분양대행업자가 목표분양률을 달성하지 못하면 분양대행계약을 해지하고, 분양대행수수료를 감액할 수 있다는 계약서 조항은 공정거래법상 불공정거래행위인 판매목표강제에 해당하지 않고, 반사회적 법률행위로도 볼 수 없음
분양대행업자가 목표분양률을 달성하지 못하면 분양대행계약을 해지하고, 분양대행수수료를 감액할 수 있다는 계약서 조항은 공정거래법상 불공정거래행위인 판매목표강제에 해당하지 않고, 반사회적 법률행위로도 볼 수 없음
사 건 2023가합68980 추심금 원 고 대한민국 피 고 주식회사 AA 변 론 종 결
2024. 11. 28. 판 결 선 고
2025. 2. 6.
1. 피고는 원고에게 156,187,075원 및 이에 대하여 2023. 6. 20.부터 2025. 2. 6.까지 연 6%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용 중 95%는 원고가, 나머지 5%는 피고가 각 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다. 청 구 취 지 피고는 원고에게 3,626,793,877원 및 이에 대한 2022. 10. 31.부터 이 사건 소장 송달일까지는 연 6%, 이 사건 소장 송달일 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비 율로 계산한 돈을 지급하라.
1. 피고는 2020. 12. 11. 이 사건 회사와 사이에 OO OO구 OO길 OO ‘OO OO OO’에 관하여 아래와 같은 내용의 분양대행계약을 체결하였다(이하 ‘이 사건 대행계약’이라 한다).
2. 피고는 2022. 1. 25. 이 사건 회사와 사이에 이 사건 대행계약에서 정해진 분양대행 수수료를 총매출액(VAT별도) 기준 7.5%로 인상하는 것 등을 그 내용으로 하는 변경계약(이하 ‘이 사건 변경계약’이라 한다)을 체결하였다. 이 사건 변경계약의 주요 내용은 아래와 같다.
1. 이 사건 회사는 2022. 6. 29. 기준으로 별지1 표 기재와 같이 합계 4,687,080,270원의 국세를 체납하였다.
2. 원고(관할세무서장 OO세무서장)는 2022. 6. 29. 국세징수법 제51조 제1항 에 따라 이 사건 회사가 피고에 대하여 가지는 장래 발생할 채권을 포함한 외상매출금 및 청구채권(이하 ‘이 사건 채권’이라 한다) 중 체납액(향후 가산되는 가산금, 납부지연가산세 및 체납처분비 포함)에 이를 때까지의 금액을 압류(이하 ‘이 사건 압류’라고 한다)하였고, 그 채권압류통지서(이하 ‘이 사건 압류통지서’라 한다)가 그 무렵 피고에게 송달되었다.
3. 원고는 2022. 7. 4. 피고에게 이 사건 압류의 피압류채권(이 사건 채권) 중 4,621,618,720원을 2022. 7. 11.까지 입금할 것을 요청하는 내용의 추심요청서를 발송하여 위 추심요청서가 2022. 7. 7. 피고에게 송달되었다.
4. 2023. 5. 30. 기준 이 사건 회사의 국세 체납액은 5,337,454,300원이다.
1. 피고는 2023. 7. 6. 이 사건 회사에게 ‘① 이 사건 회사는 이 사건 대행계약 제4조에 의한 목표분양률을 달성하지 못한 상황에서, 용역업무 수행의 어려움을 지속적으로 호소하고, 지속적으로 계약을 해지하여 줄 것을 구두로 통보하였고, 피고가 이를 수용하자 2022. 10. 31. 자정에 관련한 인력과 시설물 일체를 철수하였고, 2022. 11. 1. 당사자 사이에 구두 합의로 계약이 해지되었다. ② 이 사건 대행계약은 제8조 제1, 2,항의 분양률을 달성하지 못한 상태에서 해지되었으므로, 위 계약 제8조 제2항에서 정한 유보금을 지급할 수 없다. ③ 2022. 10. 31. 기준 미지급 분양대행수수료는[주식회사 CC(이하 ’CC‘이라 한다) 지급분 1,479,494,863원 포함] 1,991,030,199원으로 확인된다. ④ 국세청 및 다수의 채권자들이 위 수수료채권을 압류, 가압류한 금액이 6,590,859,573원에 달하여 이를 지급할 수 없고, 이 사건 계약이 해지됨에 따라 이 사건 회사와 피고 간에는 어떠한 권리의무가 남아있지 않다.’는 취지로 공문(이하 ‘이사건 공문’이라 한다)을 발송하였고, 위 공문은 그 무렵 이 사건 회사에게 도달하였다.
2. 이 사건 회사는 2023. 8. 22. 피고에게 ‘피고의 해지의사를 수용할 수 없고, 현재도 이 사건 회사의 직원 및 상담사는 현장에서 영업 활동을 계속하고 있다. 기존 계약이 유효하게 존속하는 상태에서 피고 측에서 분양업무를 하는 것은 계약 위반이며, 피고 및 피고의 실질적 대표인 이AA의 기망행위에 대하여 2023년 8월경에 형사고소 하였다.‘는 내용으로 내용증명(이하 ’이 사건 내용증명‘이라 한다)을 발송하였고, 위 내용증명은 그 무렵 피고에게 도달하였다.
3. 피고는 2023. 8. 31. 이 사건 회사에게 ’이 사건 회사가 합의해지를 거부하므로, 피고가 해지조건으로 지급할 의사를 표시한 상가 잔여 분양대행수수료가 1,991,030,199원이 있음을 확인한다는 의사표시를 철회하고, 이 사건 대행계약 제4조, 제8조 제3항, 제13조 제7항에 기하여 이 사건 대행계약을 해지하며, 이 사건 대행계약 제8조 4항을 적용하여 미지급 수수료를 정산한 결과 초과 지급된 금액이 4,789,582,549원이므로 피고가 이 사건 회사에게 4,789,582,549원 반환받아야 한다.’라고 통지하였고(이하 ’이 사건 해지통지’라 한다), 이 사건 해지통지는 그 무렵 이 사건 회사에게 도달하였다.
1. 원고 산하의 OO세무서장이 2022. 6. 29. 이 사건 회사에 대한 국세 채권 4,687,080,270원에 대한 체납처분으로 이 사건 회사의 피고에 대한 이 사건 채권 중 체납액에 이를 때까지의 금액을 압류하였고, 이 사건 압류통지서가 그 무렵 피고에게 이 사건 압류통지서의 송달로써 이 사건 회사가 피고에 대하여 가지는 이 사건 채권 중 이 사건 회사의 체납액 범위 내인 3,626,793,877원을 한도로 제3채무자인 피고에 대하여 추심할 수 있다.
2. 이 사건 대행계약 제4조, 제8조, 제13조 제7호(이하 이를 통틀어 ‘이 사건 각 조항’이라 한다) 등에서 이 사건 회사가 일정한 목표분양률을 달성하지 못할 경우 피고가 이 사건 대행계약 및 변경계약을 해지할 수 있고, 분양대행수수료가 감액되게 된다. 피고가 위와 같은 이 사건 각 조항을 이 사건 대행계약의 내용으로 포함한 것은 공정거래법 제45조 제1항 제6호, 공정거래법 시행령 제52조 [별표 2] 제6호 (다)목에 정한 판매목표 강제로서 공정거래법에서 금지하는 불공정거래행위에 해당하는바, 이는 공정거래법을 위반한 반사회적 법률행위로서 민법 제103조 에 의하여 무효이다.
1. 이 사건 대행계약의 체결 경위, 계약당사자의 행위의 의도와 목적, 부동산분양대행용역계약의 특성, 거래의 상황, 해당 사업자의 시장에서 우월적 지위의 정도 및 상대방이 받게 되는 불이익의 내용과 정도 등에 비추어 볼 때 이 사건 대행계약에 이 사건 각 조항이 포함된 것을 정상적인 거래 관행을 벗어나 거래상지위를 남용하여 판매목표를 강제한 행위에 해당한다고 볼 수 없고, 민법 제103조 를 위반하였다고도 볼 수 없다.
2. 피고는 2023. 8. 31. 이 사건 회사에 이 사건 해지통지를 하고, 그 도달로써 이 사건 대행계약은 해지되었다. 이 사건 회사는 이 사건 대행계약 제8조 제4항에 의하여 감액된 분양대행 수수료 3%를 피고에게 반환하여야 하는데 이를 정산하면 피고의 이 사건 회사에 대한 미지급 분양대행 수수료가 존재하지 않는다.
1. 관련 법리 공정거래법 제45조 제1항 제6호 는 ‘자기의 거래상의 지위를 부당하게 이용하여 상대방과 거래하는 행위’를 불공정거래행위의 하나로 정하고 있고, 그 제3항의 위임에 따른 공정거래법 시행령 제52조 [별표 2] 제6호 (라)목은 거래상 지위의 남용행위의 하나인 ‘불이익제공’은 ‘가목부터 다목(구입강제, 이익제공강요, 판매목표강제)까지의 규정에 해당하는 행위 외의 방법으로 거래상대방에게 불이익이 되도록 거래조건을 설정 또는 변경하거나 그 이행과정에서 불이익을 주는 행위‘를 가리키는 것으로 규정하고 있다. 여기서 거래상 지위를 부당하게 이용하여 상대방에게 불이익을 준 행위인지는, 당해 행위의 의도와 목적, 효과와 영향 등과 같은 구체적 태양과 상품의 특성, 거래의 상황, 해당 사업자의 시장에서의 우월적 지위의 정도 및 상대방이 받게 되는 불이익의 내용과 정도 등에 비추어 볼 때 정상적인 거래 관행을 벗어난 것으로서 공정한 거래를 저해할 우려가 있는지를 판단하여 결정하여야 한다(대법원 2013. 6. 28. 선고 2011두18151 판결, 대법원 2011. 6. 9. 선고 2008두13811 판결 등 참조).
2. 구체적 판단 앞서 든 증거들, 을 제10호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하면 이 사건 계약 중 이 사건 각 조항이 기재된 것이 피고가 원고에 대한 거래상 지위를 남용하여 판매목표강제 내지 불이익제공 등의 불공정거래행위에 해당하고, 나아가 민법 제103조 에 위반된다고 볼 수 없다.
(1) 피고는 2008. 4. 18. OO OO구 OO동 OO번지 일대에 복합건물을 신축․분양하는 OO 개발사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)을 위하여 구 법인세법(2008. 12. 26. 법률 제9267호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 법인세법’이라 한다) 제51조의2 제1항 제6호에 따라 설립된 프로젝트 금융투자회사(Project Financing Vehicle, PFV)이다.
(2) 피고는 이 사건 회사의 분양률이 목표분양률에 현저히 못 미치고 있음에도 2022. 1. 25.경 이 사건 회사와 사이에 분양대행 수수료를 6%에서 7.5%로 인상하는 내용의 이 사건 변경계약을 체결하였다.
(3) 피고가 이 사건 공문에서도 이 사건 회사의 분양실적이 이 사건 분양계약에서 정한 목표분양률에 크게 못 미친다는 사실에 대해 인정하면서도 이 사건 각 조항에 따른 효과를 바로 발동시키지 않겠다는 의사를 표기하고 미지급한 분양대행 수수료가 1,991,030,199원 존재한다고 인정하기도 하였다.
1. 앞서 든 증거들, 을 제9호증의 기재에 변론 전체의 취지를 더하면, ① 피고와 이 사건 회사 사이에 이 사건 대행계약 전에 피고가 건설한 OO OOOO의 분양대행을 이 사건 회사가 담당하는 내용으로 별도의 계약(이하 ‘이 사건 별도계약’이라 한다)을 체결하고, 피고가 이 사건 회사에게 2023. 3. 22.을 기준으로 이 사건 별도 계약에 관련하여 156,187,075원을 지급할 채무가 남아있던 사실, ② 피고가 이 사건 회사에게 2022. 10. 31.을 기준으로 이 사건 대행계약과 관련하여 3,470,525,062원을 지급할 채무가 남아있던 사실, ③ 피고의 대표이사가 2023. 4. 5. 이 사건 회사에게 지급하지 않은 미지급 채권이 3,626,793,877원이라는 확인서(이하 ‘이 사건 확인서’라 한다)를 작성한 사실, ④ 이 사건 공문에 2023. 7. 6.을 기준으로 이 사건 회사에게 이 사건 대행계약과 관련하여 1,991,030,199원의 지급채무가 남아있다고 인정한 사실이 각 인정되기는 한다.
2. 을 제1호증, 을 제9호증의2에 의하면 피고는 2022. 10. 31.을 기준으로 이 사건 회사에게 이 사건 분양대행계약과 관련하여 1,991,030,199원을 지급하지 아니하였고, 1,479,494,863원은 CC에게 양도하는 방법으로 지급한 것으로 기재되어 있다. 그러나 CC에게 양도된 1,479,494,863원도 원고에게 대항할 수 없는 것으로 보이므로(자세한 내용은 각주 3) 참조), 위 금액까지 포함한 3,626,793,877원(= 1,991,030,199원 + 1,479,494,863원)이 남아있다고 볼 수 있다.
2. 그러나 앞서 든 증거들, 을 제4, 6 내지 8호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사실을 종합하면 피고가 이 사건 대행계약과 관련하여 이 사건 회사에게 지급할 채무가 존재하지 아니한다.
(1) CC과 이 사건 회사 사이에 2021. 8. 27. 금전소비대차계약(이하 ‘이 사건 소비대차계약’이라 한다)이 체결되었는데, 그 내용은 ’CC이 이 사건 회사에게 60억원 한도 내에서 이 사건 회사의 요청금액을 대여하고, CC은 실제 이 사건 회사에게 대여한 돈의 범위 내에서 이 사건 회사가 피고에 대하여 가지는 OO 개별호실별 분양대행용역수수료(총 6%) 중 3%를 양도받는다‘는 것이다.
(2) CC과 이 사건 회사 사이에 2021. 8. 27. 채권양도양수계약(이하 ‘이 사건 양도계약’이라 한다)이 체결되었는데, 그 내용은 ‘이 사건 회사가 피고에 대하여 가지는 OO 개별호실별 분양대행용역수수료(총 6%) 중 3%를 양도받는다‘는 것이다.
(3) 피고는 2021. 9. 27. 이 사건 양도계약에 대한 승낙서(이하 ’이 사건 승낙서‘)를 CC에게 송달하였다.
(4) CC의 거래처원장에 의하면 2022. 12. 31. 기준 이 사건 소비대차계약에 따라 이 사건 회사에게 대여한 금액의 총액은 1,479,494,857원이다.
(5) 피고가 2023. 7. 6. 기준으로 이 사건 이 사건 회사에게 지급하지 아니한 이 사건 대행계약 채권은 3,470,525,062원이고(2023. 7. 6.은 이 사건 해지통지 이전인 점을 감안하여, 이 사건 각 조항을 적용하지 아니한 액수이다) 그중 위 (4)항의 1,479,494,857원을 공제하면 1,991,030,199원이 남는다.
3. 다만, 피고가 이 사건 회사에게 2023. 3. 22.을 기준으로 이 사건 별도계약에 관련하여 156,187,075원을 지급할 채무가 남아있는 사실은 앞서 인정한 바와 같고, 앞서든 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정들 즉, ① 이 사건 양도계약에 따르더라도 이 사건 별도계약과 관련하여 이 사건 회사가 취득하는 채권은 CC에게 양도되지 아니하는 점4), ② 이 사건 대행계약 제8조 제4항 및 이 사건 변경계약 제2조에 따라 이 사건 회사가 피고에게 지급받을 채권이 발생한 것은 이 사건 해지통지가 이 사건 회사에게 도달한 때(즉, 이 사건 압류 이후)이므로, 피고가 이 사건 각 조항을 통하여 이 사건 회사에게 이 사건 대행계약과 관련한 부당이득반환채권 등을 취득하였다고 하더라도 이를 통해 이 사건 별도계약에 따른 채무금을 상계할 수도 없을 것으로 보이는 점, ③ 그 밖에 이를 변제하였다고 인정할 증거가 존재하지 아니한 점 등을 종합하면 이 사건 회사의 피고에 대한 이 사건 채권 중 이 사건 별도 계약에 관련한 156,187,075원이 남아있음을 인정할 수 있다.
1. 원고 산하의 OO세무서장이 2022. 6. 29. 이 사건 회사에 대한 국세 채권 4,687,080,270원에 대한 체납처분으로 이 사건 회사의 피고에 대한 이 사건 채권 중 체납액에 이를 때까지의 금액을 압류한 사실, 이 사건 압류통지서가 그 무렵 피고에게 송달된 사실은 앞서 살펴본 바와 같은바, 원고는 이 사건 압류통지서의 송달로서 이 사건 회사가 피고에 대하여 가지는 이 사건 채권 중 이 사건 회사의 체납액 범위 내인 156,187,075원을 한도로 제3채무자인 피고에 대하여 추심할 수 있다.
2. 따라서 피고는 원고에게 156,187,075원 및 이에 대하여 이 사건 소장 송달일 다음 날인 2023. 6. 20.부터 피고가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2025. 2. 6.까지 상법이 정한 연 6%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다[원고는 청구취지 금액 중 지연손해금의 기산일을, 이 사건 확인서에 피고가 이 사건 회사에게 이 사건 분양대행계약에 따른 분양대행비를 마지막으로 지급한 것으로 기재된 날짜인 2022. 10. 31.5)이라고 주장하나, 제3채무자가 채권압류 및 추심명령에 따른 지체책임을 지는 것은 집행법원의 추심명령을 송달받은 때부터가 아니라 추심명령이 발령된 후 압류채권자로부터 추심금 청구를 받은 다음날부터라고 할 것이므로(대법원 2012. 10. 25. 선고 2010다47117 판결 등 참조), 이와 다른 전제에 선 원고의 이 부분 지연손해금에 관한 주장은 이유 없다].
3. 한편, 원고는 2025. 1. 23. 변론재개신청서를 제출하였고, 이는 이 사건의 진행 경과와 이 사건 청구의 내용, 원고가 변론재개를 통하여 이 사건 각 조항이 공정거래법 및 민법 103조 를 위반되어 무효라는 사실을 증명하고자 하는 것으로 보이는데, 이 사건 각 조항이 공정거래법 및 민법 103조 를 위반하지 않았음은 앞서 살펴본 바와 같고, 원고가 변론 재개를 통하여 추가로 제출하고자 하는 증거들을 살펴보더라도 이 사건 각 조항이 공정거래법 및 민법 103조 를 위반하지 않았다는 사실을 증명하기에는 부족한 것으로 보이는 점 등을 종합하여 원고의 변론재개신청은 받아들이지 아니한다.
그렇다면, 원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판결 내용은 붙임과 같습니다.