주택임대차보호법에 의거 보호를 받을 수 있는 소액임차인인지 여부

1. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 원고에게, 피고 장○○은 17,557,635원, 피고 대한민국은 10,442,365원 및 위 각 금원에 대하여 이 사건 소장 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라.

• 가. ○○건설 주식회사(이전 명칭은 ○○건설 주식회사였으나 1995. 7. 31. 현재의 명칭으로 변경되었고, 이후 구분 없이 ‘○○건설’이라고만 한다)는 1992.경부터 서울 ○○구 ○○동 1271-302, 303 양지상에 연립주택 2동의 신축공사를 진행하였는데, 위 연립주택 2동이 완공되었음에도 위 연립주택 2동 위 1271-302 지상에 건축된 1동(이하 ‘이 사건 연립주택’이라고 한다)에 대하여는 사용수익허가를 받지 못하여 위 1동 건물 및 그 각 구분소유권에 대한 등기를 마치지 못하고 있었다.
• 나. 원고는 1993. 8.경 ○○건설의 지배인이자 이상 중 1인인 박○○과 이 사건 연립주택 중 203호에 관하여 임대차보증금을 28,000,000원으로 정한 임대차계약을 체결한 후 1994. 3. 26. 전입신고를 마치고, 1995. 3. 3. 확정일자를 부여받았는데, 위 임대차 계약 체결 당시 작성된 임대차계약서의 임대차목적물인 부동산의 표시란에는 ‘소재지: ○○구 ○○동 1271-302, 건물: 20㎡/평, 대지: 200㎡/평’으로만 기재되어 있고, 당시 전입신고지도 서울 ○○구 ○○동 1271-303 401호로 되어 있었다.
• 다. ○○건설의 채권자인 피고 장○○은 2004. 2. 12. ○○건설이 원시취득한 이 사건 연립주택의 전체 구분소유권(19세대)에 대하여 이 법원 2004타경4554호로 부동산강제경매신청을 하였고, 2004. 7. 22. 이 법원으로부터 강제경매개시결정이 내려졌으며, 위 강제경매개시결정 등기가 2004. 7. 26. 마쳐지면서 동시에 촉탁에 의하여 위 연립주택 19세대에 대한 각 구분소유권의 보존등기가 이루어졌다.
• 라. 이사건 연립주택 중 201호와 301호는 피고 장○○의 경매신청취하로 강제경매절차가 종결되었으나, 203호를 비롯한 나머지 17세대에 대하여 강제경매절차가 진행되어 각 경락인들에게 경락된 후 경락인 명의의 소유권이전등기가 각 마쳐졌으며, 원고는 2004. 10. 6. 위 203호의 임차인으로서 권리신고 및 배당요구 신청을 하였다.
• 마. 그러나 2005. 10. 28. 열린 배당기일에서 매각대금 중 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액 35,130,240원 중 1순위인 성북구청에게 1,277,686원, 2순위인 피고 대한민국(○○○세무서장)에게 16,294,919원, 3순위인 피고 장○○에게 17,557,635원이 각 배당되었고, 원고는 위 배당에서 제외되었다. 【인정근거】 다툼 없는 사실, 갑 제1~5, 7호증, 을 제1호증, 을 제2, 3호증의 각 1, 2, 3의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 박○○은 1992. 8. 31. ○○건설로부터 이 사건 연립주택을 포함한 서울 ○○구 ○○동 1271-302, 303 ○○상 연립주택 2동의 신축공사를 하도급받아 그 공사를 완성하고 그 하도급대금으로 이 사건 연립주택 203호를 포함한 8세대를 대물로 지급받았고, 위 연립주택에 관한 소유권보존등기가 마쳐지지 아니한 결과 위 8세대에 대한 이전등기를 마치지는 못하였으나, 사실상의 소유자로서 위 8세대를 처분할 수 있는 권한이 있었으며, 그러한 박○○로부터 원고가 이 사건 연립주택 203호를 임차하여 전입신고를 마치고 확정일자까지 부여받은 관계로 원고는 우선변제권이 있는 정당한 임차인으로 할 것임에도 불구하고, 원고가 제외된 배당절차에서 피고들이 원고에게 배당되었어야 할 금액을 배당받았으므로 피고들은 부당하게 이득을 얻고 이로 인하여 원고는 손해를 입었다고 할 것이어서, 원고에게 각 부당이득 반환으로 피고 장○○은 17,557,635원, 피고 대한민국은 10,442,365원 및 위 각 금원에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
• 나. 판단

(1) 우선, 박○○이 ○○건설로부터 서울 ○○구 ○○동 1271-302, 303 양지상에 연립주택 2동의 신축공사를 하도급받고 이 사건 연립주택 203호를 포함한 8세대를 하도급대금으로 대물로 지급받았다는 점에 부합하는 갑 제6호증의 기재는 믿지 아니하고, 갑 제7호증의 기재만으로는 이를 인정하기 부족하며, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

(2) 가사, 박○○이 ○○건설로부터 이 사건 연립주택 203호를 포함한 8세대를 하도급대금으로 대물로 지급받았다는 점이 사실이라고 하더라도, 신축건물은 그 건축주가 그 소유권을 원시적으로 취득하고 그 소유권을 타인에게 이전하기 위해서는 소유권보존등기 및 이전등기가 이루어져야 하는바, ○○건설 명의의 소유권보존등기에 이은 박○○명의의 소유권 이전등기가 이루어지지 아니한 이상 위 203호의 소유권은 여전히 ○○건설에게 있고 박○○에게는 단지 채권적인 소유권이전등기청구권만 있다고 할 것이므로, 원고는 박○○과의 임대차계약을 이유로 ○○건설의 채권자인 피고들보다 우선적으로 배당을 받을 권리 및 피고들과 동순위의 배당을 받을 권리를 주장할 수 없다.

(3) 따라서, 피고들이 원고가 배제된 배당표에 따라 배당을 받았다고 하여 부당한 이득을 취하였다고 할 수 없다.

그렇다면, 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구는 이유가 없으므로 이를 기각하기로 한다.