소액임차인의 우선변제권에 해당하는지

1. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 서울중앙지방법원 2004타경ㅇㅇㅇㅇ호 부동산강제경매 신청사건에 관하여 2005. 10. 28. 위 법원이 작성된 배당표 중 원고에 대한 배당액 724,018원을 24,794,120원으로, 피고 장○○에 대한 배당액 221,556,313원을 209,420,856원으로, 피고 대한민국에 대한 배당액 245,445,080원을 233,510,435원으로 각 경정한다.

• 가. ○○건설 주식회사(이전 명칭은 ○○건설 주식회사였으나 1995. 7. 31. 현재의 명칭으로 변경되었고, 이하 구분 없이 ‘○○건설’이라고만 한다)는 1992.경부터 ○○ ○○구 ○○동 ○○○○-○○○, ○○○ 양지상에 연립주택 2동의 신축공사를 진행하였는데, 위 연립주택 2동이 완공되었음에도 위 연립주택 2동 중 위 ㅇㅇㅇㅇ-ㅇㅇㅇ 지상에 건축된 1동(이하 ‘이 사건 연립주택’이라고 한다)에 대하여는 사용수익허가를 받지 못하여 위 1동 건물 및 그 각 구분소유권에 대한 등기를 마치지 못하고 있었다.
• 나. 원고는 1993. 12. 5. ○○건설과 이 사건 연립주택 중 ㅇㅇㅇ호에 관하여 전세보증금 25,000,000원, 임대기간 1995. 12. 5.부터 12개월로 정한 임대차계약을 체결한 후1993. 12. 14. 전입신고를 마치고 1994. 11. 1. 확정일자를 부여받았는데, 위 임대차계약 체결 당시 작성된 임대차계약서의 임대차목적물인 부동산의 표시란에는 ‘소재지: ○○ ○○구 ○○동 ○○○○-○○○호 ○○빌라 ○동 ○○○호, 구조: 철근콘크리트조, 용도: 연립주택, 면적: 52,22㎡’로 기재되어 있고, 당시의 전입신고지도 ○○ ○○구 ○○동 ○○○○-○○○ ○○○로 되어 있었다.
• 다. ○○건설의 채권자인 피고 장○○은 2004. 2. 12. ○○건설이 원시취득한 이 사건 연립주택의 전체 구분소유권(19세대)에 대하여 이 법원 2004타경ㅇㅇㅇㅇ호로 부동산강제경매신청을 하였고, 2004. 7. 22. 이 법원으로부터 강제경매개시결정이 내려졌으며, 위 강제경매개시결정 등기가 2004. 7. 26. 마쳐지면서 동시에 촉탁에 의하여 위 연립주택 19세대에 대한 각 구분소유권의 보존등기가 이루어졌다.
• 라. 이 사건 연립주택 중 ○○○호와 ○○○호는 피고 장○○의 경매신청취하로 인하여 강제경매절차가 종결되었으나, ○○○호를 비롯한 나머지 17세대에 대하여는 강제경매절차가 진행되어 각 경락인들에게 경락된 후 경락인 명의의 소유권이전등기가 각 마쳐졌고, 원고는 2004. 10. 6. 위 ○○○호의 임차인으로서 권리신고 및 배당요구신청을 하였다.
• 마. 그러나 2005. 10. 28. 열린 배당기일에서 위 ○○○호의 매각대금 중 집행비용을 공제한 실제배당액 25,729,918원 중에서 1순위로 ○○구청에게 935,797원, 2순위로 피고 대한민국(○○○세무서장)에게 11,934,645원, 3순위로 피고 장○○에게 12,135,457원, 원고에게 724,018원이 배당되었는데, 다만 위 배당기일에서 작성된 배당표에는 위 ○○○호를 포함한 위 연립주택 17세대 전체 매각대금에서 각 채권자들에게 배당될 금액을 합산한 금액이 기재된 관계로 피고 장○○의 배당액은 221,556,313원, 피고 대한민국의 배당액은 245,445,080원으로 각 기재되었으며, 원고는 임차인의 자격으로 위 배당기일에 출석하여 피고 대한민국의 배당액 중 11,934,645원 및 피고 장○○의 배당액 중 12,135,457원에 대하여 이의를 제기하였고, 그로부터 1주일 이내인 2005. 11. 2. 이 사건 소를 제기하였다.
• 바. 원고의 주민등록 전입신고지는 1993. 12. 24. 당시에는 ○○ ○○구 ○○동 ○○○○-○○○ ○○○호였는데, 1995. 3. 3. 실제지번정정을 원인으로 같은 동 ○○○○-○○○로 변경되었다가, 2001. 1. 30. 인우보증서를 첨부한 원고의 특수주소 변경신고에 의하여 같은 동 ○○○○-○○○ ○○빌라 ○동 ○○○호로 변경되었으며, 다시 2004. 10. 1. 이 사건 연립주택 ○○○호에 관한 임대차계약서와 등기부등본을 첨부한 원고의 특수주소 변경신고에 의하여 같은 동 ○○○○-○○○ ○층 ○○○호로 변경되었다. 【인정근거】다툼이 없거나 명백하게 다투지 아니하는 사실, 갑 제1~17호증, 을 제1호증, 을 제2호증의 1~18, 을 제3호증의 1, 2, 을 제4호증의 1~22의 각 기재, 이 법원의 ○○구 ○○제○동장에 대한 사실조회결과, 변론 전체의 취지

2. 피고 대한민국의 본안전항변에 관한 판단 피고 대한민국은, 원고가 이 법원 2004타경ㅇㅇㅇㅇ호 강제경매신청사건에서 원고의 배당액이 724,018원에서 24,794,120원으로 변경되어야 하는 경우라도 위 변경분에 해당하는 금액은 피고 대한민국보다 후순위배당권자인 피고 장○○에 대한 배당금에서 충당되어야 하며, 선순위배당권자인 피고 대한민국의 배당금은 변경될 수 없다는 이유로 피고 대한민국은 이 사건 소의 당사자적격이 없다는 취지로 주장하나, 앞서 본 바와 같이 원고는 이 사건 연립주택 ○○○호에 대한 피고들의 배당액에 관하여 이의를 제기한 것이므로 피고 대한민국의 위 주장은 이유가 없다.

• 가. 청구원인 원고는 이 사건 연립주택 ○○○호에 관하여 위와 같이 임대차계약을 체결한 이래 이 사건 소 제기 당시까지 한 번도 이사하지 아니하고 위 ○○○호에 거주하면서 확정일자를 부여받고 전입신고도 한 소액임차인으로 피고들에 대하여 우선변제권을 가진 채권자라고 할 것인데, 행정착오로 인하여 원고의 주민등록지에 대하여 특수주소변경이 2차례나 이루어졌고 2번째 특수주소변경으로 이 사건 연립주택에 대한 강제경매개시결정 등기가 마쳐진 2004. 7. 26.보다 이후인 2004. 10. 1.자로 원고가 위 ○○○호로 전입한 것처럼 공부상 기재되었던 이유로 집행법원은 원고를 소액임차인으로 인정하지 아니하고 피고 대한민국보다는 후순위, 피고 장○○과 동순위의 배당권자로 파악한 잘못이 있으므로, 위 배당표는 원고의 청구취지와 같이 경정되어야 한다.
• 나. 판단 ⑴ 주택임대차보호법 제8호 제1항, 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 소액임차인의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있도록 하는 공시방법으로 마련된 것으로, 그 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주문등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 것으로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다고 할 것이다. ⑵ 이 사건으로 돌아와 살피건대, 앞서 인정된 바와 같이 원고가 ○○건설과 임대차계약을 체결하고 최초로 전입신고를 마칠 당시에는 이 사건 연립주택 ○○○호가 아닌 ○○ ○○구 ○○동 ○○○○-○○○ ○○○호를 주민등록지로 하였고, 그 후 동∙호수 기재 없이 위 연립주택의 지번으로만 주민등록지가 변경되었으며, 원고가 2001. 1. 30. 인우보증서를 첨부하여 1차 특수주소 변경신고를 하여 주민등록지가 같은 동 ○○○○-○○○ ○○빌라 ○동 ○○○호로 주민등록지를 변경하였다가, 이 법원 2004타경ㅇㅇㅇㅇ호 강제경매신청사건의 강제경매개시결정 등기가 마쳐진 이후에 2차 특수주소 변경신고를 하여 2004. 10. 1.에야 비로소 위 연립주택 ○○○호로의 특수주소 변경이 마쳐졌는바, 위와 같은 원고의 2차 특수주소변경을 마치기 전의 주민등록만으로는 일반 사회통념상 제3자인 피고들이 위 연립주택 ○○○호에 원고가 주소를 가진 자로 등록되어 있음을 인식할 수 있는 상태라고 보기 어려우므로, 결국 원고가 소액임차인으로서 피고들에 대하여 우선변제권을 가지고 있음을 전제로 하는 원고의 위 주장은 이유가 없다.

그렇다면, 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구는 이유가 없으므로 이를 모두 기각하기로 한다.