원고는 피보전채권인 국세 채권을 보전하기 위하여 피고 회사에게 이 사건 본등기의 말소를 구할 필요성이 인정됨

사 건 2020가합543008 소유권말소등기 원 고 대한민국 피 고 주식회사 AA 변 론 종 결

2022. 5. 27. 판 결 선 고

2022. 8. 26.

1. 피고는 소외 김●●에게 별지 기재 부동산에 관하여 서울중앙지방법원 등기국 2019. 4. 5. 접수 제×××××호로 마친 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하라.

2. 소송비용 중 보조참가로 인한 부분은 피고보조참가인이 부담하고, 나머지 부분은 피고가 부담한다. 청 구 취 지 주문과 같다.

• 가. 당사자의 관계 등

1. 원고는 2020. 4. 10.경을 기준으로 김●●에 대하여 합계 797,872,090원의 국세 채권을 가지고 있다.

2. 피고(이하 가독성을 고려하여 ’피고 회사‘라 칭한다)는 2017. 6. 9.경 건축설계 등의 사업을 목적으로 설립된 회사로서 김●●의 친동생인 김△△이 대표자이다.

• 나. 가등기 설정

1. 김●●는 2013. 5. 23.경 한□□로부터 1억 7,000만 원(이하 ‘이 사건 차용금’이라 줄여 쓴다)을 이자 월 2.5%로 정하여 변제기의 정함이 없이 차용하였다.

2. 당시 김●●는 2013. 5. 24. 한□□에게 본인 소유의 별지 기재 부동산(이하 ‘이 사건 NN아파트’라 줄여 쓴다)에 관하여, 2013. 5. 23. 매매예약(이하 ‘이 사건 매매예약’이라 줄여 쓴다)을 등기원인으로 한 소유권이전청구권가등기(이하 ‘이 사건 가등기’라 줄여 쓴다)를 설정해 주었다.

• 다. 이 사건 가등기의 양도 및 피고 회사 명의의 소유권이전등기 경료

1. 한□□은 2019. 4. 5.경 피고 회사로부터 이 사건 차용금인 1억 7,000만 원 및 그 이자 1억 원을 합산한 2억 7,000만 원(= 1억 7,000만 원 + 1억 원)을 변제받으면서 이 사건 가등기를 양도하고, 피고 회사에게 2019. 4. 5. 양도계약을 등기원인으로 하여 같은 날 이 사건 가등기 이전의 부기등기를 마쳐주었다.

2. 이어 피고 회사는 같은 날 이 사건 NN아파트에 관하여 2019. 4. 5. 매매를 등기원인으로 하여 이 사건 가등기에 기한 소유권이전등기를 마쳤다(이하 ‘이 사건 본등기’라 줄여 쓴다).

• 라. 각 근저당권설정등기 등의 말소

1. 피고 회사는 2019. 4. 5.경 이 사건 NN아파트에 관한 제1․2․3순위 근저당권자인 주식회사 LLL(이하 ‘LLL’이라 줄여 쓴다)에게 위 각 근저당권의 피담보채무 합계액 9억 2,000만 원을 변제한 다음 같은 날 위 각 근저당권설정등기를 모두 말소하였다.

2. 또한, 이 사건 NN아파트에 관하여 ① 2016. 8. 25. 설정된 ‘채권최고액 4억원’, ‘채무자 김●●’, ‘근저당권자 주식회사 ♣♣’(이하 ‘♣♣’라 줄여 쓴다)의 근저당권설정등기(이하 ‘이 사건 계쟁 근저당권’이라 줄여 쓴다), ② 2016. 10. 11.자 서울특별시 강남구 명의 압류등기, 2016. 12. 5.자 원고 명의 압류등기, 2017. 11. 15.자 서울특별시 강남구 명의 압류등기 등이 있었는데, 이 사건 본등기에 따라 모두 직권말소되었다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5, 9, 10, 12, 13, 16 내지 21, 26, 27호증(가지번호 있는 것은 가지번호를 포함한다. 이하 같다), 을 제1, 2, 4, 9, 10, 11, 16, 17, 18, 30호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고 이 사건 가등기는 김●●의 한□□에 대한 이 사건 차용금 채무를 담보하기 위한 담보가등기로서, 피고가 이 사건 본등기를 경료하기 위해서는 가등기담보 등에 관한 법률(이하 ‘가등기담보법’이라 한다)에 따른 청산절차를 거쳐야 한다. 그럼에도 피고 회사는 가등기담보법상의 청산절차를 거치지 않아 결국 이 사건 본등기는 무효이므로, 김●●의 채권자인 원고는 김●●를 대위하여 피고 회사에게 이 사건 본등기 말소등기절차의 이행을 구한다.
• 나. 피고 회사 다음과 같은 이유로 원고의 청구에 응할 수 없다.

1. 이 사건 본등기는 이 사건 매매예약에 따라 설정된 소유권이전청구권가등기에 의해 경료된 것으로서 담보가등기가 아니고, 설령 담보가등기라 하더라도 예약 당시 이 사건 차용원리금이 이 사건 NN아파트의 가액을 초과하므로 가등기담보법이 적용되는 경우에 해당하지 않는다.

2. 설령 이 사건 가등기에 가등기담보법이 적용된다고 하더라도, 아래와 같은 점에 비추어 이 사건 본등기는 실체관계에 부합하여 유효하다.

• 가) 이 사건 본등기를 마칠 당시 김●●의 한□□에 대한 이 사건 차용원리금은 2억 7,000만 원이었고, 이 사건 NN아파트의 1․2․3순위 근저당권자인 LLL의 피담보채권액은 9억 2,000만 원에 달하였다.
• 나) 이에 피고 회사는 위 11억 9,000만 원(= 2억 7,000만 원 + 9억 2,000만 원)을 대위변제하고, 이 사건 계쟁 근저당권의 피담보채권액인 김●●에 대한 4억 원의 채권을 상계하였으며, 김●●에게 추가로 3,060만 원을 지급하는 등 총 16억 2,060만 원(= 2억 7,000만 원 + 9억 2,000만 원 + 4억 원 + 3,060만 원)을 김●● 등에게 지급하였다.
• 다) 그런데 당시 이 사건 NN아파트의 시가는 위에 미치지 못하는 14억 7,200만 원이었으므로, 결국 피고 회사가 김●●에게 지급할 청산금이 없었고 그 통지도 완료하였으므로, 결국 이 사건 본등기는 실체관계에 부합하는 유효한 등기이다.

• 가. 피보전채권, 채무자의 무자력 등의 인정 살피건대, ① 원고는 2020. 4. 9. 기준 김●●에 대한 합계 797,872,090원 상당의 국세 채권자인 사실, 그 피보전채권인 국세채권의 이행기가 도래한 사실, ② 김●●는 피고 회사에 대하여 이 사건 본등기의 말소등기청구권을 행사하지 않고 있는 사실은 앞서 본 바와 같거나 당사자 사이에 다툼이 없고, ③ 앞서 본 김●●의 국세 체납액 등에 비추어 보면, 김●●가 이 사건 변론 종결일 현재 무자력인 사실을 인정할 수 있다. 따라서 채권자대위의 나머지 요건인 김●●의 피고 회사에 대한 피대위채권, 즉 이 사건 NN아파트에 관한 이 사건 본등기의 말소등기청구권이 존재하는지 여부에 관하여 본다.
• 나. 피대위채권의 인정 여부

1. 담보가등기인지 여부

• 가) 관련 법리 당해 가등기가 담보가등기인지 여부는 그 가등기가 실제상 채권담보를 목적으로 한 것인지 여부에 의하여 결정되는 것이지 그 가등기의 등기사항전부증명서상 원인이 매매예약으로 기재되어 있는가 아니면 대물변제예약으로 기재되어 있는가 하는 형식적 기재에 의하여 결정되는 것이 아니다(대법원 1998. 10. 7.자 98마1333 결정 참조).
• 나) 이 사건의 경우 살피건대, 위 인정사실에 앞서 든 각 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 김●●가 1억 7,000만 원을 차용할 당시 작성한 차용증에는 이 사건 차용금에 대한 담보로서 한□□에게 이 사건 NN아파트를 제공한다는 내용이 명확히 기재되어 있는 점, ② 김●●와 한□□은 이 사건 차용 당시 추가적․형식적으로 ‘매매예약계약서’를 작성하긴 하였으나, 그 매매예약계약서에 기재된 것과는 달리 한□□이 김●●에게 매매예약 증거금 8억 9,800만 원을 지급하지 않은 점(을 제10호증 참조), ③ 매매대금을 9억 원으로 하면서 그 증거금이 위와 같이 8억 9,800만 원에 달하는 등 거래의 관념에 맞지 않는 점, ④ 김●●가 2013. 5. 23.경 발행한 1억 7,000만 원 상당 영수증에는 ‘1개월 이상 연체 안 되었을 때는 소유권이전등기를 할 수 없다, 1개월 이상 연체 시 소유권이전등기를 할 수 있다’라고 기재되어 있는 등(을 제30호증) 차용물에 갈음한 대물변제의 예약 내용이 기재되어 있는 점, ⑤ 한□□은 2018. 9. 13경 이 사건 NN아파트에 관한 서울중앙지방법원 2018타경103298호 임의경매사건에서 위와 같은 채권자로서 채권신고 및 배당요구신청서를 제출하였던 점 등에 비추어 보면, 이 사건 가등기는 김●●의 한□□에 대한 이 사건 차용금을 담보할 목적으로 설정한 ‘담보가등기’라고 봄이 타당하다.

2. 가등기담보법의 적용 여부

• 가) 관련 법리 가등기담보법은 차용물의 반환에 관하여 차주가 차용물을 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약할 때 그 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이에 붙인 이자를 합산한 액수를 초과하는 경우에 이에 따른 담보계약과 그 담보의 목적으로 마친 가등기 또는 소유권이전등기에 적용되고(가등기담보법 제1조), 금전소비대차나 준소비대차에 기한 차용금반환채무 이외의 채무를 담보하기 위하여 경료된 가등기나 양도담보에는 위 법이 적용되지 아니한다(대법원 2004. 4. 27. 선고 2003다29968 판결 등 참조).
• 나) 이 사건의 경우 앞서 본 법리에 따르면, 이 사건 가등기에 가등기담보법이 적용되기 위해서는 이 사건 매매예약 당시의 이 사건 NN아파트의 가액이 이 사건 차용원리금을 초과하여야 한다.

(1) 이 사건 매매예약 당시의 이 사건 차용원리금 살피건대, 김●●가 2013. 5. 23.경 한□□로부터 1억 7,000만 원을 변제기의 정함 없이 이자 월 2.5%로 정하여 차용한 사실은 앞서 본 바와 같다. 위와 같이 반환시기의 약정이 없는 소비대차의 경우 차주는 언제든 그 돈을 반환할 수 있으므로(민법 제603조 제2항), 이 사건 차용금에 대한 이자는 가등기담보법 적용여부를 판단하기 위한 이 사건 차용원리금을 산정함에 있어 포함되지 않는다고 봄이 상당하다. 결국 이 사건 매매예약 당시 이 사건 차용원리금은 1억 7,000만 원이 된다.

(2) 이 사건 NN아파트의 가액 (가) 기준가액의 산정 살피건대, 을 제18호증의 기재에 의하면 주식회사 TT은 이 사건 매매예약 당시인 2013. 5. 23.경을 기준으로 하여 이 사건 NN아파트의 감정평가액을 8억 9,000만 원으로 평가한 사실은 인정된다. 그러나, 앞서 든 각 증거, 갑 제6, 7, 8, 14호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 통해 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 2013. 4.~5.경 이 사건 NN아파트의 KB시세가 하위평균가 기준 약 9억 6,500만 원에 달하는 점, ② 이 사건 NN아파트와 동일 단지․평형 아파트의 2019. 4.경 실거래가가 9억 9,000만 원(8층), 10억 원(4층), 9억 6,500만 원(9층), 9억 9,500만 원(6층)에 이르는 점, ③ 2013. 2.경 동일 평형의 NN아파트 3층 매물이 8억 3,000만 원에 거래된 바가 있으나, 그 이후로는 9억 원 미만의 가격으로 거래된 바는 전혀 없는 점, ④ 김●●와 한□□도 이 사건 매매예약 당시 이 사건 NN아파트의 가격을 9억 원으로 산정하여 그 매매매예약계약서를 작성한 점, ⑤ 앞서 본 감정평가액은 이 사건 소송 진행 도중인 2021. 4.경에 이르러 일방당사자인 피고 회사의 개별적 의뢰에 따라 산정된 것으로서 이를 선뜻 그대로 받아들이기는 어려운 점 등에다가, 여기에서 말하는 재산의 가액은 원칙적으로 ‘통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후 그 대상재산의 내용에 정통한 거래당사자 간에 성립한다고 인정되는 적정가격’이고, 그와 같은 적정가격을 확인하기 어려울 때에는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액이라는 법리(대법원 2007. 6. 15. 선고 2006다5611 판결 등 참조)를 더하여 보면, 이 사건 NN아파트의 기준가액은 KB시세의 하위 평균가에 따라 9억 6,500만 원으로 봄이 거래의 관행과 경험칙에 부합한다. (나) 선순위 피담보채권액의 공제 살피건대, 앞서 든 각 증거에 의하면 이 사건 NN아파트에는 이 사건 가등기에 우선하는 선순위 근저당권이 존재하였는데 김●●가 ① 1․2번 근저당권자인 주식회사 PP에 부담하던 채무는 합계 4억 5,000만 원, ② 3번 근저당권자인 수원UU에 부담하던 채무는 2억 7,500만 원이었던 사실이 인정되는바, 결국 이 사건 NN아파트의 위의 기준가액에서 선순위 피담보채권액을 모두 공제하면 2억 4,000만 원(= 9억 6,500만 원 – 4억 5,000만 원 – 2억 7,500만 원)이 남게 된다. 순번 설정일 근저당권자 채권최고액 실제 피담보채권액 1

2004..2. 5. 주식회사 PP 2억 4,000만원 4억 5,000만원 2

2008. 1. 17. 주식회사 PP 3억원 3

2009. 7. 24. 수원UU 3억 5,750만원 2억 7,500만원 합계 7억 2,500만원

(3) 소결 결국 이 사건 매매예약 체결 당시 이 사건 NN아파트의 가액 2억 4,000만 원은 김●●의 이 사건 차용원리금 1억 7,000만 원을 초과하므로, 결국 이 사건 가등기에는 가등기담보법이 적용된다고 봄이 상당하다.

3. 이 사건 본등기의 무효 여부

• 가) 관련 법령 및 법리 (1) 가등기담보법 제3조 는 채권자가 담보계약에 의한 담보권을 실행하여 그 담보목적 부동산의 소유권을 취득하기 위해서는 그 채권의 변제기 후에 같은 법 제4조의 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지하여야 하고, 이 통지에는 통지 당시 부동산의 평가액과 민법 제360조 에 규정된 채권액을 밝혀야 하며, 그 통지를 받은 날부터 2개월의 청산기간이 지나야 한다고 규정하고 있다. 가등기담보법 제4조 는 채권자는 위 통지 당시 부동산의 가액에서 피담보채권의 가액을 공제한 청산금을 지급하여야 하고, 부동산에 관하여 이미 소유권이전등기를 마친 경우에는 청산기간이 지난 후 청산금을 채무자 등에게 지급한 때에 부동산의 소유권을 취득하고, 담보가등기를 마친 경우에는 청산기간이 지나야 그 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 있으며, 이에 반하는 특약으로서 채무자 등에게 불리한 것은 효력이 없다고 규정하고 있다.

(2) 위 규정들은 강행법규에 해당하여 이를 위반하여 담보가등기에 기한 본등기가 이루어진 경우 본등기는 무효라고 할 것이고, 설령 그와 같은 본등기가 가등기권리자와 채무자 사이에 이루어진 특약에 의하여 이루어졌다고 할지라도 만일 특약이 채무자에게 불리한 것으로서 무효라고 한다면 본등기는 여전히 무효일 뿐, 이른바 약한 의미의 양도담보로서 담보의 목적 내에서는 유효하다고 할 것이 아니다. 다만 가등기권리자가 가등기담보법 제3조, 제4조에 정한 절차에 따라 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지한 후 채무자에게 정당한 청산금을 지급하거나 지급할 청산금이 없는 경우에는 채무자가 통지를 받은 날부터 2개월의 청산기간이 지나면 위와 같이 무효인 본등기는 실체적 법률관계에 부합하는 유효한 등기로 될 수 있을 뿐이다(대법원 2019. 6. 13. 선고 2018다300661 판결 참조).

• 나) 이 사건 본등기의 무효성 살피건대, 앞서 본 사실관계와 앞서 든 각 증거 및 변론 전체의 취지에 의하면 피고 회사는 2019. 4. 5.경 가등기담보법이 정한 ‘담보권실행 통지’ 등의 청산절차를 거치지 아니한 채 이 사건 본등기를 경료한 사실을 알 수 있으므로, 이 사건 본등기는 무효로 봄이 상당하다.

4. 피고 회사 항변의 배척

• 가) 판단의 논리적 구조 살피건대, 앞서 본 갑 제26호증, 을 제17호증의 각 기재에 의하면, 피고 회사는 2021. 2. 2.경 김●●에게 ‘2019. 4. 5.경을 기준으로 이 사건 NN아파트의 가액은 14억 7,200만 원이고, 그 가액에서 공제하여야 할 채권액은 15억 9,000만 원이므로 지급하여야 할 청산금이 없다’는 취지의 내용으로 ‘가등기에 기한 청산금 통지’를 하였고, 그 통지가 2021. 2. 3.경 김●●에게 도달한 사실이 인정되는바, 위와 같은 사후적 담보권실행의 통지로써 이 사건 본등기를 실체관계에 부합하는 유효한 등기로 볼 수 있는지 여부에 관하여 본다.
• 나) 이 사건 본등기 시 이 사건 NN아파트의 가액

(1) 인정금액 살피건대, 갑 제15호증, 을 제3호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 이 사건 NN아파트에 관한 서울중앙지방법원 2018타경××××호 임의경매사건에서, 2018. 7. 무렵 평가된 감정가가 18억 4,000만 원에 이르는 점, ② 이 사건 NN아파트와 동일 단지․평형 아파트의, ㉠ 2019. 5.경의 실거래가가 20억 6,000만 원(8층), 19억 4,000만 원(2층), ㉡ 2019. 6.경의 실거래가가 21억 원(4층), 20억 8,000만 원(10층), 22억 원(11층), ㉢ 2019. 7.경의 실거래가가 21억 3,000만원(3층), 21억 5,000만 원(4층)에 달하는 점, ③ KB부동산시세에 따르면 이 사건 NN아파트의 2019. 4.경 기준 하위평균가도 약 19억 5,000만 원에 이르는 점 등에 비추어 볼 때, 이 사건 NN아파트가 저층(2층)인 점을 고려해 보더라도 이 사건 본등기 무렵인 2019. 4.경 이 사건 NN아파트의 가액은 적어도 18억 4,000만 원 이상으로 봄이 합리적이고, 부동산 시세 등 거래의 관념에 부합한다.

(2) 피고 회사 주장과 배척 (가) 주장의 요지 이 사건 NN아파트에 관한 서울중앙지방법원 2018타경×××××호 임의경매사건에서, 이 사건 NN아파트의 당초 감정가는 18억 4,000만 원이었으나, 1차 유찰되어 2019. 4. 17.경 2차 매각기일에서의 최저매각가격이 14억 7,200만 원으로 결정되었으므로, 그 14억 7,200만 원을 이 사건 NN아파트의 가액으로 보아야 한다. (나) 배척 살피건대, ① 경매절차에 있어 최저매각가격이란 부동산이 부당하게 염가로 매각되는 것을 방지하기 위하여 당해 그 부동산을 그 가격보다 저가로 매각할 수 없다는 의미의 최저기준가격에 불과한 점, ② 1회 매각기일에서 경매가 유찰된 후 제2회 매각기일에서의 최저매각가격이 약 20% 감액된 14억 7,200만 원으로 결정된 것은 통상의 경매실무례에 따른 것일 뿐 실제 매각가격이 위 금액으로 확정된 것이 아닌 점, ③ 갑 제27호증, 을 제12호증의 각 기재에 의하면 김●●와 피고 회사 등도 이 사건 NN아파트가 위와 같이 시세에 비해 저가에 낙찰되는 것을 방지하기 위해 노력하였던 것으로 보이고, 그 결과 임의경매가 2019. 4. 5.경 취하된 점 등에 비추어, 피고 회사 주장의 위 최저매각가격이 이 사건 NN아파트의 가액이라고 볼 수는 없다. 따라서 피고 회사의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다.

• 다) 이 사건 NN아파트 가액에서 공제하여야 할 피담보채권액 등

(1) 다툼 없는 부분 살피건대, 피고 회사가 ① 이 사건 본등기 당시 1․2․3번 근저당권자인 LLL에게 9억 2,000만 원을, ② 이 사건 가등기권자인 한□□에게 이 사건 차용원리금 상당액 2억 7,000만 원 등 합계 11억 9,000만 원(= 9억 2,000만 원 + 2억 7,000만 원)을 지급하여 김●●의 채무를 대위변제한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.

(2) 이 사건 계쟁 근저당권의 피담보채권액 (가) 피고 회사의 구체적 주장 피고 회사의 대표인 김△△이 운영하던 ♣♣는 ① 2010. 10.경 김●● 소유인 서울 강남구 소재 “◆◆아파트” ×××동 ××××호(이하 ’이 사건 ◆◆아파트‘라 줄여 쓴다)에 관하여, ② 2011. 6.경 및 2015. 5.경 김●● 소유인 서울 강남 소재 “☆☆아파트” 25동 906호(이하 ’이 사건 ☆☆아파트‘라 줄여 쓴다)에 관하여 각 리모델링․인테리어 공사를 하였고, 이에 따라 피고는 김●●에 대하여 이에 대한 합계 3억 4,400만 원의 공사대금 채권을 가지고 있다. 또한, 김△△은 1990. 11. 27.경 김●●를 대신하여 부담한 ×××× 가족묘지(54평) 매입비 등 2,830만 원 상당의 채권이 있는바, 그 내역은 아래와 같다. 순번 일시 발생유형 대상 금액 1

2010. 10. 공사대금 ◆◆아파트 2억 원 2

2011. 5. 공사대금 ☆☆아파트 1억 2,000만 원 3

2015. 5. 공사대금 ☆☆아파트 2,400만 원 4

1990. 12. 묘지구입비 가족묘지 2,830만 원 합계 3억 7,230만 원 이에 김●●는 위 각 공사대금채권과 가족묘지 매입비 채권을 합산한 금액 및 그 이자를 총 4억 원으로 산정하여 2016. 8. 25.경 피고 회사 명의로 이 사건 계쟁 근저당권을 설정한 것이므로, 결국 이 사건 계쟁 근저당권의 피담보채권액은 4억 원이다. (나) 판단 살피건대, 을 제20 내지 29, 32, 33, 34호증의 기재 및 영상, 변론 전체의 취지를 통해 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 주식회사 SSB(이하 ’SSB‘이라 줄여 쓴다)의 감사로 근무하였던 서JJ은 주요 거래처이던 ♣♣의 김△△ 대표로부터 의뢰받아 2010~2011년경 이 사건 ◆◆아파트, ☆☆아파트에 관하여 리모델링 공사를 시행하였고, 그 공사대금은 김△△으로부터 수표, 현금 등으로 지급받았다고 진술한 점, ② 서JJ은 그의 진술에 부합하는 도면, 견적서를 제출한 점, ③ SSB의 2010. 9. 15.자 견적서상 이 사건 ◆◆아파트에 관한 리모델링 견적비용이 151,555,000원(= 인테리어 138,305,000원 + 입구욕실 513만 원 + 안방욕실 812만 원)인 점, ④ SSB의 2011. 3. 30.자 견적서상이 사건 ☆☆아파트의 리모델링 견적비용이 106,120,000원(= 인테리어 1억 190만 원 + 욕실 422만 원)인 점, ⑤ 김△△이 2016. 5. 27.경 이 사건 ☆☆아파트에 관한 공사대금으로 인테리어업자에게 2,400만 원을 직접 지급한 내역이 확인되는 점, ⑥ 김△△은 2016. 6. 7.경 이 사건 ☆☆아파트에 관한 서울중앙지방법원 2015타경××××호 임의경매사건에서 공사금액 1억 500만 원에 관한 유치권신고서를 제출한 점, ⑦ 그 임의경매결정이 2016. 7. 8.경 취소되었고, 김△△은 2016. 8. 25. 이 사건 NN아파트에 관하여 이 사건 계쟁 근저당권을 설정한 점, ⑧ ♣♣가 2016. 12. 5.경 해산한 다음 2017. 6. 9.경 이 사건 피고 회사가 설립되었는바, 위 두 회사는 김△△이 100% 지분을 소유한 1인 회사인 점, ⑨ 김●●는 위 각 공사대금과 가족묘지비용 2,830만 원 등을 합산하여 그에 대한 담보로 이 사건 계쟁 근저당권을 설정하였다는 확인서를 제출한 점 등에 비추어 볼 때, 이 사건 계쟁 근저당권의 피담보채권액이 채권최고액과 동일한 4억 원에 달하였다는 사실을 인정할 수 있고, 원고가 제출한 갑 제22 내지 25호증의 기재만으로는 위 인정을 좌우하기에 부족하다. 피고 회사의 이 부분 주장을 받아들인다.

(3) 총 피담보채권액의 산정 결국 이 사건 NN아파트 가액에서 공제하여야 할 피담보채권액의 합계액은 15억 9,000만 원(= 1․2․3번 근저당권자 LLL에 대한 대위변제액 9억 2,000만 원 + 이 사건 차용원리금 대위변제액 2억 7,000만 원 + 이 사건 계쟁 근저당권의 피담보채권액 4억 원)이 된다.

• 라) 기타 지급액 살피건대, 앞서 든 각 증거, 을 제15호증의 기재에 의하면, 피고 회사는 2019. 4. 5.경 김●●에게 위로금 명목으로 3,060만 원을 지급한 사실이 인정되는바, 그 돈도 피고 회사가 원고에게 지급하여야 할 청산금을 산정함에 있어 공제함이 타당하다.
• 마) 소결 살피건대, 앞서 본 바와 같이 이 사건 본등기 당시 이 사건 NN아파트의 가액은 18억 4,000만 원이고, 그 가액에서 공제하여야 할 금액은 피담보채권액 15억 9,000만 원과 피고 회사가 지급한 청산금 3,060만 원이며, 그 차액은 2억 1,940만 원(= 18억 4,000만 원 – 15억 9,000만 원 – 3,060만 원)에 이름에도 피고 회사는 김●●에게 그 나머지 차액을 지급한 적이 없으므로, 피고 회사는 정당한 청산금을 지급한 것으로 볼 수 없다. 결국 피고 회사가 지급하여야 할 청산금이 없다는 것을 전제로 이 사건 본등기가 실체관계에 부합한다는 피고 회사의 항변은 받아들이지 아니한다.
• 다. 소결론 따라서 이 사건 본등기는 무효에 해당하므로 피대위채권이 인정되고, 원고는 피보전채권인 김●●에 대한 국세 채권을 보전하기 위하여 김●●를 대위하여 피고 회사에게 이 사건 본등기의 말소를 구할 필요성도 인정된다.

그렇다면 피고 회사에 대하여 김●●에게 이 사건 본등기의 말소를 구하는 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.