매매예약 가등기 형식과는 별도로 거래의 실질에 따라 결정되어야 함

사 건 2024가단5496528 가등기말소 원 고 대한민국 피 고 신AA 판 결 선 고

2025. 6. 25.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고는 소외 최BB에게 충북 ○○○○ ○○○ XXX-XX 임야 XXX㎡(이하‘이 사건 부동산’이라고 한다)에 관하여 청주지방법원 괴산등기소 20XX. X. XX. 접수 제XXXXX호로 마친 소유권이전청구권 가등기의 말소등기절차를 이행하라.

• 가. 원고의 국세 채권 원고(소관청: CCC세무서)는 20XX년경까지 최BB에 대하여 종합부동산세, 양도소득세 등 합계 X,XXX,XXX,XXX원의 국세 채권을 갖고 있던 중 위 체납세액의 징수를 위해 20XX. X. XX. 최BB 소유의 이 사건 부동산을 압류하였다.
• 나. 피고의 소유권이전청구권 가등기 피고는 최BB 소유의 이 사건 부동산에 관하여 20XX. X. XX. 매매예약을 원인으로 하여 청구취지 기재와 같은 소유권이전청구권 가등기(이하 ‘이 사건 가등기’라고 한다)를 마쳤다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고 이 사건 가등기 경료일로부터 10년 이상 경과하였으므로 피고의 최BB에 대한 매매예약완결권의 제척기간이 도과하였다. 피고는 이 사건 가등기가 담보가등기라고 주장하나, 10년 이상의 기간 동안 본등기를 하지 않은 특별한 사유를 밝히지 못하는 이상 피고의 주장은 이유 없다. 따라서 최BB의 채권자인 원고는 최BB을 대위하여 이 사건 가등기의 명의인인 피고를 상대로 이 사건 가등기의 말소를 구한다.
• 나. 피고 이 사건 가등기는 매매예약에 기한 가등기가 아니라 피고의 최BB에 대한 대여금채권을 담보하기 위한 담보가등기이다. 이 사건 가등기 이후 위 대여금채권의 시효중단을 위하여 최BB을 상대로 대여금 청구의 소를 제기한 후 승소판결까지 받았으므로, 원고의 이 사건 청구에 응할 수 없다.

3. 판단 - 이 사건 가등기가 매매예약 가등기인지 아니면 담보가등기인지

• 가. 가등기가 매매예약 가등기인지 담보가등기인지 여부는 그 등기부상 표시나 등기시에 주고받은 서류의 종류에 의하여 형식적으로 결정될 것이 아니고 거래의 실질과 당사자의 의사해석에 따라 결정될 문제이다(대법원 1992. 2. 11. 선고 91다36932 판결 등 참조). 나아가 채권담보의 목적으로 매매예약이 성립되고 그에 기하여 소유권이전청구권가등기가 이루어진 경우 그 가등기는 매매예약상의 매수인 지위를 보전함과 동시에 피담보채권을 담보하는 성격을 겸유하고 있으므로, 매매예약상 예약완결권이 피담보채권과 독립하여 제척기간의 경과로 인하여 소멸하는지 여부나 소유권이전등기청구권의 소멸시효 완성 여부는 별론으로 하고, 그 피담보채권이 변제나 소멸시효 완성 등으로 인하여 소멸되지 아니하는 이상 피담보채권을 위한 담보가등기로서는 여전히 그 효력이 존속한다.
• 나. 이 사건 가등기의 성격에 관하여 보건대, 을 제1 내지 6호증의 각 기재에 변론전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 또는 사정, 즉 ① 피고가 최BB에게 20XX. X. XX. XXX,XXX,XXX원을, 20XX. X. X. XX,XXX,XXX원을 각 송금했고, 적요란에 ‘최BB 대여금’이라고 기재했던 사실, ② 피고는 최BB이 작성한 차용금액 XXX,XXX,XXX원에 대한 차용증(차용일 20XX. X. XX., 변제기일 20XX. X. XX., 이자율 월X%)을 소지하고 있는 점, ③ 피고는 20XX년경 최BB을 상대로 위 대여금 합계 X억 원의 지급을 구하는 소를 제기했던바, 그 당시 제출한 소장에서도 이 사건 가등기는 위 대여금 채권의 담보를 위한 가등기라고 주장했던 점 등에 비추어 보면, 최BB은 피고로부터 위 차용증 기재와 같이 20XX년경 XXX,XXX,XXX원의 차용금채무를 부담하고 있고, 이 사건 가등기는 매매예약의 형식과는 별도로 최BB의 피고에 대한 위 차용금채무를 담보하는 담보가등기로서의 실질을 가진다고 봄이 타당하다. 결국 이 사건 가등기는 원고가 최BB에 대하여 가지는 채권을 담보하기 위한 담보가등기로서 여전히 그 효력이 유지되고 있다고 판단되므로 이를 지적하는 피고의 주장은 이유 있고, 매매예약완결권의 제척기간 10년이 도과하였다는 취지의 원고 주장은 이유 없다.

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.