특수관계인간의 토지 거래에 대하여 고가 매입으로 보아 부당행위계산부인시 토지의 시가를 개별공시지가로 본 처분의 적법 여부

이 건 이의신청은 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구법인은 ’99.12.20.(이하 “쟁점거래시기”라 한다) 청구법인의 대표이사인 이○○이 소유하고 있던 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 전566㎡ 외 10필지 총계 6,403㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 매매금액 968,500,000원(㎡당 가액: 151,257원)에 매입하고 장부(취득)가액으로 계산하였다. 처분청은 쟁점토지의 매매거래에 대하여 청구법인과 이○○은 특수관계에 있는 자에 해당되고, 청구법인이 특수관계에 있는 자로부터 쟁점토지를 개별공시지가인 329,574,300원(㎡당 가액: 51,471원)보다 높은 가액인 968,500,000원에 매입한 행위는 그 차액인 638,925,700원(이하 “쟁점금액”이라 한다)만큼 청구법인의 소득을 부당히 감소시킨 행위로서 부당행위계산 부인대상이라고 보아 청구법인의 소득금액 계산시 익금에 산입하면서 대표이사인 이○○에게 상여처분하고 2001. 3. 5. 청구법인에게 소득금액변동통지를 하였으며, 청구법인은 갑종근로소득세 253,308,570원을 원천징수하여 2001. 4.10. 자진납부하였다. 청구법인은 이에 불복하여 2001. 5.26. 이의신청을 제기하였다.

청구법인은 ’96.10.15.~96.10.23. 기간 동안 3회에 걸쳐 쟁점토지의 인접토지 8필지를 특수관계가 없는 자로부터 149,684(㎡당)원에 취득한 매매실례가액이 있고, ‘96. 4.10. 쟁점토지의 인접토지에 대한 감정가액은 140,000(㎡당)원이며, 쟁점토지와 인접토지의 ’96년 개별공시지가는 가액이 비슷하고 96년부터 99년까지 지가가 상승 추세였던 점에 비추어 볼 때, 99.12.20. 쟁점토지를 151,257(㎡당)원에 매입한 가액은 정당한 시가로서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 행위로 볼 수 없으므로 당초 처분은 부당하다는 주장이다.

(가) 96.10월 쟁점토지의 인접토지에 대한 매매실례가액이 149,684(㎡당)원이라는 주장에 대하여는 쟁점토지 중 1~7토지는 이○○ 개인이 97. 1.17. 원주민(임○○, 조○○, 최○○)으로부터 ㎡당 151,257원에 양도하였음이 확인되고, 97. 1.17. 인접토지에 대한 매매실례가액은 ㎡당 33,918원으로 확인되므로 청구주장은 신빙성이 없다고 인정되며, (나) ’96. 4.10. 쟁점토지의 인접토지에 대한 감정가액이 140,000(㎡당)원이라는 주장에 대하여는 동 감정가액은 쟁점거래시기로부터 3년 9개월 이전의 감정가액으로서 토지의 이용상황이 쟁점토지(전, 답)와 상이한 공장용지로 확인되므로 시가(정상가액)로 보기는 어려우며, (다) 청구주장의 매매실례가액 및 감정가액은 인접토지에 대한 가액으로서 쟁점(당해)토지에 대한 가액이 아닐 뿐더러 IMF 시기로부터 쟁점거래시기까지 지가가 하락 추세였던 점에 비추어 볼 때, 쟁점토지의 시가(정상가액)로는 볼 수 없으며, 부당행위계산 부인시 시가가 불분명한 것으로 보아 개별공시지가(㎡당 평균 51,471원)를 시가로 본 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 특수관계인(대표이사 이○○ ⇔ 청구법인)간의 쟁점토지 거래에 대하여 고가 매입으로 보아 부당행위계산 부인시 쟁점토지의 시가를 개별공시지가로 본 당초 처분의 적법여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련 법령

○ 법인세법 제52조 【부당행위계산의 부인】

① 납세지 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자(이하 “특수관계자”라 한다)와의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 “부당행위계산”이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서는 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율 ․ 이자율 ․ 임대료 및 교환비율 기타 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이조에서 “시가”라 한다)을 기준으로 한다.

○ 법인세법시행령 제87조 【특수관계자의 범위】

① 법 제52조 제1항에서 “대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자”라 함은 법인과 다음 각 호의 1의 관계에 있는자(이하 “특수관계자”라 한다)를 말한다.

1. 임원의 임면권의 행사, 사업방침의 결정 등 당해법인의 경영에 대하여 사실상 영향력을 행사하고 있다고 인정되는 자(상법 제401조 의 2 제1항의 규정에 의하여 이사로 보는 자를 포함한다.)와 그 친족

2. 주주 등(소액주주를 제외한다. 이하 이 관에서 같다)과 그 친족

○ 법인세법시행령 제88조 【부당행위계산의 유형 등】

① 법 제52조 제1항에서 “조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 자산을 시가보다 높은 가액으로 매입 또는 현물출자 받았거나 그 자산을 과대상각한 경우

○ 법인세법시행령 제89조 【시가의 범위 등】

① 법 제52 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다.

② 법 제52조 제2항의 구정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

1. 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액. 다만, 증권거래소에 상장되지 아니한 주식 등을 제외한다.

2. 상속세및증여세법 제38조 ․ 동법 제39조 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액

○ 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(단서 생략)

대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액

○ 법인 46012-3539(1999.09.20.) 시가로 보는 감정가액은 자산의 거래당시에 당해자산의 가액을 감정한 것을 말함.

○ 국심 91부1092(1991.10.16.) 및 국심 97중1969(1998.05.11.) “매각토지와 인근에 위치해 있다 하여 인근토지의 거래가액을 시가로 산정할 수 없음”이라고 규정하고 있습니다.

(1) 처분청의 결정관계서류에 의하면 청구법인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에 있는 본점과 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지에 공장을 두고 의류제조업을 운영하면서 추후 기준 공장용지 확장차원에서 청구법인의 대표이사인 이○○이 소유하고 있던 쟁점토지를 ‘99.12.20. 매매금액 968,500,000원(㎡당 151,257원)에 매입하고 장부가액으로 계상함이 확인되고, 동 매매대금은 개별공시가 (328,574, 300원) 대비 293%에 해당되는 것으로 확인된다(표1 참조). 【표1】 (단위: 원)

토지 번호 소재지 지목 이용상황 면적 (㎡) 취득가액 ‘99. 1. 1. 현재 공시지가 (㎡) 시 가 (기준시가) ‘97. 1.17. 현재 이○○ 취득가액 1

○○리 ○○번지 전 준농림지 1,549 22,600 35,007,400 쟁점토지 중 1~7토지 2

○○리 ○○번지 하천 󰡒 219 18,300 4,007,700 제 4,601㎡ 3

○○리 ○○번지 잡종지 󰡒 1,420 106,000 150,520,000 4

○○리 ○○번지 전 󰡒 1,024 21,600 22,118,400 5

○○리 ○○번지 하천 󰡒 297 21,600 6,415,200 6

○○리 ○○번지 하천 󰡒 9 21,600 194,400 7

○○리 ○○번지 하천 󰡒 83 21,600 1,792,800 8

○○리 ○○번지 하천 󰡒 566 23,200 13,131,200 9

○○리 ○○번지 잡종지 󰡒 71 85,200 6,049,200 10

○○리 ○○번지 잡종지 󰡒 795 106,000 84,270,000 11

○○리 ○○번지 답 󰡒 370 16,400 6,068,000 계 6,403 (㎡당) 968,500,000 (151,257) 329,574,300 (51,471) 152,918,836 (33,236) ※ ㎡당 가액 = 총 가액 ÷ 총 면적(계약서상 구분표시 안됨)

(2) ’97. 1.17. 및 ’99.12.20. 잔금일자 매매계약서에 의하면 쟁점토지 중 1~7토지는 이○○ 개인이 ’97. 1.17. 원주민(임○○, 조○○, 최○○)으로부터 ㎡당 33,236원에 취득하여 ’99.12.20. 청구법인에게 ㎡당 151,257원에 양도하였음이 확인되고, ’97. 1.17. 인접토지에 대한 매매실례가액은 ㎡당 33,918원으로 확인되며, ’99.12. 20. 개별공시지가는 ㎡당 51,471원으로 확인된다.

(3) 결정관계서류에 의하면 이○○은 청구법인의 출자임원으로서 청구법인과 특수관계(31.54% 출자)에 있는 자임에는 처분청과 청구법인 간에 다툼이 없고, 처분청은 청구법인이 특수관계에 있는 자로부터 쟁점토지를 개별공시지가인 329,574,300원보다 293%나 높은 가액인 968,500,000원에 매입한 행위는 그 차액인 638,925,700원 만큼 청구법인의 소득을 부당히 감소시킨 행위로서 부당행위계산 부인대상이라고 보아 청구법인의 소득금액 계산시 익금에 산입하는 동시에 대표이사인 이○○에게 상여처분하고

2001. 3. 5. 청구법인에게 소득금액변동통지를 하였으며, 청구법인은 갑종근로소득세 253,308,570원을 원천징수하여 2001. 4.10. 자진납부 하였음이 확인된다.

(4) 쟁점토지의 인접토지에 대한 매매계약서 및 감정평가서에 의하면 인접토지의 매매가액 및 감정가액은 쟁점거래시기로부터 3년 9개월 이전의 가액으로서 토지의 이용상황이 쟁점토지(전, 답)와 상이하고, 쟁점(당해)토지의 매매가액 및 감정가액은 없는 것으로 확인된다.(표2 참조) 【표2】 구분 거래일자 소재지 지목 ㎡당 거래가액 양수인 ⇒ 양수인 쟁점토지와 상이한 내용 쟁점토지 ‘99.12.20.

○○리 ○○번지 외 10필지 하천, 전, 답, 잡종지 51,471 공시지가 이○○⇒ 청구법인 공시지가 하천, 농지 쟁점토지 ‘99. 1.17.

○○리 ○○번지 외 6필지 전, 답 33,236 실가 원주민 ⇒ 이○○ 정상가액 인접토지 󰡒

○○리 ○○번지 외 7필지 전, 답, 대 33,918 실가 원주민 ⇒ 청구법인 정상가액 인접토지 ‘96.10.15. 등

○○리 ○○번지 외 7필지 전, 답 149,684 실가

○○감정원 정상가액 도로 접근조건, 경작조건 등 상이 감정토지 ‘99. 8.21.

○○리 ○○번지 대(건물) 113,089 감 정

○○감정원 지상건물이 있는 대지 등 상이 감정토지 ‘96. 4.15.

○○리 ○○번지 공장용지 140,000 감 정 공장용지 등 사이 인접표준지 ‘99. 6.30. 고시

○○리 ○○번지 답 127,000 감 정 정상가액 표준지 감정가액 󰡒 󰡒

○○리 ○○번지 전 22,000 감 정 󰡒 󰡒 󰡒

○○리 ○○번지 답 20,000 감 정 󰡒 󰡒 󰡒

○○리 ○○번지 대(단독) 60,000 감 정 󰡒 󰡒 󰡒

○○리 ○○번지 대(단독) 100,000 감 정 󰡒 (단위: 원) ※ 위 원주민은 임○○, 조○○, 최○○으로서 3인임.

(5) 토지대장에 의하면 쟁점토지 중 2, 5~7토지는 지목이 전(田)에서 ’99. 8.27. 하천으로 변경되어 쟁점거래시기에는 토지 가치가 없는 것으로 확인된다.

(6) ’99.12.28일자 부동산 뱅크(144쪽)에 의하면 부동산시장 경기가 “IMF 이후 아파트를 중심으로 부동산시장의 회복세가 뚜렷하고 이미 IMF 이전의 수준을 회복했다고 보고 있으나, 반면 토지시장은 아직 그 회복세가 아파트에 비해 미약한 상태로서 정부나 각종 연구단체들이 내놓은 통계를 보더라도 토지시장의 상황은 수도권 일부와 그린벨트, 택지개발예정지역 등을 제외하고는 상승세가 미미한 상황으로 본격적으로 회복되지 않고 있다”라고 시장점검을 하고 있는 것으로 확인된다.

(7) 청구법인은 ’96.10.15~’96.10.23. 기간 동안 3회에 걸쳐 쟁점토지의 인접토지 8필지를 특수관계가 없는 자로부터 149,684(㎡당)원에 취득한 매매실례가액이 있고, ’96. 4.10. 쟁점토지의 인접토지에 대한 감점가액은 140,000원(㎡당)이며, 쟁점토지와 인접토지의 ’96년 개별공시지가는 가액이 비슷하고 ’96년부터 ’99년까지 지가가 상승 추세였던 점에 비추어 볼 때, ‘99.12.20. 쟁점토지를 151,257(㎡당)원에 매입한 가액은 정당한 시가로서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 행위로 볼 수 없으므로 당초 처분은 부당하다는 주장이나, 위 관련법령 및 사실관계를 종합하여 볼 때, 특수관계있는 자와의 거래가 부당해위계산의 부인대상인지를 판단하는데 기준이 되는 시가를 산정함에 있어서는 토지의 경우에 거래토지마다 특성이 있어 개별적인 가격이 성립되는 점을 감안할 때 단순히 쟁점토지와 인근에 위치에 있다고 하여 인근토지의 거래가액 ․ 감정가액을 시가로 산정할 수는 없는 것이며, 쟁점토지는 매매실례가액 ․ 감정가액이 없는 점, 쟁점토지 중 일부의 ’97. 1.17. 매매가액이 ㎡당 33,236원으로서 토지시장 경기가 IMF 이후 회복세가 미미한 점, 쟁점토지 중 일부가 하천으로 지목변경되어 가치가 하락한 점, 개별공시지가 대비293%인 점 등으로 보아 청구주장 쟁점토지 거래가액 968,500,000원을 시가(정상가액)로 보기는 어렵다고 할 것이므로 부당행위계산 부인시 시가가 불분명한 것으로 보아 개별공시지가를 시가로 보고 부당행위계산 부인대상에 해당된다고 본 당초 처분은 정당한 것으로 판단된다.

청구법인의 주장은 이유 없어 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.