부동산매매업으로 보아 사업소득으로 과세한 처분의 당부

이 건 이의신청은 청구주장을 받아들일 수 없어 기각결정 합니다.

청구인은 1996년부터 1999년 사이에 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 답 1,376㎡외 46필지 28,089㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 양도하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도로 부동산매매업으로 보아 2001. 2. 7. 청구인에게 1996~1999년 귀속 종합소득세 1,082,682,840원을 결정고지 하였다.

(1) 쟁점토지의 양도내역을 보면, ① 국가 및 지방자치단체에 수용된 사례가 3회 ② 사실상 증여 1회(해남 토지를 지칭함) ③ 매수인의 불가피한 사정에 의한 거래가 4회 ④ 원주민들의 집단민원으로 일괄 양도한 거래가 30회(사실상 1회) 등인 바, 이는 청구인의 주택건설 및 판매 사업상 주택건설에 적합한 토지를 법원경매를 통하여 취득하여 보유하던 중 공공기관에 수용되는 등 불가피하게 양도한 것이므로 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 없다.

(2) 처분청은 청구인이 1981. 9.26.부터 ○○연립, ○○주택으로 사업자등록을 하였으나, 주택신축은 주로 1982. 4.10. 설립한 (주)○○주택건설을 통해서 하였으며 그 외에도 다른 업종의 사업(볼링장 및 가스충전업)을 영위하였는 바, 처분청에서 쟁점부동산이 주택신축을 위한 것인지 또는 타 사업을 위한 것인지 명확하게 확인되지 않은 상황에서 위의 건설업 사업자등록 현황만을 근거로 쟁점토지의 거래를 부동산매매업으로 간주하는 것은 부당하므로 이 건 소득세 처분은 부당하다는 주장이다.

청구인은 1981년부터 주택신축판매업 및 부동산매매업을 사업목적으로 사업자등록하였으며, 공공기관에 토지가 수용되었다고 하여 사업목적이 없었다고 할 수는 없으며(대법 94누 14025, 1995.11. 7.), 1990년부터 1999년까지 부동산을 매매한 횟수 및 규모, 수도권 주변의 토지를 위주로 취득한 사실, ○○시청에서 청구인을 “토지취득 후 미이용전매자로 보아 국토이용관리법 위반자”로 통보한 사실 등을 종합하여 볼 때, 실수요목적이 아닌 사업목적으로 부동산을 거래한 것으로 판단되 며 쟁점토지의 대부분을 법원경매를 통해서 취득하였으나, 그 대부분이 2년 이내에 공공개발용 토지로 수용되거나, 주택건설업체에게 양도됨으로써 그 매매차익이 양도 가액대비 60%에 이르는 등 수익목적으로 취득한 것으로 봄이 타당하다. 위의 사실관계를 종합하여 볼 때, 청구인은 토지가격의 상승이 예상되는 수도권 일대의 토지를 법원경매를 통하여 취득하여 양도하는 등 계속적, 반복적으로 부동산거래를 한 사실이 있으므로 쟁점토지의 거래를 부동산매매업으로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 부동산매매업으로 보아 사업소득으로 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (1994.12.22. 개정) 1.~11.(생략)

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 13.~16.(생략)

② 사업소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다. (1994.12.22. 개정)

③ 사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994.12.22. 개정)

○ 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한 한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (2000.12.29. 개정)

○ 소득세법 제25조 【총수입금액계산의 특례】

①·② (생략)

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 재고자산을 평가하는 경우에는 당해 자산을 다음 각호의 구분에 따라 종류별·사업장별로 각각 다른 방법에 의하여 평가할 수 있다.

1. 제품과 상품(주택신축판매업자 또는 부동산매매업자가 매매를 목적으로 소유하는 부동산을 포함한다) 2.~4.(생략)

○ 소득세법기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】

① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우

2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우

3. 토지를 개발하여 주택지·공업단지·상가·묘지 등으로 분할판매하는 경우(공유수면매립법 제14조 의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함)

② 묘지를 개발하여 분묘기지권을 설정하고 분묘설치자로부터 지료 등을 받는 것은 부동산임대업에 해당된다.

③ 부동산매매·저당·임대 등에 따라 행하는 부동산 감정업무를 수행하는 상업은 사업서비스업으로 본다.

④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발 이라 함은 일정한 토지를 정지·분합·조성·변경 등을 함으로써 당해토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다.

○ 부가가치세법시행규칙(2000.12.29. 개정 전의 것) 제1조 【사업의 구분】

① 부동산의 매매 (건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세 기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산 매매업을 영위하는 것으로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도한데 대하여 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세한데 대하여, 청구인은 쟁점토지의 대부분을 법원경매를 통해 취득하였으며 부득이하게 양도한 것이므로 부동산매매업에 해당되지 아니한다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다.

(1) 청구인은 1990~1999년 사이에 26회에 걸쳐 74필지(124,605.08㎡)를 취득하고, 13회에 걸쳐 쟁점토지 53필지(39,145.08㎡)를 양도한 사실이 있는 등 총 39회에 걸쳐 부동산을 거래한 사실이 국세청 전산출력자료(D/B자료)에 의하여 확인된다.(표 1, 2 참조) <표1: 취득, 양도현황〉 (면적단위: ㎡) 번호 부동산 소재지 지목 취 득 양 도 필지 일자 면적 필지 일자 면적 1

○○ ○○번지 외 대지

• 2 90.12.28. 3,493.38 2

○○아파트 ○○동 ○○호 아파트 1

91. 2.26. 184.7

95. 8.16. 184.7 3

○○시 ○○동 ○○번지 대지 2

92. 7. 2. 5,517 4

○○시 ○○동 ○○번지 답 1

92. 8.24. 4,251 1 94.11.29. 2,875 1

99. 5.13. 1,376 5

○○시 ○○동 산○○, ○○번지 전 2

93. 2.23. 4,628 6

○○ ○○

○○

○○번지 외 답 9 93.07.10. 8,363 7

○○시 ○○동 ○○번지 대지 1 93.11.19. 113 8

○○ ○○ ○○번지 외 전 2 93.11.19. 1,726 2 94.12.20. 1,726 9

○○구 ○○동 ○○번지 임야 1 93.10.28. 2,777 1 94.11.16. 2,777 10

○○ ○○외 전 12 94.02.01. 3,353.38 11

○○ ○○ ○○번지 대지 1 94.03.17. 2,124 1

96. 7.30. 2,124 12

○○ ○○ ○○ ○○번지 대지 1 94.05.30. 558.01 13

○○ ○○ ○○번지 외 대지 7

94. 6.03. 1,830 2

98. 9. 4. 1,008 14

○○ ○○ ○○ ○○번지 답 1

94. 7.06. 2,108 1

97. 6.15. 2,108 15

○○ ○○ ○○번지 대지 1

94. 8.01. 1,504 16

○○ ○○ ○○ ○○번지 전 1 94.10.27. 662 17

○○ ○○ ○○번지 임야 1 94.11.01. 7,339 18

○○ ○○ ○○번지 외 대지 2

95. 1.05. 592 19

○○ ○○ ○○번지 외 잡종지 4

95. 5.12. 9,236 1

99. 3.15. 377 20

○○ ○○ ○○ ○○번지 대지 3

95. 6.26. 1,965 2 97.12.23. 131 21

○○ ○○ ○○ ○○번지 답 1

95. 8.14. 3,002 22

○○ ○○ ○○ ○○번지 외 답 2 95.11.28. 6,591 23

○○ ○○ ○○번지 임야 1

96. 4. 8. 13,272 1 97.10. 9. 13,272 24

○○ ○○ ○○ ○○번지 대지 12

96. 6.10. 40,184 38

98. 3.15. 7,693 25

○○ ○○ ○○번지 답 2

97. 4.21. 1,938.5 26

○○ ○○ ○○ ○○번지 답 1

98. 3.15. 787 합 계 26회 74 124,605.59 53 13회 39,145.08 47 8회 28,089 (주) 역상표시부준: 쟁점토지 〈표2: 부동산 거래내역〉 구 분 횟 수 필 지 면 적(㎡) 취 득 26 74 124,605.59 양 도 13 53 39,145.08 또한, 청구인이 1992년경부터 취득하여 보유하거나 양도한 토지는 대부분 수도권 일대에 위치하고 있으며 주택신축이 가능한 토지로 보여지고, 그 중 쟁점토지는 취득 후 3년 이내에 대부분 양도되었음이 확인된다.

(2) 청구인은 1981. 9.26.부터 ‘○○연립’, 1983. 3.20.부터 ‘○○주택’의 상호로 주택신축판매업체를 운영한 사실, 982. 4.10.부터 (주)○○주택건설의 대표이사로서 부동산매매업 및 주택건설판매업을 영위한 사실이 청구인의 총 사업내역 조회결과 확인된다.

(3) 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득에 속하는지 혹은 양도소득에 속하는지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 번복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하는 것이며(대법원 97누 17674, 1999. 9.21. 선고) 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도의 목적으로 된 부동산에 대한 것 뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 전후를 통하여 모든 사정을 참작하여야 하는 것이고(대법 96누18557,1997. 4.25. 같은 뜻) 부가가치세 1과세기간에 1회 이상 취득하고 2회 이상 양도하지 아니하였어도 전체적으로 사업목적을 갖고 계속·반복적으로 이루어진 것으로 인정되면 부동산매매업으로 보는 것인 바,(국심 96경3271, 1997. 9.10. 같은 뜻) 위의 사실관계를 종합하여 판단하건대, 청구인은 주택건설 사업을 목적으로 쟁점토지를 포함하여 도시주변의 전답을 주로 취득하여 그 대부분을 3년 이내에 단기 양도하였고, 토지의 취득 및 보유 현황, 양도의 규모, 횟수, 전체적인 부동산 거래내용으로 볼 때, 법원의 경매를 통해 취득하였고 일부토지가 공공 사업용지로 수용되어 협의 양도하였더라도, 청구인은 수익을 목적으로 토지를 계속적·반복적으로 매매하여 사업활동을 영위한 것으로 인정되므로 쟁점토지를 매매한데 대하여 부동산매매업으로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

이 건 이의신청은 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.