이 사건 본등기가 유효한지 여부

사 건 2020가합551290 제3자이의 원 고 대한민국 피 고 AAA 주식회사 변 론 종 결

2022. 9. 16. 판 결 선 고

2022. 11. 11.

1. 피고가 별지 목록 기재 부동산에 관하여 서울중앙지방법원 등기국 2019. 7. 31. 접수 제113580호로 마친 근저당권설정등기에 기하여 2020. 1. 23. 별지 목록 기재 부동산에 대하여 한 담보권실행을 위한 경매를 불허한다.

2. 이 법원이 2020카정31171 강제집행정지 신청사건에 관하여 2020. 12. 30.한 강제집행정지결정을 인가한다.

3. 소송비용은 피고가 부담한다.

4. 제2항은 가집행할 수 있다. 청 구 취 지 주문과 같다.

• 가. 당사자의 지위 등 원고는 2020. 4. 30.경을 기준으로 BBB에 대하여 797,872,090원 상당의 국세 채권을 가지고 있다. 주식회사 CCC(이하 ‘관련 회사’라 한다)는 건축설계업 등을 목적으로 설립된 주식회사로 BBB의 동생인 DDD이 그 대표자이고, 피고는 부실채권매입, 매각, 대부업 등을 목적으로 설립된 주식회사로 아래 다.항에서 보는 바와 같이 관련 회사로부터 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라한다)에 관하여 근저당권설정등기를 경료받은 근저당권자이다.
• 나. BBB의 금전 차용 및 소유권이전청구권가등기 설정 BBB는 2013. 5. 23. EEE로부터 170,000,000원(이하 ‘이 사건 차용금’이라 한다)을 변제기의 정함이 없이 이자 월 2.5%로 정하여 차용하면서, 2013. 5. 24. EEE에게 자신 소유의 이 사건 부동산에 관하여 2013. 5. 23. 매매예약(이하 ‘이 사건 매매예약’이라 한다)을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기(이하 ‘이 사건 가등기’라 한다)를 마쳐 주었다.
• 다. EEE의 관련 회사에 대한 이 사건 가등기상의 권리 양도 및 관련 회사 명의의 소유권이전등기 경료

1. EEE은 2019. 4. 5. 관련 회사로부터 이 사건 차용금인 170,000,000원과 그 이자 100,000,000원을 합한 270,000,000원을 변제받으면서 관련 회사에 이 사건 가등기상의 권리를 양도하였고, 같은 날 이 사건 가등기에 관하여 관련 회사 앞으로 2019. 4. 5. 양도계약을 원인으로 한 가등기 이전의 부기등기를 마쳐 주었다.

2. 관련 회사는 같은 날인 2019. 4. 5. 이 사건 부동산에 관하여 2019. 4. 5. 매매를 원인으로 하여 이 사건 가등기에 기한 소유권이전등기(이하 ‘이 사건 본등기’라 한다)를 마쳤다.

• 라. 이 사건 부동산에 관한 각 근저당권설정등기 등의 말소

1. 관련 회사는 2019. 4. 5. 이 사건 부동산에 관한 제1, 2, 3순위 근저당권자인 주식회사 FFF(이하 ‘FFF‘이라 한다)에게 위 각 근저당권의 피담보채무액 합계 920,000,000원을 변제하였고, 같은 날 위 각 근저당권설정등기가 모두 말소되었다.

2. 이 사건 부동산에 관하여, 2016. 8. 25. 근저당권자 주식회사 CCC, 채무자 BBB, 채권최고액 400,000,000원의 근저당권설정등기(이하 위 근저당권을 ’관련 근저당권‘이라 한다), 2016. 10. 11. 서울특별시 강남구의 압류등기, 2016. 12. 5. 원고의 압류등기, 2017. 11. 15. 서울특별시 강남구의 압류등기 등이 각 마쳐져 있었다가 이 사건 본등기가 마쳐짐에 따라 모두 직권말소되었다.

• 마. 이 사건 부동산에 관한 임의경매절차의 개시 그 후 관련 회사는 이 사건 부동산에 관하여 피고 앞으로 서울중앙지방법원 등기국 2019. 7. 31. 접수 제113580호로 채무자 관련 회사, 채권최고액 2,275,000,000원의 근저당권설정등기를 마쳐 주었는데, 피고는 위 근저당권에 기초하여 2020. 1. 17. 이 사건 부동산에 관하여 임의경매를 신청(서울중앙지방법원 2020타경100568호)하여 2020. 1. 23. 위 법원으로부터 임의경매개시결정(이하 위 임의경매결정에 따른 경매를 ’이 사건 임의경매‘라 한다)을 받았고, 같은 날 이 사건 부동산에 관하여 임의경매개시결정의 기입등기가 마쳐졌다.
• 바. 관련 민사사건의 경과 한편, 원고는 2020. 5. 14. 관련 회사를 상대로 ’이 사건 가등기는 BBB의 EEE에 대한 이 사건 차용금 채무를 담보하기 위한 담보가등기로서 관련 회사는 가등기담보 등에 관한 법률(이하 ’가등기담보법‘이라 한다)에 따른 청산절차를 거치지 아니하였으므로 이 사건 본등기는 무효’라고 주장하며 BBB를 대위하여 이 사건 본등기의 말소등기절차의 이행을 구하는 소(서울중앙지방법원 2020가합543008호, 이하 위 사건을 ‘관련 민사사건’이라 한다)를 제기하였고, 위 법원은 2022. 8. 26. ‘이 사건 가등기는 BBB의 EEE에 대한 이 사건 차용금을 담보할 목적으로 설정한 담보가등기로 이 사건 가등기에는 가등기담보법이 적용되는데, 관련 회사는 2019. 4. 5. 가등기담보법이 정한 담보권실행 통지 등의 청산절차를 거치지 아니한 채 이 사건 본등기를 경료하였으므로, 이 사건 본등기는 무효’라고 보아 원고의 청구를 인용하는 판결을 선고하였다. 이에 대하여 관련 회사가 항소하여 현재 항소심 계속 중이다. 【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1, 갑 제2호증, 갑 제3호증의 1, 갑 제4, 6, 7호증, 갑 제8호증의 1, 2, 갑 제9호증의 1, 2, 갑 제10 내지 12호증, 갑 제13호증의 1, 2, 갑 제14호증, 을 제1, 10호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 이 사건 가등기는 BBB의 EEE에 대한 이 사건 차용금 채무를 담보하기 위한 담보가등기로 이 사건 가등기에는 가등기담보법이 적용되는데, 관련 회사는 가등기담보법에 따른 청산절차를 거치지 아니한 채 이 사건 본등기를 마쳤으므로 이 사건 본등기는 무효이고, 결국 이 사건 부동산의 소유권은 여전히 BBB에게 있다. 따라서 원고는 BBB에 대한 국세 채권을 보전하기 위하여 BBB를 대위하여 피고를 상대로 BBB의 소유인 이 사건 부동산에 관한 이 사건 임의경매의 불허를 구한다.
• 나. 피고의 주장 아래와 같은 이유로 이 사건 부동산의 소유권은 관련 회사에게 있으므로, 이 사건 임의경매는 허용되어야 한다.

① 관련 회사는 2019. 4. 5. EEE과 사이에 체결한 소유권이전등기청구권 양도계약에 따라 이 사건 가등기상의 권리를 양수하고, 매매예약완결권을 행사한 다음 매매를 원인으로 하여 이 사건 본등기를 마쳤는바, 이 사건 본등기는 이 사건 매매예약을 원인으로 한 이 사건 가등기에 기하여 마쳐진 것으로 적법ㆍ유효하다.

② 원고는 이 사건 가등기가 담보가등기라 주장하나, 관련 회사로서는 이 사건 가등기를 소유권이전청구권가등기라고 믿고 이 사건 가등기상의 권리를 양수하여 2019. 4. 5. BBB와 이 사건 부동산에 관한 매매계약을 체결하였고, 관련 회사는 BBB가 부담하는 선순위 근저당권의 피담보채무를 변제하고 이 사건 부동산의 소유권을 적법하게 취득하였으므로, BBB는 관련 회사를 상대로 이 사건 본등기에 관한 말소등기청구권을 행사할 수 없다.

③ 설령 이 사건 가등기가 담보가등기라 하더라도, 예약 당시 이 사건 차용금과 그 이자가 이 사건 부동산의 가액을 초과하므로, 가등기담보법이 적용되는 경우에 해당하지 않는다.

④ 설령 이 사건 가등기에 가등기담보법이 적용된다고 하더라도, 관련 회사는 EEE과 사이에 아래와 같은 내용의 정산합의를 거쳐 이 사건 본등기를 마쳤으므로, 이 사건 본등기는 유효하다. ㉮ 이 사건 본등기가 마쳐질 당시 이 사건 부동산의 1, 2, 3순위 근저당권자인 FFF의 피담보채권액은 920,000,000원에 달하였는바, 관련 회사는 위 920,000,000원을 대위변제하고, EEE로부터 양수한 270,000,000원 상당의 이 사건 가등기 양수대금채권을 BBB의 관련 회사에 대한 매매대금채권과 상계하였으며, 관련 근저당권의 피담보채권액 400,000,000원을 매매대금으로 계산하고, BBB에게 30,600,000원을 추가로 지급함으로써 BBB 등에게 청산금 명목으로 총 1,620,000,000원(= 920,000,000원 + 270,000,000원 + 400,000,000원 + 30,600,000원)을 지급하였다. ㉯ 그런데 당시 근저당권자인 FFF의 신청으로 진행된 이 사건 부동산에 관한 임의경매절차(서울중앙지방법원 2018타경103298호, 이하 ‘선행 경매절차’라 한다)에서 2차 매각기일을 앞두고 있었고, 관련 회사와 BBB는 이 사건 부동산의 가액을 위 매각기일에서의 최저매각가액인 1,472,000,000원으로 정하기로 합의하였는 바, 결국 이와 같은 정산합의는 BBB에게 유리한 것이었다.

• 가. 피보전채권, 보전의 필요성 등 살피건대, 원고가 2020. 4. 30.경을 기준으로 BBB에 대하여 797,872,090원 상당의 국세 채권을 가지고 있는 사실은 앞서 본 바와 같고, 피보전채권인 위 국세 채권의 이행기가 도래한 사실, BBB가 관련 회사에 대하여 이 사건 본등기의 말소등기청구권을 행사하지 아니하고 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 앞서 든 증거에 의하여 이를 인정할 수 있다. 나아가 BBB는 현재 별다른 적극재산이 없는 상태로 앞서 본 BBB의 국세 체납액 등에 비추어 보면, BBB가 이 사건 변론종결일 현재 무자력 상태임을 인정할 수 있다.
• 나. 피대위채권의 인정여부

1. 담보가등기에 해당하는지 여부

• 가) 관련 법리 당해 가등기가 담보가등기인지 여부는 당해 가등기가 실제상 채권담보를 목적으로 한 것인지 여부에 의하여 결정되는 것이지 당해 가등기의 등기부상 원인이 매매예약으로 기재되어 있는가 아니면 대물변제예약으로 기재되어 있는가 하는 형식적 기재에 의하여 결정되는 것이 아니다(대법원 1998. 10. 7.자 98마1333 결정 참조).
• 나) 구체적 판단 살피건대, 위 인정사실에 앞서 든 증거, 을 제11호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① BBB가 2013. 5. 23. EEE로부터 170,000,000원을 차용하면서 작성한 차용증(갑 제2호증)에는 BBB가 이 사건 차용금 채무에 대한 담보로서 EEE에게 이 사건 부동산을 제공한다는 내용이 명시되어 있는 점, ② BBB는 위 차용 당시 EEE과 사이에 추가적으로 매매예약계약서(을 제10호증)를 작성하기는 하였으나, 위 매매예약계약서에 EEE이 BBB에게 본 예약의 증거금으로 예약 당일 898,000,000원을 지급한다는 내용이 기재되어 있음에도 실제 위 금원이 지급되지 아니한 점, ③ 위 매매예약계약서의 기재에 의하면 이 사건 부동산의 매매대금을 900,000,000원으로 하면서 그 증거금이 앞서 본 바와 같이 898,000,000원에 달하는 등 거래 관념에 부합하지 아니하는 점, ④ 관련 민사사건 제1심은 ‘BBB가 2013. 5. 23.경 발행한 170,000,000원 상당 영수증에 “1개월 이상 연체 안 되었을 때는 소유권이전등기를 할 수 없다, 1개월 이상 연체시 소유권이전등기를 할 수 있다.”라고 기재되어 있는 등 차용물에 갈음한 대물변제의 예약 내용이 기재되어 있고, EEE이 2018. 9. 13.경 선행 경매절차에서 위와 같은 채권자로서 채권신고 및 배당요구신청서를 제출하였던 점 등에 비추어, 이 사건 가등기는 BBB의 EEE에 대한 이 사건 차용금을 담보할 목적으로 설정한 담보가등기라고 봄이 타당하다’는 판단 하에 원고의 관련 회사에 대한 이 사건 본등기에 관한 말소등기청구를 인용하는 판결을 선고하였던 점, ⑤ 피고는 관련 회사가 2019. 4. 5. EEE로부터 이 사건 가등기상의 권리를 양수할 당시 이 사건 가등기를 소유권이전청구권가등기라고 믿고 이를 양수하였음을 들어 BBB가 관련 회사를 상대로 이 사건 본등기에 관한 말소등기청구권을 행사할 수 없다는 취지로도 주장하나, 앞서 본 바와 같이 담보가등기인지 여부는 당해 가등기가 실제상 채권담보를 목적으로 한 것인지 여부에 의하여 결정되는 것일 뿐 피고가 주장하는 위와 같은 사정이 이 사건 가등기가 담보가등기에 해당하는지 여부를 판단함에 있어 영향을 미친다고 보기 어려운 점, ⑥ EEE과 관련 회사가 2019. 4. 5. 작성한 소유권이전청구권가등기 양도계약서(을 제11호증)에는 앞서 본 매매예약 계약서에 기재된 매매대금과 동일한 900,000,000원이 매매예약금으로 기재되어 있으나, 피고는 이 사건에서 관련 회사가 EEE로부터 양수한 이 사건 가등기 양수대금채권액을 270,000,000원이라고 주장하고 있는바, 이는 EEE이 2019. 4. 5. 관련 회사에 이 사건 가등기상의 권리를 양도할 당시 관련 회사로부터 변제받은 270,000,000원(이 사건 차용금인 170,000,000원과 그 이자 100,000,000원을 합한 금액)과 일치하는 금액인 점 등을 위 법리에 비추어 보면, 이 사건 가등기는 BBB의 EEE에 대한 이 사건 차용금 채무를 담보할 목적으로 설정된 담보가등기라고 봄이 타당하다

2. 가등기담보법의 적용 여부

• 가) 관련 법리 가등기담보법은 차용물의 반환에 관하여 차주가 차용물을 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약할 때 그 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이에 붙인 이자를 합산한 액수를 초과하는 경우에 이에 따른 담보계약과 그 담보의 목적으로 마친 가등기 또는 소유권이전등기에 적용되고(가등기담보법 제1조), 차용물의 반환에 관하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약한 경우에 적용되므로, 금전소비대차나 준소비대차에 기한 차용금반환채무 이외의 채무를 담보하기 위하여 경료된 가등기나 양도담보에는 위 법이 적용되지 아니한다(대법원 2004. 4. 27. 선고 2003다29968 판결 등 참조).
• 나) 구체적 판단 앞서 본 법리에 따르면, 이 사건 가등기에 가등기담보법이 적용되기 위하여는이 사건 매매예약 당시의 이 사건 부동산의 가액이 이 사건 차용원리금을 초과하여야 한다.

(1) 이 사건 매매예약 체결 당시의 차용원리금 살피건대, BBB가 2013. 5. 23. EEE로부터 170,000,000원을 변제기의 정함 없이 이자 월 2.5%로 정하여 차용한 사실은 앞서 본 바와 같고, 위와 같이 반환시기의 약정이 없는 소비대차의 경우 차주는 언제든지 그 돈을 반환할 수 있으므로(민법 제603조 제2항), 이 사건 차용금에 대한 이자는 가등기담보법의 적용여부를 판단하기 위한 차용원리금을 산정함에 있어 포함되지 않는다고 봄이 상당하다. 이에 대하여 피고는 위 차용원리금을 산정함에 있어 차용일인 2013. 5. 24.부터 관련 회사가 매매예약완결권을 행사하여 이 사건 본등기를 마친 2019. 4. 5.까지 발생한 이자 합계 200,000,000원도 포함되어야 한다고 주장하나, 위 2019. 4. 5.이 이 사건 차용금 채무의 변제기에 해당한다고 인정할 만한 아무런 자료가 없는 이상 이와 다른 전제에 선 피고의 이 부분 주장은 나머지 점에 관하여 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

(2) 이 사건 부동산의 가액 (가) 기준가액의 산정 살피건대, 을 제18호증의 기재에 의하면, 주식회사 GGG이 이 사건 매매예약 당시인 2013. 5. 23.을 기준으로 이 사건 부동산의 감정평가액을 890,000,000원으로 평가한 사실은 인정된다. 그러나, 앞서 든 증거, 갑 제5호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 2013. 4.경 및 같은 해 5.경 이 사건 부동산의 KB부동산 시세 하위평균가 기준액이 약 965,000,000원에 달하는 점, ② 관련 민사사건 제1심은 ‘이 사건 한양아파트와 동일 단지․평형 아파트의 2019. 4.경 실거래가가 990,000,000원(8층), 1,000,000,000원(4층), 965,000,000원(9층), 995,000,000원(6층)에 이르고, 2013. 2.경 동일 평형의 한양아파트 3층 매물이 830,000,000원에 거래된 바가 있으나, 그 이후로는 900,000,000원 미만의 가격으로 거래된 바는 전혀 없는 점’ 등에 비추어 이 사건 부동산의 이 사건 매매예약 당시의 기준가액을 KB부동산 시세 하위평균가에 따라 965,000,000원으로 봄이 타당하다고 판단하였던 점, ③ BBB와 EEE도 이 사건 매매예약 당시 이 사건 부동산의 가격을 900,000,000원으로 산정하여 매매매예약계약서를 작성한 점, ④ 앞서 본 주식회사 GGG이 평가한 감정평가액은 이 사건 소송 진행 도중인 2021. 4.경에 이르러 관련 회사의 개별적 의뢰에 따라 산정된 것으로서 이를 선뜻 그대로 받아들이기는 어려울 뿐만 아니라 여기에서 말하는 재산의 가액은 원칙적으로 ‘통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후 그 대상재산의 내용에 정통한 거래당사자 간에 성립한다고 인정되는 적정가격’이고, 그와 같은 적정가격을 확인하기 어려울 때에는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액이라고 할 것인바(대법원 2007. 6. 15. 선고 2006다5611 판결 등 참조), 위 KB부동산 시세 하위평균가 965,000,000원이 거래 관행에 비추어 현저히 불합리한 금액이라고 볼 아무런 자료가 없는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 부동산의 기준가액은 KB부동산 시세의 하위평균가에 따라 965,000,000원으로 봄이 타당하다. (나) 선순위 피담보채권액의 공제 살피건대, 이 사건 부동산에 이 사건 가등기에 우선하는 선순위 근저당권이 존재하였음은 앞서 본 바와 같고, 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하면, BBB가 ① 1, 2순위 근저당권자인 주식회사 신한은행에 부담하던 채무는 합계 450,000,000원, ② 3순위 근저당권자인 수원새마을금고에 부담하던 채무는 275,000,000원이었던 사실이 인정되는바, 결국 이 사건 부동산의 기준가액에서 선순위 피담보채권액을 모두 공제하면 240,000,000원(= 965,000,000원 –450,000,000원 –275,000,000원)이 남게 된다. (생략)

(3) 소결 결국 이 사건 매매예약 당시의 이 사건 부동산의 가액 240,000,000원은 BBB의 이 사건 차용금 170,000,000원을 초과하므로, 이 사건 가등기에는 가등기담보법이 적용된다고 봄이 상당하다.

3. 이 사건 본등기의 무효 여부

• 가) 관련 법리 가등기담보법 제3조 는 채권자가 담보계약에 의한 담보권을 실행하여 그 담보 목적 부동산의 소유권을 취득하기 위해서는 그 채권의 변제기 후에 같은 법 제4조의 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지하여야 하고, 이 통지에는 통지 당시 부동산의 평가액과 민법 제360조 에 규정된 채권액을 밝혀야 하며, 그 통지를 받은 날부터 2월의 청산기간이 지나야 한다고 규정하고 있다. 가등기담보법 제4조 는 채권자는 위 통지 당시 부동산의 가액에서 피담보채권의 가액을 공제한 청산금을 지급하여야 하고, 부동산에 관하여 이미 소유권이전등기를 마친 경우에는 청산기간이 지난 후 청산금을 채무자 등에게 지급한 때에 부동산의 소유권을 취득하고, 담보가등기를 마친 경우에는 청산기간이 지나야 그 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 있으며, 이에 반하는 특약으로서 채무자 등에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 규정하고 있다. 위 규정들은 강행법규에 해당하여 이를 위반하여 담보가등기에 기한 본등기가 이루어진 경우 그 본등기는 무효라고 할 것이고, 설령 그와 같은 본등기가 가등기권리자와 채무자 사이에 이루어진 특약에 의하여 이루어졌다고 할지라도 만일 그 특약이 채무자에게 불리한 것으로서 무효라고 한다면 그 본등기는 여전히 무효일 뿐, 이른바 약한 의미의 양도담보로서 담보의 목적 내에서는 유효하다고 할 것이 아니다. 다만 가등기권리자가 가등기담보법 제3조, 제4조에 정한 절차에 따라 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지한 후 채무자에게 정당한 청산금을 지급하거나 지급할 청산금이 없는 경우에는 채무자가 그 통지를 받은 날부터 2월의 청산기간이 지나면 위와 같이 무효인 본등기는 실체적 법률관계에 부합하는 유효한 등기로 될 수 있을 뿐이다(대법원 2019. 6. 13. 선고 2018다300661 판결 참조).
• 나) 구체적 판단 살피건대, 위 인정사실과 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 관련 회사가 2019. 4. 5. 가등기담보법이 정한 담보권실행 통지 등의 청산절차를 거치지 아니한 채 이 사건 본등기를 마친 사실을 인정할 수 있으므로 이 사건 본등기는 무효이고, 결국 이 사건 부동산의 소유권은 여전히 BBB에게 있다고 할 것이다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 이 사건 부동산에 관한 이 사건 임의경매는 집행권원상의 채무자(관련 회사)가 아닌 제3자, 즉 BBB가 소유하는 재산을 대상으로 한 것이므로 불허되어야 한다.

4. 피고의 주장에 관한 판단

• 가) 쟁점의 정리 피고는 관련 회사가 이 사건 본등기 당시 BBB와 사이에 이 사건 부동산의 가액을 1,472,000,000원으로 정하고, BBB 등에게 청산금 명목으로 총 1,620,000,000원을 지급하기로 하는 내용의 정산합의를 하고 이 사건 본등기를 경료하였으므로 위 본등기는 유효하다는 취지로 주장하는바, 을 제17호증의 1, 2의 각 기재에 의하면, 관련 회사가 2021. 2. 2. BBB에게 ‘2019. 4. 5.을 기준으로 이 사건 부동산의 가액은 1,472,000,000원이고, 그 가액에서 공제하여야 할 채권액은 1,590,000,000원이므로 관련 회사가 BBB에게 지급하여야 할 청산금이 없다’는 취지의 가등기에 기한 청산금통지서(을 제17호증의 1, 이하 ‘이 사건 통지서’라 한다)를 발송하였고, 이 사건 통지서가 2021. 2. 3. BBB에게 도달한 사실이 인정되기는 한다. 이하에서는 위와 같은 관련 회사의 사후적인 담보권실행의 통지를 통하여 관련 회사가 이 사건 부동산의 소유권을 취득하였는지 여부에 관하여 본다.
• 나) 이 사건 본등기 경료 당시 이 사건 부동산의 가액

(1) 살피건대, 갑 제5호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 2019. 4.경 기준 이 사건 부동산의 KB부동산 시세의 하위평균가 기준액이 1,950,000,000원인 사실, 선행 경매절차에서 2018. 7.경 무렵 평가된 이 사건 부동산의 감정가액이 1,840,000,000원인 사실을 인정할 수 있고, 위 인정사실에 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 관련 민사사건 제1심은 ‘이 사건 부동산과 동일 단지․평형 아파트의 2019. 5.경의 실거래가가2,060,000,000원(8층), 1,940,000,000원(2층), 2019. 6.경의 실거래가가 2,100,000,000원(4층), 2,080,000,000원(10층), 2,200,000,000원(11층), 2019. 7.경의 실거래가가 2,130,000,000원(3층), 2,150,000,000원(4층)에 달하는 점’ 등을 고려하여 이 사건 본등기 당시 이 사건 부동산의 가액은 적어도 1,840,000,000원 이상으로 봄이 합리적이라고 판단하였던 점, 위 1,840,000,000원이 감정평가의 일반적인 기준에 현저히 반한다거나 사회통념상 현저하게 부당하다고 볼 자료가 없는 점 등을 보태어 보면, 이 사건 본등기가 마쳐진 2019. 4. 5. 이 사건 부동산의 가액은 적어도 1,840,000,000원 이상이라고 봄이 타당하다.

(2) 이에 대하여 피고는, 선행 경매절차에서 이 사건 부동산의 당초 감정가는 1,840,000,000원이었으나 1회 유찰되어 2019. 4. 17. 2차 매각기일에서의 최저매각가격이 1,472,000,000원으로 결정되었고, 이 사건 본등기가 마쳐진 당시(2019. 4. 25.)는 위 매각기일을 불과 몇일 앞둔 시기였으므로, 당시 위 최저매각가격인 1,472,000,000원을 이 사건 부동산의 가액으로 보아야 한다는 취지로 주장한다. 살피건대, 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 경매절차에 있어 최저매각가격이란 부동산이 부당하게 염가로 매각되는 것을 방지하기 위하여 당해 부동산을 그 가격보다 저가로 매각할 수 없다는 의미의 최저기준가격에 불과한 점, ② 1차 매각기일에서 경매가 유찰된 후 2차 매각기일에서의 최저매각가격이 약 20% 감액된 1,472,000,000원으로 결정된 것은 통상의 경매실무례에 따른 것일 뿐 실제 이 사건 부동산의 매각가격이 위 금액으로 확정된 것이 아닌 점, ③ 피고는 관련 민사사건에서도 이 사건 본등기 경료 당시 이 사건 부동산의 가액을 위 최저매각가격인 1,472,000,000원으로 보아야 한다는 취지로 주장하였으나, 제1심은 ‘BBB와 관련 회사 등도 이 사건 부동산이 위와 같이 시세에 비해 저가에 낙찰되는 것을 방지하기 위해 노력하였던 것으로 보이고, 그 결과 임의경매가 2019. 4. 5.경 취하된 점’ 등에 비추어 피고의 위 주장을 배척하는 판단을 하였던 점 등에 비추어 보면, 피고가 주장하는 위 최저매각가격을 이 사건 본등기 경료 당시 이 사건 부동산의 가액이라 보기 어렵다. 따라서 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.

• 다) 이 사건 부동산 가액에서 공제하여야 할 피담보채권액 등

(1) 1, 2, 3순위 근저당권자인 FFF의 피담보채권액 920,000,000원 피고는 이 사건 본등기 경료 당시 관련 회사가 이 사건 부동산에 관한 1, 2, 3순위 근저당권에 관한 피담보채무를 변제한 사실이 없다는 취지로 주장하나, 관련 회사가 2019. 4. 5. 이 사건 부동산에 관한 제1, 2, 3순위 근저당권자인 FFF에게 위 각 근저당권의 피담보채무액 합계 920,000,000원을 변제하였고, 같은 날 위 각 근저당권설정등기가 모두 말소된 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 위 금원은 관련 회사가 BBB에게 지급하여야 할 청산금을 산정함에 있어 공제함이 타당하다. 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.

(2) 차용원리금 대위변제액 270,000,000원 피고는 관련 회사가 EEE로부터 양수한 270,000,000원 상당의 이 사건 가등기 양수대금채권을 BBB의 관련 회사에 대한 매매대금채권과 상계하였다는 취지로 주장하나, EEE이 2019. 4. 5. 관련 회사로부터 이 사건 차용금인 170,000,000원과 그 이자 100,000,000원을 합한 270,000,000원을 변제받으면서 관련 회사에 이 사건 가등기상의 권리를 양도한 사실은 앞서 본 바와 같고, 위 인정사실에 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 관련 회사가 2021. 2. 2. BBB에게 보낸 청산금 통지에 관한 이 사건 통지서에는 이 사건 부동산의 가액에서 공제되어야 할 채권액으로 “이 사건 가등기의 피담보채권 270,000,000원”이라는 문구가 기재되어 있는바, 그 하단에 기재된 “통지인이 EEE에게 가등기양도대금으로 지급하였습니다.”라는 문구의 내용을 종합하여 보면, 관련 회사는 EEE로부터 이 사건 가등기상의 권리를 양수하기 위하여 EEE에게 그 피담보채권액인 차용원리금 270,000,000원을 지급하였던 것으로 보이는 점, ② EEE과 관련 회사가 2019. 4. 5. 작성한 소유권이전청구권가등기 양도계약서(을 제11호증)에 매매예약금으로 900,000,000원이 기재되어 있음에도 피고는 이 사건 가등기 양수대금채권액이270,000,000원이라 주장하고 있는바, 이는 EEE이 2019. 4. 5. 관련 회사에 이 사건 가등기상의 권리를 양도할 당시 관련 회사로부터 변제받은 270,000,000원과 일치하는 금액인 점 등을 보태어 보면, 피고가 관련 회사가 BBB의 관련 회사에 대한 매매대금채권과 상계하였다고 주장하는 이 부분 금원은 관련 회사가 이 사건 본등기 경료 당시 EEE에게 차용원리금을 대위변제한 금원이라고 봄이 상당하고, 위 금원도 관련 회사가 BBB에게 지급하여야 할 청산금을 산정함에 있어 공제함이 타당하다.

(3) 관련 근저당권의 피담보채권액 400,000,000원 피고는 관련 회사가 이 사건 본등기를 마칠 당시 관련 근저당권의 피담보채권액 400,000,000원을 매매대금으로 계산하여 이를 지급하였다는 취지로 주장하는 바, 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 본등기 경료 당시 관련 근저당권의 피담보채권액이 400,000,000원인 사실을 인정할 수 있고, 위 금원도 관련 회사가 김상규에게 지급하여야 할 청산금을 산정함에 있어 공제함이 타당하다.

(4) 이 사건 부동산 가액에서 공제하여야 할 금원의 정리 결국 이 사건 부동산 가액에서 공제하여야 할 피담보채권액의 합계액은 1,590,000,000원(= 1, 2, 3순위 근저당권자 FFF에 대한 대위변제액 920,000,000원 + 차용원리금 대위변제액 270,000,000원 + 관련 근저당권의 피담보채권액 400,000,000원)이 된다.

• 라) 기타 지급액 살피건대, 앞서 든 증거 및 을 제15호증의 기재에 의하면, 관련 회사가 2019. 4. 5. BBB에게 30,600,000원을 지급한 사실이 인정되는바, 위 금원도 관련 회사가 BBB에게 지급하여야 할 청산금을 산정함에 있어 공제함이 타당하다.
• 마) 소결 앞서 본 바와 같이 이 사건 본등기 당시 이 사건 부동산의 가액은 1,840,000,000원이고, 그 가액에서 공제하여야 할 금액은 피담보채권액 1,590,000,000원과 관련 회사가 지급한 청산금 30,600,000원이며, 그 차액은 219,400,000원(=1,840,000,000원 –1,590,000,000원 –30,600,000원)에 이름에도, 관련 회사가 BBB에게 위 차액을 지급한 사실을 인정할 아무런 증거가 없으므로, 관련 회사가 BBB에게 가등기담보법에 따른 정당한 청산금을 지급한 것으로 볼 수 없다.
• 다. 소결론 따라서 이 사건 본등기는 가등기담보법을 위반하여 이루어진 것으로서 무효이고, 이 사건 부동산은 여전히 BBB의 소유라고 할 것이다. 원고는 BBB에 대하여 국세채권을 보유하고 있으므로, 원고는 BBB의 채권자로서 BBB에 대한 위 채권을 보전하기 위하여 무자력 상태인 BBB를 대위하여 피고를 상대로 이 사건 임의경매의 불허를 구할 수 있고, 이 사건 임의경매는 집행권원상의 채무자(관련 회사)가 아닌 BBB가 소유하는 재산을 대상으로 한 것이므로 불허되어야 한다.

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.