시가가 불분명한 경우에 적정임대료 산정의 적정성 여부

이 건 이의신청은 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 청구인 소유 ○○시 ○○구 ○○가 ○○번지 대지 528.6㎡ 및 청구인의 처 문○○ 소유의 같은 동 ○○번지 대지 108.4㎡(이하 위 2필지의 대지 합계 637㎡를 “쟁점토지”라 한다)를 1995년도에는 월 2,400,000원에, 1996년부터 1999년까지 기간에는 월 2,500,000원에 주식회사 ○○산업(이하 “○○산업”이라 한다)에 임대를 하였는 바, 청구인은 쟁점토지의 임대수입에 대하여 별지 1과 같이 부가가치세 및 종합소득세를 신고하였다. 한편, 위 ○○산업은 청구인의 일가가 100%의 지분(청구인 74%, 청구인의 처 6%, 청구인의 장남 10%, 청구인의 차남 10%)를 소유하고 있다. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 위 가액으로 임대한 사실과 관련하여 특수관계자인 ○○산업에게 저가로 임대한 것으로 보고 특수관계자와의 거래로 인하여 조세의 부담을 부당하게 감소시켰다는 이유로 부당행위계산 부인을 하였는 바, 적정임대가액을 산정함에 있어서 쟁점토지의 인근에 유사한 임대사례가 없다는 이유로 소득세법 시행령 제98조 제4항 및 법인세법 시행령 제89조 제4항 제1호 의 산식을 적용하여 산정한 가액을 적정임대료로 보고 청구인이 위 적정임대료에 미달하게 신고한 가액을 청구인의 수입금액에 산입하여 2001. 4.16. 청구인에게 별지 2, 3과 같이 부가가치세 및 종합소득세를 과세함(1995년 2기분 부가가치세 910,498원은 부과제척기간 도과 관계로 2001. 1. 3. 과세하였는 바, 이의신청 청구기한이 도과하여 불복청구를 하였으므로 이 부분은 심리대상에서 제외한다). 청구인은 이에 불복하여 2001. 7.13. 이 건 이의신청을 하였다.

청구인은 다음과 같은 요지의 주장을 한다.

(1) 처분청은 청구인이 쟁점토지를 특수관계자인 ○○산업에게 저가로 임대하였다 하여 부당행위계산 부인을 하면서 적정임대료 산정의 법적 근거로 1998.12.31. 신설된 소득세법 시행령 제98조 제4항 및 법인세법 시행령 제89조 제4항 제1호 의 산식을 적용하였는 바, 이는 관련법의 적법성을 일탈한 것일 뿐 아니라

(2) 이 건의 경우 당해 거래와 유사한 상황에서 특수관계자 외의 불특정 다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자 아닌 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격이 아래와 같이 확인되고 있는 바, 인접지역의 임대실례가액과 비교할 때 쟁점토지를 저가로 임대한 것으로 볼 수 없음에도 처분청이 부당행위계산 부인을 하여 부가가치세 및 종합소득세를 과세함은 부당하다고 주장한다. <인접지역의 임대실례가액>

• ○○시 ○○구 ○○가 ○○번지 대지 261.1㎡(비교대상 토지1) ⇒ 보증금 50,000천원, 월 임대료 2,500천원

• ○○시 ○○구 ○○가 ○○번지 대지 170.6㎡(비교대상 토지2) ⇒ 보증금 10,000천원, 월 임대료 800천원

위의 청구주장에 대한 처분청의 의견은 다음과 같다.

(1) 위 비교대상 토지1, 2는 쟁점토지의 인접지역에 위치하고 있지 아니할 뿐만 아니라 토지등급가격도 많은 차이(쟁점토지 ㎡당 1,075천원, 비교대상 토지1은 ㎡당 2,027천원, 비교대상 토지2는 ㎡당 1,128천원)가 있는 등 쟁점토지에 대한 적정거래가액 산정을 위한 기초자료로 활용할 수 없다고 할 것이며,

(2) 쟁점토지는 건물이 정착되어 있어 타 용도로 사용할 수 없고 오로지 정착건물의 임대를 위한 부속토지로서의 성질을 가지고 있으므로 쟁점토지와 유사한 조건의 토지를 대여한 경우에 형성되는 인접지역에 대한 유사토지의 임대사례를 조사하였으나 임대실례가액이 없어 소득세법 시행령 제98조 제4항 및 법인세법 시행령 제89조 제4항 제1호 를 적용하여 산정된 가액을 적정임대료로 보아 저가 임대한 쟁점토지에 대하여 부당행위계산 부인을 하였으므로 이 건 과세는 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 이의신청의 쟁점은 특수관계에 있는 법인에게 저가로 임대한 것으로 보아 부당행위계산 부인을 하면서 시가가 불분명한 경우에 적정임대료를 적정하게 산정하였는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 이의신청과 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 부가가치세법 제13조 【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각 호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

3. 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

○ 같은 법 시행령 제50조 【시가의 기준】

① 법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 사업자와 특수 관계있는 자 외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로 한다.

○ 소득세법 제41조 【부당행위계산】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득․사업소득․일시재산소득․기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수 관계있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항의 규정에 의한 특수 관계있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 같은 법 시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】

① 법 제41조 및 법 제101조에서 “특수 관계있는 자”라 함은 다음 각 호의 j의 관계에 있는 자를 말한다.

② 법 제41조에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 때를 말한다.

2. 특수 관계있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때

④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법 시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다.

○ 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위】

① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수 관계자 외의 불특정 다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수 관계자가 아닌 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다.

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

1. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액. 다만, 증권거래소에 상장되지 아니한 주식 등을 제외한다.

2. 상속세 및 증여세법 제38조 ․동법 제39조 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액

④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각 호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.

1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 다음 각목의 금액 중 큰 금액

• 가. 당해 자산의 시가의 100분의 59에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금 이자율을 곱하여 산출한 금액
• 나. 당해 자산의 감가상각비 및 공과금․수선비 등 그 자산의 유지․관리함으로써 발생하는 비용의 합계액

○ 국유재산법 제25조 【사용료】

① 행정재산 또는 보존재산의 사용․수익을 허가한 때에는 대통령령이 정하는 요율과 산출방법에 의하여 매년 사용료를 징수한다.

○ 국유재산법 시행령 제26조 【사용요율과 평가방법】

① 법 제25조 제1항의 규정에 의한 연간 사용료는 당해 재산의 가액에 다음 각 호의 요율을 곱한 금액으로 하되, 월할 또는 일할 계산할 수 있다. 다만, 다른 법령에서 국유재산의 사용료에 대하여 달리 규정하고 있는 경우에는 그 법령에 의한다.

3. 기타의 경우: 1천분의 50 이상

• 다. 사실관계 및 판단 【사실관계】 (가) 쟁점토지 위의 건물 소유자는 ○○산업으로서 청구인의 일가가 100%의 지분(청구인 74%, 청구인의 처 6%, 청구인의 장남 10%, 청구인의 차남 10%)을 소유하고 있다.

(2) 이 건의 경우 쟁점토지와 유사한 조건의 토지를 대여한 경우에 형성되는 인접지역에 대한 유사토지의 임대사례를 확인하기 어렵다는 사실은 청구인도 인정하고 있다.

(3) 청구인은 부당행위계산 부인의 전제가 되는 “적정임대료”를 산정함에 있어 임대가액이 확인되는 비교대상 토지1, 2의 임대실례가액을 기초로 하여야 하며, 이 경우 쟁점토지를 저가로 임대한 것으로 볼 수 없다고 주장한다. 【판 단】

(1) 부당행위계산 부인 요건 o 소득세법 제41조 제1항 등의 부당행위계산 부인 규정은 거주자의 행위 또는 계산이 사실에 합치되고 또한 법률상 유효, 적법한 것으로서 회계상으로는 정확한 계산이라 하더라도

• 그 행위나 계산이 같은 법 시행령 제98조 제1항 각호 소정의 특수관계자간의 거래이고

• 객관적으로 같은 조 제2항 각 호 소정의 조세의 부담을 부당하게 감소시키는 유형의 거래에 해당하는 경우에 세법상 이를 부인하여 정부가 법령이 정하는 방법으로 소득금액을 계산하는 제도로서 이는 실질과세원칙을 보충하여 공평과세를 실현하고자 하는데 그 입법취지가 있다고 할 것이다.

(2) 이 건의 경우는 청구인과 ○○산업이 소득세법 시행령 제98조 제1항 에 규정한 특수관계있는 자에 해당하는 사실에는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다.

(3) 청구인이 주장하는 비교대상 토지1, 2의 임대료를 적정임대료로 볼 수 있는지에 대하여 살펴보면, 비교대상 토지1, 2는 쟁점토지의 인접지역에 위치하고 있지 아니할 뿐만 아니라 토지등급가격도 많은 차이(쟁점토지 ㎡당 1,075천원, 비교대상 토지1은 ㎡당 2,027천원, 비교대상 토지2는 ㎡당 1,128천원)가 있는 등 쟁점토지에 대한 적정거래가액 산정을 위한 기초자료로 활용할 수 없다고 보여진다.

(4) 처분청의 적정임대료 산정방법이 적정한지에 대하여 살펴보면, o 부당행위계산 부인 규정을 적용함에 있어 “시가”는 특수관계자가 아닌 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의하는 것이나,

• 이 건의 경우 쟁점토지와 유사한 임대사례가 없다는 사실은 청구인도 인정하고 있는 바, 인접지역의 임대실례가액을 기초로 적정임대료를 산정하기는 어렵다고 할 것이다. o 위와 같이 유사한 임대사례에 의하여 “시가”를 산정할 수 없는 경우에는 제반가격산정요인과 국유재산 등 사용요율 및 금리수준 등을 고려하여 적정임대료를 산정할 수밖에 없다고 할 것이나 1998.12.31. 소득세법 시행령 제98조 제4항 및 법인세법 시행령 제89조 제4항 제1호 의 규정이 신설되기 이전에는 관련법상에 적정임대료를 산정하는 방법을 직접적으로 규정하고 있지 아니하였는 바, 저가 임대와 관련한 법률을 살펴보면, 아래와 같다. 구분

1999. 1. 1. 이전

1999. 1. 1. 이후

2001. 1. 1. 이후 부가가치 세법

① 제13조 1항 제3호에 의한 임대료 시가

② 국유재산법 및 연간기 대수익률에 의한 시가 상당액을 관행적으로 적용 좌동

① 좌동

② 연간기대수익률에 의한 시가상당액 방법을 령 제50조 제1항에 규정 신설 소득세법

① 법 제41조 부당행위계 산 및 부가가치세법 적 용

① 좌동

② 연간기대수익률에 의한 시가상당액 방법을 령 제98조 제3~4항에 규 정 신설 좌동 법인세법

① 법 제52조 부당행위계 산

① 좌동

② 연간기대수익률에 의한 시가상당액 방법을 령 제89조 제4항에 규정 신설 좌동 o 따라서 처분청은 객관적이고 합리적인 방법을 찾아 적정임대료를 산정할 수밖에 없다고 할 것인 바,

• 위 저가임대 관련 법률 검토에서 살펴본 바와 같이, 과세관청은 1998.12.31. 관련법상에 적정임대료를 산정하는 방법을 명문화하기 이전부터 국유재산법과 지방재정법상의 사용요율 및 시중은행의 금리수준과 국공채이율 등을 고려하여 부동산시가에 연간기대수익률을 적용하는 방법 등에 의하여 적정임대료를 산정하여 왔는 바,

• 위 소득세법 시행령 제98조 제4항 및 법인세법 시행령 제89조 제4항 제1호 의 규정은 적정임대료를 산정하는 방법상의 하나를 명문화한 것에 불과하므로(위 규정은 예시적 규정으로 해석하여야 하며, 위 규정에 의한 방법보다 더 객관적이고 합리적인 방법에 의하여 적정임대료를 산정하는 경우라면 그 산정된 가액을 적정임대료로 보아도 타당하다 할 것이다), 1998.12.31. 신설된 규정을 적용하여 적정임대료를 산정하였다는 이유로 이 사건 처분이 관련법의 적법성을 일탈하였다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 보여진다. 오히려 소득세법 시행령 제98조 제4항 및 법인세법 시행령 제89조 제4항 제1호 의 규정을 적용하여 적정임대료를 산정하고 위 적정임대료에 비해 저가 임대한 쟁점토지에 대하여 부당행위계산 부인을 하는 것이 국유재산 사용요율 등을 적용하는 방법에 의하여 적정임대료를 산정하고 위 적정임대료에 비해 저가 임대한 쟁점토지에 대하여 부당행위계산 부인을 하는 것이 국유재산 사용요율 등을 적용하는 방법에 의하여 적정임대료를 산정하고 그 산정된 가액을 기준으로 부당행위계산 부인을 하는 것보다 청구인에게 유리할 뿐만 아니라 청구인이 소득세법 및 법인세법상의 방법보다 더 합리성과 타당성을 갖춘 방법을 제시하지 못하는 한 이 건 쟁점토지의 적정임대료는 합리적인 방법에 의하여 산정하였다고 할 것이므로 이 건 처분은 정당하다고 할 것이다. 【참고자료】국유재산법에 의한 적정임대료와 비교 (단위: 천원) 구 분 1995년 1996년 1997년 1998년 1999년

① 신고한 임대료 28,000 30,000 30,000 30,000 30,000

② 소득세법상 임대료시가 111,572 131,859 137,592 137,592 107,493

③ 국유재산법 사용임대료 123,969 146,510 152,880 152,880 143,325

① 소득세법: (당해자산 시가의 50% - 임대보증금) ☓ 이자율(9%, 7.5%)

② 국유재산법: 당해자산의 공시지가 ☓ 사용요율(5%) o 청구인은 부당행위계산 부인을 하면서 법적 근거로 1998.12.31. 신설된 소득세법 시행령 제98조 제4항 및 법인세법 시행령 제89조 제4항 제1호 를 적용한 것은 관련법의 적법성을 일탈한 것이라고 주장하나,

• 부당행위계산 부인의 전제가 되는 “시가”는 원칙적으로 특수관계있는 자 외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로 하여야 하는 것이나 유사임대사례가 없는 경우에는 제반가격산정요인과 국유재산 등 사용요율 및 금리수준 등을 고려하여 적정임대료를 산정할 수밖에 없다고 할 것이므로 위에서 살펴본 바와 같이 처분청이 객관적이고 합리적인 적정임대료를 산정하는 방법상의 하나로서 위 소득세법 및 법인세법상의 방법을 적용하였다는 사실만으로 관련법 규정을 일탈하였다거나 이 건 적정임대료 산정이 부당하다고 할 수는 없다고 할 것이다. 그러므로 청구인이 쟁점토지를 특수관계자에게 임대한 사실과 관련하여 소득세법 시행령 제98조 제2항 및 법인세법 시행령 제89조 제4항 에 의하여 적정임대료를 산정하고 위 적정임대료에 비해 저가 임대한 것으로 보아 부당행위계산 부인을 하여 이 건 부가가치세 및 종합소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 이의신청은 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.