부동산 명의신탁으로 인한 양도소득세의 계산

○○세무서장이 2002. 3.13. 결정고지한 양도소득세 313,772,280원의 부과처분은, ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○호, ○○호, ○○호 소재 토지 ․ 건물의 양도소득금액 계산시 동 부동산에 대한 중개수수료 및 등록세 등 127,406천원 중 청구인의 지분 87.78%에 상당하는 금액을 총 필요경비로 인정하여 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각합니다.

청구인은 청구 외 장○○와 함께 공동(청구인 지분 87.78%, 장○○ 지분 12.22%)으로 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 642㎡와 같은 곳 ○○번지 대지 412㎡와 위 지상건물을 1997.12.12. 취득하였고, 같은 곳 ○○번지 대지122㎡는 2003. 3.13. 취득하였다가 2000. 3.14. (주)○○에게 양도하였는 바, 양도소득세 신고시 청구지분에 대한 기준시가(양도가액 429백만원, 취득가액 428백만원)로 양도소득세를 신고하였다. 이에 처분청은 청구인이 청구 외 장○○와 함께 공동으로 취득하고도 타인명의의 명의신탁에 따른 부동산실권리자명의등기에 관한 법률위반으로 기준시가에 의한 신고를 부인하고 실거래가액으로 양도소득을 재계산하여 이 건 처분을 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002. 6.10. 이의신청서를 제출하였다.

(1) 기준시가에 의한 신고를 부인하고 실지거래가액으로 결정함은 부당하다.

• 쟁점부동산의 취득은 청구 외 장○○의 권유로 지분에 참여하게 되었으며 청구 외 최○○, 김○○ 등 4인이 투자하기로 약정하였다.

• 쟁점부동산①,②의 계약금 지불시에는 각 50백만원씩 출자하여 200백만원을 지불하였으며, 중도금 지불시에는 청구 외 최○○, 김○○, 청구인은 각 150백만원씩 출자금을 모았으나, 청구 외 장○○는 115백만원만을 내고 35백만원을 내지 못하게 되자 청구 외 최○○, 김○○는 탈퇴하겠다고 하면서 계약금과 중도금 200백만원 반환 요구하여 청구인이 각각 반환하였고, 이후 투자자를 물색하던 중 청구 외 장○○의 친구 이○○(청구인과 이름이 같음)과 언니인 장○○, 청구인이 평소 알고 지내는 장○○가 투자하겠다고 하였다.

• 청구 외 장○○는 ○○금고에서 인출하여 청구인에게 지불했고, 부족부분은 평소 잘 알고 지내던 일본인 ○○○으로부터 차용하여 자기의 부담금 400백만원을 지불하였으며, 장○○는 110백만원을, ○○에 거주하는 장○○의 친구 이○○과 최○○은 출자금을 전혀 내지 아니하였다.

• 쟁점부동산①,②의 취득은 청구 외 ○○산업(주)으로부터 1997.12.12.자 1,350백만원, 쟁점부동산③의 취득은 청구 외 ○○○○○관리공단으로부터 2000. 2.17.자 101백만원 합계 1,451백만원에 취득하였다.

• 취득 후 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 최○○, 장○○, 장○○로 1997.12.12. 등기하였고, 동 ○○번지는 장○○, 이○○(청구인), 이○○ 명의로 1998. 4.27. 등기했으나, 이○○의 지분에 대하여 타인이 가압류를 하였으므로 청구인은 ○○지방법원 ○○지원에 가처분 신청을 하였고 그 결과 청구인 명의로 소유권이전등기를 하여 청구인의 지분이 2/3로 된 것이다.

• 그 후 설계사무소에 확인한 바 의 2필지의 면적으로는 부족하다 하여 추가로 쟁점부동산③을 매수하기로 1999. 5.11. 계약하였으며 취득대금은 전액 청구인이 지불 하였으나 청구 외 장○○의 요구에 의하여 공동소유로 2000. 3.13. 등기완료하였

• 다. - 위와 같이 발기인은 장○○였으나 현재는 청구인이 모든 일을 맡아서 하다 보니 너무 힘들어 결국에는 장○○와 합의하여 쟁점부동산을 팔기로 하였으며 중개인을 통하여 청구 외 (주)○○에 매도하였다.

• 쟁점부동산은 청구인 등이 빌라를 짓기 위하여 부동산을 청구 외 장○○, 최○○, 장○○, 장○○, 이○○(동명이인), 최○○, 이○○ 등과 공동으로 취득하려 하였으나 자금조달에 문제가 있어 청구 외 최○○, 이○○를 제외한 나머지 사람들과 공동으로 취득하여 양도하고 기준시가로 양도소득세를 신고하였다.

• 청구 외 장○○를 부동산실권리자명의등기에 관한 법률 위반죄 및 횡령으로 ○○지청에 고소하였으나 ○○지청, ○○고검, 대검찰청에서 “혐의없음”으로 조사종결되었다.

• 위와 같이 쟁점부동산의 등기는 당초 투자자별로 등기하였으므로 명의신탁등기가 아니므로 기준시가로 신고한 것이 정당함에도 관계법령을 위반하였다는 이유로 실지거래가액으로 양도차익을 계산함은 부당하다.

(2) 실지거래가액으로 양도소득세를 결정한다고 해도 실지취득과 양도에 관련되는 비용은 필요경비로 인정해야 함에도 개산공제 3%만을 공제한 것은 부당하므로 쟁점부동산 취득, 양도시 관련비용 211백만원을 양도차익계산시 필요경비로 인정해야 한다.

(1) 명의신탁이나 실제 지분과 공부상의 지분이 다른 경우 부동산실명제 위반에 해당하여 소득세법상 실지거래가액으로 과세하도록 규정하고 있으므로 당초 처분은 정당하다.

• 청구인의 부탁을 받고 명의를 빌려준 청구 외 장○○(1919년생, ○○대학교 교수 역임, ○○○○ 회원)의 1999. 8.12. 사망으로 청구 외 장○○(망 장○○의 자)과 청구인이 공증을 하여 명의신탁사실을 확인하였다.

• 청구인은 청구 외 장○○ 명의로 된 부동산의 이전에 따른 고육지책으로 명의신탁이라고 허위공증을 하였다는 내용이나, 그에 대한 거증을 제시하지 못하고 있으며, 청구 외 장○○은 이 부동산에 대하여 명의신탁이라고 확인하였고, 또한 명의이전에 따른 제세공과금을 청구인이 부담한 사실이 확인된다.

• 청구인이 장○○의 자금이라고 제시한 내용을 보면 자금대여자라고 하는 일본인 ○○○○은 청구인의 아들로서 당시 23세(1974년생)에 불과하며, DB상 소득원이나 소유재산이 없고, 또한 청구 외 장○○의 상속인인 장○○의 확인서 및 금융조사 결과 자금력이 없는 것으로 확인된다.

• 청구내용에서도 청구인이 실제지분과 등기지분에 대한 차이가 있음을 인정하였

• 다. - 청구인의 조사시 문답서의 내용에서도 청구 외 장○○가 165백만원만 투자하였다고 하여 장○○의 지분을 12.22%로 보았으며 청구 외 장○○의 문답서에서도 이러한 사실이 확인되는 바,

• 위와 같이 청구인은 쟁점부동산을 청구 외 장○○ 등에게 명의신탁하였음이 확인되므로 부동산실권리자명의등기에 관한 법률을 위반하였음이 인정되고, 양도가액이 2,285백만원임이 확인되므로 소득세법 시행령 제162조 의 2 제2항에 의거 실지거래가액으로 양도소득세 결정함은 정당하다.

(2) 조사기간 중 수차에 걸친 필요경비 제출요구에도 증빙 등의 제시를 하지 못하였고, 제시된 증빙 중 일부는 사실과 다른 증빙일 뿐만 아니라 허위계약서 등을 비롯한 증빙서류를 제출하는 전례로 보아 필요경비로 제출한 내용 및 증빙도 진실된 증빙으로 볼 수 없는 등 그 지출사실을 확정할 수 없어 부득이 필요경비 개산공제만을 한 것으로서 이 건 불복시 주장하는 취득 ․ 양도비용 해당 여부에 대하여는 적법 여부에 대한 면밀한 재검토가 요망된다. 또한, 쟁점부동산 취득시의 중개수수료 15,000천원, 양도시의 중개수수료 20,000천원은 지급사실이 확인되었고, 쟁점부동산 취득시의 등록세, 취득세 등에 대하여도 그 납부사실이 확인되면 인정해야 할 것이다.

• 가. 쟁점 부동산실권리자명의등기에 관한 법률 위반 등을 이유로 기준시가에 의한 신고를 부인하고 실지거래가액으로 결정한 처분의 적정 여부 및 취득 ․ 양도 관련 비용을 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기 양도자산인 경우.(4호 생략)

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우.(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제162조 의 2 【양도가액】

② 법 제96조 제1항 제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다.

1. 부동산실권리자명의등기에 관한 법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우.(이하 생략)

○ 부동산실권리자명의등기에 관한 법률 제1조 【목적】 이 법은 부동산에 관한 소유권 기타 물권을 실체적 권리관계에 부합하도록 실권리자명의로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기 ․ 탈세 ․ 탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산거래의 정상화와 부동산가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.

○ 부동산실권리자명의등기에 관한 법률 제3조 【실권리자명의등기의무 등】

① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다.

② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전 받는 경우에는 채무자 ․ 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 기재된 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다.

○ 국심2000중 2133(2001. 2. 5.) 실제는 15인이 토지를 취득 ․ 양도하고도 7인 명의로만 했고 양도가액이 허위인 매매계약서상의 금액으로서 투기목적이 인정되고, 양도가액 및 그 면적이 실지거래가액 적용기준에 해당되어 15인 전부가 조사확인된 실지거래가액 과세대상임.

• 다. 사실관계 및 판단

○ 청구주장(1)에 대하여

(1) 쟁점부동산 투자지분 내용 부동산 취득내역 양도내역 취득가액 잔금청산일 등기이전일 등기상지분 실제지분 % 양도가액 잔금청산일

부동산① 1,350백만 97.12.12. 97.12.12. 최○○ 1/3 청구인 87.78 2,285백만

00. 3.14. 장○○ 1/3 장○○ 1/3 장○○ 12.22

부동산② 97.12.12.

98. 4.27. 장○○ 1/3 청구인 87.78 청구인 2/3 (이○○ 지분인수) 장○○ 12.22

부동산③ 101백만

00. 2.17.

00. 3.13. 장○○ 1/3 청구인 87.78 청구인 2/3 장○○ 12.22 계 1,451백만 2,285백만

(2) 청구인의 문답서(2001.11.15.) 청구인은 쟁점부동산 모두를 1,800백만에 양도한 것으로 하여 조사당시 양도계약서를 제시한 바 있으나 쟁점부동산 매수자인 (주)○○에서의 조사결과 2,285백만원에 양도한 사실이 확인되는 것으로 보아 당초 양도계약서를 허위로 작성한 사실이 확인된다.

(3) 청구 외 장○○(망 장○○의 자) 확인서 내용 쟁점부동산①의 3분의 1지분이 청구인 망부 명의로 되어 있었으나 이는 청구인의 명의신탁재산이지 망부의 재산이 아니며 이에 대하여는 ○○법률사무소(공증인증서 등부 2000년 제000호)에서 청구인과 같이 공증한 사실에서도 확인된다. (4) 소득세법 제96조 단서의 규정에 의거 실지거래가액으로 결정하는 경우는 미등기 양도자산인 경우 및 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 시행령에 정하는 기준에 해당하는 경우, 동법 시행령 제162조의2에서는 부동산실권리자명의등기에 관한 법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우를 포함하고 있다.

(5) 쟁점부동산①의 등기사항을 보면 청구 외 최○○, 장○○, 장○○ 등 3인이 공동명의로 1997.12.12. 취득한 것으로 되어 있고, 이 중 청구 외 장○○가 1999. 8. 12. 사망하자 청구인은 이 부동산에 대하여 청구 외 장○○의 아들 장○○으로부터 명의신탁한 재산임을 주장하여 합의각서를 작성한 후 당일인 2000. 2. 9. ○○법률사무소에서 공증 받았음이 확인되며, 또한 장○○의 지분에 대한 양도소득세 등 관련 제세공과금을 청구인이 부담하였음은 청구인도 인정하고 있다.

(6) 청구인은 청구 외 장○○의 투자금액은 청구 외 장○○가 평소 거래한 ○○금고에서 인출했고 부족부분은 청구 외 ○○○(일본인)으로부터 2000만엔을 차입하여 투자하였다고 주장하고 있으나 청구 외 ○○○(일본인, 1974년생)은 청구인의 자임이 청구인의 호적등본에 의거 확인되고 있으며, 쟁점부동산의 취득시점을 기준으로 볼 때 청구 외 ○○○의 나이는 23세에 불과함을 알 수 있다.

(7) 쟁점부동산①의 공동취득자로 되어 있는 청구 외 최○○은 쟁점부동산 취득에 출자금을 전혀 내지 아니하였다고 청구인도 인정하고 있고, 또한 쟁점부동산①,②의 취득과 관련된 잔금 지급시 쟁점부동산①을 담보로 청구 외 최○○ 명의로 차입하였으나 동 차입금에 대한 이자를 청구인이 지불하였음을 인정하고 있다.

(8) 쟁점부동산③ 취득에 대하여는 청구인인 취득대금(101백만원)을 지불하고 청구 외 장○○와 청구인이 공동명의로 2000. 3.13. 등기하였음을 청구인이 인정하고 있다. (9) 쟁점부동산②에 대하여는 청구인, 청구 외 장○○, 이○○ 공동명의로 1998. 4. 2

7. 등기 취득하였으나, 청구 외 이○○의 지분에 대하여 청구 외 전○○가 가압류를 하자 청구인은 ○○지방법원 ○○지원에 가처분 신청을 하여 위 부동산에 대하여 청구 외 이○○가 부담한 것은 전혀 없고, 청구인이 모든 비용을 부담하였음을 주장해 승소하여 청구 외 이○○의 지분을 청구인의 명의로 소유권이전 하였음이 확인되므로 청구 외 이○○의 지분은 청구인의 명의신탁재산으로 보아야 할 것이다.

(10) 투자합의서에 의하여 등기를 하였다고 하더라도 청구인이 당초 투자자(장○○)들이 탈퇴함으로서 청구인이 당초 투자금을 환불하였다면, 그 지분에 대하여는 청구인 소유에 해당함에도 쟁점부동산의 양도시점까지 청구인의 명의로 소유권을 이전하지 아니한 상태에서 청구 외 (주)○○에게 양도한 사실이 확인된다.

(11) 청구인은 청구 외 장○○의 출자액이 165백만원임을 주장하고 있고, 청구 외 장○○는 문답서에서 165백만원을 출자하였음을 인정하고 있고, 쟁점부동산에 대하여 청구인은 청구 외 장○○를 제외한 나머지 등기 명의인이 출자한 금융자료 등을 제시하지 못하고 있으며, 쟁점부동산③의 취득자금은 쟁점부동산의 양도 계약 금 중 일부가 지불되었음이 청구 외 장○○의 문답서에 의거 확인되는 것으로 볼 때, 쟁점부동산에 대하여 청구 외 장○○를 제외한 나머지 부분은 청구인의 지분에 해당할 것이므로 청구 외 장○○의 출자액 165백만원이 차지하는 비율 12.22%를 제외한 87.78%를 청구인의 지분으로 보아야 할 것이다. 위와 같은 사실관계를 종합하여 볼 때 청구인이 쟁점부동산에 대하여 부동산실권리자명의등기에 관한 법률 위반 및 허위계약서를 작성하여 양도하였으므로 소득세법 제96조 제1항 단서 및 동법 시행령 제162조의2 제1호의 규정에 의거 실지거래가액으로 양도차익을 계산한 후 청구인에게 이 건 처분을 함은 정당한 것으로 판단된다.

○ 청구주장(2)에 대하여

(1) 취득 ․ 양도 관련 비용내역 검토 일자 적요 금액 제출증빙 검토내역

97. 3.28.

○○동 ○○번지, ○○번지 취득 시 중개수수료 20,000 영수증 영수증발행 사실은 없으 나 15백만원 수취사실 인 정 (중개사 조○○ 확인 서) 97.12.12.

○○동 ○○번지, ○○번지 취득 시 중개수수료 10,000 영수증

97. 4.14.

○○동 ○○번지, 측량비 1,800 공사영수 증 (○○토목설계) 지급사실 인정됨

97. 6.11.

○○동 ○○번지,

○○번지 가등기 시 등록 세, 교육세 및 법무사 수수 료 3,000 영수증 (법무사) 취득부대비용 해당 없음 97.12.12.

○○동 ○○번지 최○○ 설정비 용 2,400

• 취득부대비용 해당 없음 97.12.12.

○○동 ○○번지 토지, 건물이전 시 등록세 등 49,666 영수증 (법무사) 취득부대비용 확인됨

98. 4.24.

○○동 ○○번지 토지, 건물이전 시 등록세 등 33,184 영수증 (법무사) 취득부대비용 확인됨

98. 5. 7.

○○동 ○○번지 토지 감정 료 500 온라인입금 증 (○○ 관리공단) 취득부대비용 확인됨 (단위: 천원) (단위: 천원) 일자 적요 금액 제출증빙 검토내역

98. 5.27. 토지매도 추진비 2,000 개인영수증 (최○○) 지급이유 및 지급사실 확인 안됨

98. 8.30. 〃 1,700 〃 〃

98. 9. 8. 조경공사비 550 간이영수증 취득비용 해당 없음 98.12.10. 보일러 수리비 3,100 〃 〃

99. 2. 3.

○○동 ○○번지 이○○ 지분 가처분시 등록세 등 886 법무사확인 서 〃

99. 8.30. 조경공사비 950 간이영수증 〃

02. 2. 9.

○○동 ○○번지 이○○ 지분 가처분 등기시 등록세 등 11,514 법무사확인 서 〃

02. 2. 9.

○○동 ○○번지 이○○ 지분 가처분 해제시 등록세 등 3,600

• 〃

02. 2. 9.

○○동 ○○번지 장○○ 지분 상속세 등기시 등록세 등 5,631 법무사확인 서 〃

02. 2.11. 상속세 신고수수료 1,100 입금표 (세무사) 〃

00. 3. 7. 토지 매도시 중개수수료 10,000 영수증 중개수수료 20백만원 수취사실 인정 (김○○ 확인서)

00. 3.15. 〃 20,000 영수증

00. 3.13. 양도세 신고수수료 700 입금표 (세무사) 양도비용 해당 없음

00. 3.13.

○○동 ○○번지 이전등기시 등록세 등 7,256 영수증 (법무사 과세증명서 (구청발행) 취득부대비용 확인됨

00. 5.15.

○○동 장○○ 사망으로 인한 양도소득세 및 주민세 21,152 납부영수증 양도비용 해당 없음 계 211,195 위와 같이 청구인이 제시한 쟁점부동산의 취득 ․ 양도 부대비용에 대한 제출증빙과 조사처에서 제출한 추가의견을 종합하여 볼 때, 쟁점부동산 취득시 등록세와 취득세 등 90,106천원, 쟁점부동산①②의 취득시 중개수수료 15,000천원, 쟁점부동산의 양도시 중개수수료 20,000천원, 측량비와 감정료 2,300천원 등 합계 127,406천원의 지급사실이 영수증과 법무사 확인서 등에서 확인되고 위와 같은 사실관계를 종합하여 볼 때 지급사실이 확인되는 쟁점부동산①②③의 취득부대비용 107,406천원 및 양도비용 20,000천원 합계127,406천원 중 청구인의 지분 87.78%에 상당하는 금액은 청구인의 양도차익계산시 취득 ․ 양도비용으로 인정하여 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

• 라. 결론 청구주장은 일부 이유 있다고 판단되어 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의거 주문과 같이 결정한다.