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대지 1,571,7㎡ 및 같은 동 ○○번지 소재 대지 1,089㎡, 계 2,660.7㎡(2필지 토지를 합하여 이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구인과 특수관계있는 (주)○○종합개발(이하 “청구외법인”이라 한다)에 시가보다 저가로 임대한 것을 확인하고 특수관계자간 부당행위계산부인 규정을 적용하여, 97년과 98년은 국유재산법상 국유재산 사용요율(5%)에 의해, 99년과 2000년은 법인세법 시행령 제89조 제4항 의 규정에 의해 산정된 임대가액과 청구인이 신고한 임대가액과의 차액을 신고누락한 것으로 보아 2002.10.17. 부가가치세 1997년 제2기 36,664,090원 1998년 제1기 40,137,420원, 1998년 제2기 40,137,420원, 1999년 제1기 40,250,720원, 1999년 제2기 38,059,540원, 2000년 제1기 31,606,860원, 2000년 제2기 29,677,310원(7건 256,533,350원)과 종합소득세 1997과세연도 363,466,850원, 1998과세연도 377,245,060원, 1999과세연도 309,254,580원, 2000과세연도 241,810,650원(4건 1,291,777,140원)을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003. 1.14. 이 건 이의신청을 제기하였다.

청구인이 인근 부동산 임대실례가격을 참조하여 신고한 부동산 임대수입금액은 인근 나대지의 임대요율보다 높은 임대요율이 적용된 것으로 정상적인 사인간의 거래에 의하여 형성된 적정임대료가 반영된 것이므로 소득세법 시행령 제98조 부당행위계산부인 규정을 적용하여 과세한 것은 부당하며, 부당행위계산부인 대상이 된다 하더라도 인근 유사토지의 실례 가액을 조사하여 적정임대료를 산정함이 타당할 것임에도, 국가와 사인간에 적용하는 국유재산법 시행령 제26조 규정 및 법인세법 시행령 제89조 제4항 의 규정에 의해 임대수입금액 산정한 것은 부당하다.

청구인이 쟁점토지와 유사한 토지의 임대사례로 제시한 ○○구 ○○동 ○○번지, 같은 동 ○○번지 외, 같은 동 ○○번지 소재 토지는 모두 면적이 700㎡ 가량인 나대지로 현재 주차장으로 사용되는 토지로, 이를 ○○동 ○○로 변에 위치한 대지면적 2,660.7㎡에 지상20층 지하7층의 연면적 39,781㎡의 대형 건물이 있는 쟁점토지와 “이용상황, 지목, 위치, 주위환경”이 유사한 토지로 볼 수 없어 청구인이 제시한 인근나대지의 임대가액을 적정임대료로 볼 수 없고, 쟁점토지와 이용상황 등이 유사한 임대실례가액을 확인할 수 없어, 97년과 98년은 국유재산법상 국유재산 사용요율(5%)에 의하고, 99년과 2000년은 법인세법 시행령 제89조 제4항 의 규정에 의해 쟁점토지에 대한 임대가액을 산정하여 청구인이 신고한 임대가액과의 차액을 신고누락한 것으로 보아 부가가치세 등을 과세한 당초 처분 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 제시하는 인근 나대지 임대가액을 쟁점토지의 임대실례가액으로 볼 수 있는지와, 임대실례가액이 없는 경우에 있어 임대가액 산정을 국유재산에 대한 연간사용료 계산방법을 원용한 것이 적정한지를 판단하는 것이다.
• 나. 관련법령

○ 부가가치세법 제13조 【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가

2. 금전이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

3. 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

○ 부가가치세법 시행령 제50조 【시가의 기준】

① 법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 사업자와 특수관계있는 자(소득세법시행령 제98조 제1항 각호 또는 법인세법시행령 제46조 제1항 각호에 규정된 자를 말한다. 이하 같다)외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로 한다.

○ 부가가치세법 시행령 제52조 【부당 대가 및 에누리 등의 범위】

① 법 제13조 제1항 제3호에 규정하는 부당하게 낮은 대가는 사업자가 그와 특수관계있는 자와의 거래에 있어서 재화와 용역의 공급가액에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 시가보다 현저하게 낮은 대가로 한다.

○ 소득세법 제41조 【부당행위계산】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득․사업소득․일시재산소득․기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있다. (95.12.29. 개정)

② 제1항의 규정에 의한 특수관계있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (95.12.29. 신설)

○ 소득세법 시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】

① 법 제41조 및 법 제101조에서 “특수관계있는 자”라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

2. 당해 거주자의 종업원 또는 그 종업원과 생계를 같이하는 친족

3. 당해 거주자의 종업원 외의 자로서 당해 거주자의 금전 기타 자산에 의하여 생계를 유지하는 자와 이들과 생계를 같이하는 친족

4. 당해 거주자 및 그와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 소유한 주식 또는 출자지분의 합계가 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 50 이상이거나 당해 거주자가 대표자인 법인 (제5호 제6호 생략)

② 법 제41조에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다. (제1호 생략)

2. 특수관계있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 당해 주택에 실제 거주하는 경우를 제외한다. (99.12.31. 단서신설) (제3호 제4호 제5호 및 제3항 생략)

④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제3항 내지 재5항의 규정을 준용한다. (98.12.31. 신설)

○ 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】

① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다. (98.12.31. 개정)

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다. (98.12.31. 개정)

1. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액.(다만, 증권거래소에 상장되지 아니한 주식 등을 제외한다. (98.12.31. 개정)

2. 상속세 및 증여세법 제38조 ․동법 제39조 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액 (98.12.31. 개정) (제3항 생략)

④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 또는 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다. (98.12.31. 개정)

1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 다음 각목의 금액 중 큰 금액 (98.12.31. 개정)

• 가. 당해 자산 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액 (98.12.31. 개정)
• 나. 당해 자산의 감가상각비(기준내용연수와 그에 따른 상각률 및 제26조 제4항의 규정에 의한 감가상각방법에 의하여 계산한 당해 사업연도 주의 임대차기간에 해당하는 상각범위액을 한도로 한다) 및 공과금․수선비 등 그 자산을 유지․관리함으로써 발생하는 비용의 합계액 (98.12.31. 개정)

⑤ 제88조의 규정에 의한 부당행위계산에 해당하는 경우에는 법 제52조 제1항의 규정에 의하여 제1항 내지 제4항의 규정에 의한 시가와의 차액 등을 익금에 산입하여 당해 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다. 다만, 재정경제부령이 정하는 금전의 대여에 대하여는 이를 적용하지 아니한다. (98.12.31. 개정)

○ 국유재산법 제25조 【사용료】

① 행정재산 또는 보존재산(이하 이 장에서 “행정재산 등”이라 한다)의 사용․수익을 허가한 때에는 대통령령이 정하는 요율과 산출방법에 의하여 매년 사용료를 징수한다.

○ 국유재산법 시행령 제26조 【사용요율과 평가방법】

① 법 제25조 제1항의 규정에 의한 연간 사용료는 당해 재산의 가액에 다음 각호의 요율을 곱한 금액으로 하되, 월할 또는 일할 계산할 수 있다. 다만, 다른 법령에서 국유재산의 사용료에 대하여 달리 규정하고 있는 경우에는 그 법령에 의한다.

1. 제24조 제1항 제1호의 경우: 1천분의 25 이상

2. 제24조 제1항 제2호의 경우: 1천분의 40 이상

3. 기타의 경우: 1천분의 50 이상. 다만, 주거용의 경우는 1천분의 25 이상

② 제1항의 규정에 의하여 사용료를 계산함에 있어서의 재산가액은 다음 각호의 방법에 의하여 산출한다. 이 경우 제1호의 규정에 의한 재산가액은 사용․수익 허가기간 중 연도마다 결정하고, 제2호의 규정에 의한 재산가액은 결정 후 3년 이내에 한하여 이를 적용할 수 있다.

1. 토지의 경우: 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 해당 토지의 개별공시지가(해당 토지의 개별공시지가가 없는 경우에는 동법 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 금액을 말한다)를 적용한다.

○ 국심2002서2666, 2002.12.27. 외 다수 같은 뜻 인근 유사 부동산 임대실례가 없는 경우, 적정임대료 산정상, 1996~1998년도에는 국유재산 연간사용료 계산방법을 원용함이 합당하고, 1999년 이후는 신설된 관련규정에 의함

○ 대법원 91누7637, 1992. 1.21. 외 다수 같은 뜻 임대실례가액이 없는 경우 정상거래가액은 당해 임대물건의 종류․위치․주거환경․이용상황․사용범위 등 제반여건을 고려하고 부동산의 가격을 형성하는 지역 및 개별요인을 감안한 합리적인 방법으로 산정한 가격을 기준으로 하면 족한 것이라 하겠고 1996년~1998년 귀속분에 대하여 국유재산법 시행령 제26조 에서 규정하고 있는 국유재산에 대한 연간사용료 계산방법을 이 건의 적정임대료 산정기준으로 원용함이 합당한 것으로 판단된다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 청구인 소유의 쟁점토지를 1987.11.24. 매매로 취득하여 토지 임대업으로 사업자등록(000-00-00000, 개업일: 1987.11.24.)하고, 청구외법인에게 쟁점토지를 임대하였으며, 청구외법인은 쟁점토지 지상에 임대용 건물 40,480,06㎡를 신축하여 건물 임대업(000-00-00000, 개업일: 1990. 7.20.)으로 사업자등록하여 현재까지 임대사업을 하고 있는 사실에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 이견이 없다.

(2) 청구인은 청구외법인의 대표이사이며 1999년 사업연도부터 청구외법인 발행주식 총 수 10,000주(액면가액 5,000원) 중 2,800주(지분율 28%)를 보유하고 있고, 청구인의 처 김○○, 자 이○○, 자 이○○, 자 이○○이 각각 2,300주, 2,200주, 2,000주, 700주를 보유하여 청구인과 청구외법인이 특수관계에 있음이 주주명부 등에 의하여 확인된다.

(3) 처분청은 청구인이 특수관계에 있는 청구외법인에게 쟁점토지를 시가보다 저가로 임대한 것으로 보고 부당행위계산부인하면서, 쟁점토지 인근에 토지 이용상황 등 제반여건이 유사한 임대실례가액이 없는 것으로 보아 97년과 98년은 국유재산법상 국유재산 사용요율(5%)에 의하고, 99년과 2000년은 법인세법 시행령 제89조 제4항 의 규정에 의해 쟁점토지의 적정임대료를 산정하여 청구인이 신고한 임대수입금액과의 차액을 신고누락한 것으로 보아 부가가치세 등을 경정․고지하였다. 귀속 토 지 가 액 적정임대료 신 고 차 액 부당행위부인액 기분별 합계

97. 1. 18,598,293,000 464,957,325 966,499,275 263,294,714 703,204,561 369,894,593

97. 2. 20,061,678,000 501,541,950 333,309,968

98. 1. 20,061,678,000 501,541,950 993,71,450 264,000,000 729,771,450 364,885,725

98. 2. 19,689,180,000 492,229,500 364,885,725

99. 1. 19,689,180,000 406,089,338 740,339,775 264,000,000 476,339,775 238,169,888

99. 2. 17,826,690,000 334,250,438 238,169,888

00. 1. 17,826,690,000 334,250,438 683,467,313 264,000,000 419,467,313 209,733,656

00. 2. 18,624,900,000 349,216,875 209,733,656

01. 1. 18,624,900,000 270,061,050 547,838,130 600,000,000 -52,161,870 0

01. 2. 19,157,040,000 277,777,080 0 〈적정임대료 산정내역〉 토지가액 = 공시지가 × 쟁점토지 면적(2660.7㎡) 적정임대료 = 98년 이전 토지가액×5% 99년 이후 (토지가액×50%-임대보증금)×정기예금이자율

(4) 청구인은 당초 신고한 임대수입금액이 정상적인 사인간의 거래에 의하여 형성된 적정임대료가 반영된 것이라고 주장하며, ○○구 ○○동 ○○번지, 같은 동 ○○번지 외, 같은 동 ○○번지 소재의 토지를 인근 유사토지로 제시하였다. 〈쟁점토지와 비교토지의 비교〉 구 분 쟁점토지 비교토지

○○번지, ○○번지

○○번지

○○번지 외

○○번지 면적 2,660.7㎡ 755.9㎡ 699.7㎡ 650.6㎡ 인근도로

○○로 변

○○로 변

○○로 변

○○로 이면 정착건물 연면적 40,480㎡ 주차장 주차장 주차장 용 도

○○병원 업 종 병 원 위와 같은 내용을 종합하여 보면, 사업자와 특수관계에 있는 자와의 거래에 있어 과세표준이 되는 용역의 시가를 산출하려면 사업자가 그와 특수관계에 있지 아니한 자와의 정상적인 거래를 하는 경우에 형성되는 가격을 기준으로 삼아야 할 것이므로 그에 관한 실례가 있는 경우에는 그 가격을 기준으로 하고, 그와 같은 실례가 없는 경우에는 당해 임대물건의 종류․위치․주거환경․이용상황․사용범위 등 제반여건을 고려하고 부동산의 가격을 형성하는 지역 및 개별요인을 감안한 합리적인 방법으로 산정한 가격을 기준으로 하면 족할 것이라 하겠고 1996년~1998년도에는 국유재산 연간사용료 계산방법을 원용함이 합당하고, 1999년 이후는 신설된 관련규정에 의함이 합당한 것으로 판단된다. (대법원 91누7637 외 다수 같은 뜻) 한편, 청구인은 ○○동 ○○번지, ○○번지, ○○번지, ○○번지 소재 지번의 토지를 쟁점토지의 유사토지로 제시하였으나, 이는 면적, 이용상황 등으로 볼 때 이들 필지 소재 토지와 쟁점토지와는 임대여건이 유사하다고 볼 수 없어 쟁점토지와 유사한 임대실례가액이 없는 것으로 보아야 할 것이다.

이 건 이의신청은 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.